Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 17.10.2017 - PS 55/17 Detaljregulering M. B. Landstads gate 1

Saksbehandler : Mona Saursaunet

Arkivref : 2016/8714 - /2016006

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 17.10.2017 55/17
Kommunestyret    

 

Rådmannens innstilling:
Forslag til detaljregulering for M. B. Landstadsgate1 vedtas i medhold av plan- og bygningslovens § 12-12, med endringer som følger av saksfremlegget.

Vedlegg: 

  1. Beskrivelse 05.10.2017
  2. Bestemmelser 05.10.2017
  3. Plankart 04.10.2017
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Høringsuttalelser.

Saksopplysninger:
Sammendrag.
Arkplan Arkitektkontor er engasjert av Sebo Bolig til å fremme detaljregulerings forslag for fortetting og transformasjon av naboeiendommene 19/10 og 19/808 – M. B. Landstadsgate 1. Disse eiendommene transformeres til ny sentrumsbebyggelse for kombinert bolig/kontor/tjenesteyting opp til fire etasjer med parkeringsanlegg i kjeller. Forslagsstiller har tatt utgangspunkt i kommunedelplanens bestemmelser for sentrumsformål ved utarbeiding av planforslaget, dette til tross for at planområdet så vidt faller utenfor avgrensningen av sentrumsformålet. Kommunen vedgikk imidlertid at planområdet kan ses som en del av sentrumssonen da områder grenser helt inntil, og har fasade mot Nordgata. Den skisserte bebyggelsen vil ha tilsvarende utforming og utnyttingsgrad som bebyggelse på motsatt side av Nordgata. Det er sikret bestemmelser som skal sikre god tilpasning av ny bebyggelse til eksisterende verneverdig bebyggelse. Planforslaget ble lagt frem for høring og offentlig ettersyn i perioden 15. juni- 21. august 2017. Endringer etter høring og offentlig ettersyn har vært nødvendig. Hovedgrepene som er gjort i ny revisjon av planforslaget er at bakke-parkeringsplasser på østsiden er blitt flyttet til vestsiden, renovasjonstorget er flyttet ned mot Nordgata og uteoppholdsarealet er blitt mer synliggjort i plankartet.

Høring.
Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med KPS-sak PS 37/17. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:
 

  1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 18.08.2017
    Landbruksavdelingen:
    Vurderer planforslaget som et positivt ledd i å fortette og øke utnyttingen av Verdal sentrum, godt i tråd med kommunedelplan for Verdal by.
    Landbruksavdelingen har ingen øvrige merknader til planforslaget.
     
    Kommunalavdelingen:
    Planforslaget legger opp til minimum uteoppholdsareal per boenhet på 10 m², hvorav minst 50 % er på bakkeplan. Krav i nylig vedtatt kommunedelplan for Verdal byområde tilsier at dette prosjektet burde ha minimum 50 m², uteoppholdsareal per boenhet da det ligger utenfor sentrumssone/bestemmelsesområde #1. Vi finner det svært uheldig at kommunen allerede nå, så kort tid etter vedtak av kommunedelplanen, begynner å fravike denne. Vi legger til grunn, at kommunen, før evt. planvedtak, grundig vurderer hvilke virkninger dette kan medføre, bl.a. i forhold til hvilke forventninger fremtidige private forslagsstillere kan ha med tanke på behovet for å avsette nødvendig uteoppholdsareal. Videre også hvilke konsekvenser en slik praksis kan få på sikt for bokvalitetene i Verdal med tanke på barn og unge særlig.
     
    Forslagsstillers kommentar (utdrag):
    Tilrettelegging av ny næringsvirksomhet i første etasje og boligbebyggelse viderefører kommunedelplanens forutsetninger for Verdal byområde. Planforslaget må ansees som positivt, spesielt ut i fra høy arealutnyttelse medfører flere miljøgevinster, tilfører urbane kvaliteter og bomiljø som vil forsterke Verdal sentrumsområde. Det er samfunnsmessig riktig å tilrettelegge for sentrumsnære boliger for alle grupper, med kort veg til Maritvoll barnehage, lekeareal ved Prof. Ryghs gate, og med eget areal avsatt til lek, gjør at barn har gode muligheter for aktiviteter, lek og rekreasjon.
     
    Kommunens kommentar:
    Kommunen og forslagsstiller har valgt å se på potensialet for området som del av sentrumssone, fordi området grenser helt inntil sentrumssonen i kommunedelplanen og har fasade mot Nordgata, som er en sentrumspreget hovedgate. Med denne vurderingen har man forholdt seg til både en utnyttingsgrad og byggehøyder som samsvarer med bestemmelser for sentrumssonen i kommunedelplanen. Dette har resultert i høy arealutnytting av tomta. Og derfor har man også godkjent at uteoppholdsareal er satt etter bestemmelsene for sentrumssonen.
     
     
  2. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 08.08.2017
    Planfaglig uttalelse:
    Eksisterende bygningsmasse som er underlagt bevaringssone for bevaringsverdig bygningsmiljø skal bevares. Det bør legges særlig vekt på å skape et helhetlig bygningsmiljø gjennom tilpassing av volum og utforming av ny bebyggelse og tiltak.
     
    Vi viser her til kulturminnefaglig uttalelse nedenfor.
     
    Kulturminnefaglig uttalelse:
    Nyere tid: Nordgata 32 (GID 19/808) er i Kommunedelplan for Verdal By 2017-2030, regulert som bevaringsverdig bygningsmiljø gjennom hensynsone c) (jf § 11-8) Dette hensynet er forsøkt videreført i mottatt planforslag. Planbestemmelsene skal tydeliggjøre rammene for hva som skal skje i området eller ikke. Tredje avsnitt i bestemmelse § 5.1 åpner opp for spekulasjon i forfall («Eksisterende bygningsmiljø tillates kun revet/fjernet dersom det er i svært dårlig teknisk forfatning og det anses som urimelig å pålegge eieren istandsetting»), noe bestemmelsene i en hensynsone nettopp skal forhindre. En bestemmelse som åpner opp for riving i en hensynsone for bevaring av verneverdig bebyggelse, er derfor i strid med verneformålet i hensynsonen. Tredje avsnitt i bestemmelse § 5.1 må derfor strykes i sin helhet.
     
    I planforslaget heter det at en vil tilstrebe en god kobling mellom nytt og gammelt. Utforming og volum av ny bebyggelse har i vært diskutert i dialogen mellom partene for den videre utviklinga. Nybygget som er tenkt som «Infill» fra Nordgata 32 i vestlig retning, viser en bygning som tar igjen både takvinkel og volum fra den verneverdige bygningen. Når det gjelder detaljering og materialbruk, viser vi igjen til bestemmelse § 5.1. I 7. avsnitt, heter det bl.a. at «Nybygg og tilbygg må innpasses i bygningsmiljøet med tanke på områdets karakter og skala, herunder høyde volum, takvinkel, materialbruk og estetisk uttrykk. Nybygg og tilbygg skal utformes med høy arkitektonisk kvalitet.» Fylkeskommunen forventer at bestemmelsen følges opp, og ber om å få tilsendt detaljerte tegninger av nybygget før det gis igangsettingstillatelse.
     
    Ny bebyggelse skal gjenspeile tida med nåtidens behov for sentrumsboliger. Da er det viktig at det legges vekt på variasjoner i volumoppbyggingen og gode uterom.
     
    Eldre tid: Kan ikke se at planforslaget vil komme i konflikt med automatisk freda kulturminner. Det minnes uansett om meldeplikten jfr. kulturminneloven § 8 annet ledd, og at pålegget må videreformidles til dem som skal utføre arbeidet.
     
    Forslagsstillers kommentar (utdrag):
    Ser på det som uproblematisk at tredje avsnitt i bestemmelse § 5.1 strykes i sin helhet. Ny bebyggelse mot den nordlige fasaden vil utformes som «infill», slik at vi får et tydelig skille mellom bevaringsverdig bygningsmiljø og ny blokkbebyggelse. Vi mener derfor å være i tråd med de retningslinjene rundt estetikk og rammene som ble stilt fra Fylkeskommunen, og våre bestemmelser i planforslaget.
     
    Kommunens kommentar:
    Kommunen er enige i Fylkeskommunens uttalelse; reguleringsbestemmelsen § 5.1 tredje avsnitt strykes.
     
     
  3. Statens vegvesen, 02.08.2017
    Planarbeidet berører i liten grad interesser eller områder som vi har ansvar for.
    Vi har ingen merknader til planforslaget.
     
     
  4. Bane NOR, 27.06.2017
    Vi viser til vår uttalelse ved planoppstart og har ingen ytterligere merknader.
     
     
  5. NTE Nett AS, 15.06.2017
    Viser til detaljregulering M. B. Landstadsgate 1 og registrerer at behovet for strømforsyning ikke er prosjektert. Sikkerhetsavstand fra ny bygning til nettstasjonen (5 m) må ivaretas.
     
    Kommunens kommentar:
    Sikkerhetsavstand på 5 m er tatt inn som hensynssone i plankartet.
     
     
  6. Innherred Renovasjon, 19.06.2017
    Ser ok ut, regner med at retningslinjer for nedgravd konteinere er fulgt.
     
    Forslagsstiller kommentar:
    Forslagsstiller er gjort kjent med retningslinjene for nedgravd konteiner og mener å være i tråd med disse.
     
      
  7. Rådet for likestilling av funksjonshemmede i Verdal kommune, 03.07.2017
    Representanter for rådet for likestilling av funksjonshemmede i Verdal har behandlet denne saken og har ingen kommentar.
     

 
Endringer etter høring.
I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse.
Planbeskrivelsen ble oppdatert mht. punkter om felles lek-/uteoppholdsareal, arealtabell og trafikkløsning (innkjøring og parkering).

Plankart.
Renovasjonsanlegg er flyttet til sørøstre hjørne av planområdet.
Parkeringsplasser på bakkeplan er flyttet til vestre del av planområdet, langs M. B. Landstadsgate. Parkeringsplassene er også flyttet 1 meter lenger inn på tomta.
Område som ved første utkast av planforslaget var regulert til bakke-parkering og renovasjonstorg er nå regulert til felles uteoppholdsareal.

Bestemmelser.
Det er lagt til bestemmelse som åpner for utkraging av bygningsmasse i 2-4 etasje innenfor regulerte byggegrenser over bakke-parkeringsplasser.
Bestemmelse § 5.1 tredje ledd er tatt ut jfr. Fylkeskommunens høringsuttalelse.
Det er lagt til tillegg i bestemmelsen § 2.9: «Areal avsatt til lekeplass kan medregnes i krav til uteopphold.» For å unngå misforståelse under søknad om tiltak.

Vurdering: 
Forholdet til overordna plan
Planforslaget avviker fra overordna kommunedelplan for Verdal by ved at det er tatt utgangspunkt i at planområdet er innenfor sentrumssoneavgrensningen. Dette ble diskutert i forbindelse med oppstart av planarbeidet, og kommunen kom frem til at det fins gode argumenter for å behandle området som en del av sentrumssonen. Blant annet åpner dette for høyere arealutnytting av tomta, og et attraktivt botilbud med moderne og sentrumsnære leiligheter. Planområdet er i direkte tilknytning til sonen som er definert som sentrumssone i overordna plan og har dessuten fasade langs Nordgata, som er en sentral sentrumsgate i Verdal by.

Med utgangspunkt i overordna bestemmelser som gjelder for sentrumssonen, forholder planforslaget seg til en parkeringsdekning på 1,2 biler per boenhet, og minimum 10 m2 uteoppholdsareal per boenhet. Plankartet sikrer at 0,4 dekar utformes som uteoppholds-/lekeareal. Det er sikret at uteoppholdsarealet får tilstrekkelig skjerming mot støy. Når det gjelder solforhold, evner ikke planforslaget å oppnå tilstrekkelige solforhold iht. overordna bestemmelser (krav: sol ved jevndøgn kl. 1500 på minst 50 % av arealet). Administrasjonen er villig til å akseptere noe mindre solrik beliggenhet for leke-/uteoppholdsarealet fordi plasseringen av dette arealet er gunstig mtp. skjerming fra trafikk og støy. Høy arealutnytting gjør det utfordrende å skape nok solrikt areal på lekeplassen når det i tillegg er støyutfordringer i området. Det anses likevel som positivt at det er lagt opp til høy arealutnyttelse. Ved utarbeidelse av utomhusplan vil det bli tydeliggjort hvordan forslagsstiller tenker å utforme felles uteoppholdsareal på nordvestsiden av boligblokka. Planområdet ligger bare 70 m unna kvartalslekeplass med god kvalitet på Maritvoll.

Etter høring
Kommunen oppfordret til innspill mtp. plassering av bakke-parkeringsplasser og renovasjonstorg samtidig som at planforslaget ble lagt ut på høring. For å unngå at plassering av disse formålene medførte restriksjoner på bruk av nabotomta besluttet kommuneadministrasjonen i samråd med forslagsstiller at bakkeparkeringsplassene på østsiden av tomta skulle flyttes på vestsiden langs M. B. Landstadsgate. Renovasjonstorget ble flyttet til det sørøstre hjørnet av planområdet, slik at det blir tilgjengelig for tømmebil fra Nordgata. I forbindelse med flytting av parkeringsplassene ble alle plassene flyttet én meter lenger inn på tomta for å sikre tilstrekkelig manøvreringsplass for rygging ut av plassen. Disse parkeringsplassene medfører rygging ut på M. B. Landstadsgate, men siden dette ikke er en spesielt trafikkert eller uoversiktlig gate, kan dette aksepteres. Det ble tatt inn bestemmelse som åpner for utkraging av 2-4 etasje innenfor regulerte byggegrenser over bakkeparkeringsplassene, slik at p-plassene kunne flyttes lenger inn på tomta enn opprinnelig forslag.

Flytting av nevnte arealformål skapte en del ledig areal på østsiden av planområdet som med ny revisjon av plankartet ble omregulert til uteoppholdsareal. På den måten får man sikret at bestemmelser knyttet til utforming og kvalitet for ute-/lekearealet ivaretas for hele det aktuelle området. Samtidig blir det mer entydig i kartet hvilke områder som skal benyttes til hvilke formål.

Fylkeskommunen uttrykte en positiv innstilling til prosjektet og de grep som er gjort i forhold til tilpasning til eksisterende bygningsmasse. De uttalte i tillegg at de ønsker del av bestemmelse § 5.1 fjernet, for å unngå at spekulasjoner i bevaringsverdig bygnings eventuelle forfall kan medføre at bygget rives. Forslagsstiller anså det som uproblematisk å imøtekomme dette kravet, og denne delen av bestemmelsen ble dermed tatt ut.

Videre uttalte Fylkesmannen at det er leit at kommunen fraviker kravet til minimums uteoppholdsareal på 50 m2 per boenhet så snart etter at ny kommunedelplan er vedtatt. Kommunen er imidlertid ikke av den oppfatning at vi fraviker dette kravet, men at vi følger kravene for sentrumssone for dette planforslaget siden forholdene taler for dette. Det blir dermed avsatt minimum 10 m2 per boenhet iht. kommunedelplanens bestemmelser for sentrumssonen i Verdal by. I realiteten vil det kunne bli mer enn 10 m2 per boenhet i planområdet.

Konklusjon
Rådmannen tilrår at forslag til detaljregulering for M. B. landstadsgate 1 vedtas i medhold av plan- og bygningslovens § 12-12, med endringer som følger av saksfremlegget.
 
 

 

 

____________________________________________________________________

Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling

Detaljregulering M. B. Landstads gate 1

Saksbehandler:
Mona Saursaunet
mona.saursaunet@innherred-samkommune.no
404 14 310

Arkivref:
2016/8714 - /2016006

Komité plan og samfunn i Verdal
13.06.2017  Sak 37/17

Saksprotokoll i Komité plan og samfunn i Verdal - 13.06.2017

BEHANDLING:
Ved votering ble rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Forslag til detaljregulering for M. B. Landstadsgate 1 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningslovens § 12-10

 
 
 
 
Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for M. B. Landstadsgate 1 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg: 

  1. Plankart 1.06.2017  
  2. Beskrivelse 1.06.2017
  3. Bestemmelser, 1.06.2017
  4. ROS
  5. ROS-sjekkliste
  6. Sol_Skygge Juni
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Høringsuttalelser (4 stk.).

Saksopplysninger:
Bakgrunn.
Arkplan Arkitektkontor er engasjert av Sebo Bolig til å fremme detaljregulerings forslag for fortetting og transformasjon av eiendommene 19/10 og 19/808. Disse eiendommene ønskes transformert til ny sentrumsbebyggelse for kombinert bolig/kontor/tjenesteyting opp til fire etasjer med parkeringsanlegg i kjeller. Tidligere gjeldende kommunedelplan for Verdal by, vedtatt mars 2007, med planident, L2005008 og planforslag for ny kommunedelplan for Verdal By ble lagt til grunn i planarbeidet. Planforslaget for ny kommunedelplan for Verdal By var på andregangs høring mens dette planforslaget ble utarbeidet.

Planområdet.
Det aktuelle området ligger på Prærien, nord for Verdal sentrum og omfatter eiendommene gnr./bnr. 19/10 og 19/808 i Magnus B. Landstads gate 1. Området har et samlet areal på ca. 2,8 dekar. Planområdet består i dag av et tun, herunder hovedhus, garasje og uthus. Tilstøtende arealer er hovedsakelig eksisterende boligbebyggelse og adkomstvei. 

Planstatus
Verdal kommunestyre vedtok ny kommunedelplan for Verdal by den 29. mai 2017, altså omtrent samtidig som kommunen mottok planforslag for detaljregulering av M. B. Landstadsgate. Forslagsstiller har tatt utgangspunkt i høringsutkastet for den nye kommunedelplanen i arbeidet med utarbeiding av planforslaget, så planforslaget svarer godt til rammene i ny kommunedelplan. Planområdet kommer innenfor sone avsatt til

boligbebyggelse – nåværende, men forslagsstiller har bevisst tatt utgangspunkt i rammene som er underlagt sentrumsformål i kommunedelplanen. Dette begrunnes med at planområdet grenser til område for sentrumsformål og vil ha en del karakterer som svarer til at man kan se på området som en del av sentrumssonen. Planområde har fasade langs Nordgata, hvor det er en del næring og tjenesteyting. I kommunedelplanen står det presisert at «Langs Nordgata kan kommunen også tillate tjenesteyting.» 

Planforslaget
Generelt
Det er planlagt konsentrert boligbebyggelse, samt bebyggelse med kombinert bebyggelse og anleggsformål. Her er det hovedsakelig tenkt tjenesteyting/kontor i fasaden mot Nordgata, tjenesteyting i første etasje langs M. B. Landstadsgate, og boliger for øvrig. Småbarnslekeplass er lagt sentralt på tomta slik at bebyggelsen danner en skjerm mot trafikk og støy. Hovedparten av parkeringsplassene planlegges lagt i kjeller.

Bebyggelsen
Det er planlagt blokker med inntil 4 etasjer og maks. mønehøyde/øvre gesims på 13 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Eksisterende bygningsmasse som er underlagt bevaringssone for bevaringsverdig bygningsmiljø skal bevares, og ny bygningsmasse skal søkes tilpasset og underordnet denne når det gjelder høyde, volum og utforming.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Biladkomst er lagt fra Øysteins gate nord for planområdet, der adkomsten til tomta er i dag. Det kan også bli biladkomst fra Nordgata, men dette er ikke vist i plankartet. Teknisk drift i Verdal kommune har signalisert at de vil legge gangfelt langs M. B. Landstadsgata i løpet av nær fremtid.

Parkering
Hovedløsning for parkering skal være i kjeller. Det skal være noe bakkeparkering for ansatte i forbindelse med kontor/tjenesteyting, besøkende til boliger, og for HC-parkering. Sykkelparkering skal være delvis i kjeller og delvis på bakkeplan. Det skal være 1,2 biloppstillingsplasser og 2,0 sykkeloppstillingsplasser per boenhet. Det skal være 1,0 biloppstillingsplass og 2,0 sykkelplasser per 50 m2 BRA for kontor-/tjenesteytingsformål. Parkeringsplass SPP2 forutsetter at kjøreadkomst går gjennom nabotomta. Status i forhold til om denne løsningen kan fungere er foreløpig uavklart, men det forventes innspill på dette i forbindelse med høringsperioden.

Lek og uteopphold
Forslagsstiller har lagt seg på minimumskravet som følger områder innenfor sentrumssonen i ny kommunedelplan for Verdal by som ble vedtatt i Verdal kommunestyre 29. mai 2017. Dvs. at det er lagt opp til 10 m2 felles/offentlig uteoppholdsareal per boenhet. Plankartet med byggegrenser åpner for at det i realiteten kan bli en del mer uteoppholdsareal per boenhet enn dette. En småbarnslekeplass på ca. 200 m2 er avsatt i plankartet. Lekeplassen skal utformes etter prinsipp om tilgjengelighet for alle, og skal tilrettelegges med sittebenk og minimum to typer lekeutstyr. Planområdet er plassert slik at det har kort og trygg gangavstand fra flere parkområder og lekeplasser. Det stilles krav om utomhusplan i reguleringsbestemmelsene som skal vise plassering av ny bebyggelse, gangveger, atkomst, parkering (bil og sykkel, plasser for besøkende og bevegelseshemmede), avfallshåndtering, og evt. varemottak.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Universell utforming og tilgjengelig boenhet skal følge teknisk forskrift (TEK10). Det vil blant annet være krav om heis og at min. 5 % av parkeringsplassene skal være HC-parkeringer på bakkeplan. Uteområdene skal utformes slik at de enkelt kan nyttes av alle brukergrupper.

Støy
Støykilder i og rundt planområdet, blir vurdert å komme hovedsakelig fra vegtrafikk, først og fremst fra Nordgata, og støy fra jernbanen. Jernbaneverket har et støyvarsel kart som viser at planområdet kun i liten grad berøres av støy fra jernbanen. Det finnes ingen støykart i forbindelse med vegtrafikk i Verdal by. ÅDT- måling utført av Norconsult i oktober 2016 viste en ÅDT på 3340 i Nordgata. Forslagsstiller har tatt utgangspunkt i en forenklet støyberegnings-metode, sjablongmetode, i støyveileder T-1442. Med utgangspunkt i denne metoden regnes hele planområde å komme innenfor gul støysone langs veg. Rød støysone dekker et område på 8 meter fra Nordgata og inn på planområdet. Det er dermed behov for støydempende tiltak. Støydempende tiltak er sikret i reguleringsbestemmelsene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er kun temaet støy som kommer under gul risikokategori i ROS-analysen. Støy forventes redusert ut fra bebyggelsen plassering. Støydempende tiltak er fastsatt i bestemmelsene. Risiko for ras regnes som lite sannsynlig. Løsmassekart fra NGU over området viser at grunnen består elve- og bekkeavsetninger. Berggrunnskart fra NGU over området viser til innhold av morene, grus, sand, leir, hav-, fjord- og elveavsetninger. Flat topografi gjør at det ikke forekommer skred- eller rasfare på området. NVE har ikke kommet med tilbakemelding på oppstartsvarselet.

Kulturminner
Det er registrert bevaringsverdig bygningsmiljø i planområde, nærmere bestemt Nordgata 32. Det er ikke registrerte andre typer verneinteresser/kulturminner i planområdet, noe som bekreftes i kulturminnesøk på riksantikvarens elektroniske kartdatabase. Dersom det oppdages kulturminner under byggearbeidene gjelder varslingsplikten jf. KML§8, 2. ledd.

Forslagsstiller har i dialog med fylkeskommunen som kulturminnefaglig myndighet kommet frem til at nordsiden og vestsiden av det bevaringsverdige bygningsmiljøet langs Nordgata kan bebygges, mens de andre fasadene skal bevares. Nye tilbygg skal tilpasses den bevaringsverdige bygningen og underordne seg denne når det gjelder utforming, høyder og volum.

Naturmangfold
Området er bebygd og sentrumsnært. Det er ikke viktig for naturmangfold.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Det vil være mulig å koble seg på kommunalt ledningsnett ved Nordgata.

Utbyggingsavtale
Det har ikke vært aktuelt med utbyggingsavtale i dette prosjektet.

Planprosess
Medvirkning
Igangsatt planarbeid for området ble annonsert i Innherred den 04.01.2017 og på kommunens hjemmeside den 04.01.17. Brev ble samtidig sendt til berørte naboer og offentlig myndigheter. Frist for innspill ble satt til 10.02.2017. I forbindelse med oppstartsvarselet kom det inn innspill fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Bane Nor, NTE Nett AS og Teknisk drift Verdal. Saksbehandler sørget for at internt forhåndsvarsel ved mottatt planforslag ble tilsendt kommunens representant for barn og unge, Teknisk drift, kulturavdelingen og Bygg og Eiendom.

Innkomne uttalelser i forbindelse med melding om oppstart er gjengitt og kommentert i planbeskrivelsen. Naboer og offentlige myndigheter vil bli gitt ny mulighet til å uttale seg i forbindelse med høring og offentlig ettersyn av saken. Reguleringsplaner legges frem for offentlig ettersyn i minimum 6 uker.

Vurdering: 
Forholdet til overordna plan:
Planforslaget baserer seg på ny kommunedelplan for Verdal by som nylig ble vedtatt i Verdal kommunestyre. Plankonsulenten har tatt et bevisst valg om å forholde seg til planområdet som en del av sone for sentrumsformål i kommunedelplanen. Planområdet er strengt tatt utenfor denne sonen, nærmere bestemt i sone for nåværende boligbebyggelse, se kartutsnitt under.

Kartskisse over planområdet

Planavdelingen vedgår imidlertid at planområdet kan regnes som en del av sentrumssonen da tomta har fasade langs Nordgata og vil kunne spille på lag med annen sentrumsbebyggelse langs andre siden av Nordgata. Sentrumsformålet vil samsvare mer med tomtas potensial for høy arealutnyttelse. Høy arealutnyttelse er positivt med tanke på jordvern og vil svare til forventning om fortetting i by og tettsteder og rundt kollektivknutepunkter i tråd med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging.

Det som i hovedsak skiller rammene for sentrumsformål fra områder utenfor sentrumssonen i bestemmelsene i kommunedelplanen er:

  • Hvilke arealformå som tillates
  • Høder påbebyggelsen
  • Krav til minimum uteoppholdsareal
  • Parkeringsdekning
     

Arealformål:
Ifølge kommunedelplanens bestemmelser for sentrumsformål tillates forretning, tjenesteyting, boligbebyggelse, kontor m.m. I følge reguleringsbestemmelsene skal det tillates bolig/forretning/tjenesteyting innenfor område BKB i plankartet. Det er positivt at det åpnes for noe næring/tjenesteyting l Nordgata og 1. etasje mot M. B. Landstadsgate, slik at man langsiktig tar vare på næringsareal i bysentrum og på den måten sikrer mer «liv» i gatene.

Høyder:
Dagens bygninger på tomta er registrert som bolig og kontor. Mønehøyda på eksisterende bygninger er ca. 10 meter over terrenget. Foreslåtte reguleringsbestemmelser åpner for at det kan settes opp bebyggelse inntil 13 m over planert terreng. Dette er høyere enn maks. tillatte byggehøyde for boligformål utenfor sentrumssonen (9,5 m.) og noe lavere enn maks. tillatte byggehøyde innenfor sentrumssonen (15,0 m.).

Det er i tråd med fylkeskommunens anbefalinger lagt inn bestemmelse om at ny bebyggelse i tilknytning til eksisterende bevaringsverdig bygningsmiljø skal underordne seg den eksisterende bygningsmassen når det gjelder høyde, volum, takvinkel og estetisk uttrykk. Høyde på nybygg/tilbygg skal ikke «avvike i stor grad» fra eksisterende verneverdig bygningsmasse.

Ut fra vedlagt sol/skygge-analysen kan det se ut til at planlagt plassering og høyde på bebyggelsen vil skape en del skygge deler av dagen ikke bare på egen tomt, men også på nabotomter vest for M. B. Landstadsgate. Dog, disse eneboligene har nok sitt hoved-uteområde på motsatt side av huset, og vil hovedsakelig bli berørt på morgenen og tidlig formiddag. Det er ikke sikkert at reduksjon inntil én etasje på planlagt bebyggelse vil ha noen vesentlig forbedring på solforhold, og sånn sett er det vanskelig å vurdere om det er riktig å tilrå en slik reduksjon i etasjeantall. Slik planavdelingen ser det er det her gjort en avveining mellom å ha godt skjermet uteoppholdsareal fra trafikk og støy og solforhold inne på tunet.

Utforming:
Bebyggelsen vil bli brutt opp i ulike takformer og høyder. Mot Nordgata og M. B. Landstadsgate er det saltaksutforming som vil være førende. Med dette menes at tak som inngår som en del av fasaden mot M. B. Landstadsgate skal ha skrå vinkel sett fra gateperspektiv, men takformen skal være flat eller ha pulttak-utforming for øvrig. Bebyggelse langs Nordgata skal ha saltaksutforming. På den måten spiller takutformingen på bebyggelse med fasade mot M. B. Landstadsgata mer på lag med bebyggelsen som har fasade mot Nordgata, (se 3D-illustrasjoner i planbeskrivelsen). Det er etter planavdelingens skjønn tatt nøye hensyn til arkitektonisk tilpasning til eksisterende bygningsmasse. Forslagsstiller har hatt tett dialog med Fylkeskommunen gjennom arbeidet med planen, slik at skissert bebyggelse regnes å følge god tilpasningsskikk i tråd med Fylkeskommunens anbefalinger.

Uteoppholdsareal:
Bestemmelsene i planforslaget sikrer at det skal være minimum 10 m2 felles/offentlig uteoppholdsareal per boenhet. I plankartet er det avsatt en lekeplass på 200 m2. Forslagsstiller viser til at det fins gode muligheter for lek og opphold i kort avstand fra planområdet. Eksempler som nevnes er grøntområde ved Prof. Ryghs gate og Maritvoll lekeplass. Maritvoll er tilrettelagt med mange typer lekeapparater, har en forholdsvis trygg gangavstand fra planområdet på ca. 60 meter, og har en størrelse på ca. 1,5 dekar. Ut fra dette mener planavdelingen at kravet til uteoppholdsareal er godt nok dekt. Lekeplass på planområdet har sol på omtrent 50 % av arealet kl. 15:00 midtsommerstid. Hadde dette vært tilsvarende ved jevndøgn istedenfor midtsommer, så ville det tilfredsstilt minimumskravet til tilstrekkelig solforhold iht. kommunedelplanen. For å bøte på at det legges opp til noe dårligere solforhold på lekeplassen enn forventet, har forslagsstiller sikret i bestemmelsene at lekeplassen kan utvides utover areal avsatt til nedkjøringsrampe for parkeringskjeller dersom denne blir mindre arealkrevende enn skissert. Forslagsstiller peker i tillegg på at det kan bli en del lommer med uteopphold også på vestsiden av bebyggelsen i og med at byggegrensene begrenser plasseringen av bebyggelsen ut mot gata. Dette er planavdelingen noe skeptisk til i og med at dette området kan bli nødvendig å avsette til parkeringsareal, (se punkt lenger ned om parkering). 

Støy:
Det er planavdelingens oppfatning at forslagsstiller har tatt i bruk en veldig konservativ metode for beregning av støy på tomta. Blant annet er beregnet ÅDT og fartsgrense rundet opp: fra 3340 ÅDT til 4000 ÅDT, og fra 40-sone til 50-sone. Trolig vil det være mindre støy enn det som går frem av denne sjablongmetoden. Det vil uansett være en del støy på området slik det er nå, men plassering av ny bebyggelse vil legge til rette for at alle boligene får en stille side. Tiltak mot støy som er beskrevet i reguleringsbestemmelsene samsvarer med kommunedelplanens krav til støydempende tiltak.

Parkering:
Angitt parkeringsdekning i reguleringsbestemmelsene både for bil og sykkel vurderes å være tilstrekkelig og i tråd med sentrumsformål i overordna kommunedelplan. Det legges opp til parkering av sykkel både i kjeller og på bakkeplan. Det er positivt at det legges opp til at parkering skal hovedsakelig løses i kjeller. I tillegg er det satt opp noen p-plasser langs M. B. Landstadsgate, og noen p-plasser inn mot tunet med adkomst fra enten Nordgata eller Øysteins gate via nabotomta.

Plassering av parkeringsareal ble forelagt planavdelingen forholdsvis sent i prosessen. Vi ser at det er problematisk at plassering av SPP2 forutsetter innkjøring via nabotomta. Dette vil legge restriksjoner både på bruken av nabotomta i dag og fremtidig utvikling av tomta. Det er kommunen som er hjemmelshaver for nabotomta. Bygg og Eiendom i Verdal kommune har signalisert at de er kritiske til denne parkeringsløsningen, og har foreslått at parkeringsareal kan flyttes til SPP1 langs M. B. Landstadsgate eller at det blir en annen løsning. Det er ikke 100 % optimalt med parkering langs M. B. Landstadsgate heller, for dette forutsetter rygging ut på gata, men denne gata regnes å være forholdsvis lite trafikkert. Det forventes i tillegg at Innherred Renovasjon kan være kritisk til plassering av renovasjonsanlegg BRE i plankartet.

Teknisk drift i Verdal kommune har tidligere signalisert at det er skeptiske til adkomst via Nordgata da de mener at kjøring ut på gata først og fremst på reguleres gjennom avsatte kryss. Det er derfor det er tatt utgangspunkt i hovedadkomst fra Øystein gate ved utarbeiding av planforslaget. Forslagsstiller argumenterer med at det er mulig å ha adkomst til SPP2 og renovasjonsanlegg via Nordgata dersom man ikke får ha innkjøring via nabotomta slik det tillates i dag, men dette er ikke regulert inn i plankartet.

Administrasjonen ønsker at det i forbindelse med høring/offentlig ettersyn blir ny mulighet til å se på løsning for plassering av parkeringsareal på bakkeplan, samt se nærmere på hvordan adkomst til parkeringsareal kan løses på egen tomt. Det vil antageligvis også bli aktuelt å se på annen plassering for areal med formål BRE - renovasjonsanlegg.

Gangfelt:
Teknisk drift Verdal kommune har kommet med innspill om at det må settes av nødvendig areal i kurven i kryss mellom M. B. landstadsgate og Nordgata, slik at fotgjengerfeltet ikke kommer langt ut i krysset, men heller trekkes mer inn mot M. B. Landstadsgate. Tilstrekkelig areal må her avsattes i ny revisjon av plankartet i forbindelse med høring/offentlig ettersyn. Teknisk drift har også signalisert at de ønsker å tilrettelegge for gangfelt langs M. B. Landstadsgate i nær fremtid. Det forutsettes dermed at det er nok plass i M. B. Landstadsgate til å dekke opp både areal til kjørevei (ca. 4 m. i vegbredde) og gangfelt (ca. 2 m. i bredde). M. B. Landstadsgate i dag har en bredde på 6 m ved munningen ved kryss mot Nordgata, og 5, 8 m lenger opp. Det kan dermed være mulig å få plass til gangfelt langs denne gata i fremtiden slik planforslaget foreligger.

Konklusjon:
Planforslaget svarer godt til forventninger om høy arealutnyttelse og tilpasning til nærliggende sentrums- og boligområder. De fleste nødvendige aspekter ved planforslaget er gjort rede for, og planforslaget samsvarer i stor grad med overordna kommunedelplan forutsatt at man regner området som en del av sentrumsformål-sonen. Det er imidlertid nødvendig å få flere innspill på bl. a. plassering av parkeringsareal med kjøreadkomst samt renovasjonstorg slik at adkomst kan løses fullstendig på egen tomt og ikke legge restriksjoner for dagens eller fremtidig bruk av nabotomta. Det forutsettes at man kan finne mer optimale løsninger i forbindelse med perioden for høring og offentlig ettersyn.

Forslag til detaljregulering for M. B. Landstadsgate 1 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningslovens § 12-10.

 
 

     Til toppen av siden

 





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 10.10.2017 12:48
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS