Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 22.05.2018- PS 48/18 Klage på avslag på søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - 5038/74/11 Nordvikvegen 64

Saksbehandler : Mariann Hovin

Arkivref : 2018/4820 - /5038/74/11

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 22.05.2018 48/18

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i konsesjonsloven avslås klagen fra Inge og Mali Indgjerd og vedtak opprettholdes med følgende begrunnelse, kjøpesummen på 4.100.000,- kan ikke aksepteres da den ligger over det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Det er foretatt utdypende beregninger som understøtter opprinnelig vedtak.

Saken sendes til Fylkesmannen i Trøndelag for videre behandling.

Vedlegg:  

  1. Klage på vedtak
  2. Klage på vedtak - Begrunnelse for klage
  3. Avslag på søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - 5038/74/11 Nordvikvegen 64 - selger Inge Indgjerd og Mali Ottermo Indgjerd kjøper Trygve N. Ystad
  4. Meglers verdivurdering
  5. Prospekt Nordvikvegen 64
  6. Kjøpekontrakt
  7. Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - 5038/74/11 Nordvikvegen 64 - Inge Indgjerd og Mali Ottermo Indgjerd
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Ingen.
 
Saksopplysninger:
Trygve Natvig Ystad søke konsesjon på eiendommen gnr. 74 bnr. 11 i Verdal og fikk i administrativt avslag på sin konsesjonssøknad med følgende begrunnelse: Med hjemmel i konsesjonsloven § 1 og § 9 av 28.11.2003, Landbruksdepartementets rundskriv M-5/2003 og delegasjonsreglementet i Verdal kommune avslås søknad fra Trygve Natvig Ystad om konsesjon fra for erverv av eiendommen gnr. 74 bnr. 11 i Verdal kommune. Kjøpesummen kan ikke aksepteres da den ligger over det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling.

Mali og Inge Indgjerd har påklaget vedtaket, i hodesak er det verdivurderingen av strandlinje, naust og uthus, samt at det ikke er foretatt en vektig av de fem hovedkriteriene i § 9, som er pris, hensyn til bosetting, driftsmessig god løsning, erververs skikkethet og om ervervet ivaretar helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskap, som skal vurderes i en konsesjonssak.

Eiendommen ligger ca. 10 km fra Verdalsøra. Selger er Inge og Mali Ottermo Indgjerd. Eiendommen har to driftsbygning på hhv 310 og 150 m2 med delvis to etasjer. I tillegg er det et stabbur på eiendommen. Bolighuset på ca. 85 m2 i to etasjer, med tre soverom, to stuer, vaskerom, bad, to wc. I tillegg er det trimrom og badstue i kjelleren. Videre er det et naust ved Leksdalvannet.

Prisanslag i verdivurdering 3.400.000,-
Samlet konsesjonsverdi: 3.741.200,-
Avtalt pris i konsesjonssøknaden: 4.100.000,-

Klagen er vurdert etter konsesjonsloven § 1 og § 9, rundskriv M, 2002 M- 2017.

Vurdering: 
Det er anført at kommunen ikke har angitt elementer i vurderingen av at det ikke kan gis konsesjon etter driftsmessige gode løsninger, erververs skikkethet og hensynet til bosetting og at de ikke er vektet. Det medfører riktighet at vektingen ikke er synliggjort i opprinnelig saksfremlegg. Det vises til avslutningen i M-2/2002, som sier dersom prisen for høy, skal det følgelig ikke gis konsesjon. Det er ikke rom for å benytte en skjønnsmessig prosentsats. Da er det liten gang i om resterende momenter taler for å innvilge konsesjon.

Eiendommen består av 64,1 dekar fulldyrka areal, er bebygd med beboelig våningshus, og er dermed å betrakte som en konsesjonspliktig eiendom i hht § i konsesjonsloven.

Det er særlig pkt. om verdivurdering av eiendommen og i hovedsak uthus og andre rettighet tilliggende eiendommen, som klager mener må vurderes på nytt. I hht forvaltningsloven kan

Beregnet avkastningsverdi på eiendommen i opprinnelig saksfremlegg:

Avkastning jord:
Fem gras pr dekar: 500
Grovfôrpris: 2,25,-
AK-tilskudd laveste sats: 172 + 105
Variable kostnader: 345,-
Faste kostnader: 350,-
Arbeid: 400,-
Kapitaliseringsrentefor 4 %
(2,25x500)+277 -(345+350+400)*4 = 7.675,-

Våningshus: 2.700.000,-
Driftsbygninger: 200.000.-
Stabbur og naust: 150.000,-
Boverditillegg: 200.000.-

Samlet konsesjonsverdi: 3.741.200,-
Prisanslag i verdivurdering 3.400.000,-
Avtalt pris i konsesjonssøknaden: 4.100.000,-

Da Verdal kommune mottok konsesjonssøknaden lå det ikke med teknisk takst utført av en autorisert takstmann, men en teknisk verdivurdering av eiendommen utført av eiendomsmegler ved Aktiv eiendomsmegling avdeling Verdal.

Når det gjelder allmenningsretten er det etterspurt en antatt verdi av denne fra hjemmelshaver, uten at det er kommet Verdal kommune i hende. Det er dermed usikkert hva denne rettigheten består av og hva eiendommen kan ta ut av verdi fra allmenningen. Uttak av rettigheter fra allmenning vil være varierende. Verdien er basert på et erfaringsgrunnlag som Verdal kommune har opparbeidet seg over tid. Verdien kan settes til kroner 10.000,-. Denne verdien er ikke tatt med i første gangs behandling av søknaden.

Klager anfører at verdien på den 150 meter lange strandlinja langs Leksdalvannet er satt for lavt. Det samme er verdien av naustet ved vannet. Naust er vanligvis enkle konstruksjoner og byggverk. Naustet har en grunnflate på 18 m². Antatt ny-verdi av et naust er 4000,- pr m² inkl. grunnarbeid. Antatt teknisk verdi på naustet er 60 % av nytt naust, gir en verdi på kroner 43.200,-. Stabburet har en grunnflate på 20 m². Antatt nyanleggsverdi er pr 6500,- m². antatt teknisk verdi på stabburet er 80 % av levetid, 104.000,-. Noe som gir en samlet sum på 147.200, rundet opp til 150.000,-.

Strandlinjen langs Leksdalavannet er ikke gitt en verdi. Dette fordi det er høyst usikkert om den kan gi en reel inntekt til bruker i form av fiske eller annen virksomhet.

Det er i klagen anført at uthusene har fått for lav verdi. Det er anført at de har en verdi til lager, redskapsbu, korntørke og verksted, noe av dette er bruksendringer som krever tillatelse etter Plan og bygningsloven. Størrelsen på driftsbygningene er hhv 317 m² og 150 m². Nyverdi på driftsbygning for husdyrhold, settes til 15.000,- pr m², 4.755.000,-. Bygningen må anses som nedskrevet. Den er derfor gitt verdien 100.000,- som kan representer et godt vedlikehold lager. Den andre driftsbygningen som inneholder garasje, antatt nyverdi på den er 9500 pr m², 1.425.000,-, Bygningen er antatt nedskrevet, men gitt en verdi på 100.000,- som garasje og en korntørke av ukjent stand.

Det er videre gitt et boverditillegg på 200.000,-, som skal gjenspeile verdien av et bolighus i Leksdal, og gi bolighus på landbrukseiendommer en verdi tilsvarende bolighus i nærområdet.

Søker skriver i sin konsesjonssøknad at han vil drive eiendommen sammen med sin bror og sin fars eiendom, som er naboeiendommer til denne. Verdal kommune gjør oppmerksom på at det er regler for hvor tett et samarbeid mellom to eller flere foretak kan være, uten at det kalles driftssamarbeid jamfør bestemmelsene i Forskrift om produksjonstilskudd.

Forholdet til Naturmangfoldloven
I saker som berører naturmangfoldet skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven§§ 8 til 12, jf. naturmangfoldloven§ 7. Vurderingene skal gå fram av vedtaket. Ut fra det som er opplyst er det ikke noe som tyder på at eierskifte vil påvirke naturmangfoldet. Eiendommen ligger i kommuneplanens arealdel i landbruks-, natur- og friluftsområde.

Konklusjon:
Klagen tas ikke til følge. Det vurderes som viktig å ha en riktig vurdering av en konsesjonspris, både for å få omsatt landbrukseiendommen som selvstendige bruk, men og for å holde et prisnivå, som ungdommer og andre som har lyst og interesse til å drive landbruk får mulighet til å komme seg inn i bransjen. Man må eie en landbrukseiendom for å få kjøpt tilleggsjord og evnt. bygge opp et selvstendig bruk. Konsesjonsprisen på denne eiendommen vurderes som innenfor dette området, og det vurderes slik at det ikke er grunnlag for å ta klagen til følge.

 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 15.05.2018 11:11
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS