Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 15.01.2019 - PS 4/19 Detaljregulering Stiklestad allé 2-8 (helsebygg og Verdal vgs.) - 5038/23/44 m.fl.

Saksbehandler : Anders Nordgård-Larsen

Arkivref : 2018/4792 - /L13

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 15.01.2019 4/19

 

Rådmannens forslag til vedtak: 
Forslag til detaljregulering for Stiklestad allé legges ut til offentlig ettersyn og høring iht. plan- og bygningslovens § 12-10 når følgende endringer er innarbeidet i planforslaget:

Det tas følgende bestemmelse inn i planforslaget som nytt pkt. 7.2
Jordbruksarealet som ligger på nordsiden av Kvisla, BOP6, skal ikke tas ut av bruk som jordbruksareal, før det blir aktuelt med oppføring av bygg til undervisningsformål. 

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse_Stiklestad Allè 2-8
  2. Plankart_Stiklestad Allè 2-8
  3. Reguleringsbestemmelser_Siklestad Allè 2-8
  4. Vedlegg 1_Flomutredning
  5. Vedlegg 2_Orienterende geotekniskvurdering
  6. Vedlegg 3_Skredfarevurdering for reguleringsplan
  7. Vedlegg 4_Støyrapport Reguleringsplan
  8. Vedlegg 5_ROS- analyse
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Planprogram https://www.verdal.kommune.no/Politikk/Kommunestyret-2015-2019/20180226/#01718
 
Saksopplysninger: 
Bakgrunn
Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for offentlig bebyggelse. Det er tenkt etablert et helsebygg som blant annet skal inneholde omsorgsboliger, sykehjemsplasser og sentralkjøkken. Planforslaget åpner også for utvidelse av Verdal videregående skole.

Planområdet
Planområdet ligger ca. 0,8 kilometer øst for sentrum og omfatter i hovedsak eiendommene med gnr/bnr 23/44 og 19/635. Ved utvidet planområdet etter planprogrammets høring omfattes også deler av gnr/bnr 21/1. Planområdet er på ca. 69 daa. Det er avsatt i kommunedelplan for Verdal by som offentlig formål. Planområdet brukes i dag til Verdal bo- og helsetun og Verdal videregående skole med tilhørende adkomst, parkeringsarealet, uteareal, idrettsbane, skotthyllbane og klubbhus. Planområdet har beliggenhet på flatt terreng. Planområdet avgrenses med fylkeveg 757, Stiklestad allé i sør, tomtegrense mot boligbebyggelse og landbruksareal i vest/nord og eiendomsgrense mot landbruksareal i øst.

Flyfoto

Planområdet reguleres til byggeområde for offentlig/privat tjenesteyting, kombinert formål grøntstruktur/byggeområde, grøntstruktur-naturområde/vannareal og ulike trafikkformål.

Planstatus
Gjeldende overordna plan er kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 29.05.2017.
I kommunedelplan er planområdet avsatt til offentlig formål.

Planforslaget
Planforslaget har hensyntatt overordna føringer i statlige planretningslinjer. Den berører retningslinjer for barn i planlegging ved at planområdet inneholder grusbane som delvis blir nedbygd.

Bebyggelsen
Byggenes plassering avgrenses av byggegrense i plankartet. Mot fylkesveg 757 gjelder byggegrense på 30 meter fra senter veg. Byggegrense mot Kvisla er satt til 10 meter.

Det er i reguleringsplanen valgt maks tillatt bebygd areal for å regulere tomteutnyttelse. Det er vurdert til å være mest formålstjenlig med så store bygningsvolum.

Verdal bo- og omsorgssenter skal inneholde institusjonsplasser med tilhørende aktivitets- og servicefunksjoner samt et produksjonskjøkken. Det planlegges gjennomført gjennom tre byggetrinn.

  • Byggetrinn 1, 132 beboerrom og produksjonskjøkken (o_BOP3).
  • Byggetrinn 2, 48 beboerrom (o_BOP4).
  • Byggetrinn 3, ombygging eller riving Verdal bo- og helsetun, 96 beboerrom (o_BOP2).
     

Det planlegges utbygging i 3 etasjer i alle byggetrinn for å få plass til de ønskede funksjonene.
Overordnede mål i prosjektet er å utvikle og bygge boløsninger som:

  • skal være et godt sted å bo, der det søkes løsninger som reduserer institusjonspreget mest mulig
  • der beboerne har enerom og er organisert i mindre enheter tilpasset brukere med sammensatte medisinske diagnoser, herunder kognitiv svikt.
     

Skisse som viser byggehøyde for ulike byggetrinn
Skissen viser byggehøyder for de ulike byggetrinnene.

Parkering
Innenfor gangavstand fra planområdet er det flere offentlige parkeringsplasser vist på kartet nedenfor:

Oversikt parkeringsplasser
På oversikten over viser ca. 50 parkeringsplasser ved Verdal videregående skole som ikke tilgjengelig på dagtid. På parkeringsplass ved rådhuset benyttes ca. 160 plasser på dagtid.

Vurdering av parkeringsbehov:
Det er gjort vurdering av parkeringsbehov for Verdal bo- og behandlingssenter og for Verdal videregående skole med tilhørende idretts- og kulturfunksjonene. Det er skilt mellom parkeringsbehov på dagtid og kveldstid, siden både parkeringsbehovet og tilgangen på parkeringsplasser er ulik på ulike tidspunkt.

Dimensjonerende for parkeringsbehov er antall samtidige ansatte ved vaktskifte mellom dag og kveldsvakt + gjesteparkering, totalt 360 plasser.

Det er tatt utgangspunkt i tall fra Verdal vgs. om hva de regner som skolens behov pr. i dag. For hall og aula er det brukt forholdstall på 0,3 pr. sitte/tribuneplass. Det er regnet samtidig bruk av alle hallene, men ikke regnet på spesial arrangement som ikke er avhengig av tribuneplasser (dansegalla o.l.).

Vurdering av parkeringsdekning:
Det er gjort en opptelling av tilgjengelige offentlige parkeringsplasser i nærområdet sammen med det antall plasser som vurderes at kan opparbeides på egen tomt ved Verdal bo- og behandlingssenter og Verdal videregående skole.

Analyse av forholdet mellom behov og tilgang på parkeringsplasser blir som følger:
Tabell som viser parkeringsdekning

Analysen viser god parkeringsdekning på kveldstid når parkeringsplassen ved Verdal rådhus ikke er i bruk. Tilløp til parkeringskaos ved Verdalshallen på kveldene i dag kommer av at kapasiteten ved rådhuset ikke benyttes.
På dagtid viser analysen en betydelig underdekning, men tabellen legger til grunn at alle ansatte kjører bil til jobb. Verdal kommune har som ambisjon å få ned bilbruken gjennom tilrettelegging for gående, syklende og bruk av kollektivtrafikk.

Reguleringsplanen forutsetter derfor at ca. 50 % av de ansatte ved Verdal bo- og helsetun skal benytte alternativ transport innen byggetrinn 3 er satt i drift. Dersom denne ambisjonen ikke viser seg gjennomførbar gjennom erfaring med første byggetrinn åpner reguleringsplanen også for bygging av parkeringskjeller innenfor planområdet.

Minimum 5 % av bilplassene etableres som HC-parkering og minimum 10 % av bilplassene skal ha lademulighet for el-bil.

Krav til antall sykkelparkeringsplasser for Verdal videregående skole avviker vesentlig fra det kravet som kommunedelplan for Verdal by setter. Det er her krav om 0,7 sykkelparkeringsplass pr. elev. Dette vil gi et antall på 581 plasser hvorav 291 etableres under tak. I forhold til at Verdal videregående skole selv vurderer sitt behov pr. i dag til å være 60 sykkelplasser er det, selv med betydelig økt sykkelbruk, vurdert som urimelig å sette et enda høyere krav enn det som er foreslått i planen.

Det er vist flere tabeller i planbeskrivelsen som viser parkering både for bil og sykkel for Verdal vgs. og helsehus. Det er i saksframlegget kun tatt med en oppsummerende tabell.

Trafikkforhold og gang og sykkelveg
Årsdøgnstrafikk forbi planområdet langs Stiklestad allé er på omkring 5-6000. Det er flere adkomster til planområdet. Det er gang- og sykkelveg til området langs Stiklestad allé og gangbro over Kvisla fra boligområdene på Garpa og Prærien.

Det har i gjennom planarbeidet blitt vurdert ulike løsninger for biltrafikk, og en har endt opp med følgende planløsning:

  • Det reguleres inn ny rundkjøring i krysset ved Verdal videregående skole i samsvar med kommunedelplan for Verdal by. Rundkjøringa vil ikke etableres før finansiering og ny veg fra Reinsholm er regulert og finansiert. Eksisterende kryss til Verdal vgs, eventuelt med mindre utbedringen vil fungere inntil videre.
  • Det etableres en ny utkjøring for busser på fylkesvegen for å tilrettelegge for en av-/påstigningsløsning til bussene ved Verdal vgs.
  • Atkomst til nytt bo- og behandlingssenter etableres om lag på samme sted som dagens atkomst befinner seg. Avkjøringen flyttes noe mot øst slik at regulert busslomme på motsatt side kan fungere som forbikjøringslomme når denne ikke benyttes av bussene.
  • Det har vært drøftet sanering av avkjørsler på sørsiden av Stiklestad allé, men det er vanskelig å få til før eventuelt ny veg fra Reinsholm til ny rundkjøring er etablert. Det er naturlig å se på slike løsninger i sammenheng med planarbeid på sørsiden av fylkesvegen.
     

Prinsippløsning for kryss og avkjørsler
Prinsippløsning for kryss og avkjørsler fra fv. 757.

I planen er følgende grep gjort for å tilrettelegge for gode framtidige løsninger for gang- og sykkeltrafikk:

  • Dagens gang-/sykkelveg langs Stiklestad allé reguleres til 4 m bredde slik at den i framtida kan oppgraderes til sykkelveg med fortau (2+1,5 m) i samsvar med sykkelplan for Verdal.
  • Gjennom utbyggingsområdet for nytt bo- og behandlingssenter er det sikret korridorer for gjennomgående gangveglinjer. Gjennom bestemmelsene er det sikret at disse skal opparbeides i forbindelse med gjennomføring av utomhusplanen for området.
  • Fotgjengerkryssinger over fv.757 foreslås flyttet til oversiktlige krysningspunkt som korresponderer med naturlige gangtraseer og etablerte bussløsninger.
  • Det er regulert inn nytt fortau fra krysningspunktet på fylkesvegen mot Reinsholm og til Håndtverkertorget hvor det i dag er en del gangtrafikk langs og over fylkesvegen.
  • Planen gir mulighet til at det på sikt kan etablere en gangsti langs Kvisla som kan knyttes sammen med Kvislaparken sør-vest for planområdet.
     

Skisse gang- og sykkelvegforbindelser
Skisse som viser regulerte gang- og sykkelvegforbindelser gjennom planområdet.

Uteoppholdsareal/grøntområder/ Barn og unges interesser:
Det ligger flere overordna føringer som stiller krav til utforming og bruk av grøntarealene i området. Dette gjelder spesielt i forhold til Kvislabekken med sideareal, men også internt i de planlagte byggeområder. I forhåndsinnspill til planarbeidet har viktige temaer vært opprettholdelse av gjennomgående gangstier, og at det blir ivaretatt erstatningsareal eller satt av tilstrekkelig areal for idrett og uteaktivitet når dagens grusbane og skøytebane bygges ned.

I planen er det gjort følgende grep i forhold til grøntareal og uteopphold:
Kvislabekken med tilhørende kantsone (ca. 2-5 m fra vannstreng) er regulert til «Grøntstruktur-naturområde». Gjennom planområdet er elva i dag kanalisert og i dårlig forfatning som naturelement. Reguleringsbestemmelsene stiller krav bl.a. om reetablering og bevaring av kantvegetasjon og gir også åpning for at det kan gjøres tiltak i elveløpet for å utbedre elveløpet som naturelement og bedre forholdene for biologisk mangfold. Det er spesielt mulighetene for oppgang av sjøørret som er viktig å ivareta. Det åpnes også for tiltak som øker flomkapasitet og reduserer fare for erosjon.

Grøntområder og uteoppholdsareal internt i byggeområdet er regulert til kombinert formål byggeområde/grøntstruktur. Arealene skal ivareta mulighetene for gjennomgående gangvegsystem og uteoppholdsarealer for omsorgsboliger og skole. Det vil i tillegg bli innpasset arealer for uteopphold innenfor regulerte byggeområder. Det er satt krav om minste uteoppholdsareal i bestemmelsene både for skolen og for bo- og behandlingssenteret.
Regulerte uteoppholdsarealer for bo- og behandlingssenteret er lagt på siden mot Kvisla som er minst støyutsatt og hvor elva kan integreres i uteområdene. Gjennomgående gangveger integreres også i området, og gjerne også leke- og aktivitetsanlegg. Det er en målsetning at uteområdene skal ha liv og aktivitet som gjør de attraktive for de eldre beboerne. For områdene som skal bygges ut til Verdal bo- og behandlingssenter er det satt krav om utarbeidelse av en utomhusplan i forbindelse med utbyggingen. Det er lagt inn en rekkefølgebestemmelse under punkt 6.1.2 som sikrer at det skal være etablert en erstatningsbane for idrett og kultur før dagens grusbane tas i bruk til utbyggingsformål.

Verdal videregående skole ønsker sine ute- og aktivitetsarealer i området mot fv. 757. Dette er solfylte arealer knyttet mot skolens inngangsparti.

Det stilles krav om utomhusplan for Verdal videregående skole knyttet til større utbygging eller ombygging av skolen.

Universell utforming
Planområdet er tilnærmet flatt og ligger til rette for å utformes tilgjengelig for alle.

Støy
Det er utredet støy for området Verdal bo- og helsetun, Verdal videregående skole og nytt helsebygg på gnr.23, bnr. 44 i Verdal kommune. Det er vurdert støy fra fv.757 Stiklestad allé og Nordgata. Støy på utendørs oppholdsarealer og på fasade er beregnet. For utearealene er det fokusert på områdene innenfor planområdet som i situasjonsplanen er markert som lekeplass, utearealer elever, skoletorg og hager. Resultatene er oppsummert og sammenlignet med gjeldende grenseverdier for henholdsvis helsebygninger, skoler og boliger.

Uteområdet på bakkeplan for nytt helsebygg er i hovedsak naturlig skjermet fra bygningskroppen fra byggetrinn B1 og B3. Det vil dermed ikke være behov for ytterligere skjermingstiltak av uteområdene på bakkeplan for helsebyggene. Dersom det skal etableres balkonger eller takterrasser på helsebygg B1 eller B3 må skjermingstiltak utføres basert på endelige plan og fasadetegninger.

Det er ikke planlagt endringer av den eksisterende sosialboligen ved Stiklestad allé 2. Beregninger viser imidlertid at boligen ligger innenfor gjeldende grenseverdier for vegtrafikkstøy både fra fv. 757 Stiklestad allé og Nordgata.

Deler av skolens uteområde i sørøst ligger innenfor gul støysone fra vegtrafikkstøy. Dette skyldes en hastighetsøkning på fv. 757 Stiklestad allé og etablering av ny rundkjøring som ligger noe nærmere skolen. Det er foreslått en langsgående støyskjerm mellom skolens uteområde og fremtidig gang og sykkelveg for å skjerme den støyutsatte delen av uteområdet fullstendig fra vegtrafikkstøy. Skjermen har høyde 1,8 meter over terreng og lengde på cirka 210 meter.

Vegtrafikkstøy gjør at nytt helsebygg byggetrinn B1 og B3 får fasadenivåer i gul støysone mot fv.757 Stiklestad allé, samt alle gårdsrom som ligger åpent mot vegen, sørvestlig fasade for byggetrinn B3 og hele østlig fasade for byggetrinn B1. Det vil dermed være behov for å søke om fravik fra NS8175 for å få lov til å etablere helsebygninger mot vegen. Som et avbøtende tiltak kan det tilbys kjøling til boenhetene som ikke har luftemulighet til en stille side og det anbefales å etablere luftemulighet fra fellesarealer mot en stille skjermet bakgård. Forøvrig ligger det meste av helsebygget slik at det oppnås stille side mot nord og i bakgården.

Byggetrinn B2 ligger fullstendig utenfor gul støysone fra vegtrafikkstøy. Det vil dermed ikke være behov for ytterligere skjermingstiltak for å ivareta krav til støy fra vegtrafikk på fasaden

Det er lagt inn følgende bestemmelse for å sikre ivaretakelse av støy:
Grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementets retningslinje T-1442/2016 gjøres gjeldende for planen. Unntak gis for fasader mot fv. 757 innenfor område o_BOP1, 2 og 3, hvor det tillates overskridelse av grenseverdiene for veitrafikkstøy. Som avbøtende tiltak skal følgende oppfylles for ny bebyggelse:

  • Alle beboelsesrom hvor støy på utsiden av vindu ikke oppfyller støykrav skal ha mulighet for utvendig solavskjerming eller kjøling. Disse beboelsesrommene skal også ha tilgang på felles oppholdsrom med vindu og luftemulighet mot stille side.
  • Alle beboere skal ha tilgang på utearealer hvor kravene i tabell 3 tilfredsstilles.
     

Ved byggesøknad skal det fremlegges støyfaglig utredning og nødvendig dokumentasjon på at kravene til støytiltak i denne bestemmelsen er oppfylt.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Ut fra ROS-analyse er løsmasseskred, flom, bortfall av strøm og trafikksikkerhet temaer som er utredet nærmere i planforslaget:

Geotekniske vurderinger:
Kvikkleirefaresonen «557 Svedjan» er skissert på bakgrunn av en dreietrykksondering utført i 1980 i forbindelse med en nasjonal kartlegging av områder med potensiell fare for kvikkleireskred, Ref. [3]. Sonderingsresultat og plassering av utført sondering er vist i vedlegg 1. I vurderingen av sonderingsresultatene, Ref. [4], angir NGI at utført sondering indikerer kvikkleire fra 1,5 – 8-10m dybde. Norconsults supplerende grunnundersøkelser med prøvetaking avkrefter imidlertid kvikkleire i det dybdenivået som NGI antar det kan være kvikkleire. Basert på supplerende grunnundersøkelser er det således Norconsults vurdering at det ikke er kvikkleire innenfor kvikkleirefaresonen «557 Svedjan». Dette betyr videre at aktuelt planområde ikke står i fare for å kunne bli rammet av et eventuelt kvikkleireskred, samt at avgrenset kvikkleirefaresone kan slettes.

Flom
Reguleringsplanen vil åpne for bebyggelse som i teknisk forskrift § 7-2 er definert i risikoklasse F3.Det er gjort en egen utredning av flomfare, og beregnet flomnivå ved 1000-årsflom.
I reguleringsplanen er det satt bestemmelser som vil sikre at kritisk bebyggelse fortsatt kan være i funksjon gjennom en 1000-årsflom. Bygningene plasseres på kote 5,5. Det åpnes også for tiltak som øker flomkapasitet og reduserer fare for erosjon.

Bortfall av kritisk infrastruktur
Det settes krav i bestemmelsene om at bygninger i sikkerhetsklasse F3 skal ha nødstrømsaggregat.

Trafikksikkerhet
I planarbeidet er det lagt vekt på å regulere inn trafikksikre løsninger og å gjøre forbedringer av dagens situasjon. Der har vært dialog med Statens vegvesen underveis i prosessen, og det vurderes at gjennomføring av reguleringsplanen vil bedre trafikksikkerheten i området.

Kulturminner
Bebyggelse med verneverdi er verken registrert innenfor eller i nærheten av planområdet.
Verdal utgjør et av de sentrale bosetningsområdene på Innherred fra bronsealderen og frem til i dag. En oversikt utarbeidet av Nord-Trøndelag fylkeskommune og Riksantikvaren viser at det er stort potensiale for funn av automatisk freda kulturminner i nedre del av Verdal. Det gjelder spesielt utbyggingstiltak som berører dyrka mark. Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet (Askeladden.ra.no).

Naturmangfold
Planområdet har generelt liten verdi for naturmangfold, men Kvislabekken er registrert i naturdatabasen som viktig bekkedrag. I reguleringsplanen er det avsatt en kantsone på 2-5 meter på hver side av bekken.
I kommunedelplanen er det krav til at nye tiltak skal ha en avstand til bekken på 20 meter. Deler av bygningsmassen kommer vesentlig nærmere. I tillegg planlegges det to nye kulverter over bekken.

Gjennom planområdet er elva i dag kanalisert og i dårlig forfatning som naturelement. Reguleringsbestemmelsene stiller krav bl.a. om reetablering og bevaring av kantvegetasjon og gir også åpning for at det kan gjøres tiltak i elveløpet for å utbedre elveløpet som naturelement og bedre forholdene for biologisk mangfold. Det er spesielt mulighetene for oppgang av sjøørret som er viktig å ivareta. Det åpnes også for tiltak som øker flomkapasitet og reduserer fare for erosjon.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Ny bebyggelse skal tilkobles offentlig vann og avløp som er oppgradert i området. Bygget vil bli tilrettelagt for å kunne bruke fornybare energikilder. Det er ikke fjernvarme i område i dag som bygget kan tilkobles.

Utbyggingsavtale
Det er ikke private utbyggere involvert, og derfor er det ikke relevant med utbyggingsavtale

Planprosess
Medvirkning
Det er utarbeidet planprogram som har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 17.11.2017-10.01.2017. Det kom 13 innspill til planprogrammet. Det ble vurdert fem alternativer for lokalisering av nytt helsehus:

  1. Ørmelen bo- og behandlingssenter, gnr. 18/102 m.fl.
  2. Ørmelen/Kausmo Søndre, gnr. 17/3 m.fl.
  3. Lensevegen, gnr. 19/771, 776
  4. Verdal videregående skole, grusbanen, gnr. 23/44 m.fl.
  5. Reinsholm, Eng vestre, gnr. 23/31
     

De ulike alternativene er vist på kart under. Ut fra følgende vurderingskriterier som trafikkforhold, beliggenhet, byggegrunn, reguleringsforhold, teknisk infrastruktur og eierfold ble alternativ 4 valgt. 

Flyfoto

Planprogrammet viser videre hvilke temaer som må utredes nærmere som en del av planbeskrivelsen eller i egne rapporter til reguleringsplanen.

Det er etablert ulike medvirkningsgrupper i forhold til planleggingen av selve helse- og omsorgssenteret med deltakere fra pårørende og interessegrupper, politikere, tillittvalgte og verneombud. I forbindelse med vanlig planbehandling sendes saken ut på høring og offentlig ettersyn. I planprogrammet er det skissert at det skal avholdes møte i forbindelse med offentlig ettersyn.

Planprogrammet ble fastsatt av kommunestyret i sak 17/18 den 26.02.18.

Innspillene til planprogrammet er besvart gjennom planbeskrivelse og øvrige plandokumenter

Vurdering: 
Generell vurdering:
Forslaget til detaljregulering er i samsvar med overordna plan (kommunedelplan for Verdal by) når det gjelder formål og tillatt maks % BYA i kommunedelplan for Verdal by.

Detaljreguleringen tillater vesentlig større gesims- og mønehøyder enn hva kommuneplanen legger opp til på arealene som i plankartet er benevnt som BOP5 og BOP6. BOP5 inneholder dagens Verdal videregående skole. Det legges opp til at bebyggelsen kan være opp til 17 meter for begge områdene. Eksisterende bebyggelse har en lavere byggehøyde. Rådmannen vurderer at det kan tillates noe høyere byggehøyder på dette arealet når det er store bygningsvolum der i dag. I tillegg til at det er dyrket mark omkring.

BOP6 er et dyrket areal med meget god jordkvalitet hvor det dyrkes grønnsaker. Når dyrka mark med så god kvalitet omdisponeres kreves det høy utnyttelse av arealene, noe som gjør at det tilrådes bygningsvolum på opptil 17 meter.

De øvrige arealene er innenfor kommunedelplanens tillate høyder, og det er laget illustrasjoner i planbeskrivelsen som viser hvordan bygningsvolumene blir i forhold til omgivelsene.

Det legges opp til en begrenset andel bilparkeringsplasser innenfor planområdet. Dette for at det skal legges til rette for bruk av kollektivtrafikk og sykling. Planforslaget legges også til rette for bruk av restkapasitet på andre parkeringsplasser i sentrum. Hvis det viser seg at denne ambisjonen ikke lykkes legges det til rette for i reguleringsbestemmelsene at det kan bygges parkeringskjeller i byggetrinn to.

Uteareal:
Reguleringsplanen omdisponerer det meste av dagens grusbane til område for bebyggelse og anlegg, offentlig eller privattjenesteyting. Dette utløser behov for erstatningsareal innenfor planområde. For å sikre at det etableres et erstatningsareal for isbane og 7er fotballbane om sommeren er det lagt inn følgende rekkefølgebestemmelse:
Før dagens grusbane innenfor o_BOP3 tas i bruk til utbyggingsformål, skal det være etablert en erstatningsbane for idrett/aktivitet innenfor planområdet. Banen skal være tilrettelagt for islegging om vinteren og ballspill om sommeren. Isflaten/ballflaten skal ha minimumsmål 30x60 m.

Naturmangfold:
Kvisla er en del av Verdalsvassdraget som er et varig verne vassdrag. Kvisla renner i sin helhet gjennom planområdet. Detaljreguleringen har som mål å forbedre oppvekstsvilkår og elva som leveområde for fisk og bunndyr. I tillegg til at kantsonen skal reetableres som er viktig for spurvefugler og innsekter.

Gjennom planområdet er elva i dag kanalisert og i dårlig forfatning som naturelement. Reguleringsbestemmelsene stiller krav bl.a. om reetablering og bevaring av kantvegetasjon og gir også åpning for at det kan gjøres tiltak i elveløpet for å utbedre elveløpet som naturelement og bedre forholdene for biologisk mangfold. Det er spesielt mulighetene for oppgang av sjøørret som er viktig å ivareta. Det åpnes også for tiltak som øker flomkapasitet og reduserer fare for erosjon. Når det etableres kantsone og øvrig tiltak i elvestrengen vil denne få en verdi for friluftslivet. Underveis planutarbeidelsen har det blitt jobbet med bestemmelse 3.2.2 for at naturverdiene langs Kvisla skal bli varetatt på en best mulig måte. I kommunedelplanen er det krav til at nye tiltak skal ha en avstand til bekken på 20 meter. Deler av bygningsmassen kommer vesentlig nærmere. I tillegg planlegges det to nye kulverter over bekken. Ovennevnte tiltak forbedrer naturkvaliteten og forhold for naturmangfoldet langs og i elva. Det kan dermed tillates et avvik fra bestemmelsen i kommunedelplanen om avstand til Kvisla.

Jordvern:
Deler av forslaget til detaljregulering BOP6 (ca. 9 daa) er i dag benyttet til produksjon av gulrot. Dette arealet er ifølge kommunens landbruksenhet meget godt egnet for grønnsaksproduksjon. For å sikre at arealet bevares lengst mulig som dyrkajord foreslår rådmannen følgende bestemmelse.

Det vises forøvrig til uttalelse fra grunneier, da overordna plan ble laget, der han ba om at arealene BOP6 ble tatt ut av planområdet. Det å benytte arealet så lenge som mulig til jordbruksproduksjon vil i møte komme hans ønske for arealet.

Med bakgrunn i ovennevnte vurdering tas følgende bestemmelse inn i planforslaget som nytt pkt. 7.2
Jordbruksarealet som ligger på nordsiden av Kvisla, BOP6, skal ikke tas ut av bruk som jordbruksareal, før det blir aktuelt med oppføring av bygg til undervisningsformål.

Konklusjon:
Rådmannen tilrår at planforslaget med tilhørende dokumenter legges ut til offentlig ettersyn med de endringer som er nevnt i rådmannens innstilling. 


     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 10.01.2019 08:55
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS