Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 22.05.2018- PS 49/18 Endring av detaljregulering for Storholmen hyttefelt - Flytting av to hyttetomter, endring av mønehøyde og takvinkel

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2018/4655 - /L13

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 22.05.2018 49/18

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Vedlagte forslag til endringer vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-14 andre ledd.

Vedlegg:  

  1. Plankart sist rev. 2018-04-04
  2. Reguleringsbestemmelser sist rev. 2018-04-03
  3. Vedtak om høring - Endring av detaljregulering for Storholmen hyttefelt - flytting av hyttetomter, endring av mønehøyde og takvinkel (delegert sak 65/18)
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Detaljregulering Storholmen hyttefelt – endring, vedtatt 29.04.2013, med tre mindre endringer (2014, 2015 og 2017). Planident 2012009.
Kommuneplanens arealdel, vedtatt 26.04.2011

Saksopplysninger:
Sweco Norge AS har pva. Sandvika Hytteutvikling AS, søkt om følgende endring av reguleringsplan for Storholmen hyttefelt:

  • Flytting av hyttetomt B10 og B16.
  • Endring av maks mønehøyde inkludert hvordan den skal måles, samt innføring av maks gesimshøyde.
  • Seks grader økning av tillatt takvinkel.
  • Sirkelen omkring bebygd hyttetomt 234/1/116 er forskjøvet ca. 2 m.
  • Bestemmelse 3.1.7 om vann, avløp er endret noe (har trolig ingen juridisk betydning).
  • De tidligere kartene til slutt i reguleringsbestemmelsene (med nummerering av hyttetomter) er tatt ut som unødvendige.
     

Foreslåtte endringer av bestemmelsene gjelder for hele hyttefeltet.

Foreslått flytting av to hyttetomter er illustrert nedenfor:
Kart som viser foreslått flytting av to hyttetomter

Kommunen har belyst foreslåtte endringer nærmere i vedlagte sak.

Planområdet
Planområdet omfatter Storholmen hyttefelt, som ligger på en halvøy i Innsvatnet, ikke langt fra Sandvika og riksgrensen til Sverige. Området har vært benyttet til hytteområde siden 1960-tallet, og er i dag utbygd med i overkant av 50 hytter.

Planstatus
Planområdet omfattes av «Detaljregulering Storholmen hyttefelt – endring», vedtatt 29.04.2013, med følgende mindre endringer:

  • 27.10.2014 (oppretting av to festetomter med maks BYA 80 m2)
  • 27.10.2015 (endring som legger til rette for vann og avløpsanlegg)
  • 14.03.2017 (ny plassering av 3 festetomter B15, B16, B19, mønehøyde økt fra 4,5 til 5 m).
     

Overordnet plan er kommuneplanens arealdel, vedtatt 26.04.2011.

Planprosess og medvirkning
Plan- og byggesakssjefen vedtok den 9. april 2018, i delegert sak 65/18, at overnevnte forslag til planendring sendes på høring. Det vises til vedlagte sak for nærmere informasjon og vurdering ift. bl.a. arealdelens retningslinje for hytteområder mht. at nedbygging av koller skal unngås, forholdet til friluftsliv, kulturminner, naturmangfold og ROS.

Endringsforslaget ble sendt på begrenset høring med brev datert 9. april 2018. Frist for uttalelser var satt til 2. mai 2018. Fylkesmannen fikk utsatt frist til 9. mai 2018.

Det er mottatt tre høringsuttalelser:

  1. Statskog, 09.04.2018
     
    Det er bra at utbygger stadig jobber for å få til mest mulig salgbare tomter. Samtidig er det viktig at de tar tilbørlig hensyn til etablert hyttebebyggelse og brukere av nabotomter og landskapet i hytteområdet (ref. kommunens saksvedlegg fra kommuneplanens arealdel om ikke å bygge på koller osv.).
    Moderat flytting av tomt 16 som vist er kurant for oss. Bygget bør som anført av kommunen ikke trekkes opp på ryggen og dermed havne i silhuett.
    Tomt 10 er en gammel gjenganger, der utbyggerne allerede i 2012 møtte motbør da de i strid med reguleringsplanen hadde forsøkt merking av tomta oppe på den smale avsatsen i siktlinja mot sørvest fra etablert hytte. Ankepunktet fra utbygger har særlig gått på at den er for inngrodd av skog og dermed vanskelig salgbar. Vi har akseptert at det kan tas ut atskillig skog, men det er liten tvil om at høyere plassering vil være attraktivt for potensielle kjøpere. Den foreslåtte tomta er bratt og rimelig trang å bygge på, men forutsatt aksept fra nabohytte‐eierne og at ny hytte kan tilpasses terrenget, er det akseptabelt for Statskog som grunneier. Et stort nybygg med manglende trapping ift. kollen vil her fort bli unødig ruvende. Eventuell hogst av skog må avklares med Per Iver Fossen før iverksetting.
     
    Kommentar:
    Se vurdering til slutt i saken. Det er ikke mottatt uttalelse fra nabohytte-eierne.
     
  2. Trøndelag fylkeskommune, 19.04.2018
     
    Vi har ikke planfaglige merknader til søknaden.
    Vi minner imidlertid om den generelle aktsomhetsplikten etter § 8 i kulturminneloven. Dersom en under opparbeiding skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering.
     
  3. Fylkesmannen i Trøndelag, 03.05.2018
     
    Klima og miljø:
    Det er noe uklart hvilke endringer som nå omsøkes, evt. forhåndsvarsles. De omsøkte mindre endringene omfatter slik vi oppfatter det, flytting av hyttetomt B10 og B16, endring av maks mønehøyde, innføring av maks gesimshøyde, forskjøvet sirkel omkring bebygd hyttetomt og mindre endringer i reguleringsbestemmelsene.
    Vi har ut fra regionale og nasjonale miljøhensyn ingen merknad til disse endringene.
     
    Fylkesmannen gir samtidig råd ift. videre arbeid med revidering av planen, bl.a. at planforslaget må ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området, bl.a. biologisk mangfold, landskap og friluftsliv. For tiltak som vil kunne medføre en del terrenginngrep med oppgraving og forflytting av masser, må dette inkludere en vurdering av fare for spredning av fremmede arter.
    Fylkesmannen slutter seg til at området må naturtypekartlegges hvis en gjennom planprosessen kommer fram til at myrområder, eller andre truede eller verdifulle naturtyper blir berørt.
     
    Landbruk, reindrift samt samfunnssikkerhet:
    Ingen merknader.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering.
     

Vurdering:  
Foreslått endring av maksimalt tillatt mønehøyde er i samsvar med rammebestemmelsene i arealdelen for hyttebebyggelse, både når det gjelder høyde i meter og målemetode. At gesimshøyde tas med synes fornuftig, og er i samsvar med bestemmelsene i arealdelen.
Seks grader økning av tillatt takvinkel synes ikke urimelig, men arealdelen har ikke bestemmelser om takvinkel.

Flytting av hyttetomt B16 synes mindre konfliktfylt enn foreslått flytting av hyttetomt B10.
I forbindelse med høringen er det mottatt tre høringsuttalelser, hvorav Statskog, som trolig kjenner de lokale forholdene godt, synes noe betenkt ift. flytting av hyttetomt B10. De øvrige høringsuttalelsene har ikke lignende innvendinger, men de har trolig større fokus på regionale og nasjonale forhold. Kommunen har ikke tatt opp med forslagsstiller om det er mulig å justere tomta noe. Når det gjelder momentene som Statskog nevner så er det ikke mottatt uttalelse fra nabohytte-eierne. Dette kan tolkes som et samtykke.

Kommuneplanens arealdel har bl.a. følgende rammebestemmelse for hyttebebyggelse:
«1.5.4 Hyttebebyggelse
... Hyttebebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyden på 5,5m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.
Bebyggelsen skal tilpasses landskapet og nærliggende bebyggelse. ...»

For kommunen kan det være utfordrende å håndheve skjønnsmessige reguleringsbestemmelser om tilpasning til terreng, her punkt 3.1.1 nest siste kulepunkt om at bebyggelsen skal ligge lavest mulig i terrenget samt reguleringsbestemmelsenes punkt 3.1.4.

Arealdelens bestemmelse om at bebyggelsen skal tilpasses landskapet anses dekt i overnevnte reguleringsbestemmelser. Foreslått flytting av hyttetomt B10 kan under noe tvil aksepteres.

Det er ikke mottatt uttalelse fra reinbeitedistriktet, men fylkesmannen har ikke innvendinger ift. reindrift. Deler av hyttefeltet Storholmen ligger i registrert flyttelei for tamrein. Hyttetomtene flyttes ikke mye og ligger nært andre hyttetomter, så situasjonen endres ikke vesentlig for reindrifta.

Foreslåtte endringer er av begrenset omfang i forhold til vedtatt plan. Foreslåtte endringer vil i liten grad påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, går ikke utover hovedrammene i planen, og antas å ha liten betydning for viktige natur- og friluftsområder.
Foreslåtte endringer tilrås vedtatt iht. plan- og bygningslovens § 12-14 andre ledd:
«Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder.»
 
 
    Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 15.05.2018 11:53
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS