Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

62/12-Kattuglevegen-5

Søknad om dispensasjon for oppføring av 2 eneboliger - 1721/38/123 Kattuglevegen 5 - Mikael Wik AS

Saksbehandler : Audhild Slapgård

Arkivref  : 2012/5459 - /1721/38/123
 

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 18.09.12 62/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 (Dispensasjon), gis Letnes Arkitektkontor AS dispensasjon fra reguleringsplan Forbregd/ Lein del 3, 2.byggetrinn plan id 1997009 der det aktuelle området er regulert til enebolig. Det gis dispensasjon til tomtedeling, utnyttelsesgrad, øvre etasjeantall, mønehøyde og gesimshøyde.

Med hjemmel i plan og bygningslovens § 20-1 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes søknad fra Mikael Wik om tomtedeling, samt oppføring av to eneboliger på eiendommen 38/123 i Verdal kommune som omsøkt.

 
Vedlegg:

  1. Situasjonskart 

 
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Søknad om oppføring av 2 eneboliger
  • Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
  • Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune
  • Uttalelse fra Innherred samkommune enhet for natur og landbruk
     

Saksopplysninger:
Letnes arkitektkontor AS leverte den 03.07.2012 søknad om dispensasjon til å dele eiendommen Kattugleveien 5, med gnr 38 bnr 123 i to eiendommer. Det søkes om oppføring av en enebolig på hver parsell.

Nabovarsel:
Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan og bygningslovens § 21-3. Det foreligger ingen merknader til tiltaket fra berørte naboer og gjenboere.

Andre saker:
Kommunene har også to andre saker hvor det foreligger søknad om tomtedeling. Dette gjelder Leinsmoen 35 og 37. 
 
Planstatus:
Omsøkte tiltak reguleres av reguleringsplan Forbregd/ Lein del 3, 2. byggetrinn plan id 1997009. Eiendommen er regulert til boligformål, planen viser tomtedeling. Videre er det angitt en maksimal TU på 20 %, maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyde på 7,2. Videre er det i planen bestemmelse om at “bebyggelsen kan oppføres i inntil 1.etasje.” 

Det søkes om dispensasjon fra samtlige av disse punktene.

Andre myndigheter:
Etter at Innherred samkommune mottok søknaden om dispensasjon til å dele eiendommen 35/123 i to eiendommer, sendte kommunen saken på høring til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune og Innherred samkommune enhet for natur og landbruk. Samtlige av høringsinstansene har vært positive til tiltaket.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag uttalte følgende:

Landbruksavdelingen
“Landbruksavdelingen vurderer det som klart positivt at området gis en høgere utnytting, og har ingen ytterligere merknader til søknadene.”

Miljøvernavdelingen
“Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til søknaden.”

Kommunalavdelingen
“Fylkesmannen minner om at nødvendige samfunnssikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til et endret klima, skal vurderes i hht pb1. §§ 4-3 og 19-2 3.1edd. DSB sin veileder "samfunnssikkerhet i arealplanleggingen" inneholder en sjekkliste som kan benyttes til en vurdering av slike forhold (se www.finnt.no  under hovedtema samfunnssikkerhet og undertema samfunnsplanlegging).”

Nord-Trøndelag Fylkeskommune kom med følgende tilbakemelding: 
“Vi har ikke merknader til dispensasjonssaken hva gjelder tomtedeling.
Bygghøyde/etasjetall for Kattuglevegen 5 må vurderes i forhold til eksisterende bebyggelse i området. Kommunen bør få framlagt materiale som illustrerer høyder i forhold til nabobebyggelsen, for så eventuelt å sette vilkår om høydebegrensning for at dispensasjon kan gis. Vi har ikke merknader til endring av utnyttingsgrad”

“Kulturminner
Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) §3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML §8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. Når det gjelder slike, viser vi til egen uttalelse fra Samisk kulturminnevern. Det oppfordres til bruk av askeladden; http://askeladden.ra.no og mittkulturminne; http://www.mittkulturminne.no for informasjon om kulturminner i Nord-Trøndelag.”
 
Innherred samkommune enhet for natur og landbruk har uttalt følgende:
“Ut fra et landbruksfaglig synspunkt er det positivt at utnyttingsgraden på utbyggingsareal økes. Dette vil være med å redusere presset på nye utbyggingsarealer, som i mange tilfeller vil berøre dyrka/dyrkbar jord.”


Dispensasjonssøknaden lyder som følger:

“Det vil bli behov for dispensasjoner fra følgende:

  1. Øvre tillatte etasjeantall
  2. Gesims- og mønehøyde hvis tiltaket overstiger henholdsvis 3,5 meter og 7,2 meter
  3. Maks utnyttelsesgrad 20 %
  4. I forbindelse med delingssak søkes det dispensasjon fra fastsatte tomtegrense.
     

1 og 2.  Øvre tillatte etasjeantall og gesims- og mønehøyde

Reguleringsplanens bestemmelse § 2:
Bebyggelsen kan føres opp i inntil 1 etasje. Der terrenget etter planutvalgets skjønn ligger til rette for det kan det i tillegg være en underetasje.
Max gesimshøyde 3,5m Max mønehøyde 7,2. Måles fra gjennomsnittsnivå rundt boligen.

Etasjetall:
Det ønskes en utbygging med 2 eneboliger over 3 plan: underetg, hovedplan og loft. Loftet har begrenset måleverdig areal.
Gesims og mønehøyde: høyeste gesimshøyde: 5,1, laveste: 3,0m. Gjennomsnittlig prosjektert bygg:4,2 behov for disp.
Høyeste mønehøyde: 8,6 m laveste: 6,5 m Gjennomsnittlig prosjektert bygg: 7,7m behov for disp.

3.  Maks utnyttelsesgrad (20%)
Eiendom 38/123, areal 1210 deles ihht vedlagte sit.plan. ideelt 605m2 pr eiendom.
Etter planer vil utnyttingsgraden bli begrenset til ;
Enebolig 90m2 + dobbelgarasje 50m2 -> 140 (bygninger) /605 (eiendom) -> 23,2% BYA
Det vil følgelig bli behov for å dispensere med 4% ihht krav.

4.  I forbindelse med delingssak søkes det dispensasjon fra fastsatte tomtegrense

Eiendom 38/123, areal 1210 m2 deles ihht vedlagte sit.plan. ideelt 605 m2 pr eiendom
Det søkes om dispensasjon fra gjeldende tomtegrenser

Tiltaket iverksettes fordi firmaet Mikael Wik AS registrerer en etterspørsel etter mindre, rimelige boliger. Eiendommen Kattuglevegen 5, 38/123, er kjøpt med tanke på deling i to og utbygging av boliger for salg. Det er planlagt to like boliger med mulig garasje/carport med bod ved veg.

Vi ser ikke at omsøkte bygninger vil bryte med omkringliggende bygningsmasse og mener derfor det vil være greit å søke om dispensasjoner fra gjeldende reguleringsbestemmelse.”

 
Vurdering:
Vurdering av dispensasjonssøknaden:

I henhold til plan og bygningsloven § 19-2 første ledd, har rådmannen adgang til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven. Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende plan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at “hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt.” I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være “klart større enn ulempene” etter en samlet vurdering.

Ordlyden i § 19-2 annet ledd gir som utgangspunkt uttrykk for en høy terskel for at dispensasjon skal kunne gis. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider (Ot.prp.nr.32 2007- 2008) hvor det uttales at dispensasjon ikke skal være en kurant sak. Det vises til at dispensasjon ikke må undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag.
 

Tomtedeling:

Fordelene ved å gi dispensasjon:

Generelt sett er kommunen positivt innstilt til fortetting, siden fortetting gir mange fordeler. Her kan blant annet nevnes:

  • Samordnet areal- og transportplanlegging.
  • Nærhet til sentrumsfunksjonene, nærhet til buss og tog, god utnytting av bestående infrastruktur.
  • Trafikksikkerhet.
  • Samt at man ikke tar i areal som ellers kunne ha blitt benyttet til landbruksformål, til boligbebyggelse.
  • Man oppnår en mer effektiv arealutnyttelse.
  • Man skåner ubebygd areal.
  • Man gir en bedre ressursutnyttelse, både offentlig og privat. Da med tanke på areal drift transport, skoler m.m.
  • En fortetting som denne kan gi et alternativ botilbud.
     

Ulemper ved å innvilge dispensasjon:
 
Den generelle ulempen med å dispensere fra vedtatte planer er som nevnt at slike tillatelser over tid kan medføre en uthuling av regelverket. Dette må anses som en tungtveiende ulempe som taler mot at dispensasjon bør gis.

  • Videre kan fortetting som dette være med på å redusere kvaliteter og særpreg i nærmiljøet. 
     

Kommunen kan ikke se at hensynet til plan står særlig sterkt i denne saken, da det tidligere er gitt mange dispensasjoner fra denne reguleringsplan. Rådmannen har sett på noen naboeiendommer og funnet følgende dispensasjoner:

  • Gnr. 38 bnr. 122 er det gitt dispensasjon til øvre etasje antall.
  • Gnr. 38 bnr. 124 er to tomter slått sammen til en.
  • Gnr. 38 bnr. 120 er det gitt dispensasjon i forholdt til TU.
  • Gnr. 38 bnr. 121 gitt dispensasjon i forhold til gesims og møne høyde.
  • Gnr. 38 bnr. 116 er det gitt dispensasjon i forhold til gesims- og møne høyde samt øvre etasje antall.
     

Summen av dette innebærer at reguleringsplanen allerede er svært svekket.  

Rådmannen har vurdert saken og kommer frem til at hensynene bak bestemmelsen der søkes dispensasjon fra, ikke vil bli “vesentlig tilsidesatt”, samt at fordelene ved dispensasjon kan være “klart større enn ulempene”. Kommunen anser vilkårene i pbl § 19-2 for oppfylt, slik at dispensasjon kan gis.

Dispensasjon for øvre tillatte utnyttelsesgrad (TU), etasjeantall, gesims og mønehøyde:

Formålet bak bestemmelsene om maksimal TU, gesimshøyde og etasjeantall i reguleringsplan må samlet sett forutsettes å være estetiske hensyn.

Maksimal TU
Når det gjelder maksimal utnyttelsesgrad, må man anta at formålet er å hindre at tomtene virker overbebygde. I dette tilfelle er det snakk om en TU på 23,4 %.  Til sammenligning er det i kommuneplanens arealdel lagt til grunn en maksimal utnyttelsesgrad på 35 %. I nye reguleringsplaner er det etter dagens standard normal å ha en utnyttelsesgrad på 30-35 %. Kommunen kan ikke se at en TU på 23,4 % vil medføre at eiendommene vil virke overbebygde, slik at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt  side som følge av denne dispensasjonene.

Fordelen ved å gi en dispensasjon som dette må være at man oppnår en god og hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen. Med en god helhetlig løsning for eieren av tomta. 

Kommunen har ingen særlige hensyn som taler mot denne dispensasjonen, slik at fordelene må antas å være klart større enn ulempene i dette tilfelle.

Øvre etasjeantall:
I bestemmelsene til reguleringsplanen er det satt krav om maksimalt 1 etasje. Ettersom det fra 1997 ikke var adgang til å bestemme bebyggelsens høyde med etasjeantall, anses bestemmelsen om maks. 1 etasje som en nullitet. Det vil si at bestemmelsen på dette punkt ikke er gyldig.

Gesims-/Mønehøyde:
Kommunen har sett på boligene som ligger rundt den aktuelle tomta, og er av den oppfatning at boligene som omsøkt vil passe godt inn i nærmiljøet.

Det er som nevnt ovenfor også tidligere gitt dispensasjoner til øvre gesims- og mønehøyde innenfor samme planområde, slik at hensynet til plan ikke vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av dette vedtaket. Det foreligger allerede en klar presedens fra tilsvarende saker i dette området.
 
Til slutt vises det til at gjeldende reguleringsplan for området er fra 1998. Reelle hensyn kan således tale for en noe utvidende tolkning av planbestemmelsene. Dette støttes av lovens forarbeider, hvor det fremgår at pbl. § 19-2 annet ledd ikke skal være til hinder for eller direkte motvirke en hensiktsmessig utvikling, i tilfeller hvor det foreligger eldre
reguleringsbestemmelser.

Etter en samlet vurdering av ovennevnte momenter, kommer kommunen derfor til at verken hensyn i lov eller planbestemmelser blir vesentlig tilsidesatt som en følge av innvilget dispensasjon, jf. § 19-2 første ledd. Fordelene med å innvilge dispensasjon anses videre for å være klart større enn ulempene.

Tiltaket kommer ikke i konflikt med nødvendige samfunnssikkerhetshensyn i henhold til pbl. §§ 4-3 og 19-2 tredje ledd.





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 12.09.2012 11:25
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS