Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 14.02.2017 - PS 12/17 Dispensasjon fra kommuneplan - Søknad om fradeling av to boligtomter og tilleggsareal til tomt fra 1721/46/3 Skjærset søndre - John Steinar Myhr

Saksbehandler : Gunnar Vatn

Arkivref : 2016/6289 - /1721/46/3

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 14.02.2017 12/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:
I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegg innvilges dispensasjon fra LNFR-formålet i kommuneplanen for Verdal kommune til fradeling av to boligtomter og et tilleggsareal til boligtomt.

Søknaden om dispensasjon innvilges med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 19-2.

Søknad om fradeling av tomt nr. 2 på 1,5 dekar innvilges med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 20-4, jf. § 20-1. Parsellen godkjennes fradelt som boligtomt.

Søknad om fradeling av en parsell på ca. 340 m2 innvilges med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 20-4, jf. § 20-1. Parsellen godkjennes fradelt som tilleggsareal til boligeiendommen gnr/bnr 46/14. Det forutsettes at denne parsellen sammenslås med gnr/bnr 46/14, jf. Plan- og bygningslovens § 21-4.

Endelig delingstillatelse for tomt nr. 1 kan gis administrativt når forholdet til forurenset grunn er avklart, og evt. tiltaksplan er innsendt. 

Vedlegg: 

  1. Søknad
  2. Situasjonskart
  3. Oversiktskart 1 : 50 000
  4. Oversiktskart 1 : 5 000
  5. Utsnitt av kommuneplan 1 : 10 000
  6. Søknad om dispensasjon
  7. Redegjørelse for søknad
  8. Uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad mottatt 12.05.2015
  2. Høringsbrev datert 18.06.2015
  3. Foreløpig svar datert 19.06.2015
  4. Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert 01.07.2015
  5. Uttalelse fra Statens vegvesen Region midt datert 10.07.2015
  6. Jordlovsbehandling sak 108/16 datert 28.11.2016.
     

Saksopplysninger:
John Steinar Myhr har sendt inn søknad om deling av grunneiendom og søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Verdal kommune. Søknaden ble første gang mottatt 12.05.2015. Revidert søknad ble mottatt 05.09.2016.

Søknaden:
Søknaden gjelder fradeling av to nye boligtomter fra eiendommen Skjærset søndre med gnr/bnr 46/3 i Verdal kommune. Tomt nr. 1 på oversiktskartet skal være på ca. 2 dekar, mens tomt nr. 2 skal være på ca. 1,5 dekar.

I revidert søknad er søkt om fradeling av et tilleggsareal til boligeiendommen Vester-Volhaugvegen 267 med gnr/bnr 46/14. Denne tomta er fra før ca. 1540 m2.

Planstatus:
De omsøkte parsellene omfattes av kommuneplanen for Verdal kommune. Parsellene ligger i område for Landbruks-, Natur-, Frilufts- og Reindriftsformål (LNFR). Det er ikke åpnet for spredt boligbebyggelse i området. Søknaden er dermed i strid med kommuneplanen.

Andre myndigheter:
Opprinnelig søknad ble sendt andre myndigheter til uttalelse og behandling etter andre lovverk i brev datert 18.06.2015. Dette i henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5.

Nord-Trøndelag fylkeskommune skriver i brev datert 01.07.2015 at de har ingen regionale merknader til søknaden ut fra hensynet til plan- og friluftsforhold. Når det gjelder forholdet til kulturminneloven så sier fylkeskommunen at de prioriterer å gi uttalelse til saker der tiltak kommer nærmere enn 100 meter fra registrert automatisk freda kulturminne. De forutsetter at kommunen har avklart om dette gjelder i denne saken.

Statens vegvesen Region midt sier i brev datert 10.07.2015 at de på generelt grunnlag er skeptiske til spredt boligbygging på grunn av trafikksikkerhet og forholdene til myke trafikanter. Planlagt gang- og sykkelveg fra Fleskhus vil gi et bedre tilbud for gående og syklende på en del av strekningen fra den aktuelle eiendommen mot Verdal sentrum.
Nye tomter vil få atkomst via eksisterende avkjørsel til fylkesveg 166. De forutsetter at eksisterende avkjørsel benyttes. Denne avkjørselen har akseptabel adkomst. Statens vegvesen sier de ikke vil motsette seg at det gis dispensasjon.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling sier i brev datert 20.07.2015 at arealbruken som er fastsatt i kommuneplanens arealdel etter en lag prosess bør ut fra langsiktige jordvernhensyn vektlegges tungt ved dispensasjonssøknader. Dette ikke minst i sentrale områder preget av press på arealene, og når produktive arealer som dyrka og dyrkbar jord berøres. Dispensasjonssaker uthuler over tid de plangrep som er lagt i kommuneplanens arealdel.
Landbruksavdelingen sier videre at tomt nr. 1 ligger åpent til i jordbrukslandskapet, bebygger i henhold til Norsk Institutt for Bioøkonomi (NIBIO) sine gårdskart i hovedsak annen jorddekt fastmark og i tillegg noe dyrka jord av en teig på 1-2 dekar beliggende mellom den omsøkte parsellen og tunet på landbrukseiendommen. Landbruksavdelingen vil ut fra regionale og nasjonale jordverninteresser og ut fra en konkret vurdering av tomt 1 sterkt fraråde at det åpnes for denne tomta. Tomt nr. 2 ligger på skogsmark, og langt mindre åpent til. Landbruksavdelingen har ingen merknader til denne tomta.

Fylkesmannens miljøvernavdeling sier at det i naturbase eller artsdatakart ikke er funnet registreringer av biologisk mangfold-verdier av nasjonal eller regional verdi. De minner om at kommunen selv har et ansvar for å ta lokale miljøhensyn og vurdere saken etter prinsippene i naturmangfoldloven. Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøinteresser ikke øvrige merknader til søknaden.

Fylkesmannens kommunalavdeling minner om at det må tas hensyn til eventuell risiko som kan oppstå som følge av tiltaket. Tomt nr. 1 ligger på marine avsetninger, og de ber om at kommunen gjør en vurdering om det bør gjøres geotekniske undersøkelser før tiltak gjennomføres på denne tomta.

Innherred samkommunes landbruksavdeling behandlet søknaden etter jordloven i delegert landbrukssak 108/16 i brev datert 28.11.2016.

Ny søknad mottatt 05.09.2016 ble sendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for ny uttalelse. Det er ikke mottatt skriftlig svar. Saken er drøftet muntlig, og de endrer i utgangspunktet ikke på tidligere uttalelse. De andre myndigheter vurderes ikke bli berørt av ny søknad.

Kulturminner:
I følge Riksantikvarens database over automatisk freda kulturminner, Askeladden, ligger nærmeste automatisk freda kulturminne ca. 170 meter unna. Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8-2 dersom det under bygge- eller gravearbeider treffes på mulige kulturminner. Da må arbeidet stanses og Nord-Trøndelag fylkeskommune som lokal kulturminnemyndighet varsles umiddelbart.

Biologisk mangfold:
I følge Naturmangfoldlovens § 7 skal det i saker som behandles etter Plan- og bygningsloven fremgå at prinsippene i Naturmangfoldlovens § 8 - 12 er vurdert. Det foreligger ingen vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet.

Samfunnssikkerhetshensyn:
I følge de kart kommunen har tilgjengelige så ligger ikke det omsøkte arealet i noen faresone for verken ras, skred eller flom. Kommunen er heller ikke kjent med at endret klima vil ha noen innvirkning på området.

Veg, vann og avløp:
De omsøkte tomtene skal ha atkomst via privat veg frem til eksisterende avkjørsel fra fylkesveg 166. Statens vegvesen har sagt at avkjørselen er akseptable atkomst. Ved fradeling må de nye tomtene sikres rettigheter til å ha atkomst over annen privat eiendom. Disse bør tinglyses.

De omsøkte tomtene skal ha tilknyttes offentlig vann- og avløpsledninger. Rettigheter til å ha ledninger på annen privat eiendom må også sikres og bør tinglyses.

Forurenset grunn:
Det opplyses i søknaden at på grunnen til tomt nr. 1 så har det stått et gartneri. Dette vises også i gamle flybilder. I følge Miljødirektoratets nettsider «Miljøstatus.no» er gartnerier en type bransje hvor det er stor sannsynlighet for at det kan ha oppstått forurenset grunn.

I følge forurensningsforskriftens kapitel 2 skal det ved tiltak hvor det er grunn til å tro at det er forurenset grunn i området, gjøres undersøkelser for å få klarlagt om det er forurenset grunn og omfanget av en evt. forurensning. Det må utarbeides en tiltaksplan dersom det påvises forurenset grunn.

I følge Plan- og bygningslovens § 28-1 grunn bare bebygges, eller eiendom opprettes, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Før kommunen evt. kan gi endelig delingstillatelse til fradeling av ny boligtomt må derfor ovennevnte undersøkelser være gjennomført og evt. tiltaksplan være utarbeidet.

Vurdering:
I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Dispensasjonssøknaden:
Dispensasjonssøknaden begrunnes med at det i forbindelse med overdragelse av eiendommen til neste generasjon/sønn, så ønsker dagens grunneier å bygge ny bolig på tomt nr. 1. At det allerede er opparbeidet veg og offentlig vann og avløp til denne parsellen, medfører en besparelse på ca. kr. 400.000 – 500.000 i forhold til å kjøpe tomt i opparbeidet boligfelt. Tomt nr. 2 skal være til disposisjon for grunneiers andre sønn. Grunneier anfører at det er viktig å få bo i nærheten av barn og barnebarn, samt det å få bo i samme område som de har bodd i 35 år. Det anføres videre at tomt nr. 1 består av delvis brakkland/jorddekket fastmark. Det som er av dyrkajord blir ikke drevet pga at det er tungdrevet og små teiger. Tomt nr. 2 ligger i område med lauvskog og noen få grantrær.

Rådmannens vurdering:
Kommuneplanen er kommunens styringsdokument for hvor i kommunen det er ønskelig at boligbygging skal skje. Å utarbeide en kommuneplan er en omfattende prosess, hvor det har vært mulighet for alle å komme med innspill. Lokale og regionale myndigheter har i flere omganger vært involvert i arbeidet. Kommuneplanen er et resultat/kompromiss av flere innspill og noen ganger motstridende interesser.

Når det gjelder hvor det skal tillates boligbygging, er det mange momenter som er med i vurderingene. Avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner med mer. Samtidig er det et ønske om å opprettholde bosetningen ute i bygdene/skolekretsene.

I kommuneplanen er ny boligbygging lokalisert til eksisterende reguleringsplaner og områder avsatt til fremtidige boligområder. I sistnevnte er det satt krav om mer detaljert plan før utbygging kan skje. I tillegg er det åpnet for spredt boligbebyggelse i flere soner i LNFR-områder, da under forutsetning av at et sett kriterier oppfylles. I de øvrige LNFR-områdene i planen er det ikke åpnet for ny boligbygging. De omsøkte områdene ligger i et LNFR-område det ikke er åpnet for spredt boligbebyggelse.

Generelt så bør framtidig boligbebyggelse vurderes i en plansammenheng, enten gjennom et innspill til neste rullering av kommuneplan eller gjennom forslag til reguleringsplan, og særlig siden dette er et såpass sentrumsnært område hvor det kunne vært mulig å få til flere boliger. Fradeling av spredte boligtomter trenger ikke å være til hinder for en eventuell fremtidig boligbebyggelse av området, men kan medføre at en ikke får optimal utnyttelse av område ved en eventuell utbygging.

I tidligere saker har Fylkesmannen i Nord-Trøndelag uttalt at dispensasjon kun bør benyttes i de tilfeller som klart skiller seg fra andre saker. Å gi dispensasjon i saker som ikke skiller seg klart fra eventuelle andre saker, vil ha en uheldig virkning og vanskeligjøre behandlingen av eventuelle senere saker. Slike dispensasjoner vil bidra til å uthule kommuneplanen og svekke plangrunnlaget som informasjons- og beslutningsverktøy..

Det er tidligere stilt spørsmål om hvor grensen går for spredt boligbygging. Generasjonsboliger er boliger som er knyttet til landbruket, og tilhører gården ved at den ligger på samme matrikkelenhet uten fradelt tomt. Ved fradeling av tomt for ny bolig som skal benyttes av tidligere drivere av gården, vil tomta likevel bli en fritt omsettbar bolig som ikke har tilknytning til landbruket. Da anses dette som en tomt til boligformål ikke i tråd med landbruksbegrepet.

Selv om Rådmannen kan ha forståelse for flere av de grunnene som anføres fra søker, så kan de vurderes som generelle og ikke være grunner som skiller seg klart fra andre landbrukseiendommer.

Det er mange områder i kommunen som består av krattskog. Det er flere områder som evt. nye boliger kan tilpasses kulturlandskapet og ikke være godt synlig. Det er tidligere anført fra Fylkesmannen i klagesaker at økonomiske og familiære grunner normalt ikke er grunner gode nok til å kunne gi dispensasjon.

Fylkesmannen sier det sterkt fraråder at det åpnes for dispensasjon som omsøkt i denne saken. Når en regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt til en søknad, følger det av Plan- og bygningslovens § 19-2 at kommunen ikke bør gi dispensasjon.

Med unntak av en liten del av tomt nr. 1 så består ikke de omsøkte arealer av dyrkajord. Landbruksmyndigheten i kommunen har godkjent fradelingen og omdisponeringen etter Jordloven. Med bakgrunn i dette kan en vurdere at hensynet bak LNFR-formålet ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon til omsøkte fradeling.

Komite Plan og Samfunn har tidligere gitt dispensasjon til fradeling av to boligtomter i en sak som kan vurderes som sammenlignbar. Det ble i sak 64/14 gitt dispensasjon til fradeling av to boligtomter fra eiendommen Sand med gnr/bnr 57/1. Et avslag i denne saken kan oppfattes som forskjellsbehandling fra denne saken. Dersom Komite Plan og Samfunn er av den oppfatning at en bør endre praksis, så vil ikke et avslag nødvendigvis være forskjellsbehandling.

Et avslag vil være et enkeltvedtak som kan påklages etter Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt.

Etter en samlet vurdering av alle momenter i saken anbefaler Rådmannen at det gis dispensasjon i saken. Hensynet bak LNFR-formålet vurderes ikke bli tilsidesatt ved at det gis dispensasjon, og fordelene vurderes klart større enn ulempene.

Dersom Komite Plan og Samfunn finner å kunne gi dispensasjon, må dette være under forutsetning av at forholdet til forurenset grunn for tomt nr. 1 blir avklart før endelig delingstillatelse kan gis.
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 08.02.2017 12:42
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS