Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 12.06.2018 - PS 55/18 Salg tomt Ydsedalen

Saksbehandler : Bjørn Erik Haug

Arkivref : 2018/7403 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 12.06.2018 55/18
Formannskap 14.06.2018  
Kommunestyre 18.06.2018  

 

Rådmannens innstilling:

  1. Læringsverkstedet og Verdal kommune inngår opsjonsavtale på kjøp av barnehagetomt av eiendommen gnr/bnr 10/2. Opsjonsavtalen skal ha to års varighet fra den er underskrevet. Arealet til tomta avhenger av barnetallet, og skal bestemmes av barnemyndighet.
     
  2. Dersom læringsverkstedet kjøper eiendommen er kjøpesummen satt til 4 mill.kr. Alle omkostninger for øvrig dekkes av kjøper.
     
    Forutsetning for kjøp er at området omreguleres til barnehageformål.
    Dersom bygging at bygging på tomta ikke har startet innen 2 år fra det tidspunkt avtale om kjøp er underskrevet, har Verdal kommune rett til å kjøpe tilbake tomta til kr 4 mill. kroner.
     
    Hvis disse to forutsetningene ikke er gjennomført, avsluttes opsjonsavtalen mellom Læringsverkstedet og Verdal kommune.
     

Rådmannen gis fullmakt til å sluttføre opsjonsavtale og salgsavtale.   
 
Vedlegg: 

  1. Ydsedalen plan
  2. Ydsedalen søknad
  3. Verdivurdering
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen. 

Saksopplysninger:
Søknad om erverv av kommunal grunn – erstatningstomt barnehage
Læringsverkstedet søkte 18.4.18 om erverv av kommunal grunn. Grunnen til at de ønsker ny barnehagetomt ga de i søknaden:
«Læringsverkstedet Barnehager har i dag to private barnehageenheter (Knøttene og Trones) i Verdal kommune. Enhetene er begge beliggende i Verdalsøra skolekrets og godt innarbeidet både i lokalsamfunnet samt i kommunen.

Bakgrunnen for dette er flg.;

  • Begge byggene bærer preg av aldring og således har store ventende vedlikeholdsprogram og utgifter.
  • Begge byggene er eldre boliger som er ombygd til formålet og således ikke optimalt for morgendagens logistikk og drift av barnehager.
     

En sammenslått enhet gir en bedre total drift.

Konklusjon etter høringsrundene for mulige alternative lokasjoner:

  • Nestvoldjordet
  • Nordbergshaugen
     

Læringsverkstedet har henvendt seg til grunn/opsjonseier av begge parseller. Resultatet av henvendelsene er ett gjenstående alternativ; Nordbergshaugen.
Denne tomten fungerer i dag som et friområde for lokalbefolkningen og det er ikke kjent at det finnes andre planer knyttet til dette området, verken fra kommunen eller Velforeningen.

Prosess:
I vedlagte tegning vises det til både infrastruktur (vei-trasé) samt arealbehov for det nye bygget i tillegg til parkering/adkomst.
Læringsverkstedet ønsker å understreke det faktum, at de instanser som har medvirket i denne prosessen er positive til forelagte forslag.
Læringsverkstedet opplever samarbeidet med Verdal Kommune som godt, og dette ønsker vi å opprettholde samt videreutvikle, slik at vi kan skape gode vilkår for våre barn og voksne.
Etter vår oppfatning understreker søknaden nettopp dette samt at re-lokaliseringen vil etter vår oppfatning komme hele kommunen til gode.
Videre er det naturlig at det opprettes gode samarbeidsvilkår med den lokale Velforening slik at området som helhet både utnyttes og vedlikeholdes til det beste for alle. ...»

Ervervet forutsetter at kommunen:

  • Godkjenner flytting og sammenslåing av kvotene
  • Stiller seg bak/yter et justert kapitalinnskudd
  • Stiller seg bak/anbefaler finansiering av prosjektet til husbanken
  • Stiller seg bak/anbefaler omregulering til formålet
     

Ønsker areal fra Læringsverkstedet:
Kartskisse over øbnsket areal fra Læringsverkstedet

Vurdering fra oppvekst:
Verdal kommune er positive til at private barnehager fornyer sine eksisterende barnehagebygg. Det vil kunne legge til rette for at barna får et bedre fysisk ute- og innemiljø, og det kan også være positive pedagogiske ringvirkninger knyttet til fornyelse av bygningsmasse. Men, med dagens situasjon i barnehagesektoren kan det imidlertid ikke åpnes for at verken private eller kommunale barnehager gis anledning til å øke sin markedsandel (antall plasser). Per dato er det overkapasitet på barnehageplasser i kommunen totalt sett, og med siste års lave fødselstall vil dette med stor sannsynlighet også prege sektoren i overskuelig framtid. Det foreligger enkelte spenninger knyttet til tilbud og etterspørsel i deler av kommunen, og spesielt rundt Verdal sentrum er etterspørselen på barnehageplass noe høyere enn i andre deler av kommunen. En fornyelse av barnehagebygg i sentrumsområdet vil derfor framstå som en framtidsrettet løsning som også svarer ut på markedets etterspørsel.

Vurderinger fra plan:
Gjeldende plan for området er kommunedelplan Verdal by, med planident 2013011. Eiendommen er regulert til friområde, jf. plan- og bygningsloven § 11-7 nr. 3 «grønnstruktur» med underformål naturområder, turdrag, friområder og parker. Planen skiller ikke mellom offentlige friområder og felles friområder (lekeplasser) for et begrenset antall beboere. Friområdene skal brukes til friluftsaktiviteter og rekreasjon.

Det er ønske om å regulere eiendom 10/2 i kommunedelplanen til offentlig formål, for å gi plass til barnehage på eiendommen. Det er tenkt at lekeområdet til barnehagen kan benyttes av nærområdet utenfor barnehagens åpningstider. Vi antar at det vil bli et godt opparbeidet lekeområde i tilknytning til barnehagen, og at dette kan bli en positiv tilførsel til nærområdet. Barnehage på denne eiendommen gir nærhet til et etablert boligområde, samt til boligområdet på Nestvoldjordet.

Friluftskartleggingen som er foretatt av Verdal kommune har gitt friområdet verdi som «svært viktig friluftslivsområde». I tillegg er det i pkt. 1.6.6 nr. 12 i kommunedelplanen tatt inn en bestemmelse om at det ved eventuell omdisponering av areal som i planer er avsatt eller regulert til felles uteoppholdsareal eller friområde og er i bruk eller egnet for lek, skal det skaffes fullverdige erstatningsareal. Som veiledende bestemmelse er det også tatt inn at områder som er spesielt egnet for eller tilrettelagt for barn og unges fritidsaktiviteter, skal vurderes strengt i forbindelse med omdisponering av areal.

Takst på eiendommen
Megler har på oppdrag fra Verdal kommune foretatt en verdivurdering av eiendommen Symrevegen 9, gnr.: 10, bnr.: 2. Eiendommen skal vurderes som den står i dag, men som regulert til offentlig tjenesteyting, nærmere bestemt barnehage.

«Basert på illustrasjon mottatt av oppdragsgiver legger til grunn at tomten bebygges med et bygg på 814 kvm BTA.

Verdien av et tomteområde vil i størst mulig grad avhenge av type utnyttelse og hvilket volum som kan oppføres på eiendommen, hvor både planbestemmelser og eiendommens beskaffenhet kan være avgrensende i forhold til byggevolum.

Ved verdsetting av ubebygd tomteareal til næringsformål fastsettes normal eiendomsverdien ut fra hvor stor tomtebelastning et byggeprosjekt tåler pr. m² BTA. Tomtebelastningen varierer avhengig av type utnyttelse. Prosjektet kan belastes med en høyere tomtebelastning, jo høyere leie brukeren er i stand/ villig til å betale og lavere avkastningskrav utbygger/ eier legger til grunn i prosjektet.

Ved verdivurdering av tomteareal til barnehage vil prisen avhenge av størrelsen på bygget som skal oppføres, og størrelsen på barnehagen (antall barn), som også er inntektspotensialet til en barnehage. Tomteprisen vil derfor variere, men dette først og fremst pga størrelsen på bygget som skal oppføres på tomten. Vi vurderer det dit hen at prisen på tomt med benyttelse til barnehage ikke vil variere veldig ut fra beliggenhet. Det er et begrenset antall salg, og referanser på denne type vurderinger, verdivurderingen vil derfor være noe skjønnsmessig.

Basert på flere salg av tomter benyttet/regulert til barnehage i Trondheim, har vi kommet frem til en tomtebelastning på ca. 4.500-5.000,- for gnr. 10, bnr. 2.

For et bygg på ca. 814 kvm gir dette en tomteverdi på ca. 3.600.000- 4.000.000,»

Vurdering:
Læringsverkstedet søker kommunen om tillatelse om erverv av kommunal grunn til formål om å slå sammen deres to barnehager i kommunen – Knøttene og Trones.

Veiledende norm for barns lekeareal inne er minimum 4 kvadratmeter netto per barn over tre år, og om lag 1/3 mer (minimum 5,3 kvadratmeter) per barn under tre år. Utearealet i barnehagen bør være om lag seks ganger så stort som leke- og oppholdsarealet inne.
Etter vurderinger av de tall som er oppgitt i søknaden, trengs ca. 3540 kvm lekeareal ute når leke- og oppholdsareal inne er på minimum 590 kvm. I tillegg kommer areal til parkering og selve bygget. Barnehagetomta blir da minst 5500- 6000 kvm.
Normen har Kunnskapsdepartementet gitt i rundskriv F-08-06.
Denne normen tar utgangspunkt i hvor mange barn som er til stede i barnehagen samtidig, selv om barn deler en plass eller de har deltidsplasser.
Arealnormen er veiledende. Det betyr at kommunen kan godkjenne en barnehage med et annet areal enn normen, etter en konkret vurdering.

Plasseringa av barnehagen og størrelsen av nødvendig areal, må det tas stilling til av planforvaltningen når det søkes omregulering av arealet fra friområde til barnehage.
Rådmannens forslag til vedtak er salg av nødvendig areal av friområdet.

Friområdet er ca.12 000 kvm, og barnehagen kan også trekkes nord på tomta, med bygget nærmere skråninga. Da kan det flate arealet mot sør fortsatt brukes av velforeningen. Innkjøring kan da vurderes både fra nord (Nordbergshaugvegen) og sørfra (Fiolvegen). Det er derfor ikke gitt at plassering av barnehage på 10/2 blir som i søknaden til kommunen om erverv av grunn.
Naboer, velforening, private og andre instanser kan komme med innspill til saken i planprosessen.

Det er tatt hensyn til vurderingene fra oppvekst og den planmessige delen til søknaden. Det har gjort at søknaden om erverv av kommunal grunn godkjennes under forutsetninger.
Det er forutsetning at tomta skal godkjennes regulert til offentlig formål etter eventuelt vedtak. Det skal også være starta bygging av barnehage på tomta i løpet av to år. Byggesøknad skal være godkjent før tiltak startes på tomta. Hvis ikke kan kommunen kjøpe tomta tilbake for samme takstpris som solgt for.

Forutsetningene som Læringsverkstedet stiller tar rådmannen ikke stilling i denne saken.

Det er gjort en vurdering av eierforholdet av gnr/bnr 10/2. Vi har sett på Tomteselskapet sine kontrakter med tomtekjøpere, Tomteselskapet sin fordeling av kostnader når feltet ble bygd ut og egen sak om midlertidig bruk av friområdet/barnehageområdet fra 1981. Feltet ble planlagt med barnehage på 3 140 kvm.
Det er Verdal kommune som står som tinglyst eier av gnr/bnr 10/2, og rådmannen kan ikke se at det er dokumenter som forandrer eierforholdet.
Rådmannen konkluderer med at tomta eies av Verdal kommune.

  
Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 06.06.2018 09:06
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS