Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

45/12-boligfelt-Kulstad

Detaljregulering boligfelt Kulstad, gnr. 144 bnr. 1 Vuku, Verdal kommune.

Saksbehandler : Thomas Møller

Arkivref  : 2011/7759 - /L12
 

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 22.05.12 45/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Detaljreguleringsplan for boligfelt Kulstad, gnr. 144 bnr. 1 Vuku, Verdal kommune sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens § 12-10.

  
Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse
  2. Plankart
  3. Planbestemmelser
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Mottatte høringssvar ved varsel om oppstart
  • ROS-analyse
  • Geoteknisk vurdering
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Norgeshus har på oppdrag fra NordicEstate AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Kulstad. Planen legger til rette for boligtomter på Kulstad øst for Vuku sentrum. Det ble avholdt forhåndskonferanse med kommunen den 20.09.2011. Oppstart av reguleringsarbeid ble kunngjort i Verdalingen den 08.10.11 samt at naboer, gjenboere og offentlige myndigheter ble varslet i eget brev datert 06.10.11.

Planområdet
Planområdet ligger ved Vuku i Verdal kommune, ca. 1 km. Øst for Vuku oppvekstsenter. Planområdet som totalt er på ca. 16 daa grenser til riksveg 757 i sør, eksisterende boligbebyggelse i vest, skog i nord og landbruksareal i øst. Planområdet har en moderat sørlig helning og består av beitemark.

Planstatus
Det aktuelle planområdet er i henhold til gjeldende kommuneplan avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Området er i kommuneplanen benevnt BO4. Planområdet overlapper delvis (langs veg) med gjeldende reguleringsplan for Vuku sentrum, godkjent 1998. I nord grenser planområdet til reguleringsplan for Vuku 3, Prestegårdsmarka, godkjent 1981.

Planforslaget
Bebyggelsen: Planforslaget legger til rette for boligbebyggelse med 10 nye eneboliger. I tillegg legger planforslaget til rette for felles lekeplass og gjesteparkering for beboerne i området i tillegg til tursti, landbruksformål, gangveg og støyskjerm. Eksisterende avkjøring mot fylkesvegen stenges.

Planområdet er delt inn i tre delområder B1-B3. Bebyggelsen i B1-B3 skal oppføres som frittliggende eneboliger, evt. to-mannsboliger. Det tillates oppført fire hovedenheter i B1, tre hovedenheter i hhv. B2 og B3. Utnyttelsesgraden er satt til maks BYA % på hhv. 28% i B1, 35% i B2 og 25% i B3. Maks mønehøyde (evt. øvre gesims ved bruk av pulttak) målt etter gjennomsnittelig terreng rundt bygningen er 8,5 meter. Tak kan utformes som pulttak, flatt tak eller saltak, og takvinkel skal være mellom 0-38°. Bebyggelse, anlegg og utearealer skal gis en estetisk utforming som tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i seg selv og i forhold til omgivelsene, samt gi en god fjernvirkning.

Biladkomst og gang-/sykkelveg: Adkomst til boligfeltet skjer via fylkesveg 757 og videre inn på regulert privat felles veg. Eksisterende utkjøring mot fylkesveg (ved ny innregulert felles gjesteparkering) stenges. Utkjørselen ivaretar ikke dagens krav til frisikt og utforming. Det er innregulert gang-/sykkelveg fra utkjøring mot fylkesvegen og videre vestover til eksisterende bussholdeplass ved Kjerkvuku. Fra denne går det i dag gang-/sykkelveg videre vestover.

Parkering: Parkering for eiendommene løses på de enkelte tomtene. Det skal opparbeides minimum to parkeringsplasser per enhet i direkte tilknytning til boligene. Ved evt. utleieenhet skal det oppføres en ekstra p-plass. Parkeringsplasser på den enkelte tomt inngår i beregningsgrunnlaget for % BYA og det skal beregnes 15 m² per p-plass. I tillegg er det avsatte eget område til gjesteparkering for områdets boliger.

Lek og uteopphold: Det reguleres inn eget område som skal benyttes til felles lek og opphold for fremtidige beboere av B1-B3, og skal møbleres med sandkasse, lekeutstyr og sittebenker. Det skal settes opp gjerde, hekk eller lignende for å skjerme/sikre lekearealet mot vegen. Det er i tillegg innregulert en tursti som skal fungere som en korridor til utmarka i nord/øst.

Universell utforming: Boliger som oppføres på tomt 1 og 2 (B1) skal ivareta krav om tilgjengelig boenhet jf. TEK 10 § 12-2. Dette betyr at husene må ha alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på bygningens inngangsplan. Deler av lekeområdet min. 25% skal også være universelt utformet.

Støy: Det er utarbeidet støyanalyse som konkluderer med at det må etableres støyskjerm mot fylkesvegen i nedre del av B3. Dette er innarbeidet i planbestemmelsene § 2-1, bokstav f. som sikrer at det skal opparbeides støyskjerm i en høyde på 2,5 meter i B3 før boliger i dette feltet tas i bruk.

Risiko- og sårbarhetsanalyse: Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse i form av sjekkliste. I forhold til fare for kvikkleireskred er det gjennomført en geoteknisk vurdering av Rambøll som følger vedlagt plandokumentene. Vurderingen/analysen er utført på bakgrunn av befaring på stedet, foreliggende data og prøvegravninger gjennomført av grunneier. Konklusjonen er at områdestabiliteten er god. I forhold til flom viser flomsonekart at 200-årsfllommen at bebyggelse ikke berøres av denne. En slik flom er også vurdert til ikke å skulle true stabiliteten i byggeområdene med tanke på vannhastighet og erosjon.

Kulturminner: Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner eller SEFRAK-bygninger innenfor planområdet. Evt. funn under byggearbeidene skal straks varsles Nord-Trøndelag fylkeskommune, jf. aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8-2.

Planprosess: Oppstart av reguleringsarbeid ble kunngjort i Verdalingen den 08.10.11 samt at naboer, gjenboere og offentlige myndigheter ble varslet i eget brev datert 06.10.11. Det kom inn merknader fra hhv.:

  • Nord-Trøndelag fylkeskommune som peker på hensynet til barn- og unge og funksjonshemmede, peker på at tiltaket ikke er i konflikt med Kulturminnlovens § 3, men viser til aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8-2.
  • NVE som peker på behovet for at det i forbindelse med ROS-analysen gjennomføres en geoteknisk vurdering av grunnforholdene i eller nært oppstrøms planormådet.
  • Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som er opptatt av at det legges opp til en god utnytting av området, minner om at Verdalselva er varig verna vassdrag og planforslaget må vurderes i forhold til gjelende retningslinje T-1235, tiltaket må vurderes opp i mot naturmangfoldloven, peker på hensynet til barn- og unge og funksjonshemmede og minner om at grenseverdiene for støy må overholdes. Forutsetter også at det gjennomføres en ROS-analyse og at det gjøres faglig vurdering av sikkerheten knyttet til skred og flom.
  • Statens vegvesen som peker på behovet for gang-/sykkelveg frem til Kirkvuku, at byggegrenser inntegnes på plankart, at innfrielse av støykrav dokumenteres og at det etableres en avkjørsel fra fylkesvegen som er i henhold til krav i vegnormalen med tanke på bredde, kurvatur, sikt og stigningsforhold. Frisiktsoner og kurveradier skal vises på plankartet.
  • Sametinget uten merknad.
  • Eldrerådet i Verdal uten merknad.
  • Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag uten merknad.
  • Barn- og unges representant i plansaker som ber om at det legges til rette for gang- og sykkelsti fra det planlagte boligfeltet til eksisterende gang- og sykkelsti i Vuku.
  • Opplysningsvesenets fond uten merknad.
  • Nabo Lasse Johnson som ønsker å få utvidet tomten sin 3-4 meter østover
     

Vurdering:
Planforslaget er i samsvar med gitte overordnede bestemmelser for området, jf. kommuneplanens arealdel som disponerer området til framtidig boligbebyggelse (område BO4). Vuku anses videre som et viktig og vitalt tettsted som det fra kommunens side anses som ønskelig å videreutvikle og forsterke.

Kommunen viser til innkomne merknader og finner at disse i stor grad er hensyntatt i planforslaget som nå foreligger. Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse i forenklet form i kraft av en sjekkliste, men med utdypning av problematikk knyttet til grunnforhold gjennom en geoteknisk vurdering gjennomført av Rambøll. Planbeskrivelsen inneholder også dokumentasjon på at bebyggelsen i området ikke berøres av 200-årsflommen iht. flomsonekart. Kommunen kan ikke se andre risiko- eller sårbarhetsforhold som ikke er tilstrekkelig behandlet i planforslaget.

I forhold til Verdalsvassdragets status som varig verna vassdrag vurderer kommunen at tiltaket ikke griper inn i det vernede vassdraget eller reduseres områdets verneverdi. Dette også fordi arealet verken innehar betydelige verdier knyttet til zoologi, botanikk, geologi, kulturhistorie, landskapsbilde eller friluftsliv.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Kommunen finner at planforslaget er godt gjennomarbeidet og ivaretar de hensyn som kommunen som tilrettelegger ønsker å ivareta. Det er mangel på tomter for eneboliger i Verdal kommune, og planforslaget vil så måte utgjøre et kjærkomment og etterspurt tilskudd av denne boligtypen.

Etter en helhetsvurdering finner kommunen at planforslaget sendes på høring og legges ut til off. ettersyn i seks uker i medhold av PBL§ 12-10.





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 16.05.2012 13:34
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS