Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 11.04.2018- PS 37/18 Detaljregulering for nytt område til fritidsbebyggelse - Trones gård

Saksbehandler : Håvard Kvernmo

Arkivref : 2018/4660 - /L13

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 11.04.2018 37/18
Kommunestyret    

 

Rådmannens innstilling:
Verdal kommune vedtar detaljregulering for nytt område til fritidsbebyggelse – Trones gård, med følgende endringer, i tillegg til endringer gjort rede for etter høring og offentlig ettersyn:

Plankartet:

  • Eksisterende stinett legges inn i plankartet med offentlig friluftsformål (SOSI-kode 5130).
  • F_GT 1 endres til formål 5130.
  • Det legges inn en egen offentlig adkomst til strandsonen ved «blåberga» fra hyttefeltet til nord for planområdet.
  • Parkeringsareal SPA 2080 tas ut av plankartet. Parkering skal løses på egen tomt.
  • Det legges inn areal til offentlig pumpestasjon med egne bestemmelser iht. gjeldende SOSI-standard.
     

Bestemmelsene:
I planområdet skal det tillegges særlig vekt på prosjektets særegenhet og enhetlige utforming. Bebyggelse og anlegg skal gis gode helhetsløsninger som ivaretar estetiske skjønnhetshensyn mht. plassering, harmonisk utforming og materialbruk. Dette gjelder både for tiltakene i seg selv og i forhold til omgivelsene. Større skjæringer i terrenget skal unngås. Ved nybygging innen eksisterende utbyggingsområder skal det legges vekt på at ny bebyggelse tilpasser seg områdets karakter mht. plassering i forhold til vei, gate, plass, og i forhold til bygningsvolum, proporsjonering, høyde, takform, materialbruk m.v.

Nye bygninger og anlegg samt endringer av eksisterende skal utformes i samspill med omgivelsenes karakter, naturgitte forhold på stedet, kulturlandskapet. Bebyggelsen skal underordne seg områdets topografiske særpreg, ha en helhetlig form-, farge- og volumoppbygging, og fremme gode gate- og uterom. I særlig eksponerte områder skal det tas ekstra hensyn.

Ved nybygging/ombygging skal det dokumenteres at ansvarlig utbygger har gjennomført en estetisk vurdering av bygget i seg selv og i forhold til omgivelsen.
 

Offentlige gangadkomster til strandsonen nord og øst for planområdet, samt kulturminnet sentralt i planområdet skal etableres iht. vedtatt plankart. Gangadkomsten skal utformes slik at det offentlige friluftslivet får en tydelig kanalisert ferdsel til friluftsområdene i og rundt planområdet.

Det skal videre legges inn bestemmelser som sikrer offentlig bruk av område avsatt med hensynssone 730 Båndlegging etter lov om kulturminne.
 

Det skal utarbeides en VA-plan som sikrer en forsvarlig utarbeidelse av vann- og avløpsanlegg i området. VA-planen skal dokumentere en skånsom utbygging av hensyn til terrenget og sikre påkobling til kommunalt ledningsnett.
 

Det legges inn bestemmelser som sikrer opparbeidelse av parkering på egen tomt.
 

Planen vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg: 

  1. Planbeskrivelse til begrenset høring
  2. Plankart til begrenset høring - desember 2017-januar 2018 - Trøndelag fylkeskommune
  3. Kommentarer til fylkeskommunens uttalelse
  4. Kommentarer til høring og offentlig ettersyn
  5. Skredfarevurdering
  6. Bestemmelser til begrenset høring - desember 2017-januar 2018 - Trøndelag fylkeskommune
  7. Naturvernforbundet 17.10.2017
  8. Fylkeskommunens uttalelse til detaljregulering Trones gård
  9. Fylkeskommunens uttalelse til reviderte planbestemmelser
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Øvrige høringsuttalelser, gjengitt i sin helhet i saksframlegget.
Opprinnelig høringsforslag.
 
Saksopplysninger:
Sammendrag.
Våren 2016 vedtok komite plan og samfunn i Verdal å sende detaljregulering Trones gård på offentlig ettersyn. Planforslaget inneholdt 2 delområder med tilrettelegging for fritidsbebyggelse. Områdene A og B på kartet under.
Kart over berørt område

I løpet av høringsperioden kom det flere innspill, både fra beboere i nabolaget og sektormyndighetene, som uttrykte skepsis til planløsningen. Særlig gjaldt dette delområde B, ved Sørskage, hvor naturverdiene og friluftsinteressene var størst. NVE fremmet innsigelse til planforslaget med bakgrunn i manglende utredninger om geoteknikk.

I slutten av mai 2016 ble det avholdt et avklarings-/diskusjonsmøte mellom tiltakshaver, kommunen, fylkeskommunen og fylkesmannen hvor det ble diskutert løsninger/handlingsrom for å unngå innsigelser fra disse sektormyndighetene. Sentrale tema som ble diskutert var bl.a. utbygging innenfor 100-meters beltet, bevaring av natur og friluftsinteresser og hensynet til kulturminner. Det ble også uttrykt et behov for økt detaljering på plankart og bestemmelser. Konklusjonen på møtet var å stille planprosessen i bero inntil tiltakshaver utarbeidet nye reviderte plandokumenter, basert på de innspill som kom på møtet.

I tiden etter dette møtet har det fra tiltakshavers side vært jobbet med revidering av planforslaget, i dialog med kommunen og fylkesetatene. Denne prosessen endte med at forslagstiller fremmet et revidert forslag til sluttbehandling.

Det ble i 2017 også gjennomført en friluftskartlegging i kommunen, som bekrefter at det er en svært høy friluftsverdi tilknyttet både område A og B, i forbindelse med strandsonen.

Forslagsstiller har valgt å redusere forslaget ved å ta hele delområde B ut av planene. Det er derfor et revidert forslaget for delområde A som nå fremmes.

Kommunen vurderte at endringene ikke var vesentlige, eller gikk ut over hovedrammene, i forhold til forslaget som hadde vært sendt på offentlig høring. Det reviderte forslaget ble derfor sendt på en begrenset høring til berørte fylkesetater, berørte grunneiere, og til de som uttalte seg til opprinnelige forslaget.

Høring.
Planforslaget ble framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 27/16, og på begrenset høring av reviderte plandokumenter. I forbindelse med høringene og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt og kommentert:

  1. Statens vegvesen, datert 19.04.2016
    Atkomst til hytteområdene planlegges fra fv. 169 og via kryss med Sørskaget og videre til kommunale veier frem til avkjøring til de to hyttefeltene. I vår uttalelse til forhåndsvarsel til planen uttalte vi at krysset med Sørskaget hadde krevende siktforhold som måtte vurderes i det videre planarbeidet.
     
    Vi kan ikke se at dette er hensyntatt i oversendt planforslag. Vi krever at reguleringsplanen utvides til også å gjelde kryss med fv. 169. Utbyggingen av de to hyttefeltene vil føre til at det blir økt trafikk i krysset ved Sørskaget. Det er tenkt at all trafikk til de nye hyttene skal gå via dette krysset. Krysset ligger på en bakketopp og har ikke tilfredsstillende siktforhold.
     
    Krysset må utbedres. Vi tilrår at krysset flyttes lengre fra bakketoppen mot sør/øst for å få tilfredsstillende siktforhold. Det må gå fram av plankartet at siktkravet på 6 x 60 meter blir oppfylt.
     
    Vilkår for egengodkjenning: Ingen.
     
    Kommentar:
    Innsigelser/vilkår for egengodkjenning skal gå tydelig frem av uttalelse til høring og offentlige ettersyn. Statens vegvesens krav er å tolke som en innsigelse, men er ikke utformet som en innsigelse. Planforslaget er revidert og sendt på begrenset høring. Nedenfor følger uttalelsen til begrenset høring.
     
    1. Statens vegvesen, datert 12.10.2017
    Endret planforslag vil medføre at turproduksjonen fra planlagt hyttefelt blir omtrent halvert.
    Med bakgrunn i dette vil vi ikke kreve at kryss med fv. 169 blir utbedret. Det må imidlertid påsees at frisiktsonen i kryss med fv. 169 og kommunal veg, Sørskagvegen, til enhver tid holdes fri for vegetasjon og andre elementer som kan hindre sikt i krysset.
     
    Vilkår for egengodkjenning: Ingen.
     
    Kommentar:
    Merknad fra førstegangs høring anses som innfridd. Uttalelsen tas til orientering.
     
     
  2. Naturvernforbundet i Verdal, datert 26.mai 2016
    Det vises til uttalelsen i sin helhet. Nedenfor følger utdrag fra «sammendrag» og «avslutning» i Naturvernforbundets uttalelse. Naturvernforbundets uttalelse utdyper også tema som friområder på Trones, konsekvensutredning av friluftsinteressene, kartlegging og verdsetting av friluftsområder, føringer i kommuneplanen som angår friluftsliv samt inngrep i strandsonen.
     
    Naturvernforbundet viser til formålet med plan- og bygningsloven, som er å fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner.
     
    En tredel av Norges voksne innbyggere trener mindre en én gang hver fjortende dag2. Dette koster samfunnet store summer hvert år. HUNT-undersøkelsene har vist oss at i befolkninga i Verdal så har det vært en klar økning i andel overvektige. Samtidig har en funnet at verdalinger generelt sett mosjonerer sjeldnere enn i andre nordtrønderske bykommuner.
    Nærturområder er svært viktige for folkehelsen. To tredjedeler sier at om de skal velge en type aktivitet de skal gjøre mer av / begynne med så blir det fysisk aktivitet i naturen. Kort avstand til rekreasjonsområder er viktig for at man skal røre på seg.
     
    Da vi i desember 2014 ga kommentarer til planprogrammet så advarte vi mot å gå videre med nedbyggingsplanene av friområder på Trones: «Hver uke er det et stort antall personer som bruker Trones til å gå en tur, fiske, bade eller som lekeområde... Kombinasjonen av strand og skogområder er nettopp det som gjør Trones såpass verdifull som turterreng for innbyggerne i Verdal, særlig den yngre generasjonen.»
     
    I mars i år kom en stortingsmelding med tittelen Friluftsliv: Natur som kilde til helse og livskvalitet. Den har to nasjonale mål for friluftslivspolitikken:
     
    1. Friluftslivets posisjon skal ivaretas og videreutvikles gjennom ivaretakelse av allemannsretten, bevaring og tilrettelegging av viktige friluftslivsområder, og stimulering til økt friluftslivsaktivitet for alle.
    2. Naturen skal i større grad brukes som læringsarena og aktivitetsområde for barn og unge.
     
    Etter å ha lest planforslaget ser vi at de to målsettingene i stortingsmeldinga styrker vår advarsel: Dette prosjektet vil svekke allemannsretten og bygge ned viktige friluftsområder med natur som brukes som læringsarena og aktivitetsområde for barn og unge. I tillegg til friluftslivet vil også folkehelsen i Verdal kommune bli skadelidende.
     
    Den framlagte konsekvensutredningen av friluftslivsinteressene -:
    - har ikke fulgt opp utredningsprogrammet vedtatt av Verdal kommunestyre
    - er tendensiøs i favør av utbyggingsprosjektet, for eksempel overdrives nytten av at resterende friområder kan bli mer tilgjengelige
    - har tydelige mangler, blant annet er eksisterende sti-nett inne i planområdene verken kartlagt eller omtalt
    - har lagt stor vekt på en faktor som er uvedkommende for friluftslivsinteressene (positiv opplevelse av arkitektur)
    - har ikke vurdert alternative plasseringsmuligheter, jfr. krav i Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen.
    - vurderer i liten grad friluftsområdets funksjon og verdi sett i forhold til andre tilgjengelige lignende områder i Verdal.
     
    Den planlagte utbyggingen på Trones vil -:
    - fjerne de to siste friområdene med en viss bredde mellom fjorden og golfbanen
    - gå på bekostning av allemannsretten.
    - motarbeide folkehelsetiltak for innbyggerne i Verdal (pga nedbygging av verdifullt turområde).
    - beslaglegge nær-turområdene til beboerne på Trones
    - redusere barn- og unges muligheter til leik og mestringslæring i kupert terreng
    - stride mot målsettinger for Verdal kommune sin arealplan:
            o tre målsettinger for bevaring av grønnstruktur
            o en målsetting for LNFR-områder med spesielle friluftsverdier
            o fire målsettinger for bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone
    - stride mot retningslinjer i Verdal kommune sin arealplan:
            o Sammenhengende grønnstruktur som gir mulighet for ferdsel mellom boligområder og friarealer, skole, barnehager, idrettsanlegg, marka og strandsonen m.m, må bevares og forsterkes.
            o Vedrørende bruk og vern av sjø / vassdrag med tilhørende strandsone: Allmennhetens tilgang skal sikres
    -
    stride mot nasjonale mål i friluftspolitikken, jfr. Stortingsmelding 18 (2015-2016): Friluftsliv: Natur som kilde til helse og livskvalitet
    - stride mot tre Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen
    - stride mot Plan- og bygningsloven:
            o § 1-8, første ledd: I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.
           
    o § 1-1, første ledd (formålsparagrafen): Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner.
     
    Friluftslivsverdien av naturen rundt Troneshalvøya er spesielt stor. Derfor kan ikke nye fritidsboliger i 100-metersbeltet tillates, jamfør lokale og nasjonale målsettinger om å sikre allmenne interesser i slike områder.
     
    Konsekvensutredningen av friluftslivsinteressene har ikke tilføyd ny kunnskap.
    Planbehandling av et eventuelt prosjekt utenfor hundremetersbeltet bør settes på vent til alle friluftsområdene i Verdal er kartlagt.
     
    Grunneierretten består av flere rådigheter (NOU 2007:13).
    Eierrådigheten gir eieren rett til selv å utnytte eiendommen ved bruk og annen faktisk utnyttelse av grunnen og ressursene der, og til å hindre andres bruk av grunn og ressurser. Grunneieren har også retten til å disponere rettslig over eiendommen. I tillegg til selve jordoverflaten omfatter grunneiendomsretten også vassdrag og «rommet» under grunnen. For eiendommer med strandlinje vil eiendomsretten dessuten omfatte et område i sjøen; strandretten.
    Grunneieren har fri rådighet over eiendommen innenfor de begrensninger som følger av gjeldende lovgivning og andres særlige rettigheter til bruk av grunnen. Eksempelvis setter plan- og bygningsloven rammer for eierens mulighet til å bygge på eiendommen.
     
    Allemannsretten er beskrevet på side 34 i beskrivelsen til planforslaget: Allemannsretten, retten til ferdsel og opphold i utmark, er fundamentet for utøvelse av det "enkle" friluftslivet. Den gir oss rett til å gå fotturer i skog og fjell, gå på ski og ake i marka om vinteren og sykle og ri på stier og veier. Allemannsretten nedfelt i Friluftsloven bygger på respekt for miljøverdier, eiere og andre brukere.
    I utmark kan en ferdes overalt til fots og på ski og raste hvor man vil.
     
    Avslutning:
    Naturvernforbundet i Verdal har avgrenset denne uttalelsen til forhold med betydning for friluftslivet. Imidlertid er det ikke frivillige organisasjoner som har ansvaret for at allmennheten sine friluftslivsinteresser blir ivaretatt. Dette ansvaret ligger heller ikke hos grunneieren eller lokale beboere. Nei, i Verdal er det Verdal kommune som er lokal friluftsmyndighet og som har hovedansvaret for å fremme friluftsformål, jamfør Friluftsloven § 22.
     
    I kommuneplanens arealdel ser en at dette ansvaret er tatt på alvor: Planen har åtte målsettinger og to retningslinjer som tar sikte på å sikre friluftsareal med de kvaliteter som en finner i planområde A og B. Behandlingen av den aktuelle plansaken vil vise om kommunen i møte med større utbyggingsinteresser holder fast på å støtte lokalbefolkningen sine friluftsinteresser – eller om det er tomme intensjoner.
     
    Friluftslivsverdien av naturen rundt Troneshalvøya er spesielt stor. Derfor kan ikke Verdal kommune tillate bygging av nye fritidsboliger i 100-metersbeltet.
     
    Konsekvensutredningen av friluftslivsinteressene har ikke tilføyd ny kunnskap. Imidlertid er kommunen i ferd med å kartlegge og verdsette friluftsområder i heile Verdal. Denne utredningen vil gi mulighet til å se på kvalitetene til Trones i forhold til andre friluftsområder.
    Om utbyggeren ønsker å avgrense prosjektet til områder utenfor hundremetersbeltet så bør behandling av en slik plan settes på vent til friluftsområdene i Verdal er kartlagt.
     
    Kommentar:
    100-metersbeltet er drøftet under eget tema i Rådmannens vurdering.
     
     
  3. Beboere på Trones v/ Janne Svit 25.05.2016
    På Trones planlegges 80 nye hytter fordelt på to felt. 80 hytter skal bygges og bo i. Hyttene er nydelig tegnet og lagt pent i terrenget. Dette må da være strålende tenker du kanskje?
     
    Da vi første gang hørte om prosjektet ble vi skeptiske her i nabolaget, vi hadde allerede måtte tåle trafikken fra golfbanen og så med gru på en utbygging som førte til mer trafikk. Men da vi leste planbeskrivelsen ble vi rett og slett provoserte. Det skulle nok en gang ikke tas hensyn til en gate som er hardt belastet med støy og trafikk, Sørskagveien. I tillegg så vi at barns lekeområder og befolkningens utfartsområder innenfor 100 metersbeltet mot sjø skulle selges til høystbydende. Så vi sendte inn våre bekymringer til kommunen.
    Prosjektet er i disse dager sendt ut på høring sammen med en ny planbeskrivelse.
    Her er det ingen forandringer å spore angående bygging innenfor 100 metersbeltet mot sjø som Fylkesmannen påpekte i Innherred her om dagen.
     
    Vi er på ingen måte imot at grunneier utvikler sin egen eiendom, men vi stiller spørsmål ved at et privat prosjektet kan planlegges med bruk av kommunens infrastruktur/vei uten at det planlegges tiltak for trafikksikkerhet og støy for berørte parter i saken.
     
    Vi stiller også spørsmålstegn ved at en så stor andel av hyttene blir liggende innenfor 100 metersbeltet mot sjø når de kan prosjekteres utenfor. Det er en grunn til at denne loven finnes og det hviler et stort ansvar på bevilgende myndigheter og forvalte den slik at det kommer befolkningen til gode, både i samtid og ettertid.
     
    Dagens fysiske forhold og trafikksituasjon:
    Beboere i Sørskagvegen opplever dagens trafikkbilde som betydelig og farlig for barn.
    Etter etableringen av golfbanen har det ikke blitt utført kompenserende tiltak av noe slag, hverken skilting eller fartsregulerende tiltak.
     
    Sørskagvegen er dimensjonert for trafikk til boliger helt frem til Sørskaget før etableringen av golfklubben.
     
    Beboere opplever allerede dagens bilde av trafikk/støy som sjenerende og farlig.
     
    Beboere som grenser til planlagt ny vei inn til hyttefelt A har ikke vært berørt av trafikk frem til i dag. Etablering av denne veien vil endre dette bildet totalt. Fra stille og fredelig til støy og biltrafikk. Disse eiendommene vil få trafikk på begge sider av huset. Dette samsvarer ikke med uttalelsen i Trafikknotatet fra SWECO om en "stille side"
     
            Beregningene som ligger til grunn av trafikkproduksjon er alt for generell.
            Det er riktig at det er forskjell på hyppigheten av kjøring til fastboende adresser og hytter/golfbanen, men man kan ikke bruke gjennomsnittstall fordelt ut over året for denne økningen. Dette av
            helt åpenbare grunner fordi bruken av disse fasilitetene er nærmest lik 0 i vinterhalvåret.
     
    Trafikksituasjon ved full utbygging:
    Figur med tekt (bildeformat)
    Figur med tekst (bildeformat)
     
    I KU for prosjektet er det vist til beregninger utført av SWECO, nevnt følgende:
    "Utviklingen av hytteområdene vil kunne medføre en ulempe for gående og syklende, siden det skapes økt trafikk. Trafikkbelastningen er imidlertid såpass lav at det ikke anses som et problem"
     
    Vi mener imidlertid at en økning på henholdsvis 53,5% og 100% er betydelig og bør vektlegges grundig i den videre planprosessen med dette prosjektet.
     
    Feil grunnlag for beregninger i KU ift Planprosessen
    Viser til beregninger i "Trafikknotat" fra SWECO i Planforslag til offentlig ettersyn og anslag i "Plan og samfunn 12.04.2016 - PS 27/16Detaljregulering Trones gård"
    Beregningsgrunnlag i "Planforslag til offentlig ettersyn":
     
    Planforslaget omfatter en utbygging av ca. 30 stk. fritidsboliger i felt A og 30 fritidsboliger i felt B. Beregningsgrunnlag i "Plan og samfunn 12.04.2016 - PS 27/16 Detaljregulering Trones gård"
     
    Det planlegges ca. 60-80 hytteenheter, ca. 30-40 stk. i felt A og ca. 30-40 stk. i felt B.
    Dette viser en dissonans på inntil 20 hytter. Det utgjør et potensiale på 30-35% mer trafikk enn det som ligger til grunn i beregningene i KU. Vi finner dette underlig og bekymringsfullt.
    Til slutt vil vi påpeke at prosjektet med relativt små midler kan legge forholdene til rette for en trygg og sikker trafikal løsning til beste for alle parter. Så langt i prosessen er det ingen tegn til at hverken kommune eller prosjekteier er villig til å vurdere løsninger for dette.
     
    Kompenserende tiltak er ikke vurdert i det hele tatt. Sikkerhet, trivsel og forringelse av kvalitative og økonomiske verdier for eierne av berørte eiendommer er faktorer som må sikres i en videre prosess.
     
    Kommentar:
    Det må forventes noe trafikkøkning som følge av prosjektet, langs Sørskagvegen og Tronesvegen. Dette vil primært merkes på sommerhalvåret. Område B er nå tatt ut av planen og det forventes derfor at den verste trafikkøkningen er tatt hånd om. Det vil ikke bli en trafikkøkning langs Sørskagvegen nedover mot Bolling, kun langs Sørskagvegen forbi dagens klubbhus ved golfbanen. Dette har kommunen vurdert som en akseptabel trafikkøkning.

     
    Det er generelt dårlig gangforbindelser langs Tronesvegen. Sørskagvegen og via elvepromenaden er imidlertid å regne som en meget god forbindelse i så øyemed. Kommunen oppfatter derfor hensynet til gående og syklende som tilstrekkelig ivaretatt med dagens situasjon, selv om det hadde selvsagt vært optimalt med en gang- og sykkelveg hele strekningen til Sjøbygdvegen.
     
    Når det kommer til 100-metersbeltet, så er dette svart ut gjennom eget tema i rådmannens vurdering.
     
     
  4. Bjørn Erland Søderstrøm, datert 25.05.2016:
    Ved å gi tillatelse på Trones legger kommunen et nydelig naturområde til rette for noen få, mange flere vil i realiteten bli ekskludert fra å bruke dette området til rekreasjon og friluftsliv. Trones er en perle for oss som ofte bruker naturen til rekreasjon, trening, hygge og lufteturer. Her i Verdal har vi mye natur å være i, men det er lite av den som ligger ved Trondheimsfjorden. La oss for Guds skyld få beholde dette, uberørt natur ved sjøen er gull verdt for Verdals befolkning. Trones er i dag ikke som det en gang var, med to hyttefelt her vil Trones aldri bli slik det er i dag heller. Hytter, nye veier «kunstige» stier og mye biltrafikk vil frarøve oss hærlig natur, variert dyreliv og fine opplevelser. Det vil aldri gjøre området mere tilrettelagt for folk flest. Jeg håper at dagens politikere tenker seg godt om i denne saken. Ved å gi tillatelse til dette prosjektet vil morgendagens kommunepolitikere aldri få muligheten til å oppdage dette unike området.
     
    Kommentar:
    Tas til orientering. Jf. for øvrig eget tema om friluftsliv.
     
     
  5. Espen Sjøvold, datert 25.05.2016:
    Angående sak om hyttefelt på Trones så må jeg, som verdaling og bruker av området til trening, rekreasjon og familiekos si at det er en utrolig dårlig ide å sette opp hytter der. Ikke kan vi bruke fjæra til grilling og fisking mer, siden vi vil da stå i hagen til hytteeiere. De vil jo ikke ha bålrøyk rett inn i hytta heller. Dere kommer til å ødelegge noe av det beste verdal har å by på! Elvepromenaden er noe Verdal skal være stolt av, ikke ødelegge! Dere sa nei til leiligheter ved poltergeist, hva er annerledes nå? Hvis det kommer hytter der det planlagt nå, hvordan skal dere da stoppe at det blir utbygd med hus i kåra? Da blir et enormt værna område og enda mer av promenaden avskilt. Kjenn deres besøkelsestid, verdal trenger mer turstier og mindre asfaltbarn.
     
    Kommentar:
    Tas til orientering. Se for øvrig eget tema om friluftsliv.
     
     
  6. Hans Jonsson, datert 23. mai 2016:
    Vi på Bårdshaugen 12 ser ganska positivt på hytteområde A, men har vissa frågor och önskar några ändringar och/eller förtydliganden, då vi ser negativa konsekvenser för oss.
    Under byggtiden blir det mycket støy både vid väg-, vatten- och husbyggnationerna.
    Det kommer även att påverka trafiken i stort till och från området efter att byggnationerna är klara. Vi upplever också en rädsla för en ökande trafik på stigen mellan Bådshaugen 14b och oss, med tanke på att ägare eller sk. gäster skall gå till det nya hamnområdet. Vi ser att det påverkar oss negativt.
     
    Vi vill att de översta husen, i norr närmast Bårdshaugen, är på max 1 etasje. De skrivs att husen skall smälta in i naturen och då bör detta säkerställas. (De första husen närmast oss på Bårdshaugen kommer väldigt nära och verkar vara i flera etasje enligt kartan.) Mycket av naturområdena för rekreation försvinner. Önskar att husområde A enbart ligger söder om den tilltänkta vägen. Det minskar antalet hus, men gör området mer attraktivt både för besökare och boende som vill nyttja både golfbana, stigar för promenader och cykel samt ständerna för fiske etc.....
     
    En fråga;
    Kan denna regulering påverka den övriga reguleringen som gäller, där Bårdshaugen 12 och 14B är hyttetomter när det gäller tillgång till väg eller att dessa tomter ombildas till tomter för permanent enebolig? Skulle vi till exempel ha tillgång till den nya vägen?
     
    Kommentar:
    Når det kommer til bebyggelsens tilpassing i terrenget, så er dette drøftet med Fylkeskommunen. Rådmannen har som følge av dette foreslått en bestemmelse som går på estetiske forhold og terrengtilpasninger som har til hensikt å sikre at bebyggelsen blir utformet på en mest mulig skånsom måte, samtidig som man ivaretar den «arkitektoniske friheten». Dette gir imidlertid ingen garanti for etasjeantallet, men kommunen har mulighet til å begrense etasjene ved behov.

     
    Anleggstrafikk er ikke sikret i bestemmelsene. En mulighet kan være å legge inn bestemmelse om tidspunkt med utgangspunkt i T-1442, statlige planretningslinjer om støy.
     
    Når det kommer til spørsmål om veg, så vil ikke planforslaget legge opp til noen endret situasjon rundt vegforbindelsen til Bårdshaugen 12 og 14 B.
     
     
  7. Johan Morland m underskriftskampanje datert 02.05.2016:
    Figur med tekst i bildeformat
    Figur med tekst i bildeformat
    Figur med tekstn i bildeformat
    Figur med tekst i bildeformat
    Figur meed tekst i bildeformat
    Kommentar:
    Det må forventes noe trafikkøkning som følge av prosjektet, langs Sørskagvegen og Tronesvegen. Dette vil primært merkes på sommerhalvåret. Område B er nå tatt ut av planen og det forventes derfor at den verste trafikkøkningen er tatt hånd om. Det vil ikke bli en trafikkøkning langs Sørskagvegen nedover mot Bolling, kun langs Sørskagvegen forbi dagens klubbhus ved golfbanen og langs Tronesvegen. Dette har kommunen vurdert som en akseptabel trafikkøkning.
     
    Det er generelt dårlig gangforbindelser langs Tronesvegen. Sørskagvegen og via elvepromenaden er imidlertid å regne som en meget god forbindelse i så øyemed. Kommunen oppfatter derfor hensynet til gående og syklende som tilstrekkelig ivaretatt med dagens situasjon, selv om det hadde selvsagt vært optimalt med en gang- og sykkelveg hele strekningen til Sjøbygdvegen.
     
     
  8. Læringsstedet «knøttene», datert 13. mai 2016
    Figur med tekst i bildeformat
    Kommentar:
    100-metersbeltet er vurdert under eget tema.
     
    Når det kommer til trafikksikkerheten må det forventes noe trafikkøkning som følge av prosjektet, langs Sørskagvegen og Tronesvegen. Dette vil primært merkes på sommerhalvåret. Område B er nå tatt ut av planen og det forventes derfor at den verste trafikkøkningen er tatt hånd om. Det vil ikke bli en trafikkøkning langs Sørskagvegen nedover mot Bolling, kun langs Sørskagvegen forbi dagens klubbhus ved golfbanen. Dette har kommunen vurdert som en akseptabel trafikkøkning.
     
    Det er generelt dårlig gangforbindelser langs Tronesvegen. Sørskagvegen og via elvepromenaden er imidlertid å regne som en meget god forbindelse i så øyemed. Kommunen oppfatter derfor hensynet til gående og syklende som tilstrekkelig ivaretatt med dagens situasjon, selv om det selvsagt hadde vært optimalt med en gang- og sykkelveg hele strekningen til Sjøbygdvegen.
     
     
  9. Mette Nonset, datert 25.05.2016
    Håper dere tar hensyn til alle parter i denne saken og at naboene som er igjen der får sikra vegen så den blir trygg og ferdes langs. Vi ble lei av trafikkstøyen og den farlige trafikken og flyttet derifra for snart 2 år siden. Vi observerte flere ganger, nesten daglig på sommeren at biler som skulle spille golf heller så hvem andre som sto på rangen enn å følge med på veien foran seg når de kom opp bakken der. Og enda mer trafikk kommer trafikkbilde der til å bli helt totalt kaos. Viser til sørskagvegens innbyggere sine rapporter på dette.
     
    Er jo bekymringsverdig at denne gata med gjennomgangstrafikk, golftrafikk og nå mest trulig hyttetrafikk ikke har verken fartsdumper eller gatelys. Når jeg eller mine barn gikk etter posten, er det 4 ganger til sammen vi faktisk har fått møkkete jakkearmer etter nærkontakt med biler. 1 gang måtte jeg hoppe inn i hekken hos naboen for å unngå å bli påkjørt. Så skal dere mot all sunn fornuft bygge hytter der, så hvertfall tenk trafikksikkerhet først. Bor fortsatt flere søte små barn der i den gata, som også trenger en trygg hverdag fordi om eierne av grunnområdet vil gjøre verdals naturperle om til et egoistisk hytteområde, som teoretisk er veldig fint og flott fremstilt. Håper dere ser på begge befaringene som har funnet sted under samme lupe. Lykke til med valget av utbygging eller ikke! Håper fornuften vinner frem denne gangen og ikke makten og pengene.
     
    Kommentar:
    Tas til orientering.
     
    Når det kommer til trafikksikkerheten må det forventes noe trafikkøkning som følge av prosjektet, langs Sørskagvegen og Tronesvegen. Dette vil primært merkes på sommerhalvåret. Område B er nå tatt ut av planen og det forventes derfor at den verste trafikkøkningen er tatt hånd om. Det vil ikke bli en trafikkøkning langs Sørskagvegen nedover mot Bolling, kun langs Sørskagvegen forbi dagens klubbhus ved golfbanen. Dette har kommunen vurdert som en akseptabel trafikkøkning.
     
    Det er generelt dårlig gangforbindelser langs Tronesvegen. Sørskagvegen og via elvepromenaden er imidlertid å regne som en meget god forbindelse i så øyemed. Kommunen oppfatter derfor hensynet til gående og syklende som tilstrekkelig ivaretatt med dagens situasjon, selv om det selvsagt hadde vært optimalt med en gang- og sykkelveg hele strekningen til Sjøbygdvegen.
     
    Det er i tidligere fase ikke trukket frem som et problem med dårlig belysning eller høy fart. Skal det anlegges fartsdumper og gatebelysning bør dette stilles som et rekkefølgekrav.
     
     
  10. Nord-Trøndelag idrettskrets datert 25.05.2016:
    Figur med tekst i bildeformat
    Kommentar:
    100-metersbeltet er vurdert som eget tema.
     
     
  11. NVE, datert 24.05.2016:
    Figur med tekst i bildeformat
    Kommentar:
    Det er i ettertid utarbeidet en geoteknisk undersøkelse som er sendt på begrenset høring til NVE. NVE har varslet at innsigelsen er trukket.

     
    Vilkår for egengodkjenning: Geoteknisk rapport må utarbeides og godkjenne området for utbygging (NB! TRUKKET ETTER BEGRENSET HØRING, SOM FØLGE AV MOTTATT GEOTEKNISK RAPPORT).
     
     
  12. Odd Olsen datert 02.05.2016:
    Tilsvarende uttalelse fra Johan Morland m underskriftskampanje, datert 02.05.2016.
     
    Har i tillegg lagt ved følgende:
    Figur med tekst i bildeformat
    Figur med tekst i bildeformat
     
    Kommentar:
    Tas til orientering.
     
    Når det kommer til trafikksikkerheten må det forventes noe trafikkøkning som følge av prosjektet, langs Sørskagvegen og Tronesvegen. Dette vil primært merkes på sommerhalvåret. Område B er nå tatt ut av planen og det forventes derfor at den verste trafikkøkningen er tatt hånd om. Det vil ikke bli en trafikkøkning langs Sørskagvegen nedover mot Bolling, kun langs Sørskagvegen forbi dagens klubbhus ved golfbanen. Dette har kommunen vurdert som en akseptabel trafikkøkning.
     
    Det er generelt dårlig gangforbindelser langs Tronesvegen. Sørskagvegen og via elvepromenaden er imidlertid å regne som en meget god forbindelse i så øyemed. Kommunen oppfatter derfor hensynet til gående og syklende som tilstrekkelig ivaretatt med dagens situasjon, selv om det selvsagt hadde vært optimalt med en gang- og sykkelveg hele strekningen til Sjøbygdvegen.
     
    100-metersbeltet er drøftet under eget tema i Rådmannens vurdering.
     
     
  13. Tommy Aslaksen, datert 26.05.2016:
    Figur med tekst i bildeformat

    Kommentar:
    Tas til orientering. 100-metersbeltet er drøftet under eget tema.
     
     
  14. Trones velforening, datert 13.04.2016:
    Figur med tekst i bildeformat
    Figur med tekst i bildeformat
    Kommentar:
    Tas til orientering.
     
    100-metersbeltet er drøftet under eget tema i Rådmannens vurdering.
     
    Skal det kreves gang- og sykkelveg langs Tronesvegen må dette sikres som en rekkefølgebestemmelse i planen. Gang- og sykkelveg er ikke utredet som del av dette prosjektet. Skal dette innlemmes i planen forutsetter dette at planforslaget sendes tilbake til administrasjonen med klare føringer, hvilket vil kunne potensielt sett forlenge perioden betraktelig. Skal dette stilles som krav, anbefales det å legge inn en rekkefølgebestemmelse som forutsetter at ny gang- og sykkelveg er etablert over til Sjøbygdvegen, før utbygging av hyttefeltet kan finne sted. Rådmannen gjør oppmerksom på at en slik gang- og sykkelsti må detaljreguleres. Ny E6 er under planlegging. Eventuelt planarbeid må koordineres opp mot pågående planarbeid for ny E6.
     
     
  15. Verdal venstre, datert 25.05.2016
    Figur med tekst i bildeformat
    Kommentar:
    Tas til orientering.
     
    100-metersbeltet er drøftet under eget tema i Rådmannens vurdering.
     
     
  16. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 17/10 2017
    Området er delvis bratt og ulendt og således lite tilgjengelig, men innehar en del turstier og en lokal fiskeplass ved Blåberga. Verdal kommune har lite tilgjengelig strandsone, og fylkesmannen understreker viktigheten av å ivareta tilgjengeligheten til strandsonen for allmennheten. I plankartet er dette kun vist som grønnstruktur – turveg f_GT for en kortere strekning i sørvestre del av planen. Fylkesmannen vil sterkt tilrå at alle turstier som ønskes ivaretatt legges inn i planen, og at det sikres adkomst for allmennheten til fiskeplasser i området.
     
    Det er vanskelig å vurdere konsekvensene av dette da framlagt plan ikke viser detaljer mht. plassering av enhetene. For å gi planmyndigheten noe mer styringsmulighet med hensyn til de landskapsmessige virkningene, vil vi tilrå at det ved detaljplanleggingen utarbeides modeller (3D-modeller e.l.) og illustrasjoner som viser mer konkret hvordan utformingen vil bli, og som skal godkjennes av kommunen, tilsvarende som for Situasjonsplan/utomhusplan». Dette bør tas inn i bestemmelsene under pkt. 1.1.
     
    Kommentar:
    Tas til orientering.
     
    Kommunen opplever situasjonsplanen å gjøre godt rede for hvordan bebyggelsen er tenkt. 3D-modeller ville gitt et enda bedre bilde av hvordan bebyggelsen tenkes anlagt. Situasjonsplanen er imidlertid kun en skisse og tiltakshaver har uttrykt at de ikke har landet helt på hvordan bebyggelsen vil bli. De har imidlertid understreket at de ønsker arkitektonisk frihet.
     
    100-metersbeltet er for øvrig drøftet som eget tema under Rådmannens vurdering.
     
     
  17. Nord-Trøndelag fylkeskommune, datert 6/11 2017
    Fylkeskommunen har vært kritisk til tidligere planutkast av flere grunner. Noen av de forholdene fylkeskommunen har påpekt underveis er nå tatt hensyn til, men ikke alle. Fortsatt er plandokumentene lite detaljerte. En reguleringsplan er et juridisk dokument som gir det handlingsrommet den åpner for. Selv om intensjonene hos tiltakshaver er gode i dag er det ingen garanti for at den som har hånd om dette arealet i fremtiden vil ha samme tanker om utbyggingen. Vedtas planen slik den nå er fremmet, vil kommunen ha et meget dårlig styringsverktøy for videre utbygging. Fylkeskommunen vil på det sterkeste råde kommunen som planmyndighet til å kreve ytterligere bearbeiding av planen før den sluttbehandles. Fylkeskommunens planfaglige kritikk til planen går bl.a. på følgende punkter:
     
    - Friluftsinteressene må sikres bedre.
    - Krevende terreng krever mer detaljerte og gjennomarbeidede planer.
    - Planen åpner for hytter med boligstørrelse.
     
    Gravrøysa på toppen av Blåberga er et viktig kulturminne i området. Fylkeskommunen har hele tiden vært opptatt av at denne skulle få best mulig behandling i planen. Forslagstiller har fått oversendt forslag til vernesone rundt gravminnet, og denne er nå lagt inn som hensynsone d i tråd med vårt ønske.
     
    Vilkår for egengodkjenning: Ja.
     
    Kommentar:
    Tas til etterretning.
     
    Kommunen er først og fremst i tvil om hvorvidt Varsel om innsigelse er en riktig bruk av innsigelse – jf. rundskriv H‐2‐14 («innsigelsesrundskrivet». Ut i fra denne er det vanskelig å anse uttalelsen som en innsigelse. Innsigelse er et vilkår for å kunne egengodkjenne en plan i kommunestyret. En innsigelse må videre være knyttet direkte eller indirekte til innholdet i planforslaget, og ha vesentlig betydning for vedkommende myndighets saksområde. Veldig vanskelig å avgrense en slik merknad. En innsigelse skal være konkret. De fleste planfaglige og kulturminnefaglige kommentarer er ivaretatt gjennom de endringene som er gjort i bestemmelsene. Ved å varsle innsigelse vil denne bli fremmet sannsynligvis etter endelig vedtak i kommunestyret, hvilket blir feil etter kommunens vurdering.
     
    Planen er deretter revidert og sendt på en ny begrenset høring.
     
    Endringer etter høring.
    I forhold til forslaget som var på høring våren 2016, er følgende endret:
     
    - Delområde B er tatt ut av planforslaget.
    - Det er utarbeidet en skredfarevurdering.
    - Interne veier i feltet er endret.
    - Planens yttergrenser er noe justert, bl.a. for å unngå veitrase i rasfarlig område.Reguleringsbestemmelsene er revidert og omhandler nå bare felt A.
    - Detaljeringsgraden på kart og bestemmelser er økt. I reguleringsbestemmelsene er det angitt maksimalt antall enheter innenfor hvert delområde.
     
     
  18. Trøndelag fylkeskommune, datert 31.01.2018
    Figur med tekst i bildeformat
    Figur med ekst i bildeformat
    Kommentar:
    Det ble kalt inn til møte mellom kommunen, fylkeskommunen og tiltakshaver, for å drøfte uttalelsen nærmere.
     
    Resultatet fra møtet var at tiltakshaver mente at det ikke forelå grunnlag for innsigelse og at de på bakgrunn av å ha forsøkt å imøtekomme fylkeskommunen, ikke ønsket å gjøre ytterligere endringer i planforslaget. Fylkeskommunen mente på sin side at planforslaget fremsto som planfaglig uferdig og for svakt mtp. kvalitet.
     
    Dette resulterte i at kommunen foreslå å legge inn følgende bestemmelse om estetikk:
    I planområdet skal det tillegges særlig vekt på prosjektets særegenhet og enhetlige utforming. Bebyggelse og anlegg skal gis gode helhetsløsninger som ivaretar estetiske skjønnhetshensyn mht. plassering, harmonisk utforming og materialbruk. Dette gjelder både for tiltakene i seg selv og i forhold til omgivelsene. Større skjæringer i terrenget skal unngås. Ved nybygging innen eksisterende utbyggingsområder skal det legges vekt på at ny bebyggelse tilpasser seg områdets karakter mht. plassering i forhold til vei, gate, plass, og i forhold til bygningsvolum, proporsjonering, høyde, takform, materialbruk m.v.
     
    Nye bygninger og anlegg samt endringer av eksisterende skal utformes i samspill med omgivelsenes karakter, naturgitte forhold på stedet, kulturlandskapet. Bebyggelsen skal underordne seg områdets topografiske særpreg, ha en helhetlig form-, farge- og volumoppbygging, og fremme gode gate- og uterom. I særlig eksponerte områder skal det tas ekstra hensyn.
     
    Ved nybygging/ombygging skal det dokumenteres at ansvarlig utbygger har gjennomført en estetisk vurdering av bygget i seg selv og i forhold til omgivelsen.
     
    Tilbakemeldingen fra fylkeskommunen følger i uttalelse datert 13.02.2018.
     
     
  19. Trøndelag fylkeskommune, datert 13.02.2018:
    Tekst i bildeformat
    Tekst i bildeformat
    Tekst i bildeformat
    Kommentar:
    Tas til orientering.
     
    Prosessen opp mot fylkeskommunen stiller det plantekniske i reguleringsplanen i tvil. Spørsmålet vil bli om planen skal sendes tilbake for videre bearbeiding, godkjennes med de endringene som er foreslått i Rådmannens forslag til innstilling. Et annet alternativ for å ivareta 100-metersbeltet og kulturminnet kan også være å avvise planen.
     
    Bebyggelse:
    Forslagsstiller har gjennom hele prosessen ytret ønske om «arkitektonisk frihet». Dette er mye av bakgrunnen for at det stilles vage bestemmelser og lite rammer i plankartet. Kommunens bekymring ligger i at dette vil medføre ukontrollerbare tendenser, juridisk sett. Dette synspunktet deles av fylkeskommunen. Mangelen på rammer er også mye av grunnlaget for fylkeskommunens uttalelse, som mener at det er for dårlig kvalitet på planen. Et minimum må derfor være å stille krav til estetiske bestemmelser som underbygger prosjektets særegenhet. Dette, så vel som hensynet til kulturminnet er forsøkt ivaretatt gjennom det som nå foreslås i rådmannens innstilling. Hvilket vil gi styringsmuligheter ved byggesaksbehandling, slik at en da unngår å komme i en posisjon hvor konseptet bak reguleringen fravikes og setter det hensynet til kulturminnet, det landskapsmessige, og særegne med prosjektet til sides. Kommunen er imidlertid også av den oppfatning at det er viktig å trekke frem grunneiers tidligere praksis, som vitne for en skånsom utbygging og frihet under ansvar. Når dette er sagt, vil derimot en reguleringsplan uten sentrale estetikkbestemmelser potensielt sett gi for frie rammer og med det ikke anbefales akseptert.
     
     

 
Friluftsliv:
Kommunen gjorde ved førstegangs behandling rede for at Verdal kommune har begrenset tilgang på friluftsområder i tilknytning til sjø. Dette bekreftes av kommunens friluftskartlegging som er gjennomført i perioden mellom høring og offentlig ettersyn og begrenset høring. Ved førstegangs behandling ble det trukket frem at området ligger høyt over havet og at det ikke vil ha store konsekvenser for utbygging, siden turstier som berøres blir erstattet av bilveg og vil ha tilknytning til stier utenfor området. Man hadde den gang relativt lite kjennskap til området i seg selv.

Planforslaget slik det foreligger i dag sikrer ikke turstier og offentlig adkomst tilstrekkelig, og det er som følge av friluftskartleggingen funnet en større verdi på område A enn først antatt.
Det er kjent at mye av strandsonen i kommunen er utsatt for støy som følge av industri og E6, eller privatisert gjennom industri eller boligbebyggelse, men det er også mye som er vernet av hensyn til naturmangfold – hvilket er på sin side er positivt. Naturvernområdene har også en viktig friluftsverdi, men det er i perioder ønske om begrenset allmenn ferdsel i disse av hensyn til den definerte verneverdien. Samtidig er det få områder som er skjermet for støy fra industriområdet på Ørin eller E6.
 
Område A i planen, som nå søkes utbygd er skjermet fra støy, både fra E6 og Ørin, og fremgår av friluftskartleggingen som en helhetlig del av Elvepromenaden inn til Verdal sentrum. Området er i kommunens kartlegging betegnet som et «særlig kvalitetsområde» med «svært høy» friluftsverdi, med bakgrunn i kartleggingsarbeidet som er gjort i området. Kriteriene går frem av vedlagt veileder for kartlegging og verdisetting av friluftsområder.

Figur

Naturvernforbundets uttalelse kommer med rekke momenter som er vesentlig å ta i betraktning før vedtak av reguleringsplanen. Dette er særlig knyttet til friluftslivsinteressen i området og privatiseringen av 100-metersbeltet.

Planforslaget foreslår fritidsbebyggelse så nært som 15-25 meter.

Tar man område A i betraktning er det som følge av friluftskartleggingen kvaliteter som gode støyforhold, gode opplevelseskvaliteter deriblant beliggenheten i forhold til kulturminnet, samt nærheten til golfbanen og sjøen som definerer friluftsverdien her, selv om det ligger nordvendt og er i bratt helling nedover mot sjøen. Det må i den forbindelse også legges til at område A (blåberga) er å betegne som mulig kommunens beste sjøfiskeplass fra land og et viktig nærturterreng på generell basis. Dette kommer også frem av Fylkesmannens uttalelse. Å bygge så nært som 15 meter vil privatisere og sannsynligvis begrense muligheten til å benytte fiskeplassen. Alt dette skildres relativt svakt i konsekvensutredningen som ble fremlagt til førstegangs behandling, og understreker at det ligger mye i nettopp det naturvernforbundet i Verdal trekker frem i sin uttalelse. Kommunen må være bevisst på at fritidsbebyggelse er et privat formål som vil privatisere 100-metersbeltet i Verdal kommune ytterligere. I tillegg har det reviderte plankartet nå lagt opp til «felles friområde» som også er å betegne som privat.

Når det er sagt, vitner imidlertid dagens drift på Trones gård om en åpen kultur som legger mer til rette for allmenn ferdsel på Trones enn den privatiserer. Kommunen oppfatter det derfor, i sammenheng med ønske om arkitektonisk frihet, ikke å være intensjonen til grunneier å privatisere området, men heller det å skaffe seg den juridiske friheten til å realisere sin visjon for området.

Kommunen bør derimot på sin side forsikre seg om at de juridiske rammene er på plass for å få en mest mulig skånsom og forutsigbar utvikling. Slik det foreslås i plankartet som ble lagt frem til begrenset høring vil det være lite i planen som sikrer allmenn ferdsel i området og til tilgrensende friluftsområder, selv om intensjonen er å ivareta de. Er det fra grunneiers side et ønske om frihet til å utvikle området etter sin visjon, ville det vært mest forsvarlig å tenke nøye gjennom hva og hvordan dette ønskes gjort og deretter sikre det juridiske grunnlag i plankart og bestemmelser, i stedet for å utarbeide en plan med for åpne rammer og med det gi en diskusjon om elementære hensyn.

På bakgrunn av Rådmannens vurdering, vil det potensielt sett være flere mulige vedtak i saken, grunnet den store interessemotsetningen. Spesielt mtp. friluftsverdien i området. Verdt å nevne er:

  1. Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre bearbeiding.
    - Fylkeskommunens uttalelse til begrenset høring skal legges til grunn ved revisjon og skal ivaretas.
    - Planområdet skal utvides og resterende friluftsområde ved Blåberga legges inn som offentlig friluftsområde (SOSI-kode 5130). Det sikres god offentlig adkomst inn til området og til tilgrensende friluftsområder. Eventuell flytting av turstier skal utredes og alternative plasseringer sikres i plankartet med egne bestemmelser om at disse skal opparbeides før ferdigstilling av ny fritidsbebyggelse.
    - Det skal utarbeides en VA-plan.
     
  2. Detaljreguleringsplan for Trones vedtas, slik den ble lagt frem til begrenset høring og offentlig ettersyn og med de endringene som er foreslått i Rådmannens innstilling til vedtak.
     
  3. Detaljregulering for Trones avvises. Vedtaket begrunnes med at hensynet til friluftslivsverdien innenfor 100-metersbeltet blir vesentlig tilsidesatt. Arbeidet med reguleringsplanen avsluttes med umiddelbar virkning.
     

Vurdering: 
Saken har pågått i relativt lang tid og har med det fått en omfattende historikk. Kommunen har i løpet av prosessen fattet vedtak om å legge saken ut på høring og har med det gitt et retningsgivende signal om videre behandling. Kommunen må være bevisst på hvilke konsekvenser et eventuelt vedtak vil ha på friluftsinteressen i denne saken. Det vises bl.a. til at det nå foreligger et bedre kunnskapsgrunnlag enn ved førstegangs høring, spesielt mtp. friluftslivsinteressen i saken.

Hovedessensen her er at det er få tilsvarende områder igjen i kommunen langs Trondheimsfjorden. Dersom en utbygging blir vedtatt slik den er lagt frem til begrenset høring, vil ikke hensynet til friluftsliv ivaretas godt nok. Rådmannen anbefaler derfor å legge inn ytterligere endringer, sammenlignet med forslaget som ble lagt frem til begrenset høring – i et ledd for å ivareta hensynet til friluftsliv, men også kulturminnet sentralt i området.

Rådmannen foreslår følgende endringer i plankartet:

  • Eksisterende stinett legges inn i plankartet med offentlig friluftsformål (SOSI-kode 5130).
  • F_GT 1 endres til formål 5130.
  • Det legges inn en egen offentlig adkomst til strandsonen ved «blåberga» fra hyttefeltet til nord for planområdet.
  • Parkeringsareal SPA tas ut av plankartet. Parkering løses på egen tomt.
     

Rådmannen foreslår følgende endringer i bestemmelsene:

I planområdet skal det tillegges særlig vekt på prosjektets særegenhet og enhetlige utforming. Bebyggelse og anlegg skal gis gode helhetsløsninger som ivaretar estetiske skjønnhetshensyn mht. plassering, harmonisk utforming og materialbruk. Dette gjelder både for tiltakene i seg selv og i forhold til omgivelsene. Større skjæringer i terrenget skal unngås. Ved nybygging innen eksisterende utbyggingsområder skal det legges vekt på at ny bebyggelse tilpasser seg områdets karakter mht. plassering i forhold til vei, gate, plass, og i forhold til bygningsvolum, proporsjonering, høyde, takform, materialbruk m.v.

Nye bygninger og anlegg samt endringer av eksisterende skal utformes i samspill med omgivelsenes karakter, naturgitte forhold på stedet, kulturlandskapet. Bebyggelsen skal underordne seg områdets topografiske særpreg, ha en helhetlig form-, farge- og volumoppbygging, og fremme gode gate- og uterom. I særlig eksponerte områder skal det tas ekstra hensyn.

Ved nybygging/ombygging skal det dokumenteres at ansvarlig utbygger har gjennomført en estetisk vurdering av bygget i seg selv og i forhold til omgivelsen.
 
 
Offentlige gangadkomster til strandsonen nord og øst for planområdet, samt kulturminnet sentralt i planområdet skal etableres iht. vedtatt plankart. Gangadkomsten skal utformes slik at det offentlige friluftslivet får en tydelig kanalisert ferdsel til friluftsområdene i og rundt planområdet.

Det skal videre legges inn bestemmelser som sikrer offentlig bruk av område avsatt med hensynssone 730 Båndlegging etter lov om kulturminne.
 

Det skal utarbeides en VA-plan som sikrer en forsvarlig utarbeidelse av vann- og avløpsanlegg i området. VA-planen skal dokumentere en skånsom utbygging av hensyn til terrenget og sikre påkobling til kommunalt ledningsnett. 
 
 
Ovenfor nevnte endringer legges inn i Rådmannens forslag til vedtak i tillegg til de øvrige endringene som er gjort i forbindelse med høring og offentlig ettersyn:

  • Delområde B er tatt ut av planforslaget.
  • Det er utarbeidet en skredfarevurdering.
  • Interne veier i feltet er endret.
  • Planens yttergrenser er noe justert, bl.a. for å unngå veitrase i rasfarlig område.
  • Reguleringsbestemmelsene er revidert og omhandler nå bare felt A.
  • Detaljeringsgraden på kart og bestemmelser er økt. I reguleringsbestemmelsene er det angitt maksimalt antall enheter innenfor hvert delområde.
     

Konklusjon:
Rådmannen vurderer innkomne innsigelser og vilkår for egengodkjenning som imøtekommet med de endringene som er foreslått i Rådmannens forslag til innstilling.

Dette ivaretar ikke hensynet til 100-metersbeltet, men sikrer allmenn ferdsel til de resterende friluftsområdene i og nært planområdet.
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 04.04.2018 14:51
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS