Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 17.10.2017 - PS 54/17 Detaljregulering Sagstuvegen 18

Saksbehandler : Håvard Kvernmo

Arkivref : 2016/5148 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 17.10.2017 54/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for Sagstuvegen 18 endres iht. de endringene som går frem av oppsummeringen i saksframlegget. Planforslaget legges deretter frem til høring og offentlig ettersyn i 6 uker.

Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10.   
 
Vedlegg: 

  1. Plankart_A3_1_1000_RevA 
  2. Planbestemmelser
  3. Detaljregulering_Sagstuvegen_planbeskrivelse_100717_RevA 
  4. Illustrasjon alternativ 1 – Tomteutnyttelse
  5. Illustrasjon alternativ 2 – Tomteutnyttelse 
  6. Illustrasjon og sol/skyggekartlegging – alternativ 1
  7. Sjekkliste for ROS-vurdering 
  8. 3D Illustrasjoner
  9. Risiko og sårbarhetsanalyse
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Uttalelser til melding om oppstart
  • Avtale med nettleverandør. 
     

Saksopplysninger:
Nordbohus AS har utarbeidet forslag til detaljregulering for Sagstuvegen 18 i Verdal kommune.
Planområdet ligger på Ørmelen. Planforslaget innebærer fortetting av en eksisterende eneboligtomt på ca. 2 daa og legger opp til minimum 8 nye boenheter fordelt på to bygg, med tilhørende garasjerekke, uteoppholdsareal, samt teknisk infrastruktur.

Forholdet til overordna plan
Ny kommunedelplan for Verdal by er gjeldende for området, fastsatt 29.05.2017

For Ørmelen er det avsatt et minste fortettingskrav på 3 boenheter pr. daa. Planforslaget legger opp til 4 boenheter pr. daa.

Planforslaget samsvarer for øvrig godt med overordnet plan, med unntak av noen få enkelttema. Disse er drøftet og går nærmere frem av saksframlegget nedenfor. Planforslaget også godt rede for gjeldende rammer og bestemmelser, i tillegg til å vurdere dette opp mot eksisterende og fremtidig situasjon i området.

Estetikk:
Kommunedelplan for Verdal by sier følgende om estetikk, relevant for planforslaget:
«Bebyggelse og anlegg skal gis gode helhetsløsninger som ivaretar estetiske skjønnhetshensyn mht. plassering, harmonisk utforming og materialbruk. Dette gjelder både for tiltaket i seg sjøl og i forhold til omgivelsene. Ved nybygging innen eksisterende utbyggingsområder skal det legges vekt på at ny bebyggelse tilpasser seg strøkets karakter mht. plassering i forhold til veg, gate, plass, og i forhold til bygningsvolum, proporsjonering, høyde, takform, materialbruk, farger m.v. (...).

(...) Nye bygninger og anlegg samt endringer av eksisterende skal utformes i samspill med omgivelsenes karakter, naturgitte forhold på stedet, kulturlandskapet og den tradisjonelle byggeskikken. Bebyggelsen skal underordne seg områdets topografiske særpreg, ha en helhetlig form-, farge- og volumoppbygging, og fremme gode gate- og uterom. I særlig eksponerte områder skal det tas ekstra hensyn. (...)

(...) I områder som har mer sammensatt bebyggelse må ny bebyggelse vurderes i sammenheng med det nærmeste naboskap, og bidra til at området får et helhetlig preg. Ved nybygging/ombygging skal det dokumenteres at ansvarlig utbygger har gjennomført en estetisk vurdering av bygget i seg selv og i forhold til omgivelsene (...)

(...) Både nær- og fjernvirkning samt evt. krav til detaljutforming (fasadeutforming, materialer, farger, detaljer, vinduer m.m.) skal vurderes (...)».

Planforslaget har ikke videreført bestemmelser om estetikk.

Planlagt bebyggelse er skissert med to bygg, utformet med saltak. Dette ivaretar hensynet til overordna plans estetikkbestemmelser. Planforslagets bestemmelser og kart legger imidlertid opp til at både flate tak, pulttak og saltak kan tillates, og at bygningsmassen kan variere i sammensetning. Det kan dermed etableres også andre typer bebyggelse i området, enn det som er vist i illustrasjonene.

Lekeareal:
Kommunedelplanens bestemmelser om krav til minst tre typer utstyr på planlagt lekeareal er ikke videreført.

Teknisk infrastruktur:
Kommunedelplanens rekkefølgebestemmelse om at teknisk infrastruktur skal ferdigstilles er ikke videreført.

Planprosess:
Det er avholdt oppstartsmøte med Innherred samkommune den 17.08.2016.

Melding om oppstart ble kunngjort i Avisa Innherred og på kommunens hjemmeside 10.09.2016.

Det er i planprosessen gjennomført flere drøftinger og avklaringer med kommunen i forhold til plangrense, byggegrense mot veg og bebyggelsens plassering på tomten.

NTE nett har hatt planer om plassering av nettstasjon i området for å forsterke strømtilførselen. Ny plassering er avklart i reguleringsplanen og lagt inn i plankartet med eget formål, men ikke anvist med hensynssone. Det er også utarbeidet avtale mellom grunneier og NTE om nettstasjonen.

Det har ikke vært behov for intern høring i innledende fase i denne saken, da det er utarbeidet en egen utbyggingsavtale med Verdal kommune. I tillegg har ny kommunedelplan langt på veg lagt føringer for området som er sendt på intern høring tidligere. Intern høring vil imidlertid bli gjennomført som del av høring og offentlig ettersyn.

De formelle kravene til planprosessen er innfridd.

Vurdering:
Utforming av lekeareal
Det planlagte lekearealet innfrir overordna plan mtp. størrelse og plassering. Planbestemmelsene sier imidlertid ingenting om utforming av lekearealene. Kommunedelplan for Verdal by har bestemmelse om minimum 3 stativ/lekeapparat e.l. på småbarnslekeplass og krav om at lekearealet skal være opparbeidet før ferdigstillelse. Det er ikke lagt inn bestemmelser som sikrer hvordan dette tenkes oppbygd i planforslaget. Rådmannen foreslår at dette tas inn i bestemmelsene før planen legges frem for høring og offentlig ettersyn.

Teknisk infrastruktur
Rekkefølgebestemmelse om ferdigstillelse av teknisk infrastruktur anbefales lagt inn, slik at dette blir ferdigstilt før boligbebyggelsen tas i bruk.

Parkering
Det er utarbeidet to skisser til hvordan parkering tenkes løst - begge med utgangspunkt i plankartet som nå foreligger til behandling. Alternativ 1 legger opp til fire individuelle bygg med to parkeringsplasser i hvert bygg og med åpne parkeringsplasser mellom hvert bygg. Alternativ 2 legger opp til 6 parkeringsplasser i et bygg plassert i sammenhengende rekke mot naboeiendommen og en dobbeltgarasje plassert i hjørnet av parkeringsarealet på motsatt side. De åpne parkeringsplassene er deretter samlet i senter av garasjesområdet på motsatt side av parkeringsrekken i alternativ 2– jf. Vedlagte skisser.

Det er lite som skiller de to alternativene når det kommer til sol-/skyggeforhold og konsekvensen dette vil få for naboeiendommene. En kan forvente noe mer skyggelegging av naboeiendommen ved å etablere alternativ 2, da denne får en sammenhengende bygningsmasse og samtidig blir plassert noe nærmere eiendomsgrensen. Kommunen vurderer dette imidlertid som marginale forskjeller og ikke av en slik utslagsgivende karakter for hvorvidt en skal etablere det ene eller det andre alternativet.

Gevinstene med å få et mer åpent inntrykk innad i planområdet er imidlertid å foretrekke. Alternativ 1 legger opp til en betydelig trangere situasjon internt i planområdet enn alternativ 2. Kommunen oppfatter begge løsningene som gjennomførbare og i tråd med planforslaget som fremmes. Alternativ 2 trekkes med det frem som det klart beste alternativet. Skal dette sikres i planen må plankartet vise omriss av den planlagte bebyggelsen.

Kommunen har ingen ytterligere kommentarer til dette punktet.

Utnyttelse/estetikk/tilpassing av ny bebyggelse:
Illustrert bebyggelse ivaretar hensynet til estetikk i overordna plan mtp. volum, plassering, takform etc. Ørmelen har i dag en høy andel rekkehus og leilighetsbebyggelse, men også en del eneboligbebyggelse i varierende form. Planområdet som nå søkes omregulert ligger i overgangen mellom et etablert borettslag, et nylig fortettet boligområde (Sagstua) og et eksisterende eneboligområde. Planforslaget legger opp til en god utnyttelse og regulanten har lyktes med å kombinere høy fortetting med formkravene i ny kommunedelplan, dersom man tar illustrasjonsplanen i betraktning. Regulanten har også lyktes godt med å tilpasse bygningsvolumet og antall boenheter etter strøkets karakter.

Kommunen opplever derimot at planforslagets bestemmelser ikke ivaretar hensynet i overordna plan mtp. estetikk. Det vises spesielt til valg av takform og at sikringen av estetikk for øvrig i bestemmelsene ikke er gjort. Illustrasjonene viser saltak, noe som gir inntrykk av at utbyggingen er tilpasset strøkets karakter, men planbestemmelsene åpner for også andre takformer. Kommunedelplanen nevner takform spesifikt som et ledd i å ivareta strøkets karakter, i tillegg til fargevalg og bygningsvolum etc. Det legges i planforslaget opp til både flate tak og pulttak, i tillegg til saltak.

Tar man området i betraktning, er det utelukkende bygd med saltak på eksisterende bebyggelse.
Å legge opp til andre takformer vurderes å ikke passe inn med strøkets karakter, da det er en relativt liten utbygging det er snakk om. Hadde prosjektet omfattet et større areal og flere bygg i flere grupper, kunne en annen takform ha passet godt inn i strøket og på den måten også lagt opp til et mer moderne inntrykk. I dette tilfellet dreier det seg imidlertid om to bygg på en relativt liten tomt. En annen takform vil med det ikke oppleves å ivareta strøkets karakter.

Kommunen ser imidlertid at det kan være ønske om å blande taktyper for å gi et mer moderne inntrykk. En løsning som ivaretar begge hensyn kan være å tillate at saltak skal være hovedformen og at det kan være innspill av andre taktyper om ønskelig.

Kommunen anbefaler imidlertid at estetikkbestemmelsene i overordna plan må videreføres og at det stilles krav til saltak som hovedform på boligbebyggelsen. Garasjene, som skal utformes i henholdsvis 1 etasje kan med fordel etableres med pulttak for å redusere inntrykket. Kommunen anbefaler dette sikret i bestemmelsene.

Byggehøyde:
Bestemmelsene hjemler en mønehøyde på 11 meter og gesimshøyde 8 meter ved valg av saltak. Garasjebygg er hjemlet med 4 meters gesimshøyde.

Tar man tilsvarende bebyggelse andre steder i kommunen samt illustrasjonene i betraktning, vil det være tilstrekkelig at mønehøyden reduseres til 9,5 meter på primærbebyggelsen. Dette ivaretar muligheten for å bygge i to etasjer med en halvetasje over, slik det er illustrert. I tillegg sikrer man en mildere overgang mellom den lave eneboligbebyggelsen og leilighetsbebyggelsen som er etablert rundt planområdet, enn om man tillater høyere bygg.

Gesimshøyden på garasjebygg er også noe høy. 3 meter er tilstrekkelig dersom det skal etableres saltak. Skal gesimshøyden på saltak være på 4 meter vil man få høy og dominerende bebyggelse tett inntil nabogrensen. På pulttak vil derimot 4 meter være hensiktsmessig på en side for å sikre riktig helling.

Dette anbefales endret og lagt inn i bestemmelsene.

Oppsummering/konklusjon/forslag til endringer:
Planforslaget er i sin helhet godt og gjennomtenkt, men det mangler tilstrekkelig sikring av i bestemmelsene. Dokumentasjonen for øvrig er også tilfredsstillende.

Kommunen anbefaler følgende endringer før planforslaget legges frem for høring og offentlig ettersyn:

  1. Kommunedelplanens estetikkbestemmelser videreføres.
  2. Småbarnslekeplass skal ha minst tre typer utstyr, som for eksempel benker, huske og sandkasse.
  3. For områder avsatt til bebyggelse og anlegg kan ikke ny bebyggelse tas i bruk før nødvendige tekniske anlegg for vann, avløp, energiforsyning og kommunikasjon (adkomstveg, gang- og sykkelveg, parkering) er ferdigstilt.
  4. Bebyggelsen skal utføres med saltak som hovedform. Innslag av andre taktyper tillates dersom hensynet til estetiske forhold og strøkets karakter blir ivaretatt. Saltak skal ha takvinkel mellom 22 og 40 grader. Garasjer kan etableres med saltak, pulttak eller flate tak.
     
    BKS: Gesimshøyde for saltak og andre takinnslag skal ikke overstige 8 meter (9 meter ved innslag av pulttak) over gjennomsnittlig målt terreng.
     
    F_G: Gesimshøyde på saltak og flate tak skal ikke overstige 3 meter, målt over gjennomsnittlig målt terreng. Gesimshøyden for pulttak skal ikke overstige 4 meter over gjennomsnittlig planert terreng.
     

 
Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 10.10.2017 12:47
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS