37/17 M. B. Landstads gate 1 - Verdal kommune Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 13.06.2017 - PS 37/17 Detaljregulering M. B. Landstads gate 1

Saksbehandler : Mona Saursaunet

Arkivref : 2016/8714 - /2016006

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 13.06.2017 37/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for M. B. Landstadsgate 1 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg: 

  1. Plankart 1.06.2017  
  2. Beskrivelse 1.06.2017
  3. Bestemmelser, 1.06.2017
  4. ROS
  5. ROS-sjekkliste
  6. Sol_Skygge Juni
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Høringsuttalelser (4 stk.).

Saksopplysninger:
Bakgrunn.
Arkplan Arkitektkontor er engasjert av Sebo Bolig til å fremme detaljregulerings forslag for fortetting og transformasjon av eiendommene 19/10 og 19/808. Disse eiendommene ønskes transformert til ny sentrumsbebyggelse for kombinert bolig/kontor/tjenesteyting opp til fire etasjer med parkeringsanlegg i kjeller. Tidligere gjeldende kommunedelplan for Verdal by, vedtatt mars 2007, med planident, L2005008 og planforslag for ny kommunedelplan for Verdal By ble lagt til grunn i planarbeidet. Planforslaget for ny kommunedelplan for Verdal By var på andregangs høring mens dette planforslaget ble utarbeidet.

Planområdet.
Det aktuelle området ligger på Prærien, nord for Verdal sentrum og omfatter eiendommene gnr./bnr. 19/10 og 19/808 i Magnus B. Landstads gate 1. Området har et samlet areal på ca. 2,8 dekar. Planområdet består i dag av et tun, herunder hovedhus, garasje og uthus. Tilstøtende arealer er hovedsakelig eksisterende boligbebyggelse og adkomstvei. 

Planstatus
Verdal kommunestyre vedtok ny kommunedelplan for Verdal by den 29. mai 2017, altså omtrent samtidig som kommunen mottok planforslag for detaljregulering av M. B. Landstadsgate. Forslagsstiller har tatt utgangspunkt i høringsutkastet for den nye kommunedelplanen i arbeidet med utarbeiding av planforslaget, så planforslaget svarer godt til rammene i ny kommunedelplan. Planområdet kommer innenfor sone avsatt til

boligbebyggelse – nåværende, men forslagsstiller har bevisst tatt utgangspunkt i rammene som er underlagt sentrumsformål i kommunedelplanen. Dette begrunnes med at planområdet grenser til område for sentrumsformål og vil ha en del karakterer som svarer til at man kan se på området som en del av sentrumssonen. Planområde har fasade langs Nordgata, hvor det er en del næring og tjenesteyting. I kommunedelplanen står det presisert at «Langs Nordgata kan kommunen også tillate tjenesteyting.» 

Planforslaget
Generelt
Det er planlagt konsentrert boligbebyggelse, samt bebyggelse med kombinert bebyggelse og anleggsformål. Her er det hovedsakelig tenkt tjenesteyting/kontor i fasaden mot Nordgata, tjenesteyting i første etasje langs M. B. Landstadsgate, og boliger for øvrig. Småbarnslekeplass er lagt sentralt på tomta slik at bebyggelsen danner en skjerm mot trafikk og støy. Hovedparten av parkeringsplassene planlegges lagt i kjeller.

Bebyggelsen
Det er planlagt blokker med inntil 4 etasjer og maks. mønehøyde/øvre gesims på 13 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Eksisterende bygningsmasse som er underlagt bevaringssone for bevaringsverdig bygningsmiljø skal bevares, og ny bygningsmasse skal søkes tilpasset og underordnet denne når det gjelder høyde, volum og utforming.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Biladkomst er lagt fra Øysteins gate nord for planområdet, der adkomsten til tomta er i dag. Det kan også bli biladkomst fra Nordgata, men dette er ikke vist i plankartet. Teknisk drift i Verdal kommune har signalisert at de vil legge gangfelt langs M. B. Landstadsgata i løpet av nær fremtid.

Parkering
Hovedløsning for parkering skal være i kjeller. Det skal være noe bakkeparkering for ansatte i forbindelse med kontor/tjenesteyting, besøkende til boliger, og for HC-parkering. Sykkelparkering skal være delvis i kjeller og delvis på bakkeplan. Det skal være 1,2 biloppstillingsplasser og 2,0 sykkeloppstillingsplasser per boenhet. Det skal være 1,0 biloppstillingsplass og 2,0 sykkelplasser per 50 m2 BRA for kontor-/tjenesteytingsformål. Parkeringsplass SPP2 forutsetter at kjøreadkomst går gjennom nabotomta. Status i forhold til om denne løsningen kan fungere er foreløpig uavklart, men det forventes innspill på dette i forbindelse med høringsperioden.

Lek og uteopphold
Forslagsstiller har lagt seg på minimumskravet som følger områder innenfor sentrumssonen i ny kommunedelplan for Verdal by som ble vedtatt i Verdal kommunestyre 29. mai 2017. Dvs. at det er lagt opp til 10 m2 felles/offentlig uteoppholdsareal per boenhet. Plankartet med byggegrenser åpner for at det i realiteten kan bli en del mer uteoppholdsareal per boenhet enn dette. En småbarnslekeplass på ca. 200 m2 er avsatt i plankartet. Lekeplassen skal utformes etter prinsipp om tilgjengelighet for alle, og skal tilrettelegges med sittebenk og minimum to typer lekeutstyr. Planområdet er plassert slik at det har kort og trygg gangavstand fra flere parkområder og lekeplasser. Det stilles krav om utomhusplan i reguleringsbestemmelsene som skal vise plassering av ny bebyggelse, gangveger, atkomst, parkering (bil og sykkel, plasser for besøkende og bevegelseshemmede), avfallshåndtering, og evt. varemottak.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Universell utforming og tilgjengelig boenhet skal følge teknisk forskrift (TEK10). Det vil blant annet være krav om heis og at min. 5 % av parkeringsplassene skal være HC-parkeringer på bakkeplan. Uteområdene skal utformes slik at de enkelt kan nyttes av alle brukergrupper.

Støy
Støykilder i og rundt planområdet, blir vurdert å komme hovedsakelig fra vegtrafikk, først og fremst fra Nordgata, og støy fra jernbanen. Jernbaneverket har et støyvarsel kart som viser at planområdet kun i liten grad berøres av støy fra jernbanen. Det finnes ingen støykart i forbindelse med vegtrafikk i Verdal by. ÅDT- måling utført av Norconsult i oktober 2016 viste en ÅDT på 3340 i Nordgata. Forslagsstiller har tatt utgangspunkt i en forenklet støyberegnings-metode, sjablongmetode, i støyveileder T-1442. Med utgangspunkt i denne metoden regnes hele planområde å komme innenfor gul støysone langs veg. Rød støysone dekker et område på 8 meter fra Nordgata og inn på planområdet. Det er dermed behov for støydempende tiltak. Støydempende tiltak er sikret i reguleringsbestemmelsene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er kun temaet støy som kommer under gul risikokategori i ROS-analysen. Støy forventes redusert ut fra bebyggelsen plassering. Støydempende tiltak er fastsatt i bestemmelsene. Risiko for ras regnes som lite sannsynlig. Løsmassekart fra NGU over området viser at grunnen består elve- og bekkeavsetninger. Berggrunnskart fra NGU over området viser til innhold av morene, grus, sand, leir, hav-, fjord- og elveavsetninger. Flat topografi gjør at det ikke forekommer skred- eller rasfare på området. NVE har ikke kommet med tilbakemelding på oppstartsvarselet.

Kulturminner
Det er registrert bevaringsverdig bygningsmiljø i planområde, nærmere bestemt Nordgata 32. Det er ikke registrerte andre typer verneinteresser/kulturminner i planområdet, noe som bekreftes i kulturminnesøk på riksantikvarens elektroniske kartdatabase. Dersom det oppdages kulturminner under byggearbeidene gjelder varslingsplikten jf. KML§8, 2. ledd.

Forslagsstiller har i dialog med fylkeskommunen som kulturminnefaglig myndighet kommet frem til at nordsiden og vestsiden av det bevaringsverdige bygningsmiljøet langs Nordgata kan bebygges, mens de andre fasadene skal bevares. Nye tilbygg skal tilpasses den bevaringsverdige bygningen og underordne seg denne når det gjelder utforming, høyder og volum.

Naturmangfold
Området er bebygd og sentrumsnært. Det er ikke viktig for naturmangfold.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Det vil være mulig å koble seg på kommunalt ledningsnett ved Nordgata.

Utbyggingsavtale
Det har ikke vært aktuelt med utbyggingsavtale i dette prosjektet.

Planprosess
Medvirkning
Igangsatt planarbeid for området ble annonsert i Innherred den 04.01.2017 og på kommunens hjemmeside den 04.01.17. Brev ble samtidig sendt til berørte naboer og offentlig myndigheter. Frist for innspill ble satt til 10.02.2017. I forbindelse med oppstartsvarselet kom det inn innspill fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Bane Nor, NTE Nett AS og Teknisk drift Verdal. Saksbehandler sørget for at internt forhåndsvarsel ved mottatt planforslag ble tilsendt kommunens representant for barn og unge, Teknisk drift, kulturavdelingen og Bygg og Eiendom.

Innkomne uttalelser i forbindelse med melding om oppstart er gjengitt og kommentert i planbeskrivelsen. Naboer og offentlige myndigheter vil bli gitt ny mulighet til å uttale seg i forbindelse med høring og offentlig ettersyn av saken. Reguleringsplaner legges frem for offentlig ettersyn i minimum 6 uker.

Vurdering: 
Forholdet til overordna plan:
Planforslaget baserer seg på ny kommunedelplan for Verdal by som nylig ble vedtatt i Verdal kommunestyre. Plankonsulenten har tatt et bevisst valg om å forholde seg til planområdet som en del av sone for sentrumsformål i kommunedelplanen. Planområdet er strengt tatt utenfor denne sonen, nærmere bestemt i sone for nåværende boligbebyggelse, se kartutsnitt under.

Kartskisse over planområdet

Planavdelingen vedgår imidlertid at planområdet kan regnes som en del av sentrumssonen da tomta har fasade langs Nordgata og vil kunne spille på lag med annen sentrumsbebyggelse langs andre siden av Nordgata. Sentrumsformålet vil samsvare mer med tomtas potensial for høy arealutnyttelse. Høy arealutnyttelse er positivt med tanke på jordvern og vil svare til forventning om fortetting i by og tettsteder og rundt kollektivknutepunkter i tråd med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging.

Det som i hovedsak skiller rammene for sentrumsformål fra områder utenfor sentrumssonen i bestemmelsene i kommunedelplanen er:

  • Hvilke arealformå som tillates
  • Høder påbebyggelsen
  • Krav til minimum uteoppholdsareal
  • Parkeringsdekning
     

Arealformål:
Ifølge kommunedelplanens bestemmelser for sentrumsformål tillates forretning, tjenesteyting, boligbebyggelse, kontor m.m. I følge reguleringsbestemmelsene skal det tillates bolig/forretning/tjenesteyting innenfor område BKB i plankartet. Det er positivt at det åpnes for noe næring/tjenesteyting l Nordgata og 1. etasje mot M. B. Landstadsgate, slik at man langsiktig tar vare på næringsareal i bysentrum og på den måten sikrer mer «liv» i gatene.

Høyder:
Dagens bygninger på tomta er registrert som bolig og kontor. Mønehøyda på eksisterende bygninger er ca. 10 meter over terrenget. Foreslåtte reguleringsbestemmelser åpner for at det kan settes opp bebyggelse inntil 13 m over planert terreng. Dette er høyere enn maks. tillatte byggehøyde for boligformål utenfor sentrumssonen (9,5 m.) og noe lavere enn maks. tillatte byggehøyde innenfor sentrumssonen (15,0 m.).

Det er i tråd med fylkeskommunens anbefalinger lagt inn bestemmelse om at ny bebyggelse i tilknytning til eksisterende bevaringsverdig bygningsmiljø skal underordne seg den eksisterende bygningsmassen når det gjelder høyde, volum, takvinkel og estetisk uttrykk. Høyde på nybygg/tilbygg skal ikke «avvike i stor grad» fra eksisterende verneverdig bygningsmasse.

Ut fra vedlagt sol/skygge-analysen kan det se ut til at planlagt plassering og høyde på bebyggelsen vil skape en del skygge deler av dagen ikke bare på egen tomt, men også på nabotomter vest for M. B. Landstadsgate. Dog, disse eneboligene har nok sitt hoved-uteområde på motsatt side av huset, og vil hovedsakelig bli berørt på morgenen og tidlig formiddag. Det er ikke sikkert at reduksjon inntil én etasje på planlagt bebyggelse vil ha noen vesentlig forbedring på solforhold, og sånn sett er det vanskelig å vurdere om det er riktig å tilrå en slik reduksjon i etasjeantall. Slik planavdelingen ser det er det her gjort en avveining mellom å ha godt skjermet uteoppholdsareal fra trafikk og støy og solforhold inne på tunet.

Utforming:
Bebyggelsen vil bli brutt opp i ulike takformer og høyder. Mot Nordgata og M. B. Landstadsgate er det saltaksutforming som vil være førende. Med dette menes at tak som inngår som en del av fasaden mot M. B. Landstadsgate skal ha skrå vinkel sett fra gateperspektiv, men takformen skal være flat eller ha pulttak-utforming for øvrig. Bebyggelse langs Nordgata skal ha saltaksutforming. På den måten spiller takutformingen på bebyggelse med fasade mot M. B. Landstadsgata mer på lag med bebyggelsen som har fasade mot Nordgata, (se 3D-illustrasjoner i planbeskrivelsen). Det er etter planavdelingens skjønn tatt nøye hensyn til arkitektonisk tilpasning til eksisterende bygningsmasse. Forslagsstiller har hatt tett dialog med Fylkeskommunen gjennom arbeidet med planen, slik at skissert bebyggelse regnes å følge god tilpasningsskikk i tråd med Fylkeskommunens anbefalinger.

Uteoppholdsareal:
Bestemmelsene i planforslaget sikrer at det skal være minimum 10 m2 felles/offentlig uteoppholdsareal per boenhet. I plankartet er det avsatt en lekeplass på 200 m2. Forslagsstiller viser til at det fins gode muligheter for lek og opphold i kort avstand fra planområdet. Eksempler som nevnes er grøntområde ved Prof. Ryghs gate og Maritvoll lekeplass. Maritvoll er tilrettelagt med mange typer lekeapparater, har en forholdsvis trygg gangavstand fra planområdet på ca. 60 meter, og har en størrelse på ca. 1,5 dekar. Ut fra dette mener planavdelingen at kravet til uteoppholdsareal er godt nok dekt. Lekeplass på planområdet har sol på omtrent 50 % av arealet kl. 15:00 midtsommerstid. Hadde dette vært tilsvarende ved jevndøgn istedenfor midtsommer, så ville det tilfredsstilt minimumskravet til tilstrekkelig solforhold iht. kommunedelplanen. For å bøte på at det legges opp til noe dårligere solforhold på lekeplassen enn forventet, har forslagsstiller sikret i bestemmelsene at lekeplassen kan utvides utover areal avsatt til nedkjøringsrampe for parkeringskjeller dersom denne blir mindre arealkrevende enn skissert. Forslagsstiller peker i tillegg på at det kan bli en del lommer med uteopphold også på vestsiden av bebyggelsen i og med at byggegrensene begrenser plasseringen av bebyggelsen ut mot gata. Dette er planavdelingen noe skeptisk til i og med at dette området kan bli nødvendig å avsette til parkeringsareal, (se punkt lenger ned om parkering). 

Støy:
Det er planavdelingens oppfatning at forslagsstiller har tatt i bruk en veldig konservativ metode for beregning av støy på tomta. Blant annet er beregnet ÅDT og fartsgrense rundet opp: fra 3340 ÅDT til 4000 ÅDT, og fra 40-sone til 50-sone. Trolig vil det være mindre støy enn det som går frem av denne sjablongmetoden. Det vil uansett være en del støy på området slik det er nå, men plassering av ny bebyggelse vil legge til rette for at alle boligene får en stille side. Tiltak mot støy som er beskrevet i reguleringsbestemmelsene samsvarer med kommunedelplanens krav til støydempende tiltak.

Parkering:
Angitt parkeringsdekning i reguleringsbestemmelsene både for bil og sykkel vurderes å være tilstrekkelig og i tråd med sentrumsformål i overordna kommunedelplan. Det legges opp til parkering av sykkel både i kjeller og på bakkeplan. Det er positivt at det legges opp til at parkering skal hovedsakelig løses i kjeller. I tillegg er det satt opp noen p-plasser langs M. B. Landstadsgate, og noen p-plasser inn mot tunet med adkomst fra enten Nordgata eller Øysteins gate via nabotomta.

Plassering av parkeringsareal ble forelagt planavdelingen forholdsvis sent i prosessen. Vi ser at det er problematisk at plassering av SPP2 forutsetter innkjøring via nabotomta. Dette vil legge restriksjoner både på bruken av nabotomta i dag og fremtidig utvikling av tomta. Det er kommunen som er hjemmelshaver for nabotomta. Bygg og Eiendom i Verdal kommune har signalisert at de er kritiske til denne parkeringsløsningen, og har foreslått at parkeringsareal kan flyttes til SPP1 langs M. B. Landstadsgate eller at det blir en annen løsning. Det er ikke 100 % optimalt med parkering langs M. B. Landstadsgate heller, for dette forutsetter rygging ut på gata, men denne gata regnes å være forholdsvis lite trafikkert. Det forventes i tillegg at Innherred Renovasjon kan være kritisk til plassering av renovasjonsanlegg BRE i plankartet.

Teknisk drift i Verdal kommune har tidligere signalisert at det er skeptiske til adkomst via Nordgata da de mener at kjøring ut på gata først og fremst på reguleres gjennom avsatte kryss. Det er derfor det er tatt utgangspunkt i hovedadkomst fra Øystein gate ved utarbeiding av planforslaget. Forslagsstiller argumenterer med at det er mulig å ha adkomst til SPP2 og renovasjonsanlegg via Nordgata dersom man ikke får ha innkjøring via nabotomta slik det tillates i dag, men dette er ikke regulert inn i plankartet.

Administrasjonen ønsker at det i forbindelse med høring/offentlig ettersyn blir ny mulighet til å se på løsning for plassering av parkeringsareal på bakkeplan, samt se nærmere på hvordan adkomst til parkeringsareal kan løses på egen tomt. Det vil antageligvis også bli aktuelt å se på annen plassering for areal med formål BRE - renovasjonsanlegg.

Gangfelt:
Teknisk drift Verdal kommune har kommet med innspill om at det må settes av nødvendig areal i kurven i kryss mellom M. B. landstadsgate og Nordgata, slik at fotgjengerfeltet ikke kommer langt ut i krysset, men heller trekkes mer inn mot M. B. Landstadsgate. Tilstrekkelig areal må her avsattes i ny revisjon av plankartet i forbindelse med høring/offentlig ettersyn. Teknisk drift har også signalisert at de ønsker å tilrettelegge for gangfelt langs M. B. Landstadsgate i nær fremtid. Det forutsettes dermed at det er nok plass i M. B. Landstadsgate til å dekke opp både areal til kjørevei (ca. 4 m. i vegbredde) og gangfelt (ca. 2 m. i bredde). M. B. Landstadsgate i dag har en bredde på 6 m ved munningen ved kryss mot Nordgata, og 5, 8 m lenger opp. Det kan dermed være mulig å få plass til gangfelt langs denne gata i fremtiden slik planforslaget foreligger.

Konklusjon:
Planforslaget svarer godt til forventninger om høy arealutnyttelse og tilpasning til nærliggende sentrums- og boligområder. De fleste nødvendige aspekter ved planforslaget er gjort rede for, og planforslaget samsvarer i stor grad med overordna kommunedelplan forutsatt at man regner området som en del av sentrumsformål-sonen. Det er imidlertid nødvendig å få flere innspill på bl. a. plassering av parkeringsareal med kjøreadkomst samt renovasjonstorg slik at adkomst kan løses fullstendig på egen tomt og ikke legge restriksjoner for dagens eller fremtidig bruk av nabotomta. Det forutsettes at man kan finne mer optimale løsninger i forbindelse med perioden for høring og offentlig ettersyn.

Forslag til detaljregulering for M. B. Landstadsgate 1 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningslovens § 12-10.

 
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 10.10.2017 12:38
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS