Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 27.10.2015 - PS 70/15 Detaljregulering for del av Vuku sentrum

Saksbehandler : Håvard Kvernmo

Arkivref : 2015/1130 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 27.10.2015 70/15

 

Rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 vedtas detaljregulering for del av Vuku sentrum datert 14.08.2015 framlagt for høring og offentlig ettersyn. Vedtaket forutsetter at følgende endringer blir gjort i plandokumentene før saken legges ut til offentlig ettersyn:

Det tas inn en rekkefølgebestemmelse som forutsetter at Breding masseuttak, nord for planområdet, skal avvikles før etablering av ny boligbebyggelse kan tillates.

Vegetasjonsskjermen mot Breding grustak tas ut av planforslaget og den opprinnelige detaljreguleringen av Breding grustak opprettholdes.

Det legges inn en rekkefølgebestemmelse som forutsetter at avkjørselen ved Breding gård blir fysisk sperret, iht. gjeldende plan for området før boligbebyggelsen godkjennes etablert av kommunen 

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen.

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Arkplan AS har på vegne av Utvikling 1 AS oversendt et planforslag for deler av Vuku sentrum, ved Breding Gård – Gnr: 139 Bnr: 1.

Formålet med planen er å åpne for boligbebyggelse med høy utnyttelsesgrad i deler av Vuku sentrum.

Planområdet
Området ligger vest i Vuku sentrum og grenser mot Bredingen grustak i nord, Vuku sentrum i øst, fv. 757 i sør og Breding gård i vest – jfr. Figur 1.

Oversiktskart Vuku sentrum, planområdet marekret med rosa skravur
Figur 1 Viser oversiktskart for Vuku sentrum. Planområdet er markert med rosa skravur.

Planområdet omfatter et dyrka areal på eiendommen gnr./bnr. 139/1 teig 3, på ca. 6,9daa.
Plankartet viser eksisterende bebyggelse med tilhørende byggegrense, område for ny boligbebyggelse, felles lekeareal, naturområde, vegnett med hensynssoner, renovasjonstorg, trafostasjon og vegetasjonsskjerm – jfr. Figur 2

Forsdlag til plankart
Figur 2 Viser forslag til plankart

Planstatus
Planområdet berører reguleringsplan for Vuku sentrum, vedtatt 28.09.1998 og Breding grustak, vedtatt 29.01.2001 - sist endret 25.11.2013.

Gjeldende plan for Vuku sentrum åpner for boligbebyggelse i området, med forutsetning om at Breding grustak avvikles før boliger kan etableres.

Viser utdrag fra reguleringsplan for Vuku sentrum, datert 28.09.1998
Figur 3 Viser utdrag fra reguleringsplan for Vuku sentrum, datert 28.09.1998.

Gjeldende plan for Breding grustak regulerer området som er avsatt til vegetasjonsskjerm i planforslaget, til kombinert Massetak/jordbruk – markert med brun farge i figur 4.

Viser utdrag fra reguleringsplan for Breding grustak, datert 25.11.2013
Figur 4 Viser utdrag fra reguleringsplan for Breding grustak, datert 25.11.2013.

Planforslaget er vurdert til å ikke utløse krav om planprogram iht. Pbl § 12-9, eller krav om konsekvensutredning iht. KU-forskriftens §§ 2 og 3.

Planforslaget
Generelt
Planen legger opp til etablering av 25 nye boenheter, sentralt i Vuku sentrum. Planområdet er et lite jordstykke med sentral beliggenhet, og bærer preg av å ligge innklemt mellom flere formål. Et planforslag som foreslått vil bidra til en naturlig fortetting av område7.

Bebyggelsen
Planforslaget åpner for ny boligbebyggelse i maksimalt tre etasjer fortrinnsvis i form av flermannsboliger i kjede. Bebyggelsen tillates oppført i opptil 11,5 meters høyde og skal utformes i moderne byggestil med flate tak, pulttak eller saltaks form, men ulik takform kan ikke blandes uten at det gir et helhetlig arkitektonisk uttrykk.

Bebyggelsen vil utformes etter områdets egenart. Med dette menes at ev. to-mannsboliger trappes ned ift terreng og ev. flermannsboliger/lavblokk og uteområder plasseres der det er plant i dag.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Adkomst vil være fra fv. 757, gjennom etablering av ny avkjørsel og med gjennomkjøring via intern kjøreveg i planområdet ut bak dagligvarehandelen. Avkjørselen er en videreføring av den i gjeldende plan. Internkjørevei er prosjektert som veg med lite trafikk, og skal også kunne brukes av myke trafikanter. Planforslaget legger opp til at gående og syklende skal kunne benytte intern kjøreveg for adkomst mot sentrum via egen utkjørsel bak dagligvarehandelen. Det er også mulig med gangsti for myke trafikanter fra den nord-østre delen av planområdet.

Fortau fra langs fv. 757 er videreført i plankartet, men tenkes ikke utbygd med bakgrunn i at det ikke er lagt opp til videreføring av forbi dagligvarebutikken i området.

Parkering
Det legges opp til full parkeringsdekning, både car-port/garasje og p-plasser, på egne arealer. Bestemmelsene regulerer antall plasser iht. kommunens parkeringsnorm på 1,5 plass pr. boenhet i flermannsboliger og 2 parkeringsplasser pr. boenhet i to-mannsbolig. Det legges også opp til egen sykkelparkering i området, men dette er ikke lagt inn i bestemmelsene som et krav.

Lek og uteopphold
Det skal etableres et felles lek- og uteoppholdsareal på 1,1 daa, øst i planområdet. Det er nedfelt rekkefølgebestemmelse om at dette skal være opparbeidet før bygging av bolig kan utføres. Det er også nedfelt et minimumskrav om hvilke apparater som skal etableres i området. Det er imidlertid ikke stilt krav om at lekeplassen skal være universelt utformet og utrustet.

Universell utforming/tilgjengelig boenhet
Det er ikke tatt utgangspunkt i universell utforming av bebyggelsen i bestemmelsene. Dette reguleres i Teknisk forskrift. Krav om tilgjengelig boenhet styres gjennom TEK 10.

Støy
Støy fra fv.757 beveger seg inn på området fra sør. I dette området er det ikke planlagt bebyggelse eller lekeareal – kun vegformål og renovasjonstorg. Dette er ivaretatt med en egen hensynssone i plankartet.

Det finnes ikke eksisterende støybegrensende tiltak i området og det er heller ikke vurdert til å være et behov.

Støy fra Breding grustak skisseres ikke som et problem. Det vises til at ansvarlig driver plikter seg til å overholde støynivået som er gjengitt i forurensningsforskriftens § 30-7.

Støv
Utbygger forutsetter at driver av Breding grustak holder seg innenfor rammene i forurensningsforskriftens § 30-5.

Det er for øvrig ikke vurdert andre sannsynlige støvproduserende kilder

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse med utgangspunkt i sjekkliste fra DSB sin veileder «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging». Det er i den forbindelse avdekt risiko- og sårbarhetsforhold knyttet til ras som følge av en kvikkleireforekomst i området.

Multiconsult har gjennomført en geoteknisk undersøkelse i området. Vurderingen i rapporten konkluderer med at grunnforholdene er fri for kvikkleire, men organiske, finkornige og telefarlige materialer må utskiftes før fundamentering mtp. bæreevne og setningskarakteristikk. Dette reguleres etter TEK 10.

Det er ikke avdekket andre risiko- og sårbarhetsforhold i området.

Kulturminner
Det er ikke registrerte verneinteresser/kulturminner i planområdet, hverken i askeladden database eller ved gjennomført befaring. Dersom det oppdages kulturminner under byggearbeidene gjelder den generelle aktsomhetsplikten.

Det har under planprosessen kommet pålegg om undersøkelser etter fornminner. Kort resyme av rapporten er gjengitt i planbeskrivelsens pkt. 6.3.

Biologisk mangfold
Det er ikke gjort registreringer i området tilknyttet biologisk mangfold.

Områdets beliggenhet og karakter tilsier heller ikke at det er et biologisk viktig område.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Det finnes kommunale ledningsanlegg for vann og avløp samt kabelanlegg for el og tele i rimelig avstand fra planområdet.

Utbyggingsavtale
Kommunalteknikk vil gjøre rede for behovet for en utbyggingsavtale.

Det vises imidlertid i planbeskrivelsen til at tiltaket ikke vil utløse krav til utbyggingsavtale iht. Pbl. § 17.

Planprosess
Medvirkning:
Forhåndskonferanse ble avholdt 23.02.2015.

Melding om oppstart ble annonsert i Verdalingen og på kommunens hjemmeside den 05.03.2015.

Brev til berørte naboer og offentlig myndighet ble sendt 03.03.2015.

Frist for innspill ble satt til 01.04.2015.

De formelle kravene til medvirkning fremgår av Pbl § 5-1. Innspill med bakgrunn i varsel om oppstart og som ble mottatt innen fristen er gjengitt i saksframlegget og planbeskrivelsen.

Kommunen har også avholdt møte med grunneier på gnr: 139 bnr: 1 og ansvarlig driver av Breding grustak den 24.09.2015. Hensikten med møtet var å avklare den videre driften i området for grustaket opp mot den fremtidige situasjonen i planområdet som nå ønskes utviklet til bolig.

Grunneier og ansvarlig driver har i den forbindelse kommet med uttalelser til tiltaket.

Innkomne merknader er gjengitt i planbeskrivelsen, med unntak innspill fra intern høring og innspill som er ettersendt i forbindelse med avklaringsmøtet. Disse er lagt ved i sin helhet.

Vurdering:
Generelt
Området fremstår som et mindre jordbruksareal, innklemt i et sentrumsnært område. Kommunen vurderer planforslaget til å representere en naturlig fortetting av Vuku sentrum. Siden det er snakk om et dyrka areal, er kommunen også positiv til at området gis en såpass høy fortettingsgrad når det først skal bygges ut, noe som er forenelig med intensjonen i kommuneplanens arealdel.

Det er imidlertid noen forhold som er i motstrid med gjeldende plan, Detaljregulering for Vuku sentrum fra 1998 og Breding grustak fra 2013. Dette gjelder en rekkefølgebestemmelse som går på at etablering av boligbebyggelse ikke kan tillates før dagens drift i Breding grustak er avviklet og at masseuttaket er tilbakeført. Denne bestemmelsen er tatt ut i planforslaget. En vil dermed legge opp til at bolig kan etableres samtidig som det er drift i området. Breding grustak ble opprinnelig regulert med et tidsbegrenset uttak på 10 år og skulle i utgangspunktet være avviklet tilbake i 2011. Gjeldende detaljregulering for masseuttaket ble imidlertid endret i 2013, slik at massene kan utvinnes på ubestemt tid. Etter samtale med Direktoratet for mineralforvaltning og ansvarlig driver av området, er det antydet å ligge igjen et resterende uttak på ca. 300 000 m3 masse i området. Hvor lang tid dette uttaket vil ta er avhengig av markedsetterspørsel, men med et årlig uttak på 15 000 m3 vil det tilsvare minimum 20 år med videre drift. Norsk bergvesen i samråd med ansvarlig driver antyder på sin side 30-40 år, dersom man legger til variabler som markedsetterspørsel i estimatet.

Det er kjent at denne typen industri genererer mye støv og støy til omkringliggende områder. Å etablere boligbebyggelse inntil er derfor ikke anbefalt. Det er heller ikke gjort støy- og støvmålinger i denne delen av Vuku som friskmelder området eller som gjengir dagens situasjon. Grunneier, som er nærmeste nabo til området, påpeker på sin side at støy og støvflukt fra området ikke oppleves som et problem. Kommunen har i mellomtiden heller ikke mottatt klager som tilsier at området er spesielt utsatt slik masseuttaket er utformet i dag. Noe som kan ha sammenheng med den naturlige støyvollen i grensen mellom uttaket og Vuku sentrum. Det er derimot verdt å merke seg at gjeldende driftsplan for området forutsetter å fjerne denne støyvollen som en del av etappe 6 og dermed dreie uttaket nærmere planområdet. Man kan derfor ikke forutsette at støv- og støyforholdene ikke blir et vesentlig problem i fremtiden når uttak av etappe 6 iverksettes – jfr. Figur 5. I planforslaget er det foreslått å legge inn en vegetasjonsskjerm på 10 meter mellom planområdet og grustaket, for å redusere støy- og støvflukt fra området. Det er også forutsatt at ansvarlig driver overholder støy- og utslippskravene iht. forurensningsforskriftens kap. 30. Kommunen mener at forutsetningene om at støy- og utslippskravene overholdes, ikke er noen garanti mot en fremtidig konflikt mellom bebyggelsen og grusvirksomheten. Det er kjent at spontan støvflukt fra spesielt grustak, kan være en stor belastning for nærmiljøet, dersom værforholdene tillater det.

Bevaring av dagens støyvoll burde derfor være et minimumskrav, forutsatt at støy- og støvforholdene tillater det. Dette vil derimot medføre vesentlige konsekvenser for den videre driften og utformingen av masseuttaket, og vil derfor frarådes.

For å unngå en fremtidig konflikt anbefaler derfor Kommunen at det i første omgang prioriteres uttak av masser i området og at den opprinnelige rekkefølgebestemmelsen gjeninnføres, slik at man kan etablere boligbebyggelse først når masseuttaket er avviklet.

Viser utdrag fra gjeldende driftsplan for Breding grustak
Figur 5 Viser utdrag fra gjeldende driftsplan for Breding grustak. Etappe 6 er markert med mørk blå farge og planforslagets omriss er vist med rosa skravur.

Teknisk infrastruktur
Statens vegvesen fraråder etablering av en ny avkjørsel til Fv757. I planforslaget er vurderingen gjort ut i fra et helhetlig syn, hvor man uansett ser at eksisterende avkjørsel til Breding gård hadde blitt kraftig utvidet, samt skapt en ikke like oversiktlig påkjøringsrampe mot fv. 757 som planforslaget nå viser. Avkjørselen er en videreføring av den i gjeldende plan. Sett ut i fra et sikkerhetshensyn har utbygger foreslått å vurdere avvikling av eksisterende adkomst til Breding gård i vest. Rådmannen presiserer at avkjørselen er regulert med fysisk sperre i dagens regulering for Vuku sentrum, samt gjeldende plan for Breding grustak. En rekkefølgebestemmelse om at denne sperres før opprettelse av en ny avkjørsel vurderes som tilstrekkelig, da man tar bort en avkjørsel og tilfører en ny og mer optimalisert avkjørsel.

Rådmannen foreslår følgende rekkefølgebestemmelse tatt inn i planen.

Vestgående avkjørsel på Breding gård skal fysisk sperres/saneres før det tillates etablert ny boligbebyggelse i området.

Naturmangfold
Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 21.10.2015 10:49
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS