Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

61/12-Leinsmoen-37-35

Søknad om deling av eiendommene 1721/38/100 og 1721/38/101 Leinsmoen 37 og 35 - Block Watne AS - Dispensasjon fra reguleringsplan

Saksbehandler : Gunnar Vatn

Arkivref : 2012/4616 - /1721/38/100  
 

 

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 18.09.12 61/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 19 (Dispensasjon) gis Block Watne AS dispensasjon fra reguleringsplanen “Forbregd/Lein del 3, 2. byggetrinn” til å dele to regulerte boligtomter i to. Bakgrunn og forutsetninger for dispensasjon er gitt i dette saksframlegg.

Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 20-1 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes fradeling av en parsell på ca. 700 m2 fra eiendommen Leinsmoen 35 med gnr/bnr 38/101 i Verdal kommune som omsøkt. Den godkjent fradelte parsell skal benyttes som boligtomt.

Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 20-1 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes fradeling av en parsell på ca. 700 m2 fra eiendommen Leinsmoen 37 med gnr/bnr 38/100 i Verdal kommune som omsøkt. Den godkjent fradelte parsell skal benyttes som boligtomt.

Vedtaket kan påklages, jfr. Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt.
.


Vedlegg:

  1. Situasjonskart
  2. Utsnitt fra reguleringsplan-databasen
  3. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan
  4. Nabomerknad mottatt 08.06.2012
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad med vedlegg mottatt 31.05.2012
  2. Brev fra Block Watne angående søknad mottatt 21.06.2012
  3. Brev til andre myndigheter datert 05.07.2012
  4. E-post til Verdal kommune, teknisk drift datert 06.07.2012
  5. Foreløpig svar til Block Watne og nabo i brev datert 06.07.2012
  6. E-post fra Verdal kommune, teknisk drift datert 09.07.2012
  7. Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 12.07.2012
  8. Notat fra Innherred samkommunes enhet for Landbruk datert 18.07.2012
  9. Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 31.07.2012
     

Saksopplysninger:
Enhet for Plan, Byggesak, Oppmåling og Miljø mottok 31.05.2012 en søknad om deling av grunneiendom fra Block Watne AS. Det søkes også om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplanen

Delingssøknaden:
Søknaden om fradeling gjelder for eiendommene Leinsmoen 35 og 37 med gnr/bnr 38/101 og 38/100, som er to boligtomter i Forbregd/Lein. Det søkes om å dele de to boligeiendommene i to, slik at det blir til sammen fire boligtomter. Eiendommene er i utgangspunktet 1404,5 m2 og 1461,2 m2. De nye tomtene vil bli på ca. 700 m2, og det vil bli felles avkjørsel til 3 av dem.

Planstatus:
De to eiendommene omfattes av reguleringsplanen “Forbregd/Lein del 3, 2. byggetrinn” med plan-id 1997009. Eiendommene ligger innenfor reguleringsformålet Byggeområder – boliger. Planen viser tomtedeling. Omsøkte deling strider med tomtedelingen i planen. Det søkes derfor om dispensasjon fra planen.

Andre søknader i området:
Det er også søkt om deling av eiendommen Kattuglevegen 5 med gnr/bnr 38/123. Denne saken behandles i egen sak.

Dispensasjonssøknaden:
I brev datert 24.05.2012 begrunner Block Watne dispensasjonssøknaden med blant annet følgende:
“Tomtene er arealmessige store, Leinsmoen 37 er 1.461,2 m2 og Leinsmoen 35 er 1.404,5 m2.

Vi mener at tomtene er godt egnet til å dele slik at vi får 4 eneboligtomter i stedet for 2, med den foreslåtte deling vil hver tomt bli på ca 700 m2.
Tomtene er relativt flate og som vist på vedlagte illustrasjonsplan vil den enkelte tomten bli gode eneboligtomter med plass for garasje, parkering, uteplass, samt en enebolig.

Vi søker om dispensasjon fra reguleringsplanen eiendomsgrense og at eiendommene g.nr 38, bnr 100 og 101 blir delt så det blir 4 boligtomter og et areal for privat felles adkomst til tomtene merket 1-2 og 3 på vedlagte forsalg til tomtedeling.

Håper dispensasjonssøknad kan innvilges, fortetting i areal som er regulert til boligformål er vel i trå med både lokale og sentrale myndigheters ønsker.”

Nabovarsling:
I forbindelse med nabovarslingen er det kommet inn en merknad. Merknaden er fra Tor Martin Granheim, som er en av to eiere av naboeiendommen Leinsmoen 33 med gnr/bnr 38/102.

I merknader står følgende:
“Vedr. dispensasjon fra reguleringsplan Leinsmoen.
Angående oppdeling av tomtene Leinsmoen 35 og Leinsmoen 37.
Jeg godtar ikke at Block Watne deler opp disse tomtene så det blir 4 eneboliger i stedet for 2. Grunnen for det er at da bryter de den byggelinjen som allerede er oppi gaten her.
Og jeg er sikker på at de ødelegger verdien på min eiendom ettersom jeg får 2 hus i stede for 1 ved grensen til min tomt.
En av grunnene for at jeg kjøpte tomt her oppi Leinsmoen var nettopp p.g.a størrelsen på tomtene her og avstanden mellom husene.
Ved og bryte dette så ødelegger Block Watne hele dette inntrykket.”

Block Watne skriver i brev mottatt 21.06.2012 at de har vært i kontakt med naboen som er hjemmelshaver av Leinsmoen 33, og at han fastholder det han skrev i brev av 07.06.2012. De har svart Tor Martin Granheim skriftlig i brev datert 14.06.2012 med følgende:
“Vi viser til deres innsigelse på vår søknad om deling av tomtene Leinsmoen 35 – 37 til 4 tomter, brev datert 07.06.2012.
Grunnen som de oppgir for å imøtegå delingen er at vi bryter byggelinjene i boligfeltet.
Vi presiserer at boligene som vil bli oppført, hvis tomtedelingen godkjennes, skal oppføres innenfor reguleringsplanens byggelinje og plasseres med en avstand til nabotomt innenfor de krav som gjelder plan- og bygningsloven og reguleringsplan for boligfelt Leinsmoen.

Delingen av tomtene som vi søker om vil gi romslige tomter på 650 til 700 m2, noe som vi mener ikke vil ha noen negativ virkning på området/nabolaget.”
Block Watne ber om at saken blir behandlet.

Andre myndigheter:
Søknaden om dispensasjon ble sendt andre myndigheter for uttalelse i brev datert 05.07.2012. Dette i henhold til Plan- og bygningslovens § 19.

Verdal kommunes enhet for Teknisk drift sier i en e-post datert 09.07.2012 at de ikke har innvendinger mot en slik løsning som BW har søkt om, da det mot sør er noen mindre tomter.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune sier i brev datert 12.07.2012 at tomtene er arealmessige store, de er relativt flate, og den enkelte tomten kan bli gode eneboligtomter med plass for garasje, parkering uteplass og en enebolig. De har ingen merknader til dispensasjonssaken hva gjelder tomtedeling.

Innherred samkommunes enhet for Landbruk sier i notat datert 18.07.2012 at det ut fra et landbruksfaglig synspunkt er positivt at utnyttingsgraden på utbyggingsareal økes. Dette vil være med å redusere presset på nye utbyggingsarealer, som i mange tilfeller vil berøre dyrka/dyrkbar jord. De har derfor ingen merknader til delingene av eksisterende boligtomter slik det er søkt om.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin Landbruksavdeling skriver i brev datert 31.07.2012 at de vurderer det som klart positivt at området gis en høyere utnytting, og de har ingen merknader til søknaden. Miljøvernavdelingen har ingen merknader til søknaden ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser.


Vurdering:
Vurdering av dispensasjon og nabomerknad:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Fordeler ved å gi dispensasjon kan være:

  • Fortetting i eksisterende boligfelt kan på generelt grunnlag vurderes som positivt ved at det gir mange samfunnsmessige fordeler.
    - En mer effektiv arealutnyttelse fører til at annet areal som for eksempel landbruksareal skånes.
    - Fortetting er gunstig i med tanke på areal- og transportplanlegging og trafikksikkerhet, om man sammenligner med mer spredt boligbygging.
    - Fortetting kan gi bedre ressursutnyttelse både offentlig og privat. Dette med tanke på drift av transport, skole, barnehager, kostnader ved opparbeidelse av felles infrastruktur og varmekilder, etc. Fortetting gir en god utnytting av eksisterende infrastruktur som veg, vann og avløp.
  • De omsøkte tomter på ca. 1400-1500 m2 er forholdvis store. Tomter på ca. 700 m2 kan vurderes som romslige nok som boligtomter.
  • De andre myndighetene har utrykt seg positivt til søknaden, Fylkesmannens landbruksavdeling sågar klart positiv.
     

Ulempene ved å gi dispensasjon kan være:

  • Undergraver reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsverktøy. Planen blir uthulet og forutsigbarheten til planen blir redusert.
  • Ved å gi dispensasjon kan særpreget med store tomter bli noe endret.
  • Samtidig som fortetting er gunstig i forhold til bedre ressursutnyttelse i forbindelse med etablering og bruk av infrastruktur som bla veg, så kan det gi økt trafikk lokalt.
     

Boligfeltet Leinsmoen består av både forholdsvis store og små tomter. Nord for vegen Leinsmoen og Kattuglevegen er tomtene en del større enn de som ligger sør for disse vegene. De omsøkte eiendommene ligger i et hjørne av området med større tomter, med de mindre tomtene den andre siden av vegen. Block Watne sier at de vil forholde seg til byggelinjene i reguleringsplanen og Plan- og bygningslovens krav til avstand til nabogrense. Særpreget i området vil etter Rådmannens syn derfor ikke bli vesentlig endret. Utnyttingsgraden i området er TU = 20 %. Block Watne har ikke angitt noen utnyttingsgrad i sitt prosjekt. Tomter på ca. 700 m2 vurderes likevel som forholdsvis romslig for småhusbebyggelse.

Naboen sier at en av grunnene til at de kjøpte sin tomt, var størrelsen på tomtene og avstandene mellom husene, og at omsøkte deling bryter med dette inntrykket. Rådmannen mener naboen har poeng i dette. Det er viktig at reguleringsplaner følges, da dette gir forutsigbarhet, og planene kan fortsatt brukes som et godt verktøy for videre planlegging, informasjon og beslutninger. En uthuling av planen kan gjøre det vanskeligere å si nei i andre saker som kan vurderes som sammenlignbare. Det er også søkt om deling av eiendommen Kattuglevegen 5 ikke langt unna.
En reguleringsplan kan endres, da gjennom en reguleringsendring eller forslag til ny plan. Et alternativ til å innvilge dispensasjon, kan være å kreve at omsøkte deling fremmes gjennom et forslag til reguleringsplan. I og med at det nå er mottatt søknad om å dele 3 av de forholdvis store tomtene på Leinsmoen i to, kan det tale for at en må se sakene i en større plansammenheng. Da kan også en eventuell høyere utnyttingsgrad ha blitt vurdert.
Resultatet til slutt kan likevel bli det samme.

Samlet sett vurderer Rådmannen at de samfunnsmessige fordelene ved å gi dispensasjon er såpass store, at nabomerknadene ikke bør tas til følge.

Med bakgrunn i ovennevnte vurderer likevel rådmannen at hensynet bak planen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon, samt at fordelene som er angitt ovenfor er klart større enn ulempene. Lovens grunnlag for å kunne gi dispensasjon er, etter Rådmannens syn, oppfylt. 

Rådmannen mener derfor dispensasjon kan gis, og fradelingssøknadene kan innvilges. Dersom søknadene innvilges, sendes saken videre til fagsjef for oppmåling for videre effektuering av søknadene.





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 12.09.2012 11:24
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS