Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 14.03.2017 - PS 23/17 Sluttbehandling av mindre endring av reguleringsplan for Storholmen hyttefelt

Saksbehandler : Mona Saursaunet

Arkivref : 2016/9355 - /2012009

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 14.03.2017 23/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Storholmen hyttefelt vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12. Tre av de regulerte tomtene får ny plassering i terrenget. Dette gjelder tomtene B15, B16 og B19 I tillegg endres reguleringsbestemmelsens § 3.1.1 siste punktum. Bestemmelsen skal lyde som følger:

  • Maksimal mønehøyde settes til 5,0 m fra grunnmur- / pilarhøyde.
     

Dette punktet skal erstatte gjeldende siste punktum i § 3.1.1 i bestemmelsen.

Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens §§ 12-12 og 12-14

Vedlegg: 

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Høringsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune
  2. Høringsuttalelse fra fylkesmannen Nord-Trøndelag
  3. Høringsuttalelse fra Sametinget.
     

Lenke til gjeldende reguleringsplan - Storholmen – endring:
http://webhotel2.gisline.no/gislinewebplan_1721/gl_planarkiv.aspx?knr=1721&planid=2012009

Saksopplysninger:
Sammendrag.
Tre hyttetomter, omfattet av detaljreguleringsplan for Storholmen – endring (Nasjonal arealplanID - 1721_2012009), ønskes flyttet på grunn av at de i utgangspunktet var plassert i bløt myr, og dermed ikke er vurdert som attraktive/salgbare. I tillegg ble det etterspurt å endre maks tillatte mønehøyde i planbestemmelsen fra 4,5 meter fra grunnmur-/pilarhøyde til 5,0 meter. Flyttingen av tomtene og endringen i planbestemmelsen ble søkt omgjort ved mindre endring. Forslaget ble sendt på høring i perioden 13.01-17.02.2017, hvorpå det kom inn tre høringsuttalelser. Ingen av uttalelsene inneholdt innvendinger mot forlaget til mindre endring, og saken sluttbehandles dermed uten justeringer.

Høring.
Planforslaget er sendt på høring 13.01-17.02.2017 i samsvar med sak nr. 1053/16, vedtatt av plan- og byggesakssjefen med delegert myndighet. I forbindelse med høringen har det kommet inn tre høringsuttalelser:

  1. Fylkeskommunens uttalelse til mindre reguleringsendring Storholmen hyttefelt
    Planfaglig uttalelse:
    Området er tett utbygd med hytter og vurderinger av hytteplassering og tillatt mønehøyde må vurderes ut fra lokale forhold og interesser. Vi har ingen regionale interesser i området og har ut fra dette ingen merknader til foreslåtte endringer.
     
    Kulturminnefaglig uttalelse:
    Vi viser til våre tidligere uttalelser i plansaken hvor vi uttalte at det ikke er kjent fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Vi minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven § 8 hvis det treffes på slike kulturminner.
     
  2. Fylkesmannens uttalelse til mindre reguleringsendring Storholmen hyttefelt
    Saken er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger, og vi har ingen merknader til den foreslåtte reguleringsendringen.
     
  3. Sametingets uttalelse til begrenset høring av forslag til mindre reguleringsendring Storholmen hyttefelt
    Sametinget ser det som lite sannsynlig at det finnes automatisk freda, samiske kulturminner i tiltaksområdet. Vi har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige innvendinger til planendringen.
     
    Aktsomhetsplikten mht kulturminner er nevnt i bestemmelsene, men vi ber om at Sametinget også føres inn som kulturminnemyndighet. Det er vi som har forvaltningsansvar for samiske kulturminner.
     

Endringer etter høring.
Det har ikke kommet inn noen uttalelser i løpet av høringsperioden der det er uttrykt behov for justeringer av forslaget.

Vurdering:
Det har ikke kommet nye opplysninger i løpet av høringsperioden som endrer de vurderingene som ble gjort ved 1.gangs behandling. Rådmannen vil derfor foreslå at de tre tomtene får ny plassering i tråd med revidert plankart, og at reguleringsbestemmelsens § 3.1.1 siste punktum endres til «Maksimal mønehøyde settes til 5,0 m fra grunnmur- / pilarhøyde». 

 

 

 
Verdal kommune, Sakspapir

Endring av reguleringsplan for Storholmen hyttefelt

Saksbehandler: Mona Saursaunet

E-post: mona.saursaunet@innherred-samkommune.no

Tlf.: 404 14 310

Arkivref: 2016/9355 - /

Saksordfører: (Ingen)
 

UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og byggesakssjefen - delegert sak   1053/16

Plan- og byggesakssjefens vedtak:
Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Storholmen - endring, fremsatt i forespørsel mottatt av kommunen den 20. desember 2016, legges frem for høring. Endringene omfatter nye plasseringer av tomtene B15, B16 og B19 i plankartet, samt en endring av bestemmelsens § 3.1.1 siste punktum. De omsøkte endringene i denne bestemmelsen lyder som følger:

  • Maksimal mønehøyde settes til 5,0 m fra grunnmur- / pilarhøyde.
     

Dette punktet skal erstatte gjeldende siste punkt i § 3.1.1 i bestemmelsen.

Vedtaket fattes med hjemmel i lov 27. juni 2008 nr. 71 om planlegging og byggesaksbehandling §§ 12-12 og 12-14.

Vedlegg:

  1. regplan 2016-08-22
  2. Reguleringsbestemmelser Storholmen, revidert 12.01.2017
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Lenke til gjeldende reguleringsplan - Storholmen – endring:
http://webhotel2.gisline.no/gislinewebplan_1721/gl_planarkiv.aspx?knr=1721&planid=2012009

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Tre hyttetomter omfattet av detaljreguleringsplan for Storholmen – endring (Nasjonal arealplanID - 1721_2012009) ønskes flyttet på grunn av at de i utgangspunktet var plassert i bløt myr, og dermed ikke er vurdert som attraktive/salgbare. I tillegg etterspørres det å endre maks tillatte mønehøyde i planbestemmelsen fra 4,5 meter fra grunnmur-/pilarhøyde til 5,0 meter. Flyttingen av tomtene og endringen i planbestemmelsen søkes omgjort ved mindre endring.

Planområdet
Planområdet ligger på Storholmen, en halvøy i Innsvatnet samt på landsida m/ Hundtangen ved Sandvika. Området har vært benyttet til hytteområde siden 1960-tallet, og er pr i dag utbygd med i overkant av 50 hytter.

Planstatus
De ønskede mindre endringene er i tilknytning til detaljreguleringsplan for Storholmen - endring vedtatt i 2013. Planen har status som endelig vedtatt arealplan. Tilstøtende plan er kommuneplanen vedtatt den 13. april 2011 med tilgrensende arealformål: LNFR-område (Landbruks-, Natur-, Friluftsområde samt Reindrift) og friluftsområde (Innsvatnet).

Forslag til endring
Generelt
Totalt tre usolgte hyttetomter ønskes flyttet innenfor planens avgrensning. Årsaken er at hyttetomtene opprinnelig er tilknyttet blautmyr, og er på den måten ikke attraktive for salg. Én av tomtene, B15, ønskes flyttet omtrent 50 meter nordvest, bort fra blautmyra og i retning mot Innsvatnet. Tomtene B16 og B19 ønskes flyttet omtrent 200 meter, fra sentrum av tomteansamlingen på Hundtangen helt sørøst i planområdet, til omtrent midten av Sandvikodden ytterst på Hundtangen.

Kartutsnitt som viser både gamle (rød stipling) og nye plasseringer av tomtene B15, B16 og B19:

Kartutsnitt som viser tomtepålasseringer

I tillegg ønskes det en endring i planbestemmelsen vedrørende § 3.1.1 siste punkt, som omhandler maksimal mønehøyde fra grunnmur-/pilarhøyde. Denne søkes endret fra 4,5 meter til 5,0 meter.

Kommuneplanens arealdel
Kommuneplanens arealdel for Levanger datert 13.04.2011, definerer følgende rammebestemmelser for hyttebebyggelse i kommunen:

1.5.4 Hyttebebyggelse
Fradelt hyttetomt kan være maksimalt 1,5 dekar. Hver hyttetomt eller feste kan bebygges med kun en hytteenhet.
Hyttetomt kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) = 120 m2.
Hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) = 135 m2, der en parkeringsplass på 15 m2 inngår i maksimalt bebygd areal.
Innenfor disse arealgrenser tillates i tillegg til hytte også oppført uthus og anneks.
Uthus kan eventuelt oppføres sammen med garasje.
Hytte og anneks skal danne en hytteenhet og avstanden mellom disse skal ikke være mer enn 4,0 meter.
Størrelsen på hytte kan være maksimalt bebygd areal (BYA) = 90 m2, og uthus/garasje eller anneks kan være maksimalt bebygd areal (BYA) = 30 m2.
Terrasser kan i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m2, tillates med maksimalt bebygd areal (BYA) = 30 m2.
Hyttebebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyden på 5,5m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.
Bebyggelsen skal tilpasses landskapet og nærliggende bebyggelse.
Maksimalt bebygd areal kan gjennom reguleringsplan settes lavere ut fra spesielle landskaps-, miljø-, kultur- og friluftsverdier.

Når maksimal tillatte mønehøyde i reguleringsbestemmelsen omsøkes fra 4,5 meter til 5,0 meter er dette altså i tråd med overordna plan.

I tillegg sier kommuneplanens retningslinje for hytteområder i planbestemmelsen følgende om rammebestemmelser knyttet til Bebyggelse og anlegg:

2.c Hytteområder
Ved utarbeidelse av reguleringsplan for nye eller fortetting av eksisterende hytteområder, skal det tas hensyn til terrenget og naturlige elementer som åser, koller, svaberg m.v. Disse elementer skal ikke nedbygges selv om de ligger innenfor avgrensninger på plankartet.
Ved plassering av bygninger og interne veger skal det tas hensyn til terrengforhold slik at skjemmende skjæringer/fyllinger og store terrenginngrep unngås.
Hytter skal fortrinnsvis plasseres i grupper der det tas hensyn til hvordan infrastruktur som adkomst, parkering, strøm, avløps-/ resipientforhold og innlegging av vann kan løses. Strømledninger bør legges som jordkabler innenfor byggeområdene. Felles parkeringsplasser innenfor hytteområdene bør dimensjoneres for 1,5 parkeringsplass pr. hytteenhet.
Hytter skal ikke plasseres på dyrka jord.

*Retningslinjene er kun veiledende og kan ikke brukes som selvstendig begrunnelse for vedtak.

I overnevnte retningslinje poengteres det at hytter bør plasseres i grupper av hensyn til aktuell infrastruktur. De nye foreslåtte tomteplasseringene er lagt slik at dette er ivaretatt.

Planprosess
Medvirkning
Det er ikke varsel om planoppstart, da saken behandles som en mindre endring.

Det forventes innspill fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Sametinget, Statskog SF, naboer og gjenboere på Hundtangen/Sandvikodden lengst sørøst i planområdet.

Vurdering:
Den omsøkte endring av reguleringsplanen er av begrenset omfang i forhold til planen som ble vedtatt i 2013. Hovedformålet med endringene har vært å oppnå bedre plasseringer av bebyggelsen i terrenget. Tre usolgte hyttetomter som for tiden er plassert i blautmyra er foreslått flyttet. To av dem er tenkt flyttet omtrent 200 meter i nordøstlig retning, og vil med det komme høyere opp i terrenget i en sørvestvendt skråning. Da alle de nærmeste hyttetomtene i dette området er plassert nært vannet, vil ikke en flytting av de to tomtene til dette området forringe utsikten til noen av de eksisterende tomtene. Tomtene virker heller ikke å komme for nært innpå hverandre. Den siste tomta som ønskes flyttet, er tenkt omtrent 50 meter i nordvestlig retning i forhold til hvor den er plassert nå. Denne tomta vil da komme nærmere Innsvannet og få en finere utsikt. Det ser ikke ut til at den vil komme i veien for utsikten til noen av de andre hyttetomtene. De foreslåtte nye beliggenhetene til de aktuelle tomtene ser også ut til å være plassert slik at det er hensiktsmessig i forhold til felles vegadkomst med andre hyttetomter, og annen infrastruktur.

I tillegg ble det foreslått å endre maksimalt tillatt mønehøyde fra 4,5 meter til 5,0 meter. Dette er i utgangspunktet ikke en stor økning, og en økning på 0,5 meter i tillatt byggehøyde vil trolig ikke oppleves fremmed i området da terrenget er formet slik at alle hyttetomter for en god utsikt, og det er forholdsvis god avstand til nabotomta. Vi poengterer også at det i nylig vedtatt detaljreguleringsplan for Sandvika, som ligger nært det aktuelle planområdet, ble fastsatt en maksimalt tillatt mønehøyde på 5,0 meter.

Siden det er et viktig poeng å redusere antall henvendelser til kommunen angående dispensasjon fra gjeldende plan, er det gunstig å åpne for mer fleksibilitet i planbestemmelsene så lenge tiltaket er i tråd med overordna plan. Det er derfor ønskelig å tilrå en slik økning av maksimalt tillatt mønehøyde.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt.

Forslaget til mindre endringer tilrås framlagt for høring.

 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 08.03.2017 09:42
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS