15/18 Klage på avslag - Verdal kommune Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 13.02.2018- PS 15/18 5038/3/14 Klage på avslag på omdisponering av 0,5 dekar dyrka og 0,7 dekar dyrkbar jord og fradeling av totalt 1,2 dekar til boligformål - Per Ivar Jermstad

Saksbehandler : Mariann Hovin

Arkivref : 2018/4713 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 13.02.2018 15/18

 

Rådmannens forslag til vedtak: 
Med hjemmel i Jordlovens §§ 1 og 9, Landbruksdepartementets rundskriv M-35/95, M-1/2013 og M-6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement avslås søknad om å få benytte dyrka og dyrkbar jord for å etabler bolighus på eiendommen gnr. 3 bnr. 2, 14, 20 og 23 og gnr. 5 bnr. 2 i Verdal kommune. Avslaget begrunnes med: Arealet er dyrkbart, videre er arealet avsatt til LNF- formål i kommuneplanens arealdel, og kriteriene for å etablere en bolig i slike områder er at det er tillatt dersom boligen eller adkomsten ikke berører dyrka eller dyrkbar jord. Videre begrunnes avslaget med at tiltaket ikke er i tråd med lokale, regionale og nasjonale jordvernhensyn. Det er i samme geografiske område avslått oppføring av bolig nummer to på en tilsvarende eiendom.

Med hjemmel i jordlovens § 12 avslås søknad om fradeling av tomt som omsøkt fra eiendommen gnr. 3 bnr. 2, 14, 20 og 23 og gnr. 5 bnr. 2 i Verdal kommune, siden det ikke foreligger noe omdisponeringssamtykke etter jordlovens § 9.

Vedtaket sendes til Fylkesmannen i Trøndelag for videre behandling.
  
Vedlegg:
Ingen.
 
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Søknad
  • Opprinnelig saksfremlegg
  • Klage
     

Saksopplysninger: 
Per Ivar Jermstad har søkt om omdisponering og fradeling til formål bolig. Søknaden er avslått administrativt og påklaget. Saken fremmes derfor til politisk behandling. Arealet består av 0,5 dekar dyrka jord og 0,7 dekar dyrkbar jord, tilsammen 1,2 dekar.

Opprinnelig saksfremlegg
Saka gjelder omdisponering og fradeling av et areal på 1,2 dekar fra eiendommen gnr. 3 bnr. 2, 14, 20 og 23 og gnr. 5 bnr. 2 i Verdal, til boligformål. Tiltaket ligger i et LNF-området i kommuneplanens arealdel og berører ca. 1,2 dekar dyrkbarmark. Eiendommen er bebygd med 2 våningshus og driftsbygninger, samlet på gnr. 3 bnr. 2. På gnr. 5 bnr. 2 har tidligere vært bebygd med skole, denne er nå revet og det er på denne tomten at det er søkt fradeling og omdisponering av areal til boligformål.

Fig. 1 Detaljkart. 
Detaljkart fra Nibio sine gårdskart på Internett 
Kilde: Nibio sine gårdskart på internett 4.12.2017

Fig. 2 Kart over eiendommen med arealressurs
Kart over eiendommen med arealressurs, fra Nibio
Kilde: Nibio sine gårdskart på internett 4.12.2017

Søknaden er vurdert etter Jordlovens §§ 1, 9 og 12, rundskriv M-35/95og M-1/2013.

Det å oppføre et bolighus der det medgår dyrka eller dyrkbar jord, krever i henhold til jordloven et omdisponeringssamtykke, føringene for hva som skal tillates og når en dispensasjon skal gis finnes i rundskriv M-35/95 og M-1/2013. Når det gjelder dyrka jord skal denne ha et sterkt vern og hver sak skal vurderes nøye og individuelt om man skal gis en dispensasjon fra denne bestemmelsen eller ikke. § 9 sier at «dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbarjord må ikkje omdisponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida.»

Om en dispensasjons fra omdisponeringsforbudet skal gis, skal det gjøres en samlet vurdering av godkjente planer etter plan og bygningsloven for området, drifts eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet i området og om arealet kan tilbakeføres til landbruksproduksjon.

Når det gjelder godkjente planer for området, ligger det omsøkte tiltaket på et område som er regulert til LNF-formål i kommuneplanen for Verdal kommune. Kommunens arealplan er vedtatt i 2011 og det i planen også lagt føringer for bruken av dyrka jord til boligtomter i LNF-områder. Det er i kriteriene, pkt. 4 og 6 for planen vedtatt politisk at dyrka og reelt dyrkbar jord ikke skal omdisponeres og at den ikke skal benyttes og adkomst til bolig. Dette er et vektig argument for å avslå søknaden.

Innherred Samkommune vurder det slik at arealet er vanskelig å tilbakeføre til jordbruksproduksjon etter at bygget er oppført og det vil ikke bli et reversibelt tiltak. På den andre siden er arealet i dag ikke egnet for landbruksproduksjon fordi det er et gammelt skoletun der, som må dyrkas opp, dersom det skal kunne tas i bruk til dyrka jord. Dette er et argument som vektes tungt i denne saken. Når det gjelder hensynet til kulturlandskapet ligger det omsøkte tiltaket i et område med flere mindre landbrukseiendommer og noen store. Det er i landskapsbildet et område. hvor man ser at det har vært mindre gårder rundt større gårder. Det er ønskelig å ta vare på dette eksisterende landskapsbilde.

Konklusjon på opprinnelig vedtak:
Søknad om omdisponering av dyrka jord til formål og etablere et bolighus på eiendommen avslås på grunn av at tomtegrunnen i sin helhet berører dyrkbar jord, en slik omdisponering er ikke i tråd med formålet med jordloven, gjeldene arealplan i kommunen og nasjonale jordvernhensyn.

Klagen
Historien til denne tomta/arealet strekker seg tilbake til 1800-tallet, da «Nystuggu» og «Stinastuggu» var to husmannsplasser beliggende på denne tomta og like vest for tomta. I 1902 ble Vårtun skole i Sjøbygda oppført på tomta etter «Nystuggu», og denne var i drift helt til 1960-tallet [1]. Som skrevet i søknaden er sporene man i dag kan se etter dette hagen til skolen med beplantning av løvtrær, frukt-trær og bærbusker. Det er med andre ord ei tomt med lang historie, og det er kun de siste tiår det ikke har vært bygningsmasser på tomta.
Avslaget baserer seg på jordlovens § 12. Som det står under nettstedet fylkesmannen.no,
«Jordvern innebærer å sikre at den beste jorda fortsatt brukes til å dyrke mat, og ikke blir omdisponert til andre formål». Som også nevnt i søknaden tidligere, har denne tomta aldri blitt dyrket opp. Gården Stor-Fleskhus har gjennom lange tider bidratt til matproduksjon med produksjon av korn, men dette arealet har aldri bidratt i produksjonen på gården. Som dere skriver i avslaget «På den andre siden er arealet i dag ikke egnet for landbruksproduksjon fordi det er et gammelt skoletun der, som må dyrkes opp, dersom det skal kunne tas i bruk til dyrka jord». PBL § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynet bak bestemmelsene det disponeres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. For gårdeier er det ikke aktuelt å «pløye opp» dette arealet slik at det bidrar i produksjonen fram i tid, dette pga. historien «bak» tomta. Hvis tiltaket blir godkjent vil det dermed ikke føre med seg tapt jord for dyrking av mat.

Det nevnes også i avslaget at «Når det gjelder kulturlandskapet ligger det omsøkte tiltaket i et område med flere mindre landbrukseiendommer og noen store. Det er ønskelig å ta vare på dette landskapsbildet». Historiske bilder av Sjøbygda viser ei bygd med blandet bebyggelse med alt fra gårdsbruk, småbruk samt småhusbebyggelse med eneboliger. I dag er bygda et populært bosted under utvikling. Det er utbygd et nytt boligfelt like nord for området, samt flere nye eneboliger under oppføring like i nærheten. Vi mener derfor at oppføring av et hus på denne tomta ikke vil skille seg ut i landskapsbildet på noen måte i forhold til eksisterende bebyggelse.

Som nevnt i søknaden er infrastruktur i området etablert. For adkomst til tomta vil man kunne bruke eksisterende privat veg, og det blir dermed utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra fylkesvegen. Vann- og avløpsanlegg er kommunalt og ligger like i nærhet av tomta. Til sentrum er det gang- og sykkelveg langs fylkesveg 173.

Det blir nevnt i avslaget at en tilsvarende søknad i samme geografiske området har fått avslag. I følge Verdal kommune sin hjemmeside har også 2 stk. tilsvarende saker like i nærheten fått godkjennelse til fradeling av tomter. I sak 2016/6289 [2] har det blitt gitt tillatelse til fradeling av to stk. boligtomter fra LNFR-formålet i kommuneplanen for Verdal kommune. Her godkjente landbruksmyndighetene i Verdal kommune fradelingen og omdisponeringen etter Jordloven, selv om deler av den ene tomta var oppdyrket. I sak 64/14 ble det også gitt dispensasjon til fradeling av 2 stk. boligtomter.
Det står under vurderingen for den ene saken; «I tidligere saker har Fylkesmannen i Nord-Trøndelag uttalt at dispensasjon kun bør benyttes i de tilfeller som klart skiller seg fra andre saker». Vi mener helt klart at vår sak skiller seg ut.

Vurdering:
Om en dispensasjons fra omdisponeringsforbudet skal gis, skal det gjøres en samlet vurdering av godkjente planer etter plan og bygningsloven for området, drifts eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet i området og om arealet kan tilbakeføres til landbruksproduksjon.

Når det gjelder godkjente planer for området, ligger det omsøkte tiltaket på et område som er regulert til LNF-formål i kommuneplanen for Verdal kommune. Kommunens arealplan er vedtatt i 2011 og det i planen også lagt føringer for bruken av dyrka jord til boligtomter i LNF-områder. Det er i kriteriene, pkt. 4 og 6 for planen vedtatt politisk at dyrka og reelt dyrkbar jord ikke skal omdisponeres og at den ikke skal benyttes og adkomst til bolig. Dette er et vektig argument for å opprettholde avslaget.

Innherred Samkommune vurderer det slik at arealet er vanskelig å tilbakeføre til jordbruksproduksjon etter at bygget er oppført og det vil ikke bli et reversibelt tiltak. På den andre siden er arealet i dag ikke egnet for landbruksproduksjon fordi det er et gammelt skoletun der, som må dyrkas opp, dersom det skal kunne tas i bruk til dyrka jord. Dette er et argument som vektes tungt i denne saken. Når det gjelder hensynet til kulturlandskapet ligger det omsøkte tiltaket i et område med flere mindre landbrukseiendommer og noen store. Det er i landskapsbildet et område. hvor man ser at det har vært mindre gårder rundt større gårder. Det er ønskelig å ta vare på dette eksisterende landskapsbilde

Det sterkeste argumentet for å ta saken til følge er at tomten inntil 1970 tallet har vært bebygd. Og dersom tomten hadde vært bebygd, ville det ikke vært en omdisponeringssak og få bebygge arealet.

Argumentet for å ikke ta klagen til følge er at det er tilsvarende saker i nærhet til denne tomten som ikke har fått søknaden om omdisponering av fulldyrka jord godkjent og dermed ikke fått bygd bolig nr. 2.

Konklusjon
Søknaden er ikke i tråd med nasjonale, regionale eller lokale jordvernstrategier, søknaden er heller ikke i samsvar med tidligere praksis i området, der søknader om omdisponering av fulldyrka jord har vært avslått og fått søknadene stadfestet hos Fylkesmannen i Nordland, som følge av habilitet. I dette tilfellet er det søkt om omdisponering av et areal som ikke er oppdyrket og som inntil har vært bebygd. Administrasjonen innstiller på å ikke ta klagen til følge.

Dersom komite plan og samfunn ønsker å ta klagen til følge kan vedtaket lyde:
Med hjemmel i jordlovens §§ 1 og 9, Landbruksdepartementets rundskriv M-35/95, M-1/2013 og M-6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement innvilges søknad om å få benytte dyrkbar jord for å etabler bolighus på eiendommen gnr. 3 bnr. 2, 14, 20 og 23 og gnr. 5 bnr. 2 i Verdal kommune. Tillatelsen begrunnes med at det omsøkte arealet tidligere har vært bebygd og ikke er dyrka jord i dag, samt at bebyggelsen vil føye seg inn i en naturlig småhusbebyggelse.

Med hjemmel i jordlovens § 12 innvilges fradeling av tomt som omsøkt fra eiendommen gnr. 3 bnr. 2, 14, 20 og 23 og gnr. 5 bnr. 2 i Verdal kommune som omsøkt.

Saken sendes til plan og byggesak for videre behandling.
 
 
 
     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 07.02.2018 08:08
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS