Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 16.10.12 - PS 75/12 Søknad om fradeling og omdisponering av bebygd tomt fra eiendommen 1721/196/2 Væren nordre - Henrik Hoel Woll - Dispensasjon fra kommuneplan

Saksbehandler : Gunnar Vatn

Arkivref : 2012/5810 - /1721/196/2

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 16.10.12 75/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Verdal til fradeling av tomt til fritidsformål i LNFR-område innvilges med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 19 (Dispensasjon). Bakgrunn og forutsetninger for dispensasjon er gitt i dette saksframlegg.

Vedlegg:
Oversiktskart og utsnitt av kommuneplan PDF
Situasjonskart PDF
Begrunnelse for søknad PDF
Foto av bygninger PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
1. Søknad mottatt 19.07.2012
2. Høringsbrev datert 17.08.2012
3. Brev til søknad datert 17.08.2012
4. Brev fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 27.08.2012
5. Brev fra Statens vegvesen Region midt mottatt 04.09.2012
6. Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag mottatt 14.09.2012
7. Brev fra Sametinget mottatt 17.09.2012
8. E-post fra Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag mottatt 20.09.2012
9. Vedtak etter Jordloven sak 63/12 datert 26.09.2012
10. E-post til Elisabeth Ben Riala datert 04.10.2012

Saksopplysninger:
Henrik Hoel Woll har søkt om deling av eiendommen Væren nordre med gnr/bnr 196/2 i Vera i Verdal kommune. Søknaden ble mottatt 19.07.2012.

Søknaden:
Søknaden gjelder fradeling av en parsell på ca. 390 m2 som søkes benyttet som fritidseiendom. På parsellen ligger i dag driftsbygninger benyttet av firmaet Verafisk i forbindelse med fiskeoppdrett og foredling. Verafisk er ikke i drift lenger og bygningene blir ikke lenger brukt.

Klikk for større foto

Klikk for større skisse 
 

Bygning 1 er et båthus som fortsatt brukes, og er ikke med i søknaden om omdisponering. Bygning 2 nærmest vatnet er i dårligst forfatning og planlegges revet. Bygning 3 ønskes omdisponert til fritidsbolig og restaurert, samt at en parsell rundt bygningen fradeles som fritidseiendom.

Planstatus:
Parsellen omfattes av kommuneplanen for Verdal kommune. Parsellen ligger innenfor LNFR-sone SB10, som er et område for Landbruk-, Natur-, Frilufts- og Reindriftsformål hvor det er åpnet for spredt boligbygging. Fradeling til fritidsbebyggelse er i strid med formålet.

Parsellen ligger 10-30 meter fra strandlinja til Veresvatnet. I følge kommuneplanens bestemmelser pkt. 6.2 er det forbud mot fradeling innenfor en sone på 50 meter fra Veresvatnet.

Søknaden må behandles som en dispensasjonssak fra kommuneplanen.

Søker er tilskrevet pr brev datert 17.08.2012 hvor han er orientert om dette, og at et av kravene ved en dispensasjonsbehandling er at det må foreligge en begrunnet søknad om dispensasjon. Vedlagt søknaden var det en redegjørelse for bakgrunnen for søknaden. I følge telefonsamtale med søkers datter kan denne redegjørelsen betraktes som en begrunnet søknad om dispensasjon.

Nabovarsling:
Det er ikke mottatt merknader i forbindelse med nabovarslingen. Ytterligere nabovarsling anses ikke som nødvendig. Omsøkte parsell ligger for seg selv, et godt stykke fra andre naboeiendommer. De blir i liten grad berørt av omsøkte fradeling og omdisponering. Det vises til Plan- og bygningslovens § 21-3 om nabovarsling.

Andre myndigheter:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 19 og § 21-5 ble saken sendt til andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune skriver i brev datert 27.08.2012 at de mener en dispensasjon bør vurderes ut fra faren for presedens som kan gi uønsket privatisering av strandsonen gjennom dispensasjon. For øvrig har de ingen merknader ut fra plan- og friluftslivsforhold.

Fylkeskommunen har også undersøkt saken i forhold til Kulturminneloven, og funnet ingen konflikt med kjente automatiske freda kulturminner. Det kan likevel ligge ukjente kulturminner under nåværende markoverflate, så de minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8 dersom slike skulle påtreffes i de videre arbeider.

Statens vegvesen Region midt skriver i brev mottatt 04.09.2012 at de er tilhengere av at kommunen behandler saker i tråd med kommuneplanen.

I forhold til Vegloven vil de være positive til bruksendring av eksisterende avkjørsel dersom fradelingen blir godkjent.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling skriver i brev mottatt 14.09.2012 at de finner ingen grunn til å gå mot aktuelle søknad ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser. Det er eksisterende bygningsmasse fra tidligere næringsvirksomhet som søkes omdisponert og fradelt. Virksomheten, som har vært viktig for lokalsamfunnet, har drevet produksjon og salg av gode lokale matprodukter, og er dessverre ikke i drift lenger.

Fylkesmannens miljøvernavdeling skriver at de ikke har merknader til selve fradelingen, men omdisponeringen bør vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Byggene er lokalisert tett ved ei sandstrand i Veresjøen, og omdisponering vil bidra til en sterkere privatisering av strandsonen, til hinder for allmenn ferdsel. Kommunen bør vurdere søknaden i forhold til områdets kvaliteter for lokalt friluftsliv.

Sametinget sier i brev mottatt 17.09.2012 at de har ingen merknader til søknaden, og at det ikke er kjent registrerte samiske kulturminner på parsellen som søkes fradelt. De minner også om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8 dersom det skulle treffes på upåviste samiske kulturminner.

Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag sier i e-post mottatt 20.09.2012 at denne konkrete saken ikke vil medføre negative konsekvenser for reindriften, og at de har ingen merknader til søknaden.

Innherred samkommunes enhet for Landbruk har i sak 63/12 datert 26.09.2012 behandlet søknaden etter Jordloven. Søknaden ble innvilget. De mener det kan gis dispensasjon i dette tilfellet.

Søknaden er også sendt Skjækerfjell/Skæhkere Reinbeitedistrikt, men det er ikke mottatt svar fra dem.

Kopi av uttalelser er sendt datter av søker pr e-post 04.10.2012.

Naturmangfoldloven:
I forbindelse med jordlovsbehandlingen ble saken vurdert etter Naturmangfoldloven. Av denne følger at det ikke foreligger vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet.

Kulturlandskap:
I forbindelse med jordlovsbehandlingen ble det også vurdert hensynet til kulturlandskap. Det vurderes at med beliggenheten arealet og bygningene har, så vil en fradeling ha liten negativ betydning for de forhold.

Vann- og avløp:
I søknaden er det krysset av for at privat fellesvannverk og privat enkeltanlegg skal benyttes. Det er i brev til søker forespurt en nærmere redegjørelse for hvordan dette planlegges.

Dersom vann skal legges inn i ei hytta, må eiendommen ha utslippstillatelse. Det er ikke krav om at det skal legges inn vann i hytter. Evt. søknad om utslippstillatelse kan samkjøres med evt. søknad om bruksendring av bygning.
Vurdering:
I henhold til Plan- og bygningslovens§ 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Søknaden begrunnes med:

  • De tidligere driftsbygningene til Verafisk ikke lenger er i bruk, da virksomheten ikke lenger er i drift.
  • Bygningene er ikke oppført for å være estetisk til forskjønnelse av området, og de er heller ikke godt vedlikeholdt.
  • Siden bruksverdien av husene er falt bort, ønsker søker å se på muligheten til å endre området og få et mer estetisk område ved å få omregulert to av husene. Det ene bygget skal rives, mens det andre skal restaureres. Dette mener søker vil bli en forskjønnelse av området som ligger idyllisk til like ved Veresvatnet. Dersom søknaden ikke blir innvilget, vil bygningene bli stående som i dag.
  • Pga av alder og sykdom, så har søker behov for å kjøpe seg leilighet i Verdal sentrum. Derfor ønsker de å få frigjort kapital til ny bolig. Deler av året ønsker de å kunne fortsette å bo i Vera.
  • De mener en omdisponering og fradeling som omsøkt ikke ødelegger for resten av gården.


Andre grunner som kan tale for at det kan gis dispensasjon kan være:

  • Området har til en viss grad vært privatisert fra før, i og med at det ligger bygninger brukt til næringsvirksomhet.
  • Presset på strandsonen er ikke like stort i Vera som for eksempel i Åsenfjord i Levanger kommune.
  • Det finnes ikke flere tilsvarende fiskeforedlingsbygninger langs Veresvatnet. Faren for presedens anses som liten.
  • Ingen av de øvrige myndigheter har frarådet eller gått i mot søknaden. De har bedt kommunen vurdere presedens, privatisering av strandsonen og områdets kvaliteter for friluftsliv.
  • Det er adgang til å komme ned til sjøkanten på Veresvatnet flere steder. Omsøkte parsell går ikke helt ned i sjøkanten. Det er satt av en buffersone mellom parsellen og sjøen.
  • Muligheten til å utøve friluftsliv i området kan bli noe redusert, men ikke av vesentlig grad.


Grunner som kan tale for at dispensasjon ikke bør gis kan være:

  • Kommuneplanen åpner ikke for spredt fritidsbebyggelse noen steder i kommunen. All ny hyttebebyggelse skal skje i områder med reguleringsplan.
  • En dispensasjon vil bidra til å svekke kommuneplanen som informasjons- og beslutningsverktøy. Dispensasjoner kan på generelt grunnlag uthule planen og skape presedens. Dispensasjoner kan vanskeligjøre behandling i senere sammenlignbare saker.
  • Fradelinger og endret bruk i strandsonen kan virke privatiserende for området.
  • En innvilgelse av dispensasjonssøknaden endrer ikke planstatus for området. Evt. senere tiltak vil være avhengig av nye dispensasjoner fra kommuneplanen. Fremmes saken som en reguleringsplan og den evt. blir vedtatt, gir dette en mer forutsigbar status for tomta. 


Med bakgrunn i ovennevnte finner Rådmannen at hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon i fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt, samt at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen vurderer dermed at det er anledning til å gi dispensasjon i saken.

Dersom komiteen innvilger dispensasjon fra kommuneplanen, kan selve fradelingssøknaden behandles administrativt.

Før selve bygningen kan tas i bruk som fritidsbolig, må det søkes om bruksendring for denne, jfr. Plan- og bygningslovens § 20-1.
     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 11.10.2012 15:40
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS