Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 16.01.2018- PS 7/18 Detaljregulering for Sagstuvegen 18

Saksbehandler : Håvard Kvernmo

Arkivref : 2018/4652 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 16.01.2018 7/18
Kommunestyret    

 

Rådmannens innstilling:
Verdal kommune vedtar detaljregulering for Sagstuvegen 18 med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12, med de endringene som er foreslått etter høring og offentlig ettersyn.

Vedlegg: 

  1. Plankart revidert iht. merknadsbehandling etter høring og offentlig ettersyn
  2. Planbeskrivelse - Detaljregulering for Sagstuvegen 18
  3. Planbestemmelser - revidert iht. merknadsbehandling - Detaljregulering for Sagstuvegen 18
  4. Situasjonsplan A3
  5. Situasjonsplan - snitt - Detaljregulering for Sagstuvegen 18
  6. Snitt A - Detaljregulering for Sagstuvegen 18
  7. Snitt B - Detaljregulering for Sagstuvegen 18
  8. ROS - Sjekkliste - Detaljregulering for Sagstuvegen 18
  9. ROS-analyse - Detaljregulering for Sagstuvegen 18
  10. Tegninger iht. revidert estetikkbestemmelse - Detaljregulering for Sagstuvegen 18
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 

  1. Uttalelser til høring og offentlig ettersyn
  2. Sol/skyggestudie
  3. Høringsbrev 
     

Saksopplysninger:
Nordbohus AS har utarbeidet forslag til detaljregulering for Sagstuvegen 18 i Verdal kommune.
 
Planområdet ligger på Ørmelen. Planforslaget innebærer fortetting av en eksisterende eneboligtomt på ca. 2 daa og legger opp til minimum 8 nye boenheter fordelt på to bygg, med tilhørende garasjerekke, uteoppholdsareal, samt teknisk infrastruktur.

Forholdet til overordna plan:
Ny kommunedelplan for Verdal by er gjeldende for området, fastsatt 29.05.2017.
For Ørmelen er det avsatt et minste fortettingskrav på 3 boenheter pr. daa. Planforslaget legger opp til 4 boenheter pr. daa.

Planforslaget samsvarer for øvrig godt med overordnet plan, med unntak av noen få enkelttema. Disse er drøftet ved førstegangs behandling. Planforslaget gjør godt rede for gjeldende rammer og bestemmelser, i tillegg til å vurdere dette opp mot eksisterende og fremtidig situasjon i området.

Planprosess:
Det er avholdt oppstartsmøte med Innherred samkommune den 17.08.2016.
Melding om oppstart ble kunngjort i avisa Innherred og på kommunens hjemmeside 10.09.2016.
Det er i planprosessen gjennomført flere drøftinger og avklaringer med kommunen i forhold til plangrense, byggegrense mot veg og bebyggelsens plassering på tomten.

Det har ikke kommet inn merknader av vesentlig betydning i forbindelse med intern høring. Det har ikke vært behov for intern høring i innledende fase i denne saken, da det er utarbeidet en egen utbyggingsavtale med Verdal kommune. Intern høring har imidlertid blitt gjennomført som del av høring og offentlig ettersyn. I tillegg har ny kommunedelplan langt på veg lagt føringer for området som er sendt på intern høring tidligere.

Høring og offentlig ettersyn var på til sammen 6 uker i perioden 18 oktober – 29 november.
Innkomne merknader går frem av oppsummeringen nedenfor. Disse er også svart ut av forslagsstiller, som igjen er kommentert av kommunen.

De formelle kravene til planprosess iht. plan- og bygningsloven vurderes med det som innfridd.

Andre forhold:
NTE nett har hatt planer om plassering av nettstasjon i området for å forsterke strømtilførselen. Ny plassering er avklart i reguleringsplanen og lagt inn i plankartet med eget formål, men ikke anvist med hensynssone. Det er også utarbeidet avtale mellom grunneier og NTE om nettstasjonen.

Innkomne merknader:

  1. Nord-Trøndelag fylkeskommune 31.10.2017
    Ingen planfaglige merknader. Tomten ligger i tilknytning til et område med leilighetsbygg og boliger i rekke.
     
    Viser til forhåndsuttalelse og at det ikke er forventet å finne automatisk freda kulturminner i området. Minner imidlertid om den generelle aktsomhetsplikten iht. kulturminnelovens § 8 og at dette må formidles til de som skal utføre arbeidet.
     
    Vilkår for egengodkjenning: Ingen.
     
    Regulantens kommentar: Tas til orientering.
     
    Kommunens kommentar: Kommunen anbefaler at dette tas inn i bestemmelsene.
     
  2. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 10.11.2017
    Miljøvernavdelingen viser til at planforslaget ikke har vurdert forholdet til spredning av fremmede arter. Fremmede arter utgjør en alvorlig trussel mot det stedegne naturmangfoldet, og det er satt i verk flere tiltak fra samfunnets side for å forhindre innføring og begrense spredning av fremmede arter. Framlagte reguleringsplan vil medføre en betydelig oppgraving, forflytting og håndtering av masser. Vi vil tilrå at det tas inn et nytt punkt i bestemmelsene om massehåndtering. Et forslag til ordlyd kan være: «ved all massehåndtering må fare for spredning av fremmede arter vurderes. Det må foretas en kartlegging før anleggsstart og etterkontroll etter åpning av anleggene».
    Ingen øvrige merknader.
     
    Vilkår for egengodkjenning: Ingen.
     
    Regulantens kommentar: Tas til orientering.
     
    Kommunens kommentar: Kommunen anbefaler at dette tas inn i bestemmelsene. For øvrig er det gjort en nærmere vurdering av fremmede arter i området. Jf. Eget tema i teksten nedenfor.
     
  3. Saga borettslag 21.11.2017
    Er imot at det bygges leiligheter i to etasjer og ønsker at det bygges i samme byggestil som de andre leilighetene i Bruksvegen/Sagstuvegen.
     
    Regulantens kommentar: Saga borettslag er imot at det bygges i to etasjer og de ønsker at det bygges i samme byggestil som de andre leilighetene i Bruksvegen/Sagstuvegen.
    Planforslaget legger opp til at eksisterende byggestil i området videreføres, så på dette punktet foreligger det ikke grunnlag for konflikt. Når det gjelder byggehøyder er dette i tråd med generelle fortettingsstrategier. Forbud mot å bygge i to etasjer, vil være i strid med både regionale og kommunale føringer, som krever høy arealutnyttelse i områder tilrettelagt for fortetting.
     
    Vedlagt denne kommentaren er fasadetegninger samt situasjonsplan med terrengsnitt. Dette er tegninger som er forberedt til byggesaken som kommer etter planvedtak. Vi håper disse tegningene bidrar til en trygghet for at byggeriene vil passe godt inn i strøket både med hensyn til byggeskikk og høyder.
     
    Kommunens kommentar: Planforslaget ivaretar kommunale planer for området og prosjektet vurderes tilpasset områdets karakter av hensyn til byggeskikk og estetikk. Reviderte tegninger for bygningsmassen ligger vedlagt og bekrefter dette. Kommunen har ingen ytterligere kommentarer til innspillet.
     
  4. Sametinget 27.11.2017
    Kjenner ikke til automatisk freda samiske kulturminner i området. Minner imidlertid om den generelle aktsomhetsplikten og at dette bør fremgå av reguleringsbestemmelsene.
     
    Regulantens kommentar: Tas til orientering.
     
    Kommunens kommentar: Kommunen anbefaler at dette legges inn i planbestemmelsene.
     

Oppsummering, endringer:

  • Det er lagt inn reguleringsbestemmelser om den generelle aktsomhetsplikten til automatisk freda kulturminner og automatisk freda samiske kulturminner.
  • Det er lagt inn reguleringsbestemmelser om behandling av fremmede arter iht. fylkesmannens anbefaling i uttalelse til høring og offentlig ettersyn samt bestemmelser i kommunedelplan for Verdal by.
  • Reviderte tegninger og situasjonsplan, datert 15.12.2017 er lagt ved planforslaget. Disse er av illustrativ betydning, men tiltakshaver har signalisert at disse vil bli benyttet i selve byggesøknaden.
     

Vurdering: 
Generelt:
Det vises til Rådmannens vurdering i forbindelse med førstegangs behandling.
Det er gjort beskjedne endringer i planforslaget som nå fremmes til sluttbehandling og det er ikke ansett behov for ny høring som følge av disse. Endringene går primært bestemmelsene til reguleringsplanen om kulturminner og fremmede arter, som følge av innspill fra offentlige myndigheter, samt vurderingen av temaet fremmede arter nedenfor.

De prosessuelle kravene i plan- og bygningsloven vurderes for øvrig som innfridd og det foreligger ikke vilkår for egengodkjenning.

Vurdering av fremmede arter iht. naturmangfoldloven:
Fylkesmannen har uttalt behov for nærmere vurdering av temaet. Det er registrert en fremmed art i nærområdet, Svensk asal Sorbus intermedia, men denne ligger ikke på eiendommen som nå foreslås regulert. Arten er å betegne som et av de vanligste prydtrærne i Nord-Europa og har vært plantet i Norge siden 1600-tallet. Det er imidlertid ikke kjent når forekomsten som er registrert her i nærområdet er blitt plantet. Spredning av frø foregår gjennom bær som blir spist av dyr og fugler og deretter spredd rundt. Det potensielle spredningsområdet vurderes dermed som stort. Arten er hardfør, men Svensk asal anses i den norske rødlista for 2010 som innført i nyere tid og er dermed ikke aktuell for vurdering. For å bli betraktet som opprinnelig må den være dokumentert som forvillet før år 1800. Den er kjent plantet nord til Trøndelag før 1694 og har dermed antagelig kommet inn til landet tidligere enn for eksempel sølvasal selv om den ikke er dokumentert forvillet før denne.

Det er ikke gjort andre registreringer i området som kommunen er kjent med. Det er imidlertid snakk om et utbygd eneboligområde med store hager fra henholdsvis 60-, 70-tallet og frem til i dag. Sannsynligheten for at det har vært plantet fremmede arter i området i løpet av denne perioden og frem til i dag vurderes som stor og det kan ikke utelukkes at det ligger frøbank i jordsmonnet som kan medføre spredning av fremmede arter ved flytting av masser fra eiendommen. Ny kommunedelplan sier følgende om planting av fremmede arter: «Arter som er «svartelistet» som fremmede arter i Artsdatabankens «Fremmede arter i Norge - med Norsk svarteliste 2012» skal unngås i grønnstrukturen». Bestemmelsene som nå foreslås revidert om akkurat dette temaet vurderes til å sikre hensynet til spredning av fremmede arter tilstrekkelig. Rådmannen har derfor ingen ytterligere kommentarer til dette punktet.

 
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 22.01.2018 08:48
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS