Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 16.10.12 - PS 72/12 Detaljregulering boligfelt Kulstad, gnr. 144 bnr. 1 Vuku, Verdal kommune

Saksbehandler : Thomas Møller

Arkivref : 2011/7759 - /L12

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 16.10.12 72/12
Verdal kommunestyre
 

Rådmannens innstilling:
Detaljreguleringsplan for boligfelt Kulstad, gnr. 144, bnr. 1 Vuku, vedtas i medhold av plan og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:
Planbeskrivelse PDF
Detaljregulering plankart PDF
Detaljregulering planbestemmelser PDF
Geoteknisk vurdering Rambøll jan. 12 PDF
ROS-analyse PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Innkomne merknader i forbindelse med offentlig ettersyn.
KPS-sak nr. 45/12.

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Norgeshus har på oppdrag fra NordicEstate AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Kulstad. Planen legger til rette for 10 nye boligtomter på Kulstad øst for Vuku sentrum.

Planområdet
Planområdet ligger ved Vuku i Verdal kommune, ca. 1 km. Øst for Vuku oppvekstsenter. Planområdet som totalt er på ca. 16 daa grenser til riksveg 757 i sør, eksisterende boligbebyggelse i vest, skog i nord og landbruksareal i øst. Planområdet har en moderat sørlig helning og består av beitemark.

Planstatus
Det aktuelle planområdet er i henhold til gjeldende kommuneplan avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Området er i kommuneplanen benevnt BO4. Planområdet overlapper delvis (langs veg) med gjeldende reguleringsplan for Vuku sentrum, godkjent 1998. I nord grenser planområdet til reguleringsplan for Vuku 3, Prestegårdsmarka, godkjent 1981.

Planforslaget
Bebyggelsen: Planforslaget legger til rette for boligbebyggelse med 10 nye eneboliger. I tillegg legger planforslaget til rette for felles lekeplass og gjesteparkering for beboerne i området i tillegg til tursti, landbruksformål, gangveg og støyskjerm. Eksisterende avkjøring mot fylkesvegen stenges.

Planområdet er delt inn i tre delområder B1-B3. Bebyggelsen i B1-B3 skal oppføres som frittliggende eneboliger, evt. to-mannsboliger. Det tillates oppført fire hovedenheter i B1, tre hovedenheter i hhv. B2 og B3. Utnyttelsesgraden er satt til maks BYA % på hhv. 28% i B1, 35% i B2 og 25% i B3. Maks mønehøyde (evt. øvre gesims ved bruk av pulttak) målt etter gjennomsnittlig terreng rundt bygningen er 8,5 meter. Tak kan utformes som pulttak, flatt tak eller saltak, og takvinkel skal være mellom 0-38°. Bebyggelse, anlegg og utearealer skal gis en estetisk utforming som tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i seg selv og i forhold til omgivelsene, samt gi en god fjernvirkning.

Biladkomst og gang-/sykkelveg: Adkomst til boligfeltet skjer via fylkesveg 757 og videre inn på regulert privat felles veg. Eksisterende utkjøring mot fylkesveg (ved ny innregulert felles gjesteparkering) stenges. Utkjørselen ivaretar ikke dagens krav til frisikt og utforming. Det er innregulert gang-/sykkelveg fra utkjøring mot fylkesvegen og videre vestover til eksisterende bussholdeplass ved Kjerkvuku. Fra denne går det i dag gang-/sykkelveg videre vestover.

Parkering: Parkering for eiendommene løses på de enkelte tomtene. Det skal opparbeides minimum to parkeringsplasser per enhet i direkte tilknytning til boligene. Ved evt. utleieenhet skal det oppføres en ekstra p-plass. Parkeringsplasser på den enkelte tomt inngår i beregningsgrunnlaget for % BYA og det skal beregnes 15 m² per p-plass. I tillegg er det avsatte eget område til gjesteparkering for områdets boliger.

Lek og uteopphold: Det reguleres inn eget område som skal benyttes til felles lek og opphold for fremtidige beboere av B1-B3, og skal møbleres med sandkasse, lekeutstyr og sittebenker. Det skal settes opp gjerde, hekk eller lignende for å skjerme/sikre lekearealet mot vegen. Det er i tillegg innregulert en tursti som skal fungere som en korridor til utmarka i nord/øst.

Universell utforming: Boliger som oppføres på tomt 1 og 2 (B1) skal ivareta krav om tilgjengelig boenhet jf. TEK 10 § 12-2. Dette betyr at husene må ha alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på bygningens inngangsplan. Deler av lekeområdet min. 25% skal også være universelt utformet.

Det skal etableres støyskjerm mot fylkesvegen i nedre del av B3. Dette er innarbeidet i planbestemmelsene § 2-1, bokstav f. som sikrer at det skal opparbeides støyskjerm i en høyde på 2,5 meter i B3 før boliger i dette feltet tas i bruk.

Planprosessen
Det ble avholdt forhåndskonferanse med kommunen den 20.09.2011. Oppstart av reguleringsarbeid ble kunngjort i Verdalingen den 08.10.11 samt at naboer, gjenboere og offentlige myndigheter ble varslet i eget brev datert 06.10.11. Utarbeidet planforslag ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-10 i Komité for plan og samfunn den 22.5.2012 (sak PS 45/12).

Det kom inn 10 høringsinnspill i forbindelse med off. ettersyn. Dette var fra hhv:

1. Barn- og unges representant i plansaker i Verdal kommune som ønsker at det i det videre arbeidet blir sett på muligheten for å forlenge den eksisterende gang- og sykkelstien videre østover.

2. Trafikksikkerhetsutvalget i Verdal kommune som mener areal for videreføring av gang- og sykkelveg østover forbi nytt boligfelt på Kulstad må vurderes i planen. Deler av gang- og sykkelvegen på eiendommen Kirkvuku vest for Kulstad er ikke opparbeidet med tilfredsstillende standard, og det må vurderes å få sikret at dette blir gjort gjennom utbyggingsavtale.

3. Sametinget som minner om aktsomhetsplikten jf. Kultuminnelovens § 8, annet ledd dersom det under arbeid i marken skulle komme frem gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området.

4. NTE Nett AS som ikke har merknader til planen, men som ber utbygger ta kontakt i god før oppstart slik at strømforsyningen til feltet kan planlegges.

5. NVE som konkluderer med at tiltaket oppfyller kravene i TEK 19 § 7-3/PBL § 28-1 om sikker byggegrunn/sikkerhet mot naturfarer. NVE finner også tiltakshavers konklusjon om at planlagt bebyggelse ikke er flomutsatt som rimelig.

6. Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag som ikke har noen merknader til planen.

7. Statens vegvesen som er tilfreds med at det er planlagt gang- og sykkelvegtilknytning som forbinder eksisterende tilbud vestover med Kirkvuku. Sanering av avkjørsel og samordning av eksisterende adkomst til fylkesvegen er et godt grep for å bedre trafikale forhold. Ellers ingen merknader til planen.

8. Nord-Trøndelag fylkeskommune som ikke har merknader til hovedinnholdet i planen, men som anbefaler at det foretas en nærmere vurdering av særlig tomtene 6 og 7 for å sikre at de er godt nok egnet og attraktive for utbygging og med mulighet for god tilgjengelighet. Kulturminneavdelingen viser til arkeologiske funn rette nord for planområdet og sier at dette medfører stor sannsynlighet for at det kan finnes lignende funn i planområdets vestre del. Det må derfor foretas en registrering med gravemaskin i dette området.

9. Opplysningsvesenets fond (OVF) som er eier av eiendommen 142/1 som ligger like øst for planområdet ber om at utbyggingen ikke blir til hinder for landbruksdriften og at man ivaretar eksisterende avkjørsel til landbruksarealet. Videre ber de om at det etableres et gjerde og en léskjerm mellom utbyggingsområdet og OVFs eiendom med tanke på å skjerme landbruksarealet for uønsket kryssing og ferdsel, men også for å skjerme boligområdet for støy og avdrift i forbindelse med jordbruksdriften. OVF ber også om at tursti, merket G1 helt øst i planområdet bør flyttes nordover slik at den ikke ender på jordbruksarealet. Dette for å hindre uønsket kryssing av dyrket mark.

10. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har ut fra landbruks- og miljøverninteresser ingen merknad til planforslaget.

Kommunen finner ut fra innholdet i innspillene grunnlag for nærmere å vurdere og kommentere innspillene fra Barn- og unges representant i plansaker, Trafikksikkerhetsutvalget, Nord-Trøndelag fylkeskommune og OVF.

Når det gjelder uttalelsene fra Barn og unges representant i plansaker og trafikksikkerhetsutvalget så gjelder begge disse forhold knyttet til gang- og sykkelveg i nærområdet og kommenteres således her samlet: Kommunen er enig i at det viktig med et godt og velutbygd gang- og sykkelvegnett i og rundt boligområdene i kommunen. Dette med tanke på trygg ferdsel for barn og unge og andre langs vegene. Det er også viktig å legge til rette for at bilbruken i form av nærområdetrafikk kan reduseres. Når det gjelder det konkrete ønsket om videre forlenging av gang- og sykkelvegen videre østover så mener kommunen det er uklart om og når dette evt. ville ha blitt aktuelt, vurdert opp i mot kommunens øvrige prioriterte strekninger. Traséføring videre østover er heller ikke vurdert noe nærmere i forhold til om dette bør være på nord- eller sørsiden av vegen. Ulike utfordringer i forhold til flomfare, dyrkamark, grunnforhold og terreng for øvrig vil være premissgivende i så måte. Kommunen finner derfor ikke grunnlag for å vedta innskrenkninger i planområdet eller pålegge tiltakshaver å innregulere gang- og sykkelveg videre østover gjennom planområdet. Kommunen mener heller ikke planforslaget umuliggjør en videre traséføring på nordsiden av vegen, evt. ved at vegen utvides noe på sørsiden. Dette bør i så fall skje i forbindelse med kommunens videre utbyggings- og opprustningsarbeid med gang- og sykkelveger i kommunen. Her hører etter kommunens syn også en evt. opprustning av gang- og sykkelvegen vest for planområdet hjemme. En belastning av tomtene for utbedringer av gang- og sykkelsti fremstår som et urimelig grep enn så lenge kostnadene for dette heller ikke er klarlagt.

Når det gjelder uttalelsen fra Nord-Trøndelag fylkeskommune så er kommunen enig i at tomtene 6 og 7 er små og i bratt terreng. Kommunen utelukker likevel ikke at det er etterspørsel også etter mindre hus og at gode og attraktive boliger på disse tomtene kan la seg realisere.

Videre ble det gjennomført en arkeologisk registrering med gravemaskin den 1.10.12 uten at det ble påvist konflikt med automatisk fredete kulturminner. Aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8 gjelder likevel fortsatt.

Når det gjelder uttalelsen fra OVF så ser det nok ut til at planforslaget kan avskjære nedre del av driftsavkjørsel til landbruksarealet. Denne delen av veien er likevel hovedsakelig på tiltakshavers eiendom (og noe på fylkeskommunens), og det burde være lite problematisk å flytte en slik driftsavkjørsel noen få meter østover om det skulle vise seg å være nødvendig. Hvorvidt dette blir en reell problemstilling avhenger av den endelige prosjekteringen av støyskjermen.

De to andre momentene i uttalelsen fra OVF vurderes i stor grad å omhandle samme tema, nemlig behovet for å hindre uønsket ferdsel på dyrkamark, men også skjerming for støy og avdrift i forbindelse med jordbruksdrift. Kommunen vurderer at retten til fri ferdsel og begrensninger i denne knyttet til innmark er tilfredsstillende ivaretatt gjennom Friluftslovens § 3. Når det gjelder det aktuelle området øst for planområdet så viser også flyfoto at store deler av dette er krattskog, også området tett inntil den innregulerte gangstiforbindelsen G1. Når det gjelder evt. støy fra jordbruksdriften så er akseptable støynivå fastlagt gjennom bestemmelsenes § 2-6. Andre ulemper i forbindelse med jordbruksdrift vurderes ikke å være annerledes eller verre enn hva som må påregnes i et område såpass preget av landbruksdrift som områdene rundt planområdet er.
Vurdering:
Planforslaget er i samsvar med gitte overordnede bestemmelser for området, jf. kommuneplanens arealdel som disponerer området til framtidig boligbebyggelse (område BO4). Vuku anses videre som et viktig og vitalt tettsted som det fra kommunens side anses som ønskelig å videreutvikle og forsterke.

Kommunen viser til innkomne merknader og finner at det her ikke fremkommer forhold som skulle tilsi at planforslaget ikke bør vedtas. Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse i forenklet form i kraft av en sjekkliste, men med utdypning av problematikk knyttet til grunnforhold gjennom en geoteknisk vurdering gjennomført av Rambøll. Planbeskrivelsen inneholder også dokumentasjon på at bebyggelsen i området ikke berøres av 200-årsflommen iht. flomsonekart. Kommunen kan ikke se andre risiko- eller sårbarhetsforhold som ikke er tilstrekkelig behandlet i planforslaget.

I forhold til Verdalsvassdragets status som varig verna vassdrag vurderer kommunen at tiltaket ikke griper inn i det vernede vassdraget eller reduseres områdets verneverdi. Dette også fordi arealet verken innehar betydelige verdier knyttet til zoologi, botanikk, geologi, kulturhistorie, landskapsbilde eller friluftsliv.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i
Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist
prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på
Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på
naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å
foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Kommunen finner at planforslaget er godt gjennomarbeidet og ivaretar de hensyn som kommunen som tilrettelegger ønsker å ivareta. Det er mangel på tomter for eneboliger i Verdal kommune, og planforslaget vil så måte utgjøre et kjærkomment og etterspurt tilskudd av denne boligtypen.

Detaljreguleringsplan for boligfelt Kulstad, gnr. 144, bnr. 1 Vuku, Verdal kommune tilrås vedtatt i medhold av plan og bygningslovens § 12-12.
     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 11.10.2012 15:40
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS