Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

64/12-Hanskemakergården

Detaljregulering Hanskemakergården

Saksbehandler : Ingrid Okkenhaug Bævre

Arkivref  : 2012/5047 - /2012005
 

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 18.09.12 64/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10 vedtas detaljregulering Hanskemakergården, datert 20.08.2012, fremlagt for høring og offentlig ettersyn. 

  
Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 20.08.2012
  2. Plankart, datert 20.08.2012
  3. Reguleringsbestemmelser, datert 20.08.2012
  4. Støyutredning, datert 23.08.2012
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.03.07

 

Saksopplysninger:
Bakgrunn:
Planforslaget er utarbeidet av Arkidéco AS på vegne av Hanskemakergården AS. Planområdet ligger sentralt i Verdal sentrum, i nærheten av Moe-parken.

Tiltaket samsvarer med overordnet plan, og omfattes ikke av oppfangskriteriene i forskrift om konsekvensutredning. Planen utløser derfor ikke krav om planprogram eller konsekvensutredning.

Planområdet:
Planområdet ligger like ved brua på fv. 173 og det har en sentral beliggenhet i overgangen mellom Moe-parken i vest og sentrumsbebyggelsen i øst. Området avgrenses av Håkon den VII allé i vest, Sørgata i nord, Hanskemakargata i øst og boligområde i sør.

Planområdet er på 4,8 daa og består i dag av tre frittliggende bolighus og tilhørende hager (grøntareal).

Oversikt over planområde Hanskemakergården

Planstatus:
Området er omfattet av kommunedelplanens arealdel, Kommunedelplan Verdal by, vedtatt 26.03.2007. Planområdet ligger innenfor området med blandet sentrumsformål (bolig, forretning og kontor). 
 

Planforslaget:
Generelt
Planområdet er svakt hellende mot sør og vest og oppleves som åpent og frodig med gode solforhold.
Omkringliggende bebyggelse er variert i form og størrelse; i sør ligger lavere frittliggende eneboliger og i nord på motsatt side av Sørgata, et 3-4 etasjers leilighetsbygg. I vest har området utsikt mot Moe-parken og i øst ligger i dag et åpent parkeringsareal.  

Innenfor planområdet på ca. 4,8 daa er ca. 1 daa regulert til offentlig areal. %-BYA av netto tomt er 47,8 %.

Området er planlagt med en trinnvis utbygging og utvikling av området. Total utbygging gir følgende nøkkeltall innenfor planområdet:

  • Forretningsareal: ca 336 m2
  • Boligareal: ca. 3 500 m2
  • Antall boliger: 44
  • Lekeareal: 220 m2
  • Antall parkeringsplasser 67
     

Bebyggelsen
Bebyggelsen er plassert langs gateløpene Håkon den VII allé, Sørgata og Hanskemakargata. Dette vil være med på å stramme opp gateløpene og gi området en mer urban karakter. Mot Håkon den VII allé består bebyggelsen av 3 etasjer og foreslås som kombinert formål med forretning og bolig-bebyggelse. Forretningsarealet er plassert på gateplan for å aktivisere gateløpet. Mot Sørgata og Hanskemakargata er det planlagt blokkbebyggelse i u-form og med 4 etasjer, delvis tilbaketrukket mot vest. Det er tenkt at bebyggelsens høyde skal bygge seg opp mot byen og ned mot parken for å markere overgangen mellom det urbane området og parken. 

I følge reguleringsbestemmelsene skal bebyggelsen utføres med variasjon i fasadeliv, byggehøyde, volum og materialbruk. Det skal legges vekt på god kvalitet i arkitektonisk utforming, detaljering og materialer. Området skal framstå med et harmonisk og helhetlig preg.
Det er planlagt egne trapp/heishus for å ivareta kravet til tilgjengelighet for alle og sikre de fleste leilighetene tosidig dagslys.

Det påpekes at bebyggelsen langs Håkon den VII allé skal i sitt uttrykk være publikumsorientert. Fasaden i 1.etasje skal ha vesentlig preg av åpenhet, og med inngangsparti (-er) til forretningsarealet direkte henvendt til fortau.

Det stilles krav til dokumentasjon av fasadematerialer og arkitektonisk uttrykk i forbindelse med søknad om tiltak. Forholdet til tilstøtende omgivelser skal illustreres for å sikre en enhetlig og urban utbygging med gode uterom og med en aktiv forretningsfasade ut mot gateplan i vest. 

Det oppgis i bestemmelsene at maksimal tillatt høyde i område med blokkbebyggelse (BB) er kote +19,9m. Utnyttingsgraden er angitt som % bebygd areal %BYA=100%.

Maksimal tillatt høyde i område med kombinert bolig/forretning (B/F) er kote +16,5m. Balkonger for boliger innenfor B/F tillates utkraget inntil 1,0m ut over formålsgrense. Utnyttingsgraden er angitt som % bebygd areal %BYA=100%.

Første etasjes nivå på boligblokken (BB) er på kote +7,0, som er fra 1,0m til 1,3m over tilstøtende gatenivåer. Nivåforskjellen sikrer bedre bokvalitet for beboerne i 1.etasje.
 

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Tomten ligger i et trafikknutepunkt hvor Sørgata knyttes sammen med Håkon den VII allé. Adkomst til området i dag er fra Sørgata, Feskarvegen og Hanskemakargata.

Eksisterende avkjøring fra Sørgata foreslås tatt bort, og adkomst inn til området er planlagt fra Hanskemakargata og Feskarvegen i søndre del av planområdet. Dette vil, i følge planbeskrivelsen, gi en bedre trafikksituasjon, også med hensyn på myke trafikkanter.

Område angitt som kjøreveg og område angitt som fortau skal være offentlig område, i følge reguleringsbestemmelsene.
Område V1 er avsatt til varelevering og er felles for forretningsarealet i B/F.

Parkering
I henhold til bestemmelser og retningslinjer til Kommunedelplan Verdal byområde så beregnes 1,2 bilplasser pr. boenhet og minimum 1 oppstillingsplass pr. 25m2 bruksareal BRA for forretningsbebyggelsen. Reguleringsbestemmelsene sier også at minimum 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede, og det skal avsettes område for sykkelparkering ved forretningsarealet og i tilknytning til boliger.

Arealet regulert til parkeringsplasser er felles for boliger og forretninger innenfor planområdet og skal opparbeides med avmerkede parkeringsplasser, nødvendig snuplass og nedkjøringsrampe til parkeringskjeller. Det er planlagt bakkeparkering med 17 plasser og parkeringskjeller med 50 plasser, samt sportsboder for leilighetene.
Detaljutforming av området skal fremgå av utomhusplan.

Parkeringskjeller tillates etablert innenfor området BB regulert for boligbebyggelse, innenfor område B/F regulert for bolig/forretning, samt innenfor område G4, L1 og L2. Parkeringskjeller inngår ikke i angitt %BYA.
Dekke over parkering må tåle jordtrykk fra 1 meter jord og vekstlag.

Lek og uteopphold
Bestemmelser og retningslinjer til Kommunedelplan Verdal byområde stiller krav om at hver boenhet innenfor områder med blandet sentrumsformål skal ha minimum 5 m2 felles uteareal for lek og opphold. Områdene L2 og L2 blir regulert for lekeplasser, med et lekeareal på til sammen 220 m2 (dvs. 5 m2 per boenhet). Lekeplassene utformes med sandkasser, huskestativ, bord og benker for barn og voksne.

Lekeplass L1 vil være felles uteareal for boligbebyggelse innenfor område BB og likedan lekeplass L2 for område B/F. Områdene skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse for boligene.

Uteområdet er planlagt med tilgjengelighet for alle, med direkte utganger fra felles heis/trapperom. Innregulerte gårdsplasser er bilfrie og er fysisk skjermet fra parkeringsplassen i sør. Områdene for lek er sørvendt og gir gode solforhold på 1.etasjesnivå. Bygningenes plassering mot gateløpene er med på å skjerme for utendørs trafikkstøy.
Det påpekes at planen sikrer større innslag av grønt i områdene som vender mot Håkon den VII allé gjennom bestemmelsenes begrensning av parkeringskjellers utstrekning. Det er planlagt dekke over parkeringskjeller med marklag som sikrer mulighet for beplantning.

I følge planbeskrivelsen er planovergang til Moe-parken foreslått flyttet noe nordover for en oversiktlig og sikrere kryssing av Håkon den VII allé. Langs Håkon den VII allé er det planlagt en grønt-rabatt for å knytte Moe-parken og planområdet sammen. Grønt-rabatten er lagt mellom Håkon den VII allé og fortauet for å skape en tryggere trafikksituasjon, mens fortauet er lagt langs, og i direkte kontakt med, planforslagets forretningsareal i vest.

Utomhusplan
Gårdsplasser, lekeplasser og parkeringsplasser skal detaljplanlegges i forbindelse med søknad om tiltak. Reguleringsbestemmelsene påpeker at det skal foreligge situasjonsplan i mål 1:200 som viser beplantning, parkering, høydefastsettelser som dokumenterer universell utforming, varelevering, plassering av renovasjonsanlegg og utforming av nedkjøring til parkeringskjeller. 

Universell utforming
I følge reguleringsbestemmelsene er det planlagt universell utforming på uteområdene. Det nevnes at alt gangareal skal ha fast dekke og nivåforskjeller egnet for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. Fortau og andre gangarealer skal belegges med asfalt eller annet belegg med tilsvarende jevn overflate. Videre nevnes det at kantstein skal kunne fungere som ledelinje for blinde. Avslutning av fortau mot kjøreveger utføres med kantstein. Utearealer som er forbeholdt fotgjengere skal utformes slik at de fungerer tilfredsstillende for alle grupper.  
 
Alle boenheter innenfor planområdet er planlagt som tilgjengelige boenheter.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Forslagsstiller har benyttet sjekkliste for å vurdere potensielle risiko- og sårbarhetsforhold for området. Forhold/uønskede hendelser som må vurderes er:

Grunnforhold:
Det er ikke foretatt geotekniske undersøkelser i planområdet. Det er ikke kjent at det finnes kvikkleire eller forurensning i grunnen, men reguleringsbestemmelsene stiller krav til nærmere geotekniske undersøkelser før utbygging.

Støy:
Det påpekes at krav til støy skal tilfredsstille Miljøverndepartementets skriv, T-1442 “Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging” eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer.

Planområdet inngår i hht. Statens vegvesens støyberegninger innenfor rød og gul sone. Det foreligger en rapport utarbeidet av COWI, datert 23.08.12. Rapporten konkluderer med at støyforholdene for uteområdene kan forbedres med en støyskjerming i åpningen ut mot Håkon den VII allé. For bygningsmassen anbefales at støyfølsomme rom (soverom) plasseres mot stille side for å redusere støybelastningen.

Flom:
Hanskemakergården ligger øst for Verdalselva, og flomkart fra NVE viser at nærområdet mellom elva og Hanskemakergården er utsatt for en 100-årsflom. I planforslaget forutsettes Hanskemakergården utbygd med parkeringskjeller, og kjelleretasjen er lagt på kote +3,1. Prosjekter i nabolaget (Spinneriet, Stekket) er utbygd med parkeringskjellere, og konsekvensen av å flytte parkeringa til bakkeplan i Hanskemakergården vil medføre en uhensiktsmessig lav grad av utnyttelse for et sentrumskvartal som dette. Alternativt må parkeringa legges opp til 1.etasje. Avbøtende tiltak i forhold til flom kan være å utføre kjelleren i vanntett betong, evt. i kombinasjon med pumper som håndterer flomvannet.

Eventuelle tiltak vil bli utredet i forbindelse med søknad om tiltak, og utredningskravet er spesifisert i reguleringsbestemmelsene.

Kulturminner
Nord-Trøndelag fylkeskommune ønsker å foreta en liten registrering i planområdet, jfr kml §9. Dette er for å se om det er rester etter bosetning eller annen aktivitet fra før 1537 i området. Tiltakshaver har tatt kontakt med fylkesarkeologen for å foreta disse utgravingene.

Dersom det under arbeid i området skulle komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, skal arbeidet stanses og melding sendes kulturvernmyndighetene (jfr. Lov om kulturminnevern).

Biologisk mangfold
Tiltaket er vurdert i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommunen har kommet fram til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Området er tilknyttet kommunale anlegg for vann og avløp.
Evt. trafo skal integreres i bygningsmassen.
 

Renovasjonsanlegg (R)
Underjordisk renovasjonsløsning skal etableres innenfor området regulert for renovasjonsanlegg. Eksakt plassering og skjerming skal, i følge reguleringsbestemmelsene, fremgå av utomhusplan i forbindelse med søknad om tiltak.
Avhenting vil skje via innkjøring fra Hanskemakargata.

Utbyggingsavtale
Det vil bli utarbeidet og behandlet utbyggingsavtale for prosjektet.

 
Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse i plansaker ble gjennomført 05.06.2012.

Oppstart av planarbeidet er kunngjort på kommunens hjemmeside og i Verdalingen 09.07.2012. Naboer/grunneiere, offentlige instanser og tjenesteytere ble tilskrevet med brev av 06.06.2012.

Følgende forhåndsuttalelser er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen:
NVE, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune og Statens vegvesen.

I kommunen er saken forelagt teknisk drift og barnerepresentanten. Ingen uttalelser er mottatt. 

 
Vurdering:
Plansaken legger til rette for utbygging av forretnings- og boligbygg i området. Planforslaget er i samsvar med overordnet plan, Kommunedelplan Verdal by (blandet sentrumsformål). 

Innkomne merknader er i stor grad hensyntatt i planforslaget.

Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse i forenklet form i kraft av en sjekkliste, men med utdypning av problematikk knyttet til støy og flom. Nærmere geoteknisk undersøkelse skal gjennomføres før utbygging.
Kommunen ser det som viktig at det gjøres tiltak i forhold til støy i området. Når det gjelder flom, så ligger Hanskemakergården helt i utkanten av område merket med kjellerfri sone på NVEs flomsonekart, 100-årsflom. Det er fare for vann i kjeller innenfor disse områdene. Kommunen vil likevel anbefale at det bygges parkeringskjeller i Hanskemakergården for at utnyttelsesgraden ikke skal bli uhensiktsmessig lav.
Kommunen kan ikke se andre risiko- eller sårbarhetsforhold som ikke er tilstrekkelig behandlet i planforslaget.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§8-12 og kommet fram til at det ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. 

I den nye mulighetsstudien for Verdal foreslås området som en del av framtidig sentrumsutvikling. Planen legger til rette for at området får en bymessig karakter, plassering, form og volum. Det legges vekt på at området skal framstå med et harmonisk og helhetlig preg.

Planforslaget er godt gjennomarbeidet og kommunen mener at det vil være et positivt tiltak som vil gi flere boenheter i Verdal sentrum.  
Det tilrådes derfor at planen sendes på høring og legge frem for offentlig ettersyn.





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 12.09.2012 11:28
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS