Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 11.04.2018- PS 36/18 Søknad om mindre endring av vedtatt detaljregulering for Kulstad boligfelt - sluttbehandling

Saksbehandler : Håvard Kvernmo

Arkivref : 2018/4657- /L13

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 11.04.2018 36/18

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til mindre endring for Kulstad boligfelt vedtas med de endringene som er foreslått i rådmannens vurdering.

Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-14.

Vedlegg:  

  1. Perspektiv front
  2. Perspektiv vest
  3. Perspektiv plan
  4. Endringer i bestemmelser
  5. Søknad om mindre endring av vedtatt detaljregulering for Kulstad boligfelt - revidert materiale 080118
  6. Endringsforslag
  7. Søknad om mindre endring av vedtatt detaljregulering for Kulstad boligfelt
  8. Fylkeskommunens uttalelse - Mindre endring av detaljregulering for Kulstad boligfelt
  9. Uttalelse til detaljregulering Boligfelt Kulstad - 5038/144/1 - Revidert plankart
  10. Fylkesmannens uttalelse - mindre endring av reguleringsplan - Boligfelt Kulstad Vukkusletta Verdal
  11. Mindre vesentlig endring av reguleringsplanen for Kulstad – uttalelse fra trafikksikkerhetsutvalg i Verdal kommune
     
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Ingen.
 
Saksopplysninger:
Gjeldende plan og bakgrunn for endringen
Gjeldende detaljreguleringsplan for Kulstad boligfelt, datert 29.10.2012, legger opp til eneboligbebyggelse med tilhørende infrastruktur og uteoppholdsareal. Markedet på eneboliger i Vuku har ikke vært tilstrekkelig siden feltet ble regulert og man har slitt med å få solgt tomtene. Endringen gjennomføres nå som et ledd i å øke attraktiviteten på området ved å tilpasse bebyggelsen dagens markedsetterspørsel.

Mindre endring:
Endringen går primært på tomteinndeling og utnyttelse, men det er også lagt opp til ny avkjørsel fra fylkesvegen og intern kjøreveg er kortet ned. Det er videre gjort en reduksjon i lekeareal og parkering foreslås nå løst på egen tomt i stedet for felles parkering.
Figur (bildeformat)

Figur (bildeformat)

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Ny avkjørsel er avklart opp mot Statens vegvesen som har uttalt seg til saken – jf. vedlagt skriv.
De har ingen merknader til at det opprettes ny avkjørsel.

Lek og uteopphold
Opprinnelig detaljregulering legger opp til 800m2 felles lekeareal. Forslag til mindre endring reduserer dette arealet med 300 m2, samtidig som antall boenheter øker – jf. vedtatt plankart og bestemmelser.

Kommuneplanens arealdel stiller krav om minimum 50 m2 felles uteareal pr. boenhet. Dette skal dokumenteres. Ved 11 boenheter er det krav til minimum 550 m2. Endringsforslaget satte i utgangspunktet av 500 m2 i plankartet. Beskrivelsen sier imidlertid 530 m2. Kravet til felles uteareal var med det ikke innfridd i opprinnelig forslag og man har derfor revidert plankartet. Plankartet hjemler nå 600 m2. Øvrige krav til sammenhengende småbarnslekeplass og uteoppholdsareal er også sikret. Kommunen har ingen merknader til dette punktet.

Planprosess
Medvirkning
Det er ikke krav til melding om oppstart ved søknad om mindre endringer. Det er imidlertid hentet inn forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen i denne saken før søknaden ble fremmet til kommunal behandling. Øvrige uttalelser forventes hentet inn gjennom høring og offentlig ettersyn – jf. plan- og bygningslovens § 12-14 tredje ledd.
For øvrig er saken sendt på intern høring til de aktuelle fagområdene som er berørt.

Innkomne merknader:

Fylkesmannen i Trøndelag datert 27.02.2018:
Landbruk:
Positivt at det ønskes en mer kompakt utbygging av området. En effektiv arealbruk kan bidra til å redusere presset på andre jordbruksarealer i et langsiktig perspektiv. Også i uttalelser til det opprinnelige planforslaget var Fylkesmannen opptatt av at arealet gis en god utnytting. Dette i lys av at det kan være vanskelig å finne arealer som egner seg for boligbygging i Vuku som ikke utfordrer jordvernet.

Det fremgår at endringen hovedsakelig gjelder bygningsfordelingen, og at antall enheter blir omtrent det samme. Gjeldende plan åpner for 10 eneboliger. Etter det Fylkesmannen forstår, er intensjonen nå å legge opp til 5 eneboliger i BFS1 og 3 tomannsboliger i BFS2, altså 11 boenheter totalt. Reguleringsbestemmelsene angir imidlertid kun at bebyggelsen skal oppføres som frittliggende eneboliger, ev. 2-mannsboliger. I tillegg åpnes det for inntil hhv. 5 og 6 enheter i de to nevnte områdene. Det tillates altså eneboliger på BFS2, noe som vil gi færre boenheter enn i gjeldende plan. For å sikre en utbygging i henhold til intensjonene bør det stilles krav om at det skal være 2-mannsboliger i BFS2. Alternativt kan det stilles krav om at antall enheter i planområdet som sikrer en boligtetthet på minimum samme nivå som i gjeldende plan.

Klima og miljø
I følge planbestemmelsen § 2-6 Støy skal «Minst halvparten av oppholdsrommene i hver ny boenhet og alle soverom skal ha vindu i fasade med støybelastning Lden = 55 dBA eller lavere.»

I følge retningslinjen for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/16 er gul støysone definert med utendørs støynivå fra vei på Lden 55 dB. Gul sone er en vurderingssone hvor ny bebyggelse kan oppføres dersom det kan dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold, dvs. under Lden 55 dB. Bestemmelsen bør derfor endres til: «Minst halvparten av oppholdsrommene i hver ny boenhet og alle soverom skal ha vindu i fasade med støybelastning under Lden 55 dB.»

Videre sier bestemmelsen § 2-6: «Utenfor soverom skal maksimalt støynivå i nattperioden (23-07) ikke overstige 70 dBDette er ikke i tråd med grenseverdiene i T-1442/16, der grenseverdien for gul sone mht. støy i nattperioden kl. 23-07 er satt til L5AF 70 dB. Dvs. at det tillates at maksimalt 5 % av hendelsene overstiger 70 dB (f.eks. om man har 100 hendelser, tillates maks 5 hendelser over 70 dB). Vi vil tro dette kun er en feilskrivelse, og forventer at bestemmelsen rettes opp slik at den blir i tråd med tabell 3 i T-1442.

Helse og omsorg
Klima og miljø har allerede vist til et viktig folkehelsetema når det gjelder støy. I den videre planprosessen må relevante folkehelsetema vurderes og ivaretas. Dette for å sikre både de som allerede bor i området og de nye beboerne helsefremmende boforhold og livs-betingelser. Planområdene ligger i et etablert boligområde og endring av boliger og ev fortetning kan bidra til god arealutnyttelse. Likevel kan det for de enkelte prosjekter oppstå konflikter med utgangspunkt i interessemotsetninger.
Særlig er det temaene trafikksikkerhet, luftkvalitet, tilgang på lys/sol og endret utsikt for naboene som kan være utfordrende. Det er viktig å sikre gode boforhold for naboene i bygge- og anleggsperioden. Plan for beskyttelse av omgivelsene mot ulemper i bygge- og anleggsfasen bør også sikres i bestemmelsene. Det er viktig at dokumentene ved den offentlige høringen synliggjør de vurderinger som er gjort og at nødvendige avbøtende tiltak er hjemlet i plankart og bestemmelser.

Den eksisterende ROS analysen må oppdateres dersom endringen av reguleringsplanen vil få betydning for risiko og sårbarhet i området. Analysen bør også omfatte områder som allerede er utbygd og/eller regulert dersom disse områdene tidligere ikke er analysert.

Fylkesmannens konklusjon 
Det fremmes følgende faglige råd til reguleringsplanen:
  1. For å sikre en boligtetthet i hht. intensjonene bør det stilles krav om at det skal være 2-mannsboliger i BFS2. Alternativt kan det stilles krav om at antall enheter i planområdet som sikrer en boligtetthet på minimum samme nivå som i gjeldende plan.
     

Vilkår for egengodkjenning: Ingen.

Kommunens kommentar:
Saken gjelder endring av en allerede vedtatt reguleringsplan. Når det kommer til helse og omsorg er det ikke funnet forhold som tyder på at forslag til mindre endring vil ha nevneverdig betydning for støv, sol- og skyggeforhold, endring i utsikt. Temaene vurderes med det som tilstrekkelig ivaretatt i forslaget som legges frem til sluttbehandling.

Opprinnelig plan for området har tatt stilling til ROS-spørsmålet vedrørende ulykker og ulykkesrisiko på fylkesvegen. Det er i opprinnelig analyse trukket frem at fylkesvegen ikke er å betegne som en ulykkesbelastet strekning og at planspørsmålet den gang ikke endret risikobildet i nevneverdig grad. Daværende plan tok for seg sanering av dagens avkjørsel langs fylkesvegen og at trafikken til boligfeltet skulle få adkomst via en felles avkjørsel lengre vest. Dette endres nå isteden til at dagens avkjørsel saneres og flyttes lengre øst. Noe som i realiteten fører til samme antall avkjørsler som i dag, men at den ene flyttes. Kommunen har vurdert til å ikke utgjøre en nevneverdig forskjell i risikobildet.

Reguleringsspørsmålet om å flytte dagens avkjørsel er også sendt på høring til Statens vegvesen før saken ble lagt frem til høring. Statens vegvesen har ikke fremmet innsigelse mot forslaget eller påpekt vesentlige avvik. Statens vegvesen er fagmyndighet i saker som angår veg og har i den anledning mulighet å stoppe planspørsmål som de mener utgjør en betydelig risiko og ikke ivaretar hensynet til trafikksikkerhet i tilstrekkelig grad. Kommunen vurderer derfor trafikksikkerhetsaspektet som tilstrekkelig ivaretatt når det kommer til flytting av eksisterende avkjørsel, selv om ROS-analysen ikke er oppdatert.

Bemerkning om støy er noe kommunen ikke har fanget opp ved førstegangs behandling. Dette foreslås endret i tråd med fylkesmannens uttalelse.

Trafikksikkerhetsutvalget i Verdal kommune datert 05.03.2018:
Forslagets plassering av lekeplass ligger noe utsatt til. Det bør vurderes fysisk skille mot vegen alternativt å flytte lekeplassen.

Kommentar:
Endringen omfatter en allerede vedtatt plan. Det var i tidlig fase foreslått en vesentlig reduksjon av lekearealet, men dette ble rettet opp i anledning førstegangs behandling. Å flytte lekeplassen ble ikke vurdert ettersom man så for seg en mindre endring. Dersom det er ønskelig å se nærmere på en flytting av lekearealet forutsetter dette at saken sendes i retur og at man utarbeider et nytt forslag. Gjeldende plan har bestemmelse om fysisk sikring mellom vegen og lekearealet lagt inn i planens bestemmelser. Dette er videre sikret gjennom en rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av lekeareal.

Trøndelag fylkeskommune 06.03.2018:
Ingen merknader til planforslaget. Minner om den generelle aktsomhetsplikten i kulturminneloven – jf. kml § 8.

Vilkår for egengodkjenning: Ingen.

Kommentar:
Tas til orientering.

Vurdering: 
Forslag til mindre endring fremmes nå for å tilpasse boligtilbudet etter dagens etterspørsel, da det har vist seg å være en utfordring å realisere utbyggingen slik den opprinnelig ble regulert. Kommunen anser det som positivt at man nå legger opp til en mer variert boligstruktur i området i og rundt Vuku sentrum.

Det er mottatt en del innspill på forhold som kommunen har sett behov for å svare ut nærmere ved andregangs behandling. Innspillene ser ut til å omfatte forhold som ligger i reguleringsplanen fra den tiden planen ble vedtatt – deriblant bestemmelse om støy og plassering av lekeareal. Når det kommer til bestemmelser om antall boenheter, ser man i ettertid at dette kunne vært sikret i større grad ved førstegangs behandling.

Kommunen vurderer at det ligger et godt grunnlag for endring i planforslaget når det kommer til både støy og utnyttelse av boligområdet. Sikkerheten til lekearealet er sikret fra før. Dette sikres ytterligere gjennom at opparbeidelsen av lekeplassen ligger inn som en rekkefølgebestemmelse.

Det foreslås følgende endringer i bestemmelsene:

§ 2-6 Støy
a. Minst halvparten av oppholdsrommene i hver ny boenhet og alle soverom skal ha vindu i fasade med støybelastning Lden = 55 dBA eller lavere. Utenfor soverom skal maksimalt støynivå i nattperioden (23-07) ikke overstige 70 dB.

Endres til:

a. Minst halvparten av oppholdsrommene i hver ny boenhet og alle soverom skal ha vindu i fasade med støybelastning under Lden 55 dB. Utenfor soverom skal maksimalt støynivå i nattperioden (23-07) ikke overstige L5AF 70 dB.

Boligformål BFS2:
Bebyggelsen i BFS1-2 skal oppføres som frittliggende eneboliger, evt. 2-mannsboliger.
Det tillates oppført 5 hovedenheter i BFS1 og 6 hovedenheter i BFS2 (ikke medregnet utleie).

Endres til:
Bebyggelsen i BFS1 skal oppføres som frittliggende eneboliger. Område avsatt til BFS2 skal bebygges med 2-mannsboliger. Det tillates oppført 5 hovedenheter i BFS1 og 6 hovedenheter i BFS2 (ikke medregnet utleie).

Konklusjon:
De prosessuelle kravene i plan- og bygningsloven vurderes å være innfridd og planforslaget med de endringene som er nevnt ovenfor anbefales vedtatt.

 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 04.04.2018 14:59
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS