Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 16.01.2018- PS 5/18 Klage på vedtak om dispensasjon for oppføring av bygg for detaljhandel - 5038/18/36 Magnus den godes veg 1

Saksbehandler : Mari Høvik

Arkivref : 2018/4644 - /18/36

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 16.01.2018 5/18

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Komite Plan og samfunn kan ikke se at det har det er framkommet nye argumenter i klagen som skulle tilsi at vedtak datert 21.11.2017 bør endres eller oppheves.

Klagen sendes til Fylkesmannen i Trøndelag som klageinstans for endelig behandling.

Vedlegg: 

  1. Søknad om dispensasjon, datert 09.06.2015
  2. Vedtak om avslag, datert 27.06.2017
  3. Klage på avslag, datert 07.07.2017
  4. Vedtak Komite Plan og Samfunn, datert 21.11.2017
  5. Klage på vedtak om dispensasjon, datert 08.12.2017
  6. Vurdering av klage
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Ingen.
 
Saksopplysninger:
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Kommunen mottok den 10.06.2015 søknad om dispensasjon fra detaljregulering «Holbergs plass», med planident 2010013. Det ble søkt om oppføring av bygg for detaljhandel i søknad datert: 10.06.2015. Bygget er tenkt å inneholde dagligvareforretning og er vist på vedlagte situasjonskart og skisser i søknaden. Formålet er i planen satt til forretning/kontor innenfor plass- eller transportkrevende varehandel i henhold til gjeldende retningslinjer for avlastningsområde/bransjesenter.

I påvente av behandling av ny kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 29.05.2017, ble saken lagt på vent, før det ble fattet administrativt vedtak om avslag datert den 27.06.2017.

Vedtaket ble påklaget av ansvarlig søker i brev datert 07.07.2017.

Saken er i utgangpunktet en administrativ sak i henhold til delegasjonsreglementet for Innherred samkommune. Der står det i punkt 2.1 at «all delegasjon gjelder saker som ikke er av prinsipiell betydning, jfr. kommunelovens § 23 nr. 4.». Videre i punkt 2.2 står det at «om en sak har prinsipiell betydning vurderes ut fra vedtakets karakter og konsekvenser og i hvor stor grad avgjørelsen anses kartlagt gjennom politiske vedtak, instrukser eller tidligere praksis.»

I denne saken er «avgjørelsen kartlagt gjennom politiske vedtak», i form av at kommunestyret vedtok detaljreguleringen for tomta den 23.03.2015, samt at kommunestyret vedtok å videreføre detaljreguleringen den 29.05.2017, gjennom vedtaket av ny kommunedelplan for Verdal by. Dette gjør at saken i utgangpunktet er en administrativ sak.

Komite Plan og samfunn behandlet saken den 21.11.2017 hvor klagen ble tatt til følge, og dispensasjon ble innvilget.

Vedtak om innvilgelse av dispensasjon påklages av Coop Midt-Norge SA i brev datert 08.12.2017. Klagen fremmes til behandling i Komite Plan og samfunn før den eventuelt oversendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som klageinstans.

Som begrunnelse for dispensasjon anføres det i korthet:

  • Området er godt tilgjengelig for gående og syklende, slik at etablering av detaljhandel er i tråd med formålet i regionalpolitiske retningslinjer, som ønsker at detaljhandel lokaliseres i områder med god tilgjengelighet for gående og syklende. Det påpekes samtidig at trafikkløsning ved søknadstidspunktet vil vesentlig utbedres, og slik gjøre det forsvarlig å etablere detaljhandel på eiendommen.
  • Gjennom arbeidet med utbedring av trafikksituasjonen i området blir noe av eiendommens areal avsatt til dette formålet. Utbyggingsarealet reduseres betraktelig, og planområdet er mindre egnet for plasskrevende handel enn det var da reguleringsprosessen startet.
  • En nærbutikk på dette området kan få et kundegrunnlag basert på myke trafikanter, noe som er positivt både for helse og miljø.
  • Etablering av nærbutikk på dette området kan føre til økt konkurranse, noe som kan bidra til lavere priser, bedre vareutvalg og et butikktilbud som generelt er bedre tilpasset forbrukerne.
     

Andre myndigheter og høringsuttalelser:
I henhold til pbl. § 19-1 om dispensasjon har kommunen sendt dispensasjonssøknaden på høring til berørte myndigheter for uttalelse. De har kommet med følgende svar på høringsbrevene;

Nord-Trøndelag Fylkeskommune
«Vi viser til oversendelse angående klagebehandling vedrørende avslag på dispensasjon for etablering av detaljhandel på gnr 18/36 – Holbergs Plass - i Verdal kommune.

Nord-Trøndelag fylkeskommune støtter Verdal kommunes vurderinger i forbindelse med vedtaket om å gi avslag på dispensasjon.

Vi viser også til vår tidligere uttalelse i brev datert 21.1.2015 hvor vi støttet Verdal
kommunes vurdering om at det aktuelle området ikke kan benyttes til detaljhandel og at det kun kan etableres plass- og transportkrevende varehandel.

I den aktuelle søknaden om dispensasjon vises det til Regional plan for arealbruk (2013)
som siteres på at det i avlastingsområder kan etableres dagligvarebutikk på inntil 1200m2 BRA hvis butikken har funksjon som nærbutikk.

Til dette vil vi bemerke at formuleringen i regional plan er at det kan etableres dagligvarebutikk i slike områder, det ligger altså ingen automatikk her og vår vurdering er videre at det det er opp til kommunen å vurdere om det aktuelle området mangler et nærbutikktilbud slik at etablering dekker et lokalt behov.

Vi vurderer denne saken å være av planfaglig karakter. Vi har derfor ikke innhentet kulturminnefaglig uttalelse.»

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
Saken gjelder dispensasjon fra reguleringsplan Holbergs plass på gbnr 18/36 i Verdal kommune. Formålet er i planen satt til forretning/kontor og skal inneholde plasskrevende handel. Det søkes om dispensasjon fra pkt. 1.1 og 3.1.1 i planbestemmelsene for oppføring av bygg til detaljhandel i stedet for plasskrevende handel.

Saken er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger som etter dette har følgende merknader:

Miljøvernavdelingen:
Planområdet ligger i nærhet til sentrumsfunksjoner og andre boligområder. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP) skal legges til grunn for planleggingen. Planleggingen skal bidra til å fremme kompakte byer og tettsteder, og styrke sykkel og gange som transportform. Vi vil med det som utgangspunkt, tilrå at kommunen vurderer hvorvidt den omsøkte dispensasjonen vil medføre økt bilbruk.

I søknaden argumenteres det for at en dagligvareforretning vil kunne fungere som nærbutikk, og at det er gode adkomstforhold for gående og syklende. I følge reguleringsplanens bestemmelser skal det opparbeides minimum 1,5 sykkelparkeringsplass pr 100 m2 BRA. Vi oppfatter det som at dette er tilpasset det opprinnelige formålet i reguleringsplanen; plasskrevende handel, som i stor grad er bilbasert. En endring til detaljhandel vil med grunnlag i SPR-BATP etter vår vurdering kreve en ytterligere tilrettelegging for bruk av sykkel.

Hvis kommunen velger å innvilge dispensasjon som omsøkt, vil vi sterkt tilrå at kommunen setter som vilkår at normtallene for sykkelparkering som er brukt i kommunedelplan for Verdal by, jfr. bestemmelsen § 1.6.9, tas inn i reguleringsplanens bestemmelser. Dette vil si minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr 50 m2 BRA.

Miljøvernavdelingen har ut fra regionale og nasjonale miljøhensyn ikke øvrige merknader til søknaden.

Kommunalavdelingen:
Avdeling for samfunnssikkerhet og beredskap legger til grunn at kravene til tilstrekkelig sikkerhet iht. plan og bygningslovens § 28-1, jf. TEK 10 kap. 7 er oppfylt ved et evt. positivt dispensasjonsvedtak. Vi har ikke ytterligere merknader til saken.»

Statens Vegvesen
«Vegvesenet har hatt nær dialog med kommunen og ulike næringsinteresser i og omkring området den aktuelle eiendommen inngår som en del av. Vår tilnærming har vært i kraft av forvalter av fylkesvegene 72 (Magnus den godes veg) og 757 (Hamnevegen), samt som sektormyndighet for trafikksikkerhet, for å fremme gang- og sykkeltrafikk og for samordna areal- og transportplanlegging.

Arealet mellom E6 og Magnus den godes veg/Hamnevegen har gjennomgått store endringer de siste ti åra. I tillegg er det gjort betydelige investeringer i oppgradert infrastruktur både i offentlig og privat regi.

Da de forhenværende boligene nær Holberg-krysset ble oppkjøpt, hadde vi allerede hatt forespørsler fra detaljhandelinteresser med spørsmål om direkte atkomst fra fv. 757 Hamnevegen. Dette har vi hele tiden avvist med begrunnelse i trafikkforholdene på stedet.

Som kjent var det tidligere knyttet store utfordringer til trafikkavviklingen morgen og ettermiddag i dette området, og alle tiltak som kunne påvirke dette i negativ retning har vi gått imot.

Vi har også vurdert spørsmålet om detaljhandel på gnr. 18 bnr. 36 i lys av samordna areal og transportpolitikk, slik kommunen har vurdert spørsmålet i kommuneplan-sammenheng. Vår konklusjon omkring dette punktet er at med kolonialtilbud både i nord, syd og øst, vil detaljhandel på omsøkt areal alene generere marginalt økt trafikkarbeid. Det er fra vår side derfor vurdert som mer avgjørende å sikre god og sikker trafikkavvikling for alle trafikantgrupper innenfor infrastrukturen i området.

Tiltak er nylig utført på fv. 757 for å øke kapasiteten i rundkjøringa, noe som har hatt god effekt. Reguleringsplan for Holbergs plass viser midtrabatt etablert i Magnus den godes veg for å hindre venstresving, noe som er avgjørende for avviklingskapasiteten på fylkesvegen. Denne skal bekostes av tiltakshaver som vilkår for forretningsetablering. Tilbudet til gang og sykkeltrafikken er tilfredsstillende utbygd i alle retninger i området.

Konklusjon
Ut fra ovenstående, og under forutsetning av at reguleringsplanens forutsetninger for trafikkløsning oppfylles, vil vi ikke motsette oss at dispensasjon blir gitt i dette tilfellet.»

Klage på vedtak:
Klage på vedtak er framført i brev datert 07.12.2017. Klagen gjengs i sin helhet:
«

  1. Lovvilkårene for å gi dispensasjon
    Søknaden er fremmet som en dispensasjonssøknad, og tillatelsen er gitt som en dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2. Det vil bli anført at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er tilstede i saken.
     
    Plan- og bygningsloven bygger på det prinsipp at når en søknad er i samsvar med gjeldende planverk, skal byggesøknader innvilges.
     
    Dersom en søknad ikke er i samsvar med gjeldende plan, så er utgangspunktet at det må iverksettes en omreguleringsprosess. Imidlertid inneholder loven en bestemmelse i pbl. § 19-2 som gir hjemmel for å gi tillatelser gjennom enkeltvedtak i form av dispensasjoner.
     
    Bestemmelsen inneholder to kumulative vilkår om må være oppfylt for å kunne gi dispensasjon.
     
    Disse vilkårene er:
    (a) Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.
     
    Spørsmålet denne saken reiser er om dispensasjonen strider mot det den gjeldende reguleringsplan går ut på.
     
    Formålet i reguleringsplanen av 2015 er:
    «Formålet for planen er å legge til rette for en utbygging med forretningsformål på Holbergs plass. Formålet skal være i henhold til avlastningssenter, slik dette er definert i regional plan for arealbruk av 25.4.2013. Dette omfatter handel med motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre byggevarer, varer fra planteskoler/hagesentere, lystbåter, møbler, hvitevarer og brunevarer.»
     
    Reguleringsmyndigheten har her valgt å ramse opp de typer av handel som vil kunne godkjennes innenfor reguleringsområdet. Ofte omtales dette som plasskrevende varehandel.
     
    I oppramsingen over reguleringsformål er ikke drift av detaljhandel nevnt.
     
    Tiltaket er derfor i strid med reguleringsformålet og dispensasjon kan ikke gis.
     
    Videre er det slik at da reguleringsplanen ble vedtatt i 2015, hadde tiltakshaver allerede fremmet sitt ønske om å drive dagligvarevirksomhet på eiendommen. Når dette allerede var et tema, så ville det vært naturlig at planen i sitt formål også hadde hatt med alternativet nærbutikk dersom man mente at dette skulle være ett av planens formål. Det er ikke tilfellet.
     
    Allerede av den grunn kan ikke dispensasjon gis, da detaljhandel vesentlig tilsidesetter planformålet.
     
    (b) I tillegg må fordelene med å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en «samlet vurdering». På dette punkt skiller lovvilkåret seg noe fra tidligere plan- og bygningslov § 7 som på samme måte som på denne bestemmelsen ga anvisning på en interesseavveining mellom fordeler og ulemper. Tidligere var det tilstrekkelig at det forelå en interesseovervekt av fordeler for å kunne gi dispensasjon. Nå er dette skjerpet slik at fordelene med å være klart større enn ulempene.
     
    Av byggesøknaden på s. 2 fremgår at det i mars 2015 ble fattet planvedtak hvor det ble fremmet et forslag om å tillate detaljvarehandel på Holbergs plass. Forslaget fikk ikke flertall, og reguleringsplanen som ikke tillater detaljhandel ble vedtatt.
     
    Flertallet i Komite Plan og Samfunn har lagt vekt på at tomten er en hjørnetomt som er lite egnet til plasskrevende varehandel inneklemt mellom bolig, vei og annen bygningsrelatert forretningsvirksomhet. Det legge videre til grunn at arealet på det omsøkte området ble vesentlig redusert i 2016. At tomten var en hjørnetomt som var inneklemt mellom bolig, vei og annen bygningsrelatert forretningsvirksomhet var kjent for alle da reguleringsplanen ble vedtatt i 2015. Ingenting har endret seg på dette tidspunkt.
     
    Når det gjelder reduksjon av tomtestørrelse på grunn av utbedring av trafikale forhold, er det ikke opplyst hvor stor tomten var før de trafikale endringer og hvor stor tomten er nå. Det fotografi som er inntatt i Statens Vegvesen sin uttalelse av 21.11.2017 gir imidlertid ikke holdepunkter for at tomten på noen måte skulle være uegnet til reguleringsformålet.
     
  2. Betydningen av uttalelsene fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune
    Nord-Trøndelag fylkeskommune har 24.10.2017 avgitt en uttalelse hvor fylkeskommunen fastholder at det kun kan etableres plass og transportkrevende varehandel i samsvar med reguleringsplanens bestemmelser. Det følger av § 19-2 fjerde ledd i plan- og bygningsloven at kommunen bør ikke dispenseres fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dette punkt synes ikke vurdert av avgjørelsesorganet.
     
  3. Oppsummering
    Komite Plan og Samfunn har lagt til grunn at en dispensasjon ikke vesentlig tilsidesetter reguleringsbestemmelsene for hele planområdet.
     
    Det er ikke korrekt.
     
    Formålet med reguleringsplanen for 2015 og kommunedelplanen fra 2017 er å styre arealbruken slik at man legger plasskrevende handel i dette reguleringsområdet. Det er nettopp styringen av type handel som tillates som er ett av hovedformålene med reguleringsplanen.
     
    Verdal kommune som reguleringsmyndighet tok stilling til arealutnyttelsen gjennom reguleringsplanen fra 2015. Dette er ingen gammel reguleringsplan hvor tiden har løpt fra reguleringsformålet. Da planen ble vedtatt, var Verdal kommune kjent med at tiltakshaver ønsket detaljhandel på tomten, men åpnet allikevel ikke for det i reguleringsplanen.
     
    Etter klagers oppfatning viser dette at kommunens dispensasjonsvedtak «vesentlig tilsidesetter planformålet» og vilkåret for å kunne gi dispensasjon er dermed ikke oppfylt.
     
    Det andre lovvilkåret som også må være oppfylt for å kunne dispensere, er at fordelene med å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene. Komite for Plan og Samfunn legger i sitt vedtak vekt på at:
     
    (a) Tomten er lite egnet til sitt reguleringsformål basert på tomtens plassering og omkringliggende bebyggelse, og
     
    (b) Tomten har blitt mindre som følge av veiutvidelse, samt
     
    (c) Tomten vil fungere som nærbutikk for Ørmelen
     
    Til dette bemerkes:
     
    (a) Tomten har samme plassering som da reguleringsplanen ble vedtatt i 2015. Dette argumentet kan derfor ikke tilsi at dispensasjon skal gis.
     
    (b) Tomten er stor nok til en butikk på 1200 m2 med tillegg av mange parkeringsplasser. Det er også tilstrekkelig stort areal for aktivitet som oppfyller reguleringsformålet.
     
    (c) Tomten ligger i utkanten av boligområdet hvor mange av boligene har like kort vei til sentrum for detaljhandel. I tillegg er det allerede etablert nærbutikker i området. Jeg viser her til tiltakshavers søknad av 9.6.15, hvor det under konkurranseforhold på s. 5 heter «Verdal sentrum, inkludert Ørmelen, har forholdsvis høy tetthet av dagligvareforretninger, to på vestsiden av Verdalselva og seks i sentrum.»
     
    Det er derfor heller ikke slik at boligområdet – ut fra hensyn til avstand – har behov for en ny detaljhandelsbutikk her.
     
    Forøvrig kan opplyses at Coop Inntrøndelag SA vurderte dette området og laget tegninger for en dagligvarebutikk i tilknytning til planlagt byggevarebutikk på naboeiendom, kun for noen år siden. Coop Inntrøndelag la bort planene om dagligvarebutikk på grunn av kommunens krav til at det her skulle være plasskrevende handel. Man forholdt seg altså til politikernes beslutning i planvedtaket.
     
    Dette viser for øvrig også den uforutsigbarhet som vedtaket medfører. Det kan synes som om det lønner seg for næringsaktører å utfordre reguleringsvedtak for å oppnå tillatelse til å drive aktivitet som reguleringsplanen i utgangspunktet ikke tillater.
     
    Ingen av disse punktene er tungtveiende i forhold til dispensasjonsspørsmålet, og etter klagerens syn er ikke fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene ved å avslå. Det synes ikke som om man her har lagt til grunn at man for å få byggetillatelse i utgangspunktet må søke om aktivitet som ligger innenfor det reguleringsplanen gir anvisning på.
     
    Vedtaksorganet synes heller ikke å ha lagt vekt på at den slik omfattende dispensasjon vil kunne ha konsekvens for andre saker hvor det søkes om tillatelse til virksomhet som ikke er i samsvar med reguleringsformålet. Dette blir særlig tydelig i en sak som den foreliggende, hvor det dispenseres fra en plan som er nokså nylig vedtatt.
     
    Det er ingen særskilte forhold her som tilsier at dispensasjon kan eller bør gis.
     
    Det anmodes om at klagen undergis realitetsbehandling.»
     

Verdal kommune mottok den 08.01.2018 en rettslig vurdering av klagen på vegne av tiltakshaver. Denne ligger vedlagt saksfremlegget.

Vurdering: 
Klageadgang og klagefrist:
Vedtak hvor klage tas til følge etter klage på søknad om dispensasjon anses som et enkeltvedtak etter forvaltningslovens § 28.

Klagefrist er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part i samsvar med forvaltningslovens § 29. I dette tilfellet er vedtaket datert 21.11.2017 og klagen ble mottatt den 08.12.2017.

Det anses slik at Coop Midt-Norge SA har klageadgang og at klagen er fremmet i rett tid.

Kommunen har gjennomgått saken på nytt, men ikke funnet grunnlag for å endre vedtak av 21.11.2017. På bakgrunn av en helhetlig vurdering opprettholder kommunen sitt vedtak av 21.11.2017..

 
 

     Til toppen av siden

 





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 10.01.2018 14:44
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS