Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 27.10.2015 - PS 68/15 Detaljregulering for Kroken 1721/19/471

Saksbehandler : Heidi Fløtten Olsen

Arkivref : 2015/1945 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 27.10.2015 68/15

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Vedlagte forslag til detaljregulering for Kroken, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.  

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen.

Saksopplysninger:
Bakgrunn
På vegne av SEBO Bolig AS har Arcon Prosjekt AS utarbeidet et forslag til reguleringsplan for eiendommene gnr. 19 bnr. 471, 472, 529, 606, 716, 717 og 761, «Kroken» i Verdal kommune. Formålet med reguleringen er å tilrettelegge planområdet for boligformål med høy utnyttelse.

Planområdet
Området ligger sentralt plassert i Verdal sentrum. Planområdet er på ca. 9,4 daa, og ligger vest for jernbanen og Felleskjøpets kornsiloer, og øst for elva og Fløytarvegen. Nord og sør for planområdet er det småhusbebyggelse. Området preges av en blanding av småhusbebyggelse og nyere leilighetsprosjekt. Tidligere har området blitt benyttet til industri slik som betongentreprenør og blikkenslager.

Skisse som viser planområdet

Planstatus
Gjeldende regulering for området er kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 26.03.2007.
Planområdet er i kommunedelplanen avsatt til forretning/industri, og planforslaget er en endring av fastlagt formål. Da tilgrensende veger ikke er med i planen, er det ingen tilgrensende reguleringsplaner, men det er laget reguleringsplaner for to av områdene i nærheten. Verdal kommune har vurdert at det ikke er nødvendig med en konsekvensutredning.

Utsnitt av kommunedelplan for Verdal by
Utsnitt av kommunedelplan for Verdal by, planområdet er regulert til forretning/industri.

Planforslaget
Generelt
Planforslaget tilrettelegger for en utbygging av leiligheter med tilhørende parkering, lek og uteoppholdsarealer. Det vil også være mulig å benytte en eksisterende bygning til næring, tjenesteyting, eller boliger.

Bebyggelsen
Den planlagte bebyggelsen er 3 boligblokker, samt ett bygg for eventuell næring/tjenesteyting/bolig. 2 av blokkene mot vest vil ha 3 etasjer, mens de andre byggene mot øst vil kunne ha inntil 4 etasjer. Foreslåtte bygg er lagt i utkanten av planområdet slik at det dannes en hage midt i området. Hagen vil være skjermet fra støy fra Fløytarvegen.

Det er planlagt i alt 61 boenheter.

Illustrasjon som viser mulig bebyggelse
Illustrasjon som viser mulig bebyggelse.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Adkomst til området og parkeringskjeller er planlagt fra Fløytarvegen. Internt på området vil det bli etablert felles gangveger som også kan benyttes til nyttekjøring for utrykningskjøretøy, og til kjøring til Gnr 19, Bnr 529. Det etableres fortau langs deler av Hanskemakergata, Fløytarvegen og O. Halvorsens gate.

Parkering
Parkering løses i parkeringskjeller med gjesteparkering på bakkeplan. Parkeringskjeller får adkomst fra Fløytarvegen, og besøksparkering er lagt til O. Halvorsens gate og Hanskemakergata. Det er foreslått 1,2 parkeringsplasser per boenhet.

Lek og uteopphold
Det er i planforslaget regulert inn 2 områder for lek- og uteopphold. Begge områdene ligger sentralt i planområdet og er skjermet for biltrafikk. Arealet på disse områdene er på til sammen 0,9 daa.

Universell utforming/tilgjengelig boenhet
I planforslaget er det satt krav til tilgjengelig boenhet for bebyggelsen og universell utforming av uteområdene. Dette er sikret i § 3.2 og § 3.5 i reguleringsbestemmelsene.

Støy
Det finnes ikke støykart for området siden Fløytarvegen er en kommunal veg. Basert på trafikktall fra fylkesvegene på begge sider av Fløytarvegen er det en ÅDT (årsdøgntrafikk) på ca. 3000. Med planforslaget følger det en støyutredning av prosjektet. Dette for å sikre at støykrav overholdes jfr. krav i T-1442.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er ikke kvikkleire eller skredhendelser innenfor planområdet eller i områdene rundt.

Planområdet ligger i et område skravert som kjellerfri sone på kart for 100-årsflom for Verdal. Området ligger mindre enn 2,5 m høyere enn flomsonefare for vann i kjeller. Flomsonekart fra NVE viser at det i gjeldende sone vil være en vannstand på kote 3,0 m ved en 200-årsflom. Tomta ligger på kote 4,0-5,3. Springflo kan gi problem i kombinasjon med høy vannstand i Verdalselva.

Tomta har blitt brukt av en blikkenslagerforretning og en betongentreprenør. Det må derfor undersøkes om det er forurensning i grunnen.

Kulturminner
Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner på tomta etter Kulturminnelovens § 3. Dersom det oppdages kulturminner under byggearbeidet, gjelder varslingsplikten.

Biologisk mangfold
Det er ikke registrert område for bevaring av biologisk mangfold på planområdet (Artsdatabasen og naturbase.no). Tiltaket er vurdert å ikke komme i konflikt med NML § 8-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Det ligger avløpsledninger og kommunalt vann i veiene på alle sidene av planområdet. I tillegg går det en trasé over tomta. Denne må legges om før byggeprosjektet kan gjennomføres. Det er fire brannkummer rundt området, og det er en kommunal renovasjon i området. Ved O. Halvorsens gate befinner det seg en trafo. Fra trafoen går det en trasé med høyspentledninger over tomta. Denne må legges om før bygging.

Utbyggingsavtale
I forbindelse med varsling av oppstart av reguleringsarbeidet ble det også varslet oppstart av arbeid med en utbyggingsavtale mellom utbygger og Verdal kommune.

Planprosess
Kunngjøring om igangsatt planarbeid og oppstart av arbeidet med en utbyggingsavtale ble annonsert i Verdalingen 31.03.2015. Naboer og rettighetshavere i området, samt offentlige instanser, ble på ordinært vis tilskrevet med varsel om igangsettelse av planarbeid 27.03.2015. Varsel om oppstart av planarbeid ble også kunngjort på kommunens hjemmeside. Forhåndskonferanse med kommunen ble avholdt den 20.03.2015. Det er kommet inn 4 innspill til planoppstarten, disse er kommentert i planbeskrivelsen.

Vurdering:
I kommunedelplan for Verdal by er planområdet avsatt til forretning/industri. Formålet i planforslaget, bolig, er dermed ikke i samsvar med overordnet plan. Da dette er et svært sentrumsnært område og en lignende utbygging skjer på andre siden av Hanskemakergata, vil en utbygging av boliger i Kroken være i tråd med utviklingen i området. En utbygging av boliger vil også være positivt både for sentrum og for boligpresset på områdene rundt sentrum.

Planforslaget legger opp til en høy utnytting med i alt 61 planlagte boliger innenfor planområdet på 9,4 daa. Dette gir i overkant av 6 boliger per dekar.

Utnyttelsesgraden overstiger ikke største tillatt bebygd areal for hverken bolig eller blandet formål (bolig, forretning, næring). Minste utnyttelsesgrad vil være på 60% BYA, og maksimale utnyttelsesgrad vil være på 66% BYA. Den høye utnyttelsen har sammenheng med at det planlegges å bygge i høyden. Prosjektet beskriver en utbygging på 3-4 etasjer. Dette er høyere enn hva kommuneplanen tillater. Vedtatt reguleringsplan for Møllegata 17, som ligger på andre siden av Hanskemakergata fra planområdet, tillater boligbygg på inntil 6 etasjer i øst med en nedtrapping til 4 etasjer mot nord. En utbygging av Kroken med 3-4 etasjer vil skape en overgang mellom den høye bebyggelsen i Møllegata 17 og småhusbebyggelsen i nord og sør.

I bestemmelsene til kommunedelplan for Verdal by skal det avsettes minimum 50m2 per boenhet til felles eller offentlig areal. For dette prosjektet utgjør lek- og oppholdsareal ca. 25m2 per boenhet med det omrisset for bygningene som er vist på plankartet. Lek- og uteoppholdsarealet vil være skjermet for trafikk, støy og forurensning, og vil likevel få gode solforhold. Det må tas i betraktning at planområder ligger sentralt i Verdal, med kort veg til offentlige parker og idrettsanlegg.

Konklusjon:
Etter samlet vurdering tilrår Rådmannen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 21.10.2015 08:59
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS