Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

447/12-Brakkerigg-Byggmestran

Søknad om oppføring av midlertidig brakkerigg for beboelse - 1721/18/1340 Russervegen 6 - Byggmesteran AS

Saksbehandler : Oddvar Govasmark

Arkivref  : 2012/1451 - /1721/18/1340
 

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 22.05.12 47/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Midlertidig dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende formål samt fra plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkninger av reguleringsplan) innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon).

Midlertidig dispensasjon innvilges under følgende forutsetninger:

  • Dispensasjonen gjelder fram til arbeidet med permanent løsning for botilbud til midlertidig innleid arbeidskraft er gjennomført med reguleringsplan, jfr kommunestyrets vedtak i møte den 26.03.2012.
  • Bruken av bygget skal gjelde midlertidig innleid arbeidskraft. Dvs. annen beboelse av f.eks studenter er ikke tillatt. Bruken trenger imidlertid ikke å begrense seg til bare egne ansatte.
  • Dispensasjonen er uansett begrenset til maksimalt 2 år, jfr departementets tolkning av midlertidighet.
  • Det forutsettes at brakkeriggen fjernes senest når dispensasjonsvedtaket er ”utgått på dato”.
     

Tillatelse til tiltak for oppføring av midlertidig brakkerigg for beboelse innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 20-1 bokstav j. Tiltaket godkjennes plassert i tiltaksklasse 1.

  • Godkjenning av plassering nærmere nabogrense enn 4 meter forutsetter at det foreligger særskilt samtykke fra nabo, jfr plan- og bygningslovens § 29-4.
     

Foretakene Komplett prosjektering A/S, Byggmesteran A/S og Trønderrør A/S gis ansvarsrett i samsvar med søknad.

Gravemelding og søknad om tilkopling/ utføring av sanitæranlegg må være godkjent før arbeidene starter. Ved utføring av sanitæranlegg skal ”Normalreglement for sanitæranlegg” følges.

Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør Plan- og bygningsloven § 21.9. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jfr. Plan- og bygningslovens § 31-1.
 

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Skjema for søknad om tillatelse til tiltak og opplysninger om tiltakets ytre rammer
  2. Gjenpart av nabovarsel
  3. Søknad om ansvarsrett
  4. Gjennomføringsplan
  5. Kommunens foreløpige svar på søknaden i brev datert 12.04.2012.
     

Saksopplysninger:
Komplett Prosjektering A/S søker på vegne av tiltakshaver Byggmesteran A/S om dispensasjon fra reguleringsplan og tillatelse til tiltak for oppføring av midlertidig brakkerigg for beboelse.

Brakkeriggen som søkes oppført i en etasje med bebygd areal ca 179 m2 , inneholder 10 beboelsesrom/soverom med dusj og wc samt fellesareal med kjøkken og stue.

Det foreligger ingen kjente merknader etter gjennomført nabovarsling.

Tomta gnr. 18, bnr. 1340 ligger innenfor området til reguleringsplanen for Ørin. Planen ble vedtatt den 16.02.2004. Det søkes om dispensasjon fra planen vedrørende formål.

 
Vurdering:
Planforholdet:
I kartdelen til reguleringsplanen for Ørin er tomta vist med formål ”kombinert formål forretning/industri”. I planens tekstdel er det i bestemmelsenes § 8.1 anført:
Innenfor kombinert område forretning/industri tillates etablert forretningsvirksomhet med areal- og transportkrevende karakter samt lettere industrivirksomhet. Bebyggelsen kan oppføres i høyde som maksimalt tilsvarer kote + 13,0 m og maksimalt bebygd areal BYA= 40%.

Søknad om oppføring av midlertidig brakkerigg for beboelse anses for å være i strid med reguleringsplanen vedrørende formål.

Andre myndigheter:
Høring til andre myndigheter anses unødvendig, det vises til plan- og bygningslovens § 19-1 (antar at regionale og statlige myndigheters saksområder ikke blir direkte berørt), § 21-5 (antar at tiltaket ikke krever tillatelse eller samtykke fra annen myndighet) samt til rundskriv fra Fylkesmannen datert 30.06.2009 (behandling av dispensasjonssøknader og spesielt om forholdet til sektormyndighetene).

Plassering i plan- og høyde:
Situasjonskartet viser plassering i planet med en avstand til nabogrense på 2 meter. I henhold til plan- og bygningslovens § 29-4 skal byggverket ha en avstand til nabogrensen som tilsvarer byggets halve høyde og minst 4 meter. Kommunen kan godkjenne plassering nærmere enn 4 meter dersom det foreligger særskilt samtykke fra nabo. I skrivende stund er slikt samtykke ikke mottatt, men søker har varslet at det vil komme. Eventuell godkjenning av plassering må dermed forutsette at samtykke foreligger.

Vi kan ikke se at hensyn til branntekniske forhold, lys og luft mellom naboer eller andre hensyn tilsier at avstand med 2 meter bør nektes dersom det foreligger særskilt naboerklæring.

Om midlertidige tiltak:
Midlertidige tiltak etter plan- og bygningslovens § 20-2 har en lovbegrenset tid på inntil 2 år. Det samme er ikke tilfelle for midlertidige tiltak etter lovens § 20-1 bokstav j, som i dette tilfellet, imidlertid er det anført i lovkommentar (Frode A Innjord 1. utgave 2010):
I OT.prp nr 45 (2007-2008) s 312 fremholder departementet at ”dersom et tiltak skal plasseres for et lengre tidsrom enn to år, vil det ikke anses som et midlertidig tiltak”. Det vil av den grunn forutsettes at eventuell tillatelse ikke vil gjelde for lengre tid enn maksimalt 2 år. I tillegg vil det bli arbeidet med permanent løsning for botilbud til midlertidig innleid arbeidskraft, dette arbeidet er tenkt gjennomført med reguleringsplan. Det vises til vedtak i kommunestyrets møte  den 26.03.2012.

Midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg, jf. § 20-1 første ledd bokstav j, må ikke plasseres slik at de hindrer allmenn ferdsel eller friluftsliv, eller på annen måte fører til vesentlig ulempe for omgivelsene. For ovennevnte tiltak gjelder bestemmelser gitt i eller i medhold av loven så langt de passer. Departementet kan gi forskrift om krav til midlertidige bygninger, konstruksjoner og anlegg. Departementet kan videre gi forskrifter om hvilke krav som gjelder for anleggsbrakker som skal stå lenger enn to år i direkte tilknytning til bygge- eller anleggstomt hvor arbeid pågår.

Vurdering av dispensasjon:
I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Argumenter som kan tale for en dispensasjon kan være:

  • Tiltaket er ment som en midlertidig løsning for innleid og midlertidig arbeidskraft i en situasjon der det er særskilt stor aktivitet og følgelig vanskeligheter med annen midlertidig bosetting. Annen beboelse av for eksempel studenter er ikke tillatt. Bruken trenger imidlertid ikke å begrense seg til bare egne ansatte.
  • Brakkeriggen i seg selv er av midlertidig karakter, noe som tilsier at det er mindre sjanse for at det senere blir spørsmål om permanent plassering. I tillegg blir det noe enklere å følge opp vedtak senere dersom det blir aktuelt å påse at tiltaket opphører (dvs fjernet).
  • Plasseringen kan anses å være basert på bilfri tilværelse da brakkeriggen plasseres på tomta til Byggmesteran A/S som kan være naturlig oppmøtested.
     

Argumenter som kan tale mot dispensasjon kan være:

  • I den tiden brakkeriggen blir stående blir et areal som er regulert til forretning/industri opptatt, det vil si at det vil bli en midlertidig begrensning i muligheten for oppføring av bygg i samsvar med reguleringsplanen. På den andre side er ingen ting i veien for at brakkeriggen fjernes før tidsfristen, dersom tiltakshaver finner annen bruk av arealet mer hensiktsmessig.
  • Det skal ikke være kurant å oppnå dispensasjoner fra vedtatte planer, som har blitt til etter en omfattende beslutningsprosess. Vedtatte planer bør ikke gjennom dispensasjoner miste sin betydning som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen ikke må undergraves gjennom dispensasjoner. Det bør også vises en forsiktighet med dispensasjoner med hensyn til presedensvirkningen for planområdet.
     

Konklusjon:
Vi kan ikke se at tiltaket plasseres slik at de hindrer allmenn ferdsel eller friluftsliv, eller på annen måte fører til vesentlig ulempe for omgivelsene.

Etter rådmannens vurdering blir ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Vi kan heller ikke se at en midlertidig dispensasjon vil være i strid med regionale eller nasjonale rammer og mål. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Med henvisning til det over anses det slik at fordelene med dispensasjon er klart større enn ulempene og at dispensasjon er lovlig og forsvarlig.





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 16.05.2012 13:48
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS