Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 17.01.2017 - PS 04/17 Behandling av klager - Detaljregulering Vektargata 3 og 5 - 1721/21/4, 7 og 61

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2013/3861 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 17.01.2017 04/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Klage fra Christina Tomt AS, på Verdal kommunestyres vedtak av detaljregulering for Vektargata 3 og 5, vedtatt 26.09.2016, sak 75/16, tas ikke til følge.
Klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.

Klage fra Sameiet Vektertunet, på Verdal kommunestyres vedtak av detaljregulering for Vektargata 3 og 5, vedtatt 26.09.2016, sak 75/16, tas ikke til følge.
Klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.   
 
Vedlegg: 

  1. Klage fra Christina Tomt AS, datert 25.10.2016, supplert 02.11.2016
  2. Vedrørende Detaljregulering - Vektergata 3 og 5 (klage fra Sameiet Vektertunet, stemplet mottatt 10.11.2016)
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Saksopplysninger:
Detaljregulering for Vektargata 3 og 5 ble vedtatt av Verdal kommunestyre i møte den 26.09.2016, sak 75/16. Planvedtaket ble kunngjort i avisa Innherred den 22.10.2016 og på kommunens hjemmeside. Berørte parter ble tilskrevet med brev datert 13.10.2016. Klagefristen var 12.11.2016. Den omfattende saksgangen etter plan- og bygningsloven går fram av vedtatt plankart og bestemmelser.

Planområdet er på ca. 1,8 daa og ligger i Verdal sentrum. Vedtatt plan legger til rette for at eksisterende bebyggelse (Holmengården og Melvoldgården) kan erstattes av blokkbebyggelse i 4 og 5 etasjer med parkeringskjeller, og benyttes til bolig, forretning, kontor og tjenesteyting.

Overnevnte planvedtak er påklaget av naboene Christina Tomt AS og Sameiet Vektertunet.
Sistnevnte klage er formulert som en innsigelse, men tolkes som en klage på planvedtaket. Klagen fra Sameiet Vektertunet gjelder byggehøyde. Klagen fra Christinta Tomt AS synes å gjelde for dårlig gjennomkjøringsmulighet mellom Vektargata og Teltburgata. Ev. også misforståelse knyttet til parkeringsformål P2 i detaljregulering for Sentrumsgården II og parkeringsformål i nylig vedtatt detaljregulering for Vektargata 3 og 5. Uansett synes de å ville presisere at eventuell gjennomkjøring må skje utenom deres eiendom 1721/20/182.

Innhold i klagen fra Christina Tomt AS
Klage 25.10.2016 er her gjengitt:

«Etter at Stiklestad Eiendom AS fikk anledning til å bruke kommunes parkeringsplass til utkjøring, og søppelavhendingen ble flyttet, trodde vi at dette punket i planreguleringen var i orden.
Men, slik vi forstår det, er det kun 2 meters klaring på det smaleste mellom der hvor nedkjøringen til parkeringshuset starter, og vår tomtegrense.
Dette har man funnet ut er i smaleste laget, og henviser til området P2 som omhandler forbindelsen mellom Vektergata og Teltburgata.
Videre skriver dere at det bør fremgå av området P2 om parkeringsformålet er felles eller offentlig?
§ 4.3 er derfor foreslått supplert med: «Området er felles for hele planområdet».
En viser derfor til brev av 24.11.2015 fra oss, som begrunner områdets viktighet for Christina Tomt AS, og kan ikke på noen måte akseptere den formuleringen som er tenkt tilføyd.
Blir denne formuleringen inntatt, vil paragrafen danne presedens i all framtid, og kanskje være et hinder for oss til å utvikle tomten som tenkt.
Tomten har kostet en god del penger, og det kan ikke være slik at det offentlige bare kan bestemme at hvem som helst kan bruke deler av vår tomt til gjennomkjøring og parkering for å gjøre det enklere for en utbygger å få igjennom sine synspunkt.
Stiklestad Eiendom AS kunne ha smalnet bygget sitt med 1 meter fra begynnelsen, så hadde alt dette vært unngått.»

Den 27.10.2016 svarte kommunen at det ikke går fram om uttalelsen er en klage på kommunestyrets planvedtak, og ba om en avklaring.

I andre brev 02.11.2016 bekrefter klager at overnevnte brev er en klage på den setningen som kommunen har tilføyd under § 4.3: «området er felles for hele planområdet» - (P2). De viser også til at de i brev av 24.11.2015 har forklart at Sentrumsgården II ved neste korsveg kanskje vil få en annen planløsning hvor bl.a. heishuset er tenkt flyttet til ovennevnte aktuelle område. Av den grunn vil det være naturlig å stenge av deler av området for å sikre et «hyggelig» inngangsparti med mer. De mener at såfremt tilføyelsen «Området er felles for hele planområdet», blir tatt inn i paragrafen, vil denne setningen kunne brukes mot dem for alt det den er verd, og kanskje være et hinder for dem til å utvikle sin tomt som tenkt. Klager vil at denne setningen sløyfes.

Innhold i klagen fra Sameiet Vektertunet
I det følgende er klagen gjengitt:

«Å bygge ut BK2 og BK3 i 4 etasjer ser vi som svært uheldig for den bebyggelsen som er i området. Ved å gå ned til 3 etasjer i BK2 og BK3 så blir bygget mindre dominerende og harmonerer bedre med den gamle bebyggelsen rundt. Vi forstår at utnyttelsesgraden av tomta bør være optimal men samtidig må det ikke gå på bekostning av eksisterende bebyggelse som er tilfelle i reguleringsplanen.».

Vurdering:
Begge klagene er mottatt innen klagefristen, og begge klagerne anses å ha klageadgang.
Klagen fra Christina Tomt AS synes også å angå forhold som berører tredjepart (Thomsen Eiendom AS), men nabo Thomsen Eiendom AS har ikke påklaget planvedtaket.
Tiltakshaver er orientert om begge klagene.

Vurdering av klagen fra Sameiet Vektertunet
Sameiet representerer nabobeboere i Teltburgata 4 (gnr. 21 bnr. 81). De har balkonger i sørvest, delvis rett nord for planlagt bygg i 4 etasjer. Mellom Vektertunet og planområdet er det en kommunal parkeringsplass.

Bilde som viser bebyggelse som skal rives etc.
Bebyggelse som skal rives og erstattes med ny bebyggelse til venstre. Del av Vektertunet til høyre (endeleilighetene er ikke med). Parkeringsplassene på fotoet ligger utenfor planområdet. 

Klager ber om reduksjon fra 4 til 3 etasjer i felt BK2 og BK3. Lavere bebyggelse kunne harmonert bedre med eksisterende bebyggelse, men på sørsiden av planområdet ble det i 2013 vedtatt en detaljregulering for Sentrumsgården II som tillater boligbygg i 4 etasjer pluss delvis nedgravd parkeringskjeller, med flatt tak og gesimshøyde 15 meter. Øvrig bebyggelse i nærområdet er i 2-3 etasjer. Byggehøyde er forøvrig vurdert tidligere, bl.a. ved sluttbehandling av planen og i kommentar til høringsuttalelse fra Vektertunet og Nord-Trøndelag fylkeskommune. Det foreligger også solstudie samt illustrasjoner av planlagt bygg. Ved sluttbehandling ble bebyggelse i felt BK2 og BK3 redusert fra fem til fire etasjer på bakgrunn av høringsuttalelse fra sameiet. Maks gesimshøyde 13,5 m i bakgård blir ca. 1,5 m høyere enn mønet på Vektertunet. Avstanden mellom nytt bygg i 4 etasjer og balkonger i Vektertunet blir på minst 15-16 meter. Bokvalitet er like viktig for eksisterende bebyggelse, som for ny. Sol- og utsiktsforhold for Vektertunet blir imidlertid noe endret. Kommunen ser imidlertid ikke grunn til å reduseres byggehøyden ytterligere. I sentrumsområdet må det påregnes høyere utnytting ved fortetting, og her er det relativt god avstand mellom Vektertunet og planlagt bebyggelse.

Vurdering av klagen fra Christina Tomt AS
Kommunen ønsker først å presisere at:

  • En reguleringsplan skal angi hvilke eiendommer et fellesareal er planlagt å være felles for.
  • Felles parkeringsformål i detaljregulering for Vektargata 3 og 5 heter ikke P2. Felles parkeringsplass i denne planen er til eksklusiv bruk for utbyggingen i Vektargata 3 og 5.
  • Detaljreguleringen Sentrumsgården II er ikke endret, heller ikke bestemmelsen for felles parkeringsområde P2 i denne planen. Kommunen har imidlertid registrert at Christina Tomt AS har planer om at deres felles parkeringsområde P2 skal være til eksklusiv bruk for deres utbygging, og ikke for adkomst til bakeri på naboeiendom slik planen åpner for.

Vedtatte detaljreguleringer
Vedtatte detaljreguleringer «Sentrumsgården II» og «Vektargata 3 og 5. Lysegrått areal er regulert til veg, mørkere grått areal til parkering.  

Sentrumsgården 2 med P2
«Sentrumsgården II» med P2.  

Sentrumsgården II, ny skisse vedlagt høringsuttalelse
Sentrumsgården II, ny skisse vedlagt høringsuttalelse.  
 
Uansett mulige misforståelser synes klagen å gjelde gjennomkjøringsmulighet i privat område mellom planlagt ny bebyggelse i Vektargata 3 og 5, og planlagt utbygging på Christina Tomt AS sin eiendom gnr. 20 bnr. 182.

Privat område mellom Vektargata og Teltburgata.  
Privat område mellom Vektargata og Teltburgata. Thomsen Eiendom til høyre, med bl.a. porter for varelevering og søppelcontainere.
 
Det private området mellom Vektargata og Teltburgata er i dag åpent for allmenn ferdsel, men kan bli stengt når det etableres privat parkering iht. detaljregulering for Vektargata 3 og 5, og Christina Tomt AS i framtiden tar i bruk hele sin eiendom til utbygging med privat parkering og tilhørende utomhusarealer. Christina Tomt AS ser ut til å ha reagert på det som kanskje kan oppfattes som en noe uklar vurdering av dette ved sluttbehandling. Utbygger Stiklestad Eiendom har i kommentar til høringsuttalelse fra Thomsen Eiendom AS antydet at de tror gjennomkjøring vil være mulig, mens kommunen vurderer området som vel smalt for dette med mindre grunneierne i «veita» samarbeider. Samtidig har kommunen tilrådd supplering av bestemmelsenes § 4.3, iht. dialog med utbygger om bruken av arealet.

Detaljreguleringen for Vektertunet 3 og 5 sikrer ikke at allmennheten kan kjøre mellom Vektargata og Teltburgata, da det ikke er regulert gjennomgående kjøreveg her. Området er delvis regulert som felles parkering eksklusivt for planlagt utbygging i Vektargata 3 og 5. Planen er ikke til hinder for at andre kan gis adkomst, men dette må eventuelt løses privatrettslig. Kjøre- og parkeringsformålet innenfor planområdet er også vel smalt, noe følgende dimensjoneringsgrunnlag fra vegvesenets Håndbok N100 også viser: 

Del av fig. F7 fra Statens vegvesens håndbok N100.
Del av fig. F7 fra Statens vegvesens håndbok N100.  
 
Til sammenligning bør en biloppstillingsplass være 2,3-2,5 m bred. Vegformålet i planen er på det smaleste ca. 2 m bredt.

Flere er hørt i forhold til eventuell gjennomkjøring.
Brann og redning har uttalt seg til plansaken den 15.12.2015. De understreker at brannvesenet ikke er dimensjonert med høyderedskap som er i beredskap. Det vil si at brannsikkerheten for beboere i høyhus skal være ivaretatt gjennom bygningstekniske tiltak og at bygget skal utformes slik at rednings- og slokkemannskap har brukbar tilgjengelighet til og i bygget med det utstyret brannvesenet er dimensjonert med. De har i november 2016 bekreftet at såfremt de får tilgang til bygget fra Vektargata og Teltburgata, samt at det er mulig å komme inn med store kjøretøy til det som er definert som lekeplass i plankart sist revidert august 2016, så har de ingen innvendinger mot at det ikke blir gjennomkjøring. Dette bør hensyntas ved fysisk utforming og eventuell inngjerding av utomhusarealer.

Videre har Teknisk drift, Brann og redning, Innherred Renovasjon (husholdningsavfall), Retura (næringsavfall) og planavdelingen hatt et møte 13. januar 2016 angående gjennomkjøring mellom Vektargata og Teltburgata. Møtereferatet konkluderte med at: «Utbygger bør ta en dialog med naboene om overnevnte punkter, og evt. vurdere å regulere felles kjøreveg mellom Teltburgata og Vektargata.» Gjennomkjøring mellom Vektargata og Teltburgata ble da ansett fordelaktig for flere. Større biler (brannbil, renovasjonskjøretøy, varebiler o.l.) kan da slippe rygging. Her vil det også være myke trafikanter som skal til/fra boliginngang. Teknisk drift nevnte også at når det tidligere har vært uteservering på Baker Thomsens plass så har Vektargata vært stengt i sør for biltrafikk. Det ble også anbefalt at areal til næringsavfall bør vurderes sikret i planen.

Thomsen Eiendom AS, som har varelevering og to store stålcontainere i bakgården, har også uttalt seg. De ser for seg store problemer med varetransport inn og ut til Innherredsbakeriet AS, som til dels får varer levert fra store lastebiler/ trailere. I tillegg går deres egen bil inn og ut flere ganger om dagen. Blir gjennomkjøringen stengt, og all varetransport må gå inn og ut fra Vektargata, vil parkering langsmed veggen skape problemer for dem. Så fremt det er mulig ba de om at disse parkeringsplassene tas bort og erstattes med et parkering forbudt skilt. Innspillet ble bare delvis imøtekommet ved at parkeringsformålet ble redusert tilsvarende en biloppstillingsplass. Dvs. at tre biler kan parkere langs veggen (utomhusplan ikke oppdatert).

Det kan også nevnes at plass for næringsavfall knyttet til forretning/kontor/tjenesteyting i Vektargata 3 og 5 ikke er løst i planen. Det blir kundens utfordring å finne en løsning som renovasjonsselskapet kan akseptere.

Overnevnte viser noe behov for sambruk av areal i veita, men ingen har krevd gjennomkjøring. Christina Tomt AS synes å frykte at de som siste utbygger kan bli nødt til å avstå areal til gjennomkjøring dersom noen i ettertid ser gjennomkjøring som nødvendig. Temaet kan også anses å berøre gatestrukturen i sentrum. Bortsett fra Jernbanegata og FV 757 er det i dag ingen kjøreforbindelser i sentrum mellom Nordgata/Vektargata og Teltburgata/Rådhusgata, som egner seg som lokalveg mellom ulike «bydeler». I gatebruksplanen er FV 757 tiltenkt stor regional funksjon, men den fungerer også for lokaltrafikk. Gatebruksplanen foreslår ingen spesiell funksjon for denne private «veita». I planprosessen har det heller ikke vært aktuelt å oppgradere veita til kommunal veg. På bakgrunn av en helhetsvurdering oppfordrer Rådmannen naboene til sambruk av arealer i veita. Rådmannen ser det imidlertid ikke som nødvendig med gjennomkjøring her, og tilrår derfor å beholde reguleringsplanen slik den er vedtatt. 

Konklusjon
Klagene tas ikke til følge, og oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.


Til toppen av siden

Del av fig. F7 fra Statens vegvesens håndbok N100Del av fig. F7 fra Statens vegvesens håndbok N100




Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 10.01.2017 12:40
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS