Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

54/12-Reinsholm B2

1721/23/39 og 23/22 - Detaljregulering Reinsholm B2.

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref  : 2012/3293 - /V2012004
 

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 19.06.12 54/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer av plandokumentene:

  • Ny bestemmelsene § 1.5: Ingen bygningsdel må komme nærmere vegkant enn 2 m.
  • Bestemmelsene §§ 1.3 og 3.9 endres slik at det blir krav om 1 parkeringsplass pr. utleieenhet.
  • Bestemmelse § 11.1, tilføyelse: Gang- og sykkelvegene skal opparbeides ifb. utbyggingen.
  • Offentlig kjøreveg justeres i samsvar med reguleringsplan for Reinsholm, vedtatt i 2003.
  • Byggegrense mot offentlig veg bør vises mer i samsvar med gjeldende reguleringsplan.
  • Det sikres gangforbindelse fra P1 til L1. Evt. gangforbindelser fra andre parkeringsplasser vurderes også.
     

Forslag til detaljregulering for Reinsholm B2, datert 8. juni 2012, med overnevnte endringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens § 12-10.

  
Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse med bestemmelser 08.06.12
  2. Plankart 08.06.12
  3. Foreløpig utomhusplan 05.06.12
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Sjekkliste for planlegging, utfylt 28.05.2012.
  • Reguleringsplan Reinsholm, vedtatt 28.04.2003.
  • Kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.03.2007.
  • Stiklestad Eiendom – oversikt boenheter/utnyttelse Reinsholm A1, A2 og B
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn:
Planforslaget er en detaljregulering av felt B2 i reguleringsplan for Reinsholm vedtatt 28.04.2003. Forslaget til detaljregulering er utarbeidet av Per Anders Røstad på vegne av tiltakshaver/grunneier Stiklestad Eiendom AS.

Planområdet:
Planområdet er på ca. 18,7 daa og ligger øst for eksisterende bebyggelse på Reinsholm. Området er i dag ubebygd. Planområdet omfatter eiendommene gnr. 23 bnr. 22 og gnr. 23 bnr. 39, som eies av Stiklestad Eiendom AS.

Oversikt over planområde Reinsholm B2

Planstatus:
Planområdet omfatter mesteparten av felt B2 i reguleringsplan for Reinsholm, vedtatt 28.04.2003. I denne planen er felt B2 regulert til boligbebyggelse i Oversikt over status for planområde Reinsholm B2form av konsentrert blokkbebyggelse, kjedehus eller rekkehus, men med krav om bebyggelsesplan (tilsvarende dagens detaljregulering) samt tomtedelingsplan. Reguleringsplanen angir bl.a. følgende: Prosent bebygd areal 30-45 %, mønehøyde max 9,5 m (3 etg.) og gesimshøyde 8,5 m. Saltak med vinkel 25-38 grader, takform fastsettes i bebyggelsesplan. Kjeller tillates ikke. Bebyggelsesplan skal bl.a. vise lekearealer, parkeringsdekning 1,5 bil pr. boenhet, gjesteparkering osv.

Overordna planer er kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.2007 og generelle bestemmelser (unntatt grad av utnytting) og retningslinjer i kommuneplanens arealdel, vedtatt 26.04.2011.
Overordna planer endrer ikke planstatusen for området. I kommunedelplanen er området avsatt som nåværende boligområde, og reguleringsplanen for Reinsholm gjelder.
 

Planforslaget:
Generelt
Det legges til rette for eneboliger (de fleste i kjede/rekke) og leilighetsbygg i 2 etasjer, med tilhørende garasjer og boder. Det er videre satt av område for avfall/miljøtorg, trafo, felles lekeplasser, kjøreveger (offentlig og privat), private parkeringsplasser og gang- og sykkelveger.

Planforslaget er en detaljregulering som viser omriss av planlagt bebyggelse med en nøyaktighet på +/- 2 m. Evt. justering må skje innenfor boligformålene, og ikke i strid med viste byggegrenser. Mot interne veger, parkeringsplasser og lekeplasser er det ikke vist byggegrenser. Det bør følgelig tilføyes at ingen bygningsdel må komme nærmere vegkant enn 2 m.

I bestemmelsenes § 1.4 er det krav om utomhusplan ifb. bygge-/rammesøknad.

Grad av utnytting
Det planlegges 72 leiligheter og 9 eneboliger i rekke, hvorav 2 med mulighet for utleieenhet. Boligtettheten for hele planområdet (inkl. regulert offentlig veg i vest) er oppgitt til 4,4 boenheter pr. daa. Om en ikke regner med denne vegen blir boligtettheten ca. 4,6. I forbindelse med nylig planendring for sentrumstunet på Reinsholm, anslo tiltakshaver at det innenfor Reinsholm er mulighet for 352 boenheter, hvorav 88 i felt B2, hvor det nå planlegges 83 enheter.

I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan er det krav om en utnyttelse på BYA=30-45 %.

I planforslaget er tillatt utnyttingsgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde. Garasjene er regulert til egne formål hvor hele arealet kan bebygges. For boligområdene B1, B2, B3, B4 og B5 foreslås det maks prosent bebygd areal %-BYA = 55 %.

Det er en utfordring å sammenligne utnyttingsgrader. Reglene har endret seg over tid (fra 1. juli 2007 skal parkeringsareal inngå i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting) og ved overgang til mer detaljert plan blir områdene det regnes utnytting av mindre, fordi veger, lekeplasser osv. da ikke inngår i beregningsgrunnlaget. Overnevnte endring får ikke tilbakevirkende kraft på eldre planer, men skal legges til grunn for nyere planer.

Totalt innenfor det som er regulert til boligformål er bebyggelsen på ca. 5,5 daa. Totalt areal som er regulert til boligformål er ca. 12,7 daa. Dette gir en utnyttelsesgrad på ca. 43 % for boligområdene. I tillegg vil nødvendige biloppstillingsplasser på bakken i felt B1 og B4 også telle som bebygd areal etter dagens regler.

De seks områdene med garasjer er på til sammen ca. 0,6 daa.

For området på ca. 18,1 daa blir utnyttingsgraden på minst 33,7 %, men legger en til nødvendige biloppstillingsplasser på bakken (for felt B1 og B4) vil utnyttingsgraden bli noe høyere.

Bebyggelsen
Det legges til rette for 9 leilighetsbygg med til sammen 72 leiligheter samt 9 eneboliger (de fleste i kjede/rekke), hvorav 2 med mulighet for utleieenhet. Dvs. til sammen 83 boenheter.

Innenfor felt B1 tillates oppført inntil 7 boenheter.
Innenfor felt B2 tillates oppført inntil 8 boenheter med tilhørende boder og svalganger.
Innenfor felt B3 tillates oppført inntil 20 boenheter med tilhørende boder, svalganger og heishus. Innenfor felt B4 tillates oppført inntil 14 boenheter med tilhørende boder, svalganger og heishus. Innenfor felt B5 tillates oppført inntil 34 boenheter med tilhørende boder, svalganger og heishus.

For bolighus foreslås maks gesimshøyde 9,0 m, og mulighet for tre takformer. Pulttak med takvinkel maks 10 grader, saltak med maks takvinkel 30 grader eller flatt tak. Boligene innenfor hvert formålsområde (felt) skal imidlertid ha samme takform.

Kjeller tillates ikke.
Det foreslås innført at høyde på topp grunnmur skal overstige 4,75 m NN 54 (kotehøyde).

Garasjer i tilknytning til eneboligene:
For eneboligene er det angitt i bestemmelsenes § 3.9 at den ene parkeringsplassen som kreves kan være i garasje. Omriss av garasjene er vist i plankartet. Utover dette er det ikke gitt bestemmelser om størrelse, byggehøyde eller takform for disse garasjene.

Garasjeanlegg/boder (seks felt merket G):
I disse feltene kan hele formålet bebygges, men arealet kan eventuelt benyttes til ordinære biloppstillingsplasser. Garasjene foreslås med pulttak eller saltak. Byggehøyde og takvinkel er avhengig av takform, se bestemmelsenes § 4.3. Gesims- og mønehøyde for saltak er som i kommunedelplanen, og gesimshøyde for pulttak er 0,5 m lavere enn mønehøyde for saltak. Garasjene innenfor hvert formålsområde skal ha samme takform, felles og ensartet utforming.

Boder og evt. bygg for avfall: Se byggehøyder og takform angitt i bestemmelsenes § 5.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Kjøreadkomst til området blir fra regulert offentlig veg. Det vil si at deler av eksisterende grusveg sydover fra vegen Reinsholm forutsettes utbedret i forbindelse med utbyggingen, iht. påkrevd utbyggingsavtale med kommunen. Regulert veggrunn eies i dag av Inntre Eiendom AS.
Det er liten trafikk på eksisterende grusveg sørfra og lav hastighet (30-sone) i området.

Tidligere regulert forlengelse av vegen Reinsholm, til Febyvegen, er ikke forutsatt opparbeidet i forbindelse med denne utbyggingen.

Det er foreslått to gangforbindelser ut av området, en i syd og en i nord. Begge leder ut på eksisterende grusveger. Gangforbindelsen i syd leder mot det store parkområdet på Reinsholm. Det er fortau langs nordsida av vegen Reinsholm, og mellom Solsida borettslag og Vinkelen borettslag er det gangforbindelse/snarvei til busslomme og gangfelt i Stiklestad alle (Fylkesveg 757). En gammel kjøreveg leder også ut til fylkesvegen, men er stengt ved fylkesvegen.

Det er ikke angitt rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse av kjøreveger og gang- og sykkelveger innenfor planområdet, men kjørevegene må opparbeides ifb. utbyggingen. Det bør tilføyes rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av gang- og sykkelvegene.

Offentlig kjøreveg bør justeres i samsvar med reguleringsplan for Reinsholm, vedtatt i 2003. Om mulig bør byggegrensene vises mer i samsvar med gjeldende plan, dvs. 10 m fra senter veg. 

De interne private vegene foreslås med bredde 4 m, og evt. grøft/snøopplag blir innenfor tilliggende boligformål. Foreslått vegbredde er, for de fleste av vegene, omtrent som det anbefales i vegnormalene. For adkomstveger i boligområder med fartsgrense 30 km/t og adkomst inntil 50 boenheter i blindveg anbefales ett kjørefelt med 3,5 m asfaltert bredde. For adkomst til mer enn 50 boenheter i blindveg anbefales 5 m vegbredde, inkl. 0,5 m skulder på hver side. Dvs. at bredde inntil første kryss burde vært noe bredere. En fordel med smale veger er at de ikke innbyr til stor fart, og adkomstvegene skal også utformes på de myke trafikanters premisser. Breddene ble ansett som akseptable i møte med kommunen.

Parkering
I bestemmelsenes § 1.3 er det foreslått 1,2 garasje-/parkeringsplass pr. leilighet og 2 plasser pr. enebolig/rekkehus, hvorav 5 % skal være tilrettelagt for bruk av bevegelseshemmede.
Det er angitt at evt. utleieenheter i enebolig/rekkehus skal ha tilgang til 1 parkeringsplass.
I bestemmelsenes § 3.9 går det videre fram at eneboliger i rekke og enebolig med utleieenhet skal ha 2 parkeringsplasser pr. bygning. Den ene plassen kan være i garasje.

Overnevnte må innebære at det ikke foreslås ekstra parkeringsplass for utleiedel. Utleiedel vil enten være selvstendig boenhet eller hybel. Det bør vurderes krav om en biloppstillingsplass pr. utleiedel, uavhengig av om denne regnes som hybel eller selvstendig boenhet.

Parkeringsplasser og garasjer er vist på plankartet, med unntak at biloppstillingsplasser på bakken for eneboligene. For 72 leiligheter vil 1,2 plass pr. boenhet fordre 87 p-plasser, og foreløpig utomhusplan viser 90 plasser. Innenfor parkeringsplass P1 bør det reserveres gangadkomst til lekeplass L1. Evt. gangadkomster bør vurderes også andre steder. 

Lek og uteopphold
Ifølge kommunedelplan for Verdal byområde skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen.

Kravet om småbarnslekeplass imøtekommes gjennom tre småbarnslekeplasser på hhv. 0,3, 0,4 og 0,6 daa. Fordelt på 83 boenheter gir det 15,7 m2 felles uteareal pr. boenhet, forutsatt at de opparbeides som vist i planen. Lekeplassene L2 og L3 ligger svært nær private terrasser.

Kravet om kvartalslekeplass er oppfylt gjennom det ca. 15 daa store grøntarealet (Ebba Astrups park), like vest for planområdet. Dette skal være felles for alle boligområdene innenfor reguleringsplan Reinsholm. Fordelt på ca. 350 boenheter gir det vel 40 m2 felles uteareal pr. boenhet.

Ubebygd areal innenfor boligformålene kan fungere som felles uteareal, men erfaringer tilsier at arealet nærmest bebyggelsen blir privatisert. Deler av disse arealene vil også være smale striper mindre egnet til uteopphold. Maks grad av utnytting sikrer likevel 5615 m2 ubebygd areal innenfor boligformålene.

Overnevnte gir planområdet gode muligheter for aktiviteter, lek og rekreasjon for unge og gamle. Det er også korte avstander til både barnehage og skole.

I bestemmelsenes § 6.2 er det foreslått at lekeplass skal utsyres med min. benk og sandkasse. Huske bør også vurderes. Felles lekeplasser skal ferdigstilles for bruk parallelt med at boligene ferdigstilles.

Tilgjengelige boenheter og universell utforming av utearealer
I bestemmelsenes § 1.2 går det fram at: ”Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal for boligene”.

I bestemmelsenes § 1.3 går det fram at 5 % av boligparkeringen skal være tilrettelagt for bruk av bevegelseshemmede.

I planbeskrivelsens punkt 6 (ikke juridisk bindende) går det bl.a. fram at: ”Minimum 50 % av boligene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelige boenheter”.

Når det gjelder tilgjengelige boenheter, må tiltakshaver forholde seg til minstekravene i TEK 10, men det er lov å sikte høyere (bygge med bedre kvalitet). TEK 10 tilsier at halvparten av leilighetene (de i første etasje) blir tilgjengelige boenheter. For leilighetsbygg i 2 etasjer er det ikke krav om heis, og dermed ikke krav om tilgjengelige boenheter i 2. etasje. Tiltakshaver har i møter opplyst at leilighetsbyggene planlegges med løfteplattform, noe som er utover minstekravene i TEK 10. Dette er positivt, men kommunen anbefaler båreheis. Eneboligene vil kunne bli tilgjengelige boenheter hvis alle hovedfunksjoner legges til boligens inngangsplan.
Verdal kommune er ressurskommune for universell utforming, og ønsker at det bygges flest mulig tilgjengelige boenheter der forholdene ligger til rette for det. Her er både terrengforhold og lokalisering velegnet for slike boliger.

Tiltakshaver bør benytte sjekklister for å sikre at krav om universell utforming og tilgjengelige boenheter blir oppfylt.
 
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendeler kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. Forslagsstiller har vurdert de farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk.

Beredskapsmessige vurderinger - flom
Reinsholmområdet har kjente utfordringer knyttet til flomfare. Områdets lave beliggenhet i terrenget i nærhet til Verdalselva og tilknyttede bekker, gjør at man må ta hensyn til dette i planleggingen. Høsten 2011 var det en stor flom i Kvisla hvor det ble observert en vannstand på kote +3,60 (se bilder i planbeskrivelsen).

Kommunen har gitt klare råd om at boligenes golvplan minimum må holde kotehøyde +4,75 meter. Dette for å unngå problemer knyttet til fremtidige flomsituasjoner.

NVE sine flomberegninger for Verdalselva viser at en 200 års flom når opp til kvotehøyde 3,9 meter.

For å sikre boligene mot en 200 års flom, og følge kommunens råd, er det i reguleringsbestemmelsen til planen stilt krav om at topp grunnmur skal være over 4,75 m.o.h. Dette vil være samme høyde som de andre boligene på Reinsholm, og godt over de 3,9 meter som en 200 års flom er beregnet til.

Skred/grunnforhold
I reguleringsplanen fra 2003 er det i rekkefølgebestemmelsene angitt at bl.a. felt B2 består delvis av udefinerbare masser og må behandles etter godkjent regelverk.
Prøvegraving har påvist bygningsavfall i grunnen, som asfalt, blikkplater, treverk og betong.
Tiltakshaver må forholde seg til både plan- og bygningsloven og forurensningsloven med tilhørende forskrifter, og er forberedt på å rette seg etter de krav/anbefalinger som gjelder, for å kunne bygge ut området på en sikker måte. Evt. tiltaksplan kan behandles i etterkant av plansaken. Evt. rekkefølgebestemmelser om dette bør vurderes nærmere før sluttbehandling.

Det er ikke påvist, eller antatt å være, kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Dette, sammen med topografien, gjør at området har liten skredfare.  (kilde: NGU)

Brann
Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om ramme-/byggetillatelse.

Orkan og storm
Planområdet ligger skjermet til mot uvær. Det forutsettes at byggverk føres opp i samsvar med plan- og bygningsloven med forskrifter. Det anses ikke å være spesiell risiko for skader pga. uvær.

Støy
Det er ingen kritiske støykilder i områdets nærhet. Støyvarselkart fra Statens vegvesen for fylkesvegen berører ikke planområdet. 

Konklusjon ROS
Hvis en ser bort fra flomfaren og evt. forurenset grunn er området ikke utsatt for spesiell risiko eller sårbarhet. Reguleringsbestemmelsenes krav om at det skal bygges uten kjeller, og at høyden på topp grunnmur skal være over kotehøyde 4,75 meter, sikrer at byggeprosjektet både har oppfylt NVE’s retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag (sist revidert 05.03.09), og anbefalingene i flomsonekartet.

Kulturminner
Ifølge forhåndsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune ble det gjennomført befaring i 2001, som avklarte at det ikke fantes utomatisk freda kulturminner i området og at det kunne reguleres. Fylkeskommunen viser til aktsomhetsplikten etter kulturminneloven dersom ikke kjente kulturminner skulle bli påvist under arbeidet i marken eller med planen.

Biologisk mangfold – forholdet til naturmangfoldloven
Området ble regulert til boligformål i 2003, og det er ikke registrert forhold som må hensyntas.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Området tenkes tilknyttet eksisterende kommunalt ledningsnett i området.
TEK 10 har bl.a. minstekrav ift. energiløsninger.

Utbyggingsavtale
I forhåndskonferansen ble det konkludert med behov for utbyggingsavtale, og forhandlinger er nært forestående. Planforslag og utbyggingsavtale forutsettes sluttbehandlet samtidig.

 
Vurdering:
Planforslaget følger opp intensjonene i reguleringsplanen fra 2003, men med noen akseptable avvik. Dette gjelder bl.a. planavgrensning, byggehøyder, takform og parkeringsdekning.

Planavgrensning: I gjeldende plan er felt B2 på ca. 21 daa. I detaljreguleringen er utbyggingsområdet redusert med ca. 2,6 daa i nord og øst, da dette ikke eies av tiltakshaver. Deler av utelatt areal ligger sør for regulert forlengelse av vegen Reinsholm fram til Febyvegen. Kommunens bekymring for evt. restareal mellom framtidig veg og boligområde, kan forhåpentligvis løses gjennom en omregulering av vegføringen, men her ligger det også kommunale ledninger som en evt. utbygger må påregne å legge om.

Byggehøyder og takform: I gjeldende reguleringsplan er byggehøyder (gesims og møne) tilpasset tillatt takform, som er saltak, men det står samtidig at takform fastlegges i bebyggelsesplan. Nå foreslås det mulighet for både saltak, pulttak og flatt tak, og maks gesims er økt med 0,5 m. For saltak er mønehøyde nå ikke angitt, men takvinkelen er endret til maks 30 grader i stedet for mellom 25 og 38 grader.

Parkeringsdekning: Parkeringskravet i gjeldende plan er litt uklart. Det står at bebyggelsesplan skal vise parkeringsdekning 1,5 bil pr. boenhet, gjesteparkering. Det foreslås nå 1,2 garasje-/parkeringsplass pr. leilighet og 2 plasser pr. enebolig/rekkehus. Dette er i samsvar med kommunedelplanens retningslinjer for parkeringsdekning. 1 plass pr. utleieenhet bør vurderes.
De noe større parkeringsplassene (med ca. 20 plasser) gir større fleksibilitet ift. gjesteplasser. 

Rådmannen tilrår at planforslaget, med anbefalte endringer jf. innstilling, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 14.06.2012 10:06
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS