Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 16.10.12 - PS 74/12 Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av bolighus - 1721/37/290 Forbregd søndre II - Tom Anders Hansen

Saksbehandler : Oddvar Govasmark

Arkivref : 2012/4803 - /1721/37/290

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 16.10.12 74/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Dispensasjon fra kommuneplanen vedrørende formål (LNFR) samt fra plan- og bygningslovens § 11-6 (rettsvirkning av kommuneplan) innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon). Som begrunnelse vises det til saksframlegget med vurderinger og konklusjon.

Vedlegg:
Søknad om dispensasjon PDF
Tegninger PDF
Situasjonskart PDF
Oversiktskart PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Søknad om tillatelse til tiltak
  • Kvittering for nabovarsling
  • Naboerklæring (ang avstand mindre enn 4 meter til nabogrense )
  • Gjennomføringsplan
  • Høringsuttalelse fra Fylkesmannen
  • Høringsuttalelse fra Fylkeskommunen
  • Høringsuttalelse fra lokal landbruksmyndighet (landbrukskontoret i samkommunen)
  • Utgående høringsbrev


Saksopplysninger:

Søknaden/tiltaket:
Komplett Prosjektering A/S ved Njål Kolsvik søker om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel samt tillatelse til tiltak for oppføring av enebolig med garasje på eiendommen gnr. 37, bnr. 290. Tiltakshaver er Tom Anders Hansen. Omsøkte bolig blir bolig nummer to på samme tomt.

Planforhold:
Eiendommen gnr. 37, bnr. 90 omfattes av kommuneplanens arealdel. I Plankartet er eiendommen markert til Landbruk-, Natur- og Friluftsområde - nåværende. Rett vest for tomta er det regulert et område for bebyggelse og anlegg, framtidig tjenesteyting T01.

LNFR-formålet hjemler ikke oppføring av nytt boligbygg og det søkes derfor om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel.

Søknad om dispensasjon:
Søknad om dispensasjon er fremmet i brev datert 13.07.2012.

Som begrunnelse er det anført at ”familien Hansen trenger større arealer til boligformål og vil gjøre dette ved å bygge ny enebolig på egen eiendom. Det har vært vurdert tilbygg på eksisterende bolig. Den planlagte arealøkning medfører at hele bygningen må oppgraderes iht TEK 10 – noe som igjen medfører betydelig merarbeid og dyrere løsning enn hva en forventer ved å bygge ny bolig. Med ovennevnte faktorer som bakgrunn søkes det om dispensasjon fra kommunale arealplaner for å kunne bygge ny bolig på eiendommen.”

Nabovarsling:
Det foreligger ingen kjente merknader etter gjennomført nabovarsling.

Veg, vatn og avløp:
Tomta er tilknyttet offentlig system for veg, vatn og avløp fra før, ingen endringer.

Grunn og miljøforhold:
Det er ingen registreringer som tilsier vanskelige grunnforhold med hensyn på ras, flom eller forurensing. Jfr faresonekart og flomsonekart.

Naturmangfold:
Tiltaket er vurdert i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i
Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommunen har kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt.

Andre myndigheter:
Søknaden er sendt på høring til Fylkesmannen, Fylkeskommunen og lokal landbruksmyndighet i samsvar med plan- og bygningslovens § 19-1. Ingen av høringsinstansene går imot at søknaden innvilges.

Fylkesmannen v/ landbruksavdelingen ber kommunen gjøre en grundig vurdering av eventuelt konsekvenser, presedens med videre. Fylkeskommunen finner ikke at det er opplyst noe om spesielle grunner til at eksisterende bolig fortsatt skal stå. I tillegg anbefaler fylkeskommunen at det stilles krav om minimumsavstand på 4 meter til nabogrense for å unngå gjensidige ulemper i forhold til landbruksdriften. Lokal landbruksmyndighet mener at kommuneplanens arealdel i utgangspunktet bør følges på generelt grunnlag.
Vurdering:
Krav til eksisterende byggverk og presedensvirkning:
Presedens kan tolkes som en avgjørelse som kan danne mønster for senere avgjørelser av lignende art. I dispensasjonssaker kan vedtak få virkning/presedens dersom dispensasjoner for eksempel blir gitt på generelle grunnlag, eller grunnlag som ”alle” kan hevde. Ofte blir til eksempel økonomiske forhold vurdert som slike generelle grunnlag. ”Alle” kan begrunne en dispensasjonssøknad ut fra at det er gunstig privatøkonomisk.

I dispensasjonssøknaden anføres det at hele bygget må tilfredsstille krav i TEK 10 dersom arealbehovet skal løses med tilbygg/påbygg på eksisterende bolig. I utgangspunktet vil nye forskrifter kreves kun for selve tilbygget eller påbygget, jfr plan- og bygningslovens § 31-2 første ledd.

Det kan være rett at nye forskrifter blir gjeldende for hele bygget dersom det søkes tilbygg/påbygg. Krav om oppgradering av hele byggverket kan gjøres ”når kommunen finner at byggverket er i så dårlig stand at det av hensyn til helse, miljø og sikkerhet eller ikke vil være tilrådelig å gjennomføre det omsøkte tiltaket. Det vises til plan- og bygningslovens § 31-2 andre ledd.

I henhold til lovens § 31-2 tredje ledd kan kommunen gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår for tillatelsen.

Dette betyr at i de aller fleste tilfeller vil det ikke bli stilt krav om oppgradering av eksisterende byggverk til TEK 10, det vil si at de nye forskriftene kun blir gjort gjeldende for nytt tilbygg/påbygg.

I dette tilfellet kan en dispensasjon på generelt grunnlag gi en presedensvirkning for senere saker der det ønskes oppført bolig nummer to på eksisterende boligeiendom i LNFR-områder.

Plassering i forhold til nabogrense:
I henhold til plan- og bygningslovens § 29-4 skal byggverkets plassering godkjennes av kommunen. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke. I dette tilfellet er slikt skriftlig samtykke gitt i erklæring fra nabo datert 02.06.2012. Det erklæres at bygget kan plasseres inntil 1meter fra nabogrense.

Uttrykket kan godkjenne betyr at avstanden ikke må godkjennes, det vil si at det bør foretas en avveining med hensyn på fordeler/ulemper. I henhold til kommunal- og regionaldepartementets rundskriv H 18/90 forutsettes det at bestemmelsen praktiseres slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø.

Rådmannen antar at plasseringen er gjort med hensyn på avstand fra boligen til andre bygg på eiendommen og brannsikring i den sammenheng. Nærmeste eiendom er en gårdseiendom der det er landbruksdrift og nærmeste areal brukes som åker. Ut fra bruken av naboarealet og samtykke fra naboen, kan rådmannen ikke se at omsøkte plassering av boligen vil medføre betydelige ulemper for nabo eller omkringliggende miljø.

Vurdering av dispensasjon:
I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Argumenter som kan tale for dispensasjon kan være:

  • Det kan hevdes at hensynet til landbruksvirksomhet, reindriftsvirksomhet, friluftsliv og naturforhold ikke blir særlig berørt da tomta allerede er en boligtomt. Det drives ikke virksomheter som nevnt over og boligtomta kan ikke anses som utmark der det er fri ferdsel i henhold til friluftsloven. Det vises også til uttalelsene fra andre myndigheter.
  • Ved nybygging framfor tilbygg/påbygg vil det være enklere å få oppgradert bygningsmassen til en bedre standard med hensyn på for eksempel radonsikring, energibruk/tetthet og tilgjengelighet (krav i TEK 10). Ofte vil det være uhensiktsmessig å få oppgradert eksisterende bygg til dagens forskriftskrav av både tekniske og økonomiske årsaker.


Argumenter som kan tale mot dispensasjon kan være:

  • Området og boligtomta er vurdert i plansammenheng i forbindelse med utarbeidelsen og behandlingen av kommuneplanens arealdel. I den sammenhengen ble området ikke regulert med muligheter for spredt boligbebyggelse. Årsaken til det kan være flere forhold som avstand til senterfunksjoner, skoler og barnehager, trafikksituasjon osv.
  • I dette tilfellet kan en dispensasjon på generelt grunnlag (økonomisk begrunnelse) gi en presedensvirkning for senere saker der det ønskes oppført bolig nummer to på eksisterende boligeiendom i LNFR-områder.
  • Det er ikke ment å skulle være kurant å oppnå dispensasjoner. Vedtatte planer bør ikke gjennom dispensasjoner miste sin betydning som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Av hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, må ikke planprosessen undergraves gjennom dispensasjoner.


Rådmannen kan ikke se at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Det vil si at dersom komite Plan og samfunn finner etter en helhetsvurdering, at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene, anses dispensasjon som lovlig. 
     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 11.10.2012 15:40
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS