Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 27.10.2015 - PS 69/15 Detaljregulering Vektargata 3 og 5 - 1721/21/4, 21/7 og 21/61

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2013/3861 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 27.10.2015 69/15

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for Vektargata 3 og 5, datert 16.10.2015, legges fram for høring og offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.  

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget legger til rette for at eksisterende bebyggelse (Holmengården og Melvoldgården) kan erstattes av et bygg i 5 etasjer med parkeringskjeller. Bygget planlegges med fasade langs Vektargata og med garasjer, uteboder, uteopphold og noe bakkeparkering i bakgård mot øst, samt to parkeringsplasser og varelevering i privat sidegate/parkeringsareal. Bygget planlegges benyttet til forretning/kontor/tjenesteyting og boliger.
Planforslaget er utarbeidet av Norconsult AS for Stiklestad Eiendom AS.

Planområdet
Planområdet er på ca. 1,8 daa og omfatter Vektargata 3 og 5 i Verdal sentrum. Området er tilnærmet flatt. Eksisterende bebyggelse på tomta er en 2-etasjes bygård i betong fra 1970-tallet. Bygget er benyttet til forretnings- og kontorvirksomhet, og står delvis tomt.
Eiendommene gnr. 21, bnr. 4, 7 og 61 inngår i planområdet.

Planstatus
Planområdet omfattes ikke av noen reguleringsplan eller bebyggelsesplan.
I gjeldende overordna plan (kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.07), er området avsatt til sentrumsformål (bolig, forretning, kontor).
Planområdet grenser til vedtatt detaljregulering for Sentrumsgården II, vedtatt 26.08.2013.

Forhold til KU-forskriften
Planarbeidet er vurdert å ikke utløse krav om konsekvensutredning.

Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (garasjeanlegg, renovasjonsanlegg, lekeplass, bolig/forretning/kontor/tjenesteyting, delvis kombinert med lek), samferdselsanlegg (fortau, gatetun, parkering) samt hensynssone sikringssone frisikt.

Bebyggelsen
Eksisterende bebyggelse på tomta er i delvis dårlig forfatning, og planlegges revet.
Det planlegges et bygg i 5 etasjer med flatt tak og parkeringskjeller. Trappehus, heishus og andre nødvendige tekniske installasjoner innenfor maks 10 % av takflaten kan rage over maks gesimshøyde. Første etasje skal forbeholdes forretning-/ kontor-/tjenesteytende virksomhet som henvender seg mot Vektargata. I andre etasje vurderes både forretning/kontor/tjenesteyting og boliger, og 3. til 5. etasje skal forbeholdes boliger. Planlagt bygg er ca. 465 m2 i grunnflate, i tillegg til svalgang og trapperom / heissjakt.
Alle etasjene vil få tilgang til heis. Antall leiligheter vil bli mellom 15 og 20, avhengig av hvor stor andel av 2. etasje som benyttes til bolig.
I tillegg planlegges et garasjebygg mot øst for 4 biler samt uteboder mot nord for leilighetene.

Illustrert bebyggelse i 5 etasjer har fasade med balkonger mot Vektargata og inngang for leilighetene på motsatt side. Bygget vil sammen med uteboder og garasjebygg danne en bakgård med uteoppholdsareal og gatetun. Veita mot vest planlegges benyttet til parkering.

Bebyggelsen planlegges delvis helt inntil eksisterende bebyggelse og eiendomsgrense.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Adkomst til planområdet blir via Vektargata, alternativt fra Teltburgata via Rådhusgata.

Parkering
Kommunedelplanen er under revisjon, og detaljreguleringen legger til rette for parkeringsdekning iht. antatt minstekrav i ny kommunedelplan (ikke behandlet).

Planforslaget legger til rette for følgende parkeringsdekning:

  • Leiligheter: 1 bilplass + 2 sykkelplasser pr. leilighet
  • Forretning/kontor/tjenesteyting: 1 bilplass pr. 50 m2 bruksareal
     

Avhengig av om 2. etasje benyttes til bolig eller næringsvirksomhet, vil dette medføre behov for 30 til 35 bilplasser og 30 til 40 sykkelplasser. Parkering er illustrert løst med parkeringskjeller (17 biler), garasje (4 biler), bakgård (6 biler + 63 sykler, dels i sykkelstativ i to etasjer) og parkeringsområde/sidegate mot sør (2 biler + varelevering).
Manglende parkering (1 til 6 plasser) vil bli behandlet gjennom kommunens frikjøpsordning. Det er bl.a. offentlig fortausparkering i Vektargata.

Lek og uteopphold
I gjeldende kommunedelplan er det krav om 5 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet, som tilsvarer 100 m2 totalt for 20 boenheter. Det foreslås 110 m2 lek innenfor felt BLK og BK2. Lekearealet i BK2 blir overbygd. Området blir flatt, og godt egnet som uteoppholdsareal.

Universell utforming/tilgjengelig boenhet
Det er foreslått bestemmelser om følgende:
«Bygninger og anlegg skal gis universell utforming, slik at de er tilgjengelige og kan nyttes uten spesielle innretninger av brukere.»
«Alle boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig bolig.»
«Lekeplassen skal være universelt utformet.». Utomhusplan viser en HC-parkering ute.

Støy
Miljøverndepartementets «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging» T-1442/2012, er lagt til grunn for vurdering av vegtrafikkstøy.

Planområdet ligger godt utenfor alle støysoner som er vist i støyvarselkart fra Statens vegvesen. Støyvarselkartene viser imidlertid kun støysituasjonen i forhold til fylkes- og riksveger, og viser således ikke hele bildet. De potensielt største støykildene til planområdet vil nok være Nordgata (ca. 75 m fra bygget) og Jernbanegata (ca. 40 m fra bygget). Disse gatene er vesentlig mer trafikkert enn de andre gatene i nærområdet. I forbindelse med arbeidet med gatebruksplanen for Verdal sentrum er det gjort trafikktellinger i disse gatene. Disse vil kunne framskrives til en framtidig situasjon, og kunne legges til grunn for en enkel vurdering. Følgende trafikkdata vil kunne legges til grunn i en støyvurdering.

GateHastighetÅDT 2014ÅDT2034
(1,5 % årlig vekst)
Andel
tungtrafikk
Minste avstand
til bygget
Nordgata 30 km/t 3340 kjt. 4500 kjt 10 % ca. 75 m
Jernbanegata 30 km/t 4690 kjt. 6300 kjt. 10 % ca. 40 m

Avstanden mellom planlagt bygg og Nordgata tilsier at trafikken herfra ikke vil medføre støy over grenseverdiene.

På grunn av effektiv skjerming med eksisterende bebyggelse vil heller ikke trafikken fra Jernbanegata medføre støy over de gitte grenseverdiene

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Sjekklister for vurdering av sikkerhet og sårbarhet (dsb.no) er gjennomgått og det er i forbindelse med reguleringsplanen ikke vurdert å være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom e.l. Relevante tema er vurdert.

Risikovurdering basert på Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskaps veileder for kommunale risiko- og sårbarhetsanalyser:

NrAktuelle tema:
Risiko- og sårbarhetsanalyse
SannsynlighetKonsekvensRisiko
1 Ras Lite sannsynlig Middels konsekvens  
2 Havnivåstigning og flom Lite sannsynlig Middels konsekvens  
3 Overflatevann ved ekstremnedbør Moderat sannsynlig Middels konsekvens  
4 Vind Lite sannsynlig Stor konsekvens  
5 Trafikksikkerhet Sannsynlig Liten konsekvens  
6 Brann Moderat sannsynlig Stor konsekvens  

Grønt er utenfor risikoområdet, gult krever at tiltak vurderes, rødt krever tiltak iverksatt

Overnevnte forhold er nærmere omtalt i planbeskrivelsen, men kan oppsummeres slik:

  • Det er ikke kjente kvikkleiresoner i nærheten. Det er heller ikke fare for at ras fra kjente kvikkleireforekomster vil kunne treffe planområdet.
  • Planområdet ligger ikke så lavt at det er utsatt for flomfare. Da planområdet ligger på ca. kote +7 vil en 200-årsflom i Verdalselva og Kvisla ikke kunne nå opp til dette nivået.
  • Overflatevann tenkes håndtert med lokale avløpsløsninger og ledet ut i elva.
  • Området er ikke spesielt utsatt for vind.
  • Tiltakshaver er ikke kjent med at det har vært ulykker i nærområdet. Lav hastighet (30-sone) tilsier at de fleste hendelsene kun vil gi lettere skade.
  • Sannsynligheten for omfattende brann er moderat, dvs. i gjennomsnitt en hending pr. 100 – 1000 år. Kommunen har god brannberedskap. Området har ei lokalisering som gjør at en raskt vil komme i gang med slokking og skadebegrensning.
     

Kulturminner
Planen berører ikke kjente automatisk freda kulturminner. En del eldre bebyggelse i nærområdet. Vektargata 1 med Thomsengården er ifølge kommunedelplanen et bevaringsverdig bygningsmiljø, hvor det bl.a. er gitt bestemmelser ift. fortetting innenfor bevaringsområdet.

Forholdet til naturmangfoldloven / Biologisk mangfold
Det er i Miljødirektoratets Naturbase og Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet, eller i umiddelbar nærhet.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Vann- og avløp forutsettes tilkoblet nærliggende kommunale anlegg.
I planbeskrivelsen er det opplyst at de kommunale ledningsanleggene i Vektargata er moderne og tidsriktige med god kapasitet. Verdal kommune la nytt ledningsanlegg for vannforsyning, spillvann og overvann ca. i 2000. Videre finnes det strømforsyning i rimelig nærhet.

Utbyggingsavtale
Det er behov for utbyggingsavtale. Prosessen er satt i gang, og tiltakshaver tar sikte på at forslag til utbyggingsavtale legges fram samtidig som sluttbehandling av reguleringsplanen.

Andre aktuelle forhold
Det foreslås areal for renovasjonsanlegg ved inn-/utkjøring til bakgård. Dette er felles for planområdet. Utbygger ønsker å tilrettelegge for system med nedgravde containere.

Konsekvenser av planforslaget
I planbeskrivelsen er følgende vurdert:

Landskapsbilde / bymiljø

  • Bebyggelsen i nærområdet er hovedsakelig i 2 eller 3 etasjer. I Snøhettas mulighetsstudie for Verdal sentrum (Snøhetta, 2011), er det pekt på at Verdal sentrum har et stort fortettings-potensiale i høyden, og at den generelle byggehøyden kan løftes mye. Ut fra dette mener tiltakshaver det vil være forsvarlig å bygge 5 etasjer på en såpass sentrumsnær og attraktiv tomt.
  • Eksisterende bygg på tomta framstår i dag som lite estetisk. Ny bebyggelse vil medføre en standardheving på tomta.
  • Planlagte leilighetsbygg vil komme på nord- og vestside i forhold til nærmest bebodde bebyggelse. Noe forringelse av sol- og utsiktsforhold må påregnes for noen av de nærmeste leilighetene.
     

Veg- og vegtekniske forhold

  • Tomta ligger inntil Vektargata med god adkomst. Trafikken vil ikke bli vesentlig påvirket av ny bebyggelse.
     

Grunnforhold

  • Planområdet ligger, i likhet med resten av Verdal sentrum, på elveavsetninger fra Verdalselva. Dette er løsmasseavsetninger med hovedsakelig sand. Generelt er dette god byggegrunn. Det er ikke kjente kvikkleireforekomster i umiddelbar nærhet. Når det nå skal bygges nytt bygg i 5 etasjer inntil eksisterende bebyggelse vil det bli behov for geoteknisk bistand. Dette vil bli ivaretatt i forbindelse med byggesaken.
     

Miljø / teknisk infrastruktur

  • Området er sentrumsnært med gode gang- og sykkelforbindelser til aktuelle mål. Dette sammen med godt utbygd infrastruktur gjør at tiltaket ikke vil ha særlig påvirkning på det ytre miljø.
     

Folkehelse

  • De planlagte leilighetene har 1 til 3 soverom, og varierer i størrelse fra 70 – 95 m2. Alle leilighetene planlegges bygd som tilgjengelig boenhet. De dekker således et vidt spekter av behov og potensielle kjøpere. Området er sentrumsnært, og de fleste sentrumsfunksjonene er i gang- eller sykkelavstand. Gode og trafikksikre forbindelser er allerede etablert.
     

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse med Innherred samkommune for Holmengården (Vektargata 3) ble gjennomført 28.05.2013. Melvoldgården har kommet til i ettertid. Planarbeidene ble kunngjort på kommunens hjemmeside og annonsert i Verdalingen 07.11.2013. Berørte grunneiere, naboer og gjenboere samt offentlige myndigheter ble varslet i brev 09.06.2013. Etter avtale med Innherred samkommune ble utvidelse av planområdet varslet pr. brev datert 17.12.2014.
Det er mottatt 2 forhåndsuttalelser:

  1. Nord-Trøndelag fylkeskommune
     
    Det vises til bestemmelsene i kommunedelplanen for utnyttelsesgrad, fasader i byggelinje, samt bygningers utforming. Det må avsettes tilstrekkelig og egnet areal for leik og opphold ute. Videre støttes anbefalingene om at første etasje forbeholdes forretning / kontor og at parkeringsplasser fortrinnsvis blir plassert under bakken. Anbefaler at en viss andel av leilighetene tilfredsstiller kravene til tilgjengelig boenhet. Det er undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens § 3, og en finner ikke at det er foreligger slik konflikt.
     
  2. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
     
    Landbruksavdelingen forutsetter at det planlegges for en høy utnyttelsesgrad ift. høyder, parkering, form og arkitektur.
    Miljøvernavdelingen presiserer at prosessen må organiseres på en måte som ivaretar barn og unges interesser, og at barn, unge og funksjonshemmede gis anledning til å delta. Videre henvises til T-1442, «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging», og det pekes på at gitte grenseverdier må overholdes. Håndtering av gravemasser må gjøres etter reglene i forurensningsforskriften.
    Kommunalavdelingen: Det må gjennomføres en ROS-analyse i tråd med pbl § 4-3.
     

Uttalelsene er ikke direkte besvart i planbeskrivelsen, men nevnte forhold er stort sett hensntatt.

Intern høring i kommuneadministrasjonen før første gangs behandling:
Teknisk drift, barnerepresentant samt Brann og redning er gitt anledning til uttalelse.

  • Barn- og unges representant i plansaker
     
    Har ingen innvendinger til det konkrete planforslaget.
     
    På generelt grunnlag påpekes at den økte fortettingen av sentrum som denne reguleringsplanen, sammen med mange andre reguleringer medfører, vil gi et økt trykk på de fellesarealene som eksisterer i sentrum av Verdal.
    Det blir i tiden framover viktig å legge til rette for et mangfold av aktivitetstilbud for barn, unge og eldre for å kunne opprettholde et levende sentrum – dette er viktig ikke minst ut fra et folkehelse og kriminalitetsforebyggende perspektiv.
    Dette er utfordringer som ikke kan løses i fht. en enkelt reguleringssak, dette er utfordringer som bør i varetas i en større helhet og med utgangspunkt i de perspektivene som ligger til grunn for kommuneplanens samfunnsdel.
    Dette perspektivet blir det svært vanskelig å ivareta når plansakene legges fram «bit for bit». Det hadde vært ønskelig at utbyggere i større grad samarbeidet om å finne fram måter der fellesarealer kunne bli sett på i sammenheng, der man kunne lage møteplasser som i større grad ivaretar mangfoldet i befolkningen.
     
    Kommentar:
    Dette er forhold som bør hensyntas i overordna planer, bl.a. i ny kommunedelplan. Uansett gir plan- og bygningsloven anledning til søknad om privat planforslag for mindre områder.
     

Vurdering:
Arealformål
Foreslått formål bolig/forretning/kontor/offentlig eller privat tjenesteyting vurderes å være i samsvar med overordnet plan, hvor området er avsatt som sentrumsformål (bolig, forretning, kontor). I sentrum bør også tjenesteyting og detaljhandel være tillatt.

Grad av utnytting
Gjeldende kommunedelplan sier maks 66 % BYA (bebygd areal) av netto tomt. I planforslaget har bebyggbare arealformål egen grad av utnytting, og det er ikke regnet på bebygd areal ift. netto tomt. Foreslått 90 %-BYA av bebyggbart blandet arealformål er akseptabelt, forutsatt at det også sikres tilstrekkelig og egnet parkering og uteoppholdsareal. Minstekrav til parkering er sikret med bestemmelse (§ 2.6). I tillegg til parkering i kjeller, garasjer, bakgård og privat sidegata (foreslått som parkeringsformål) må en for å dekke minstekravet benytte kommunens frikjøpsordning for 1-6 parkeringsplasser. Uteopphold er sikret med egne formål tilpasset maks 20 boenheter.

Byggehøyde, takform, plassering m.m.
Noen aktuelle bestemmelser i kommunedelplanen:

  • Bebyggelsen skal ha høyde som harmonerer med det aktuelle kvartal eller strøk sitt særpreg. Maksimal mønehøyde kan der dette harmonerer med omgivelsene, tillates inntil 15,0 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng.
  • Ny bebyggelse og tilbygg mot offentlig gate, plass eller annet areal åpent for allmenn ferdsel, skal ha fasade i eksisterende byggelinje og bygningen skal plasseres inntil minst en av de eiendomsgrenser som støter til byggelinjen.
     

Noen relevante retningslinjer i kommunedelplanen:

  • Bebyggelsen bør utformes slik at eksisterende bebyggelsesform og gaterom styrkes. Ved innpassing av nye bygninger i eksisterende områder/gateløp skal en innordne seg eksisterende takformer, retninger på bebyggelsen, avstand til veg og plassering av adkomst for gående og kjørende.
  • (Større byggevolum i senterområder/områder disponert til offentlig formål bør utformes slik at bygningene blir oppbrutt i volum og fasade. I næringsområder skal parkeringsanlegg, område for varelevering og lagringsplass ute skjermes med bygninger og beplantning).
  • I områder som har mer sammensatt bebyggelse må ny bebyggelse vurderes i sammenheng med det nærmeste naboskap, og bidra til at området får et helhetlig preg.
  • Bebyggelse langs Nordgata, Sørgata, Johannes Bruns gate, Konsul Moes gate, Minsaas plass, Jernbanegata og Vektargata skal i hovedsak ha forretning/kontor i 1. etasje.
     

Det foreslås maks 16 m gesimshøyde og flatt tak, mens kommunedelplanen åpner for maks 15 meter mønehøyde der dette harmonerer med omgivelsene. Om foreslått bygg i fem etasjer harmonerer med omgivelsene blir en skjønnsmessig estetisk vurdering.

I 2013 ble det vedtatt en detaljregulering for området bak Sentrumsgården, som legger til rette for et bygg med 15 m gesimshøyde og flatt tak, og med 14 leiligheter fordelt på 4 leilighetsplan, i tillegg til delvis nedgravd garasjeplan. I sør grenser planområdet til denne detaljreguleringen (Sentrumsgården II, vedtatt 26.08.2013). Sparebankbygget på motsatt side av Vektargata har 3 næringsetasjer pluss teknisk rom midt oppe på taket.
Selv om det finnes og er planlagt høye bygg i nærområdet er det situasjonen i gateløpet Vektargata som blir viktig å vurdere nærmere, både ift. gjeldende kommunedelplan, Snøhettas høydestudie og kommunens arbeid med ny kommunedelplan. I planbeskrivelsen er planforslaget vurdert ift. Snøhettas mulighetsstudie, ikke oppfølgende høydestudie.

Bebyggelsen langs sørsiden av Vektargata har i dag noenlunde lik gesimshøyde, selv om totalhøyden varierer. Tilliggende nabobygg i Vektargata 7 og 9 (opprinnelig oppført for Gjensidige) har ifølge byggetegninger gesims- og mønehøyde mot Vektargata på hhv. ca. 6,3 og 11,3 meter. Bygget har to kontoretasjer mot Vektargata og tre etasjer mot bakgård. Den bevaringsverdige Thomsengården i Vektargata 1 er et toetasjes trehus med saltak. Sentrumsgården nærmest kryss med Jernbanegata har noe inntrukket fasade ift. Vektargata og gesimshøyde ca. lik mønet på Thomsengården, se 3D nedenfor.

På motsatt side av Vektargata ligger Bluesgården, Sparebankbygget og en enebolig. De har svært ulik byggehøyde og volum. Kun Bluesgården og eneboligen (begge to er trehus i to etasjer med saltak) har fasade langs Vektargata. Sparebankbygget har hovedfasade langs Jernbanegate og bakgårdsparkering mot Vektargata.

Planforslaget vil bryte vesentlig med dagens jevne gesimshøyde langs sørsiden av Vektargata, og dermed gi brudd eller variasjon i gateløpets liggende linjer. På vedlagte fotomontasje ser det ut som bygget ikke blir vesentlig høyere enn nabobyggets/Gjensidigegårdens tilbaketrukne møne, men bygget kan bli ca. 4,7 meter høyere. Vegglivet mot Vektargata blir uansett vesentlig høyere enn hos nabobebyggelsen.

3D-utsnittene nedenfor viser forskjellen mellom dagens situasjon og planlagt situasjon.

3D av dagens situasjon i Vektargata
3D av dagens situasjon i Vektargata, med relativt jevn gesimshøyde.

3D av situasjon med planlagt utbygging
3D av situasjon med planlagt utbygging i Vektargata 3 og 5 samt planlagt utbygging ved Amfisenteret i bakgrunnen. NB! Modellen er noe misvisende, da den mot Teltburgata viser bygg som skal fjernes. Det foreligger dessverre ikke 3D av planlagt utbygging bak Sentrumsgården med maks tillatt gesimshøyde 15 m, slik at en får sett bygningsvolumene i sammenheng.

3D-modell av planlagt bebyggelse er tilgjengelig her: http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D

Foto av dagens situasjon foreligger også i planbeskrivelsen. Vedlagte illustrasjoner (fotomontasje) viser også planlagt utbygging sammen med nabobebyggelsen.

Skisser og illustrasjoner

Hvor godt byggverket harmonerer eller samspiller med omgivelsene kan uttrykkes gjennom orden (monotoni - enhet) og uorden (variasjon - kaos), der enhet og variasjon er ansett som trygge løsninger. Balanse mellom liggende linjer er ofte en fordel.

Her er et utdrag fra Miljøverndepartementets og Kommunal- og arbeidsdepartementets veileder «Estetikk i plan- og byggesaker» (1997) om samspill, sett ift. byggverkets rolle og beliggenhet:
«Samspillet mellom nye og eksisterende byggverk må vurderes ut fra et hierarki hvor noen anlegg er viktigere enn andre. Disse rollene bør påvirke hvordan anlegg knyttes sammen. Ordinære bygg, som buss-skur, bolig-, forretnings- og kontorbygg, kan det være naturlig å underordne eksisterende strukturer ved at plassering og volum sammenfaller med det som er vanlig i strøket. For viktige fellesanlegg, som TV-sender, buss-stasjon, grendehus o.l. kan det være aktuelt å skape brudd med slike mønstre. Anlegget kan gis en dominerende plassering i landskapet, kan bryte eksisterende gatestruktur ved å lage en ny plass eller kan ha større bygningsvolumer og et annet arkitektonisk uttrykk enn byggene rundt. Også ordinære bygninger kan behandles på denne måten dersom de har en dominerende plassering, f.eks. som fondvegg i et gateløp eller avslutning av en husrekke langs en sjøfront. Jf. kap. 3.3 (Utbyggingsmønster) og 3.4 (Veg) som også drøfter forholdet mellom underordning og kontrast.»

Planlagt bygg har hverken en plassering eller rolle/innhold som tilsier at det her bør tillates vesentlig større gesimshøyde enn nabobebyggelsen.

Overordna bestemmelse om plassering av bygg i byggelinje og inntil naboeiendom er tilstrebet fulgt, men fasadeliv/yttervegg mot Vektargata er trukket noe tilbake av hensyn til frisikt i kryss. Slik er det også i dag, se figur ovenfor. Med knekt hjørne (slik «Gjensidigegården» har mot nord) kunne fasadelivet blitt mer på linje med nabobebyggelsen, men balkonger over fortau ville da framstått mer «påtrengende» og kommet nærmere gateparkeringen.
Omriss av planlagt bebyggelse er ikke juridisk bindende. I bestemmelsene går det imidlertid fram at: «Bebyggelsen forsøkes plassert nærmest mulig byggegrensen mot Vektargata».

Når det gjelder retningslinjen om helhetlig preg vil foreslått fortetting/transformasjon avvike i bygningsvolum og delvis takform, men både plassering og orientering av bebyggelsen vil forholde seg til det offentlige gateløpet på en bymessig måte. Bebyggelsen i området har i dag variert takform, bl.a. har byggene som skal fjernes delvis flatt tak.
Øvrige overordna retningslinjer er i stor grad hensyntatt.

I kommunens arbeid med ny kommunedelplan vurderes følgende i sentrum: Dersom det gjennom detaljregulering utføres vurderinger av virkninger for omgivelsene som minimum innbefatter et sol-/skyggediagram, endrede utsiktsforhold og estetisk harmoni med omkringliggende bebyggelse kan maksimal mønehøyde på inntil 21 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng tillates dersom vurderingene finner det tilrådelig.
Snøhettas anbefaling i høydestudie, se under, er mer konkret og variert.

Illustrasjon av sol-/skygge følger vedlagt. Husbankens veileder «Gode boligområder» fra 2000 anbefaler at uteoppholdsareal har sol ved jevndøgn (20. eller 21. mars og 22. eller 23. september) kl. 1500 på minst 50 % av arealet. Illustrasjon 15. september og 15. juni kl. 1500 viser at ca. halvparten av lekeplassen (som ikke ligger under svalgang) har skygge på dette tidspunktet, og at den senere på ettermiddagen er i full skygge. Illustrasjonen viser også sol-/skyggeforhold på nabotomtene. Viste sol-/skyggeforhold tilsier ikke nødvendigvis at bebyggelsen bør være lavere, men solforholdene er ikke optimale utover ettermiddagen.

I Snøhettas høydestudie 27.04.2012 (ikke juridisk bindende) er det i sentrumsområdet / innenfor områder med høydekategori A (lys grå farge på kartet under) foreslått at bygg oppføres med inntil 4 etg. + loft, bortsett fra i pluss-/minussoner som skal sikre variasjon og tilpasnings-muligheter innenfor sonen. «Med utgangspunkt i de generelle høydene, er spesielle punkter og soner i sentrum gitt pluss og minusverdier. Pluss gir en høydeøkning på inntil 2 etasjer (6 meter), mens minus gir høy­detap på inntil 2 etasjer (6 meter).» Aktuell strekning langs Vektargata er vist som et slikt minusområde med -6 m/2 etasjer. Kommunen tolker studien dithen at den i aktuelt planområde ut mot Vektargata anbefaler bygg i kun 2 etg. + loft / 15-6=9 m, se figurer under.

Figurer fra Snøehttas høydestudie

Snøhettas begrunnelse for pluss og minus: «Pluss og minus utløses av en rekke ulike fakto­rer, solforhold, bygningens funksjon, naboskap og posisjon i bybildet. I en områderegulering kan høydevariasjonen spesifiseres nærmere, og for de ulike situasjoner og miljøer i sentrum kan enkelte faktorer fremheves som viktigere enn andre.»

Overnevnte burde for aktuelt planforslag tilsi lavere bebyggelse enn det som er foreslått.

Da planforslaget innebærer større byggehøyde enn anbefalt i Snøhettas høydestudie, kan det være relevant å vurdere forslaget ift. Snøhettas generelle argumenter for høyere bebyggelse:

  • «For bebyggelsen i sentrum er det et ønske om å oppnå variasjon i fotavtrykk og høyde av flere grunner:
    - for å skape et spennende gateforløp
    - i forhold til sol
    - for å unngå utbygging av store ensartede strukturer»
     
  • «Gatekryss er eksempel på punkter i byen hvor større høyde kan bidra til å skape større aktivitet gjennom flere brukere, samt trekke oppmerk­somhet. Offentlige funksjoner, landemerker og innfartsporter til byen er andre begrunnelser som kan gi større høyde.»
     
  • Fyrtårn: «Områder med spesifikk betydning i bybildet og funksjoner som bidrar særskilt til et levende bymiljø belønnes med bonus i form av ekstra tillatt byggehøyde.» De tenker da på funksjoner byen drar spesiell nytte av, som bidrar særskilt til byens identitet og karakter. Dette kan være ønskede bidrag til det offentlige tilbud, pilotprosjekter innenfor bærekraft, næringsetablering med høy arkitektonisk kvalitet, m.m.
     

Sett i forhold til kulepunktene ovenfor finner kommunen følgende:
Hva som skaper et spennende gateløp kan diskuteres, men planforslaget vil gi variasjon i byggehøydene langs Vektargata. Bygget er en forholdsvis massiv struktur, men det er gitt bestemmelser om estetisk utforming (§ 2.2), bl.a. av fasaden mot gata.

Planlagt bebyggelse gir akseptable solforhold lokalt på tomta, men vil gi skygge i offentlig gate (Vektargata), noe også dagens bygg gir. Øst i planområdet blir det vesentlig lavere bebyggelse enn i dag med lave carporter/garasjer og boder.

Kulepunkt 2 og 3 kan i mindre grad benyttes som argument for planforslaget.
Planforslaget åpner riktignok for forretning/kontor/tjenesteyting i 1.-2. etg., noe som kan gi liv i gata og bidra til sammenheng i publikumsretta funksjoner på gatenivå i sentrum. Selv om det er positivt med transformasjon av slitne bygg i sentrum vil planlagt bygg trolig ikke kunne karakteriseres som et «fyrtårnprosjekt». Det har heller ikke en framtredende beliggenhet.
Foreslått bygg blir høyere enn rådhuset i 3 etasjer, som ligger ca. 100 m unna, men ikke høyere enn planlagt teaterhus (sal) på motsatt side av jernbanen.

I høydestudien er bl.a. Vektargata vist som gatetun / shared space der høydereguleringer bør sikre gode solforhold og variert bebyggelse. Snøhetta skriver: «Det tillates generelt større høyder på bebyggelsen nord for og øst for gaterommene, og lavere mot sør og vest.»
«Bebyggelse bør formes slik at viktige uterom, parker og gater samt boligbe­byggelse får best mulige solforhold.»
Planområdet ligger sørøst for gaterommet Vektargata. Vektargata er orientert slik at dagens bebyggelse i 2 etasjer kaster skygge i gata på dagtid (se flyfoto). Med 5 etasjer vil nærområdet få endra solforhold, men bebyggelsen i bakgården blir lavere enn i dag. Baker Thomsens plass ligger vest for Thomsengården, og ser ikke ut til å få endrede solforhold som følge av planforslaget. Boligenes uteoppholdsareal har akseptable solforhold.

I nærområdet er det som tidligere nevnt allerede vedtatt mulighet for boligbebyggelse med gesimshøyde tilsvarende kommunedelplanens mønehøyde, men Sentrumsgården II henvender seg ikke til Vektargata men til Teltburgata og privat sidegate/parkering. Når det i planforslaget legges til rette for næringsvirksomhet i 2 etasjer kreves det også større etasjehøyde enn for bolig.

Rådmannen er positiv til noe større byggehøyde enn nevnt i kommunedelplanen og Snøhettas anbefaling i høydestudie. Foreslått krav om forretning/kontor/tjenesteyting i første etasje vil kunne bidra til å skape liv i sentrum, i samsvar med retningslinje i gjeldende kommunedelplan. Hensynet til den lavere nabobebyggelsen og spesielt den bevaringsverdige Thomsengården taler noe imot et så stort bygningsvolum og gesimshøyde. Sett fra gatenivå vil det imidlertid ta seg annerledes ut enn sett fra fugleperspektiv. På gatenivå har gaterommets proporsjoner (forholdet mellom gesimshøyde og gatebredde) betydning for hvordan gata oppleves. Vektargata har to kjørefelt, ensidig kantsteinsparkering og tosidig fortau (tilsammen ca. 11 m bredde). Snøhetta betegner dette som en smal gate. Kommunen tror imidlertid gata tåler foreslått innslag av høyere bebyggelse, selv om byggets nøytrale plassering og innhold (rolle for fellesskapet/allmennheten) ikke kan forsvare et vesentlig brudd i gesimshøyden mot Vektargata.

Parkering og varelevering
Det foreslås lavere minimum parkeringskrav for både boliger og detaljhandel enn i retningslinjene i gjeldende kommunedelplan. Det foreslås 1 p-plass pr. boenhet i stedet for 1,2 og det foreslås 1 p-plass pr. 50 m2 forretning i stedet for 1 p-plass pr. 25 m2 BRA detaljhandel.
Dvs. en halvering av minstekrav til parkering for detaljhandel. Samtidig forutsetter planen frikjøp av 1-6 parkeringsplasser (inntil 6 av 35 plasser = 17,2 % av totalt parkeringsbehov).

Foreslått parkeringskrav er i henhold til pågående arbeid med ny kommunedelplan, hvor det vurderes redusert krav til parkeringsdekning for detaljhandel og boligformål annet enn enebolig, ihvertfall i sentrum. Verdal kommune har i dag et svært strengt krav til parkeringsdekning på 1 plass per 25² detaljhandel. Dette legger sterke begrensninger på utviklingsmulighetene i sentrum og er svært plasskrevende. Økt bosetting i sentrum reduserer også det generelle behovet for privatbil da sentrale funksjoner lettere nås med aktiv transport.

Færre parkeringsplasser vil stimulere til i større grad å la bilen stå når den ikke er helt nødvendig. Dette vil bidra til mindre forurensende utslipp, mindre trafikkstøy, økt trafikksikkerhet for bl.a. myke trafikanter og er positivt ift. folkehelse. Et redusert parkeringskrav åpner for mer intensiv arealbruk i sentrum, som videre kan redusere press på arealer hvor f.eks. hensynet til grønnstruktur og dyrka mark bør vektlegges.

En innvending som gjerne dukker opp i forbindelse med dette spørsmålet er faren for handelslekkasje til nærliggende områder dersom parkeringstilgangen i Verdal reduseres. Denne innvendingen er sjelden videre sannsynliggjort og en ser ikke at dette nødvendigvis vil gjøre seg gjeldende. Videre er det slik at tiltakshavere/næringsdrivere vil stå fritt til å planlegge flere parkeringsplasser enn minstekravet, dersom de mener det er behov for det. Samlet sett vurderes redusert parkeringskrav for detaljhandel og boligformål annet enn enebolig å være et hensiktsmessig plangrep å ta for Verdal byområde.

En annen innvending kan være at kollektivtilbudet i kommunen ikke kan sammenlignes med større byer. Blant annet er bosatte utenfor sentrum i stor grad avhengig av bil for å benytte seg av tjenestetilbud i sentrum og opprettholde sosialt nettverk med venner i byen.

Lavere minimum parkeringskrav er et prinsipielt spørsmål som bør avklares på overordna plannivå. Dersom det tillates lavere parkeringsdekning i denne detaljreguleringen kan det gi presedens for lignende saker. Rådmannen er likevel positiv til foreslått parkeringsdekning, da det er i samsvar med vurderinger i kommunedelplanarbeidet.

Planforslaget er i samsvar med følgende retningslinje i kommunedelplanen:
«Arealbehov for nye parkeringsplasser skal fortrinnsvis søkes løst ved bygging av parkeringskjeller/-hus.» Manøvreringsareal i garasjekjeller er imidlertid ikke som anbefalt i Byggforskserien 312.130 om «Parkeringsplasser og garasjeanlegg» (2005) eller Statens vegvesen og Gjensidige NOR sine anbefalinger i «Utforming og drift av parkeringsanlegg» fra 2002 med det formål å redusere skadeomfanget på personer og materiell. Ender parkeringsradene mot en endevegg må oppmerkingen sikre at bil fra innerste plass har tilstrekkelig vendeareal ved utkjøring.

Eksempler på utforming av manøvreringsareal

Løsning vist i kjeller blir ikke juridisk bindende og bør revurderes.

HC-plass ute har ikke anbefalt ekstra lengde, men dette er et privat anlegg.

Varelevering er i vedlagte utomhusplan vist i sidegate/parkeringsareal, mellom personbilplasser. Dette er ikke juridisk bindende. Inngang for boligene til trappehus er lagt til gårdsromsiden, for å redusere evt. konflikt med trafikk i vareleveringssonen.
Foreslått krav til minimum sykkelparkering for boliger er iht. anbefaling i Statens vegvesens sykkelhåndbok og kommunens arbeid med ny kommunedelplan. I kommunedelplanen vurderes også krav til sykkelparkering for andre formål.

Frikjøp av parkeringsplasser iht. lokal forskrift
Avhengig av om 2. etasje benyttes til bolig eller næringsvirksomhet, vil parkeringskravet for prosjektet være 30 til 35 bilplasser og 30 til 40 sykkelplasser. Innenfor tomta inkl. privat sidegate/parkering er det plass til (17 + 4 + 6 + 2) = 29 biler. Dvs. at 1 til 6 plasser forutsettes dekt med frikjøpsordningen, som pr. i dag har en sats på kr. 100.000,- pr. plass (Verdal kommunestyres sak 36/13). Med frikjøp er bruker ikke sikret en bestemt plass, men må benytte seg av ledig offentlig parkeringsplass i nærområdet. Det går ikke fram om det er boliger (beboere og/eller besøkende) eller næringsvirksomhet (ansatte og/eller kunder) som får denne utfordringen.

I planbeskrivelsen nevnes mulighet for parkering i Vektargata og på offentlig plass mot sør. Ifølge Teknisk drift benyttes p-plassen like sørøst for planområdet (gnr. 21 / bnr. 35) som ansattparkering for kommunen i Vektergata 7-9, og det er ikke ønskelig at den skal være offentlig p-plass. P-plass sør og øst for rådhuset (ca. 135 plasser) er offentlig, men brukes av både kommuneansatte og besøkende på dagtid.
Både Snøhettas mulighetsstudie (s. 60-61) og arbeid med gatebruksplan viser at det er mange parkeringsplasser i sentrum. En grov opptelling sommer 2014 ifb. arbeid med gatebruksplan viste totalt ca. 1200 p-plasser i tilknytning til jernbanestasjon, forretningsområder og de store arbeidsplassene i sentrum. Tomta tiltenkt teaterhus inngikk da med 40 plasser. Andel offentlige parkeringsplasser er ikke beregnet. Utover det som er nevnt ovenfor er det i nærområdet flere muligheter. Offentlig p-plass på motsatt side av Vektargata ca. 50 m fra planområdet har 10 plasser. Det er gateparkering også i Jernbanegata. Det er ca. 50 m til p-plass langs jernbanen med 30 plasser, men Verdal stasjon har også behov for flere p-plasser. Denne p-plassen kan også bli redusert dersom det ifb. stenging av planovergangen i Nordgata velges universelt utformet rampe fra Nordgata og sørover mot eksisterende kulvert under jernbanen. Jernbaneverket har bedt kommunen ta stilling til stenging av planovergangen og evt. avbøtende tiltak i ny kommunedelplan. Dette blir også tema i gatebruksplan.
At ca. 17,2 % av planforslagets parkeringsbehov blir dekt med frikjøp gir kommunen midler til å etablere flere offentlige p-plasser. Utfordringen blir å finne areal for dette.

Renovasjon
Det planlegges nedgravd løsning, som normalt brukes for husholdningsavfall. Forhåpentligvis vil dette fungere både for boligene og forretning/kontor/tjenesteyting, da løsningen er felles for hele planområdet. Det er hverken plass eller ønskelig med store kontainere i sentrum

Uteopphold/lek
Størrelse og egnethet av uteoppholdsarealet er i samsvar med bestemmelse 4.4. i gjeldende kommunedelplan, slik det også er redegjort for i planbeskrivelsen. Arealet er dimensjonert for inntil 20 boenheter. Det er gitt bestemmelse om inngjerding og utstyr på lekeplass samt rekkefølge for opparbeidelse.

Universell utforming/tilgjengelig boenhet
Overnevnte er sikret med bestemmelser og gjennom Byggteknisk forskrift TEK10.

Vurdering ift. naturmangfoldloven
Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon/tilråding
Planforslaget avviker fra overordna plan mht. både grad av utnytting, byggehøyde og minimum parkeringskrav samt fra Snøhettas høydestudie (ikke juridisk bindende). Foreslått bygg i fem etasjer ligger også nært bevaringsverdig nabobebyggelse. På bakgrunn av en helhetsvurdering ser likevel Rådmannen positivt på et bygg i fem etasjer her med næringsvirksomhet på gatenivå, da det vil styrke områdets bymessige karakter. Planforslaget er også i samsvar med forutsetninger knyttet til miljø- og samfunnsforhold.
Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 30.10.2015 12:48
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS