Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 27.10.2015 - PS 72/15 Detaljregulering Solhaug boligområde

Saksbehandler : Per Anders Røstad

Arkivref : 2014/8016 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 27.10.2015 72/15
Kommunestyret    

 

Rådmannens innstilling:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

  • Reguleringsbestemmelsenes § 2.5 endres til:
    «For boliger og utendørs oppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementet retningslinje T-1442/2012. Det tillates bygd støyskjermende tiltak innenfor formålet «boligbebyggelse», mellom byggegrensen mot veg og formålet «annen veggrunn.»
     
  • Siste setning i bestemmelsenes punkt 3.1.2 tas ut av bestemmelsene.
     
  • Det tilføyes følgende i reguleringsbestemmelsenes §7:
    «Før utbygging starter må det dokumenteres at området er stabilt i forhold til kvikkleire og andre jordarter med sprøbruddsegenskaper. De geotekniske utredninger skal være i tråd med NVE's veileder «Sikkkerhet mot kvikkleireskred 7/2014». Anbefalingene i utredningen skal følges opp i byggearbeidet.»
     

Forslag til detaljregulering for Solhaug, med overnevnte endringer, vedtas i henhold til plan- og bygningslovens § 12-12

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Høringsuttalelser.

Saksopplysninger:
Sammendrag.
Arkplan arkitektkontor fremmer forslag til privat reguleringsforslag for boligområde på Solhaug på vegne av grunneier Utvikling 1 AS. Formålet med planen er å tilrettelegge området for boligbygging med høy utnyttelse, og bestemmelser som er mer tilpasset dagens arkitektur.

Planområdet er på ca 15 daa, og ligger ved Forbregd/Lein. Planområdet er også i dagens gjeldende regulering avsatt til boligbebyggelse. Hovedgrepene og arealbruken i planforslaget samsvarer derfor i det alt vesentlige med gjeldende regulering.

Planforslaget ble framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 52/15. I høringsuttalelsene kom det innspill på utfordringer på bl.a. støy- og grunnforhold. Det foreslås derfor endringer av reguleringsbestemmelsene som sikrer at disse forholdene blir utredet og hensyntatt før utbygging av området.

Den planlagte eneboligbebyggelsen vil være et godt bidrag til et variert botilbud i Verdal. Rådmannen foreslår at detaljregulering for Solhaug med de endringer som er nevnt i denne saksutredningen vedtas.

Høring.
Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 52/15. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

  1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 21/9 2015
     
    Landbruksavdelingen vurderer det som klart positivt at området reguleres med en høyere utnytting, og har ingen vesentlige merknader til planforslaget.
     
    Miljøvernavdelingen påpeker at området er støyutsatt og vil ha behov for skjerming for å tilfredsstille anbefalte grenseverdier. For å sikre at planbestemmelsene ivaretar støyutfordringene i tilstrekkelig grad, og fastsetter juridisk bindende krav til støy og tiltak mot støy, vil Miljøvernavdelingen tilrå endringer i punkt 2.5 i bestemmelsene. I henhold til Veileder til retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) skal det stilles absolutte krav (ikke skjønnsbasert) og det skal brukes konkrete, tallfestede mål og avgrensninger på forhold som ikke går frem av plankartet. Som et minimum bør bestemmelsen omformuleres til:
    «For boliger og utendørs oppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementet retningslinje T-1442/2012.»
     
    Kommunalavdelingen påpeker at kommunen bør vurdere hvorvidt det kan være hensiktsmessig å stille krav til anbefalt drenering i planforslaget. Støyskjerming er ikke sikret gjennom verken plankart eller bestemmelsenes punkt 2.5, og vil således utløse krav om dispensasjon fra planen før etablering. Støyskjerm bør derfor, enten tegnes inn på plankartet, eller hjemles i bestemmelsene med angivelse av plassering. Regler for volumberegninger av bygninger er gitt i TEK 10, og en spesifisering av dette, i bestemmelsens punkt 3.1.2, er derfor unødvendig og bør tas ut.
     
    Kommentar:
    Det er viktig at boligene og uteoppholdsareal blir skjermet mot støy på en slik måte at beboerne får et best mulig bomiljø. Detaljene som fylkesmannen foreslår endret vil presisere kravene og gir dermed en bedre sikkerhet på at støyproblematikken blir håndtert på en best mulig måte, i forhold til de krav som gjelder. Det foreslås derfor at bestemmelsenes punkt 2.5 endres slik som fylkesmannen foreslår.
     
    Støyskjermen må kunne bygges uten at det utløser dispensasjonsbehandling fra planen. Det foreslås derfor følgende tillegg i bestemmelsenes punkt 2.5.
     
    «Det tillates bygd støyskjermende tiltak innenfor formålet «boligbebyggelse», mellom byggegrensen mot veg og formålet «annen veggrunn».
     
    Forslaget til nytt punkt 2.5 blir da:
    «For boliger og utendørs oppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementet retningslinje T-1442/2012. Det tillates bygd støyskjermende tiltak innenfor formålet «boligbebyggelse», mellom byggegrensen mot veg og formålet «annen veggrunn.»
     
    Når det gjelder drenering, er dette noe som håndteres på byggesaken. Kommunen anser det derfor som unødvendig å ta inn en egen reguleringsbestemmelse på dette.
     
    Siste setning i bestemmelsenes punkt 3.1.2 er unødvendig slik fylkesmannen påpeker og foreslås tatt ut.
     
  2. NVE, datert 11/9 2015
    NVE anser at skredfaren knyttet til kvikkleire ikke er tilstrekkelig utredet iht. kravene i TEK10 og anbefalingene gitt i NVEs veileder 7/2014. Planområdet ligger i et område med sannsynlig opptreden av marine avsetninger, herunder potensiale for kvikkleire.
     
    NVE anbefaler sterkt at det settes krav til ytterligere dokumentasjon som viser at kravene i TEK10 kap.7.3/PBLs§ 28-1 er oppfylt. Det vises til NVEs veileder 7/2014 for hvordan dette kan oppnås, spesielt kap.4.5 «Prosedyre for utredning av aktsomhetsområder og faresoner».
     
    Kommentar:
    NVE har det overordnede statlige forvaltningsansvaret innen forebygging av flom og skredulykker. NVE sine retningslinjer for flom og skredfarer i arealplanleggingen skal gi kommunene og utbyggere rettledning i hvordan en skal ta hensyn til slike farer i planarbeidet.
     
    NVE anbefaler sterkt at det settes krav til ytterligere dokumentasjon i denne saken. Fra kommunens side mener vi det er riktig å lytte til NVE i slike spørsmål. NVE er den fagenheten som har høyeste faglige kompetanse på kvikkleireskred i landet. Kvikkleireskred kan skje uten forvarsel, ha stort omfang og medføre store skader på bebyggelse og fare for liv og helse.
     
    Rådmannen vil derfor foreslå at det sikres ytterligere dokumentasjon før en eventuell utbygging av Solhaug starter. Det foreslås derfor følgende rekkefølgebestemmelse som tillegg i § 7 i reguleringsbestemmelsene:
     
    «Før utbygging starter må det dokumenteres at området er stabilt i forhold til kvikkleire og andre jordarter med sprøbruddsegenskaper. De geotekniske utredninger skal være i tråd med NVE's veileder «Sikkkerhet mot kvikkleireskred 7/2014». Anbefalingene i utredningen skal følges opp i byggearbeidet.»
     
  3. Nord Trøndelag fylkeskommune, datert 1/10 2015
    Fylkeskommunen vil anbefale at lekeplassen legges på et flatere areal og mer sentralt i byggefeltet. De har ingen øvrige merknader til planforslaget.
     
    Kommentar:
    Vi har vært i tvil om plasseringen av lekeplassen er god nok på planforslaget. Plasseringen har utfordringer i forhold til plasseringen ned mot fylkesvegen, bratthet og den vil måtte støyskjermes for at den skal tilfredsstille støykravene i plan- og bygningsloven. Vi har imidlertid landet på at plasseringen kan beholdes. Uansett plassering vil lekearealet bli forholdsvis bratt. Lekeplassen er også plassert i god tilknytning til et større friluftsområde nord for planområdet. Det spiller også inn her at det reguleres til eneboligbebyggelse hvor det vil være rom for lek på hver enkelt tomt.
     
  4. Forbregd/Lein Velforening, datert 11/10 2015
    Lekeområdet er slik velforeningen ser det lite hensiktsmessig. Det er dessuten støyutsatt, og dersom lekearealet legges inn mot fylkesveien må det støyskjermes.
     
    Velforeningen foreslår å plassere lekearealet på nord siden av den nye gata i den 3. tomta fra østenden.
     
    Det må stilles krav til utforming, kvalitet og plassering av lekeapparater på areal avsatt til Lek.
     
    Areal avsatt til Turveg i enden av gata og ned til G/S- vei langs hovedveien er for bratt og den må oppgraderes ti G/S vei tilrettelagt for brøyting ihht kravene i Vei-normalene med tanke på stigning, kurvaturer o.l.
     
    3 meter (eller enda høyere om man hever terrenget) høye støyskjermer anlagt i grensen mellom boligområde og veggrunn for gang og sykkelvei, vil oppleves som en meget høy og avstengende «vegg» langs G/S- veien.
     
    Kommentar:
    Lekeplassen vil måtte støyskjermes for å komme under anbefalte grenseverdier for støy. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsenes punkt 2.5.
     
    I reguleringsbestemmelsenes punkt 3.4.1 settes det krav til utforming og innhold i lekearealet. Dette kravet er i tråd med det kommunen har krevd i lignende reguleringssaker.
     
    Turvegen er tenkt som en snarveg ned til gang- og sykkelvegen fra boliggaten. Det vil være vanskelig å bygge en fullverdig gang- og sykkelveg her på grunn av terrengets helning.
     
    En 3 meter høy støyskjerm er nødvendig for å få akseptable støyforhold på tomtene nærmest gangvegen og lekeområdet. En heving av terrenget vil imidlertid føre til at selve skjermen vil kunne være lavere. Det vil være summen av terrengfylling og skjerm om må være 3 meter.
     

Vurdering:
Planområdet har ligget som regulert boligområde siden reguleringen i 1985. Det er positivt at noen nå tar tak i området og planlegger en utbygging av boliger. Området ligger sentralt til i forhold til Stiklestad skole, er rimelig sentrumsnært, og ansees som godt egnet til eneboliger.

Planforslaget tilrettelegger for «moderne» eneboligbebyggelse med høy tomteutnytting. I reguleringsbestemmelsenes punkt 2.2 er det sikret at området skal få et enhetlig preg, noe som vil være viktig for at det skal fremstå på en god estetisk måte. Rådmannen mener at foreslåtte utnytting og byggestil kan aksepteres uten at det forringer omkringliggende områders karakter.

Området har utfordringer både i forhold til støy og grunnforhold. Det foreslås i den sammenheng enkelte endringer i reguleringsbestemmelsene som sikrer at disse forholdene blir utredet tilstrekkelig før utbygging starter.

I høringsrunden kom det også innspill på om plasseringen av lekeplassen var god nok. Etter en helhetsvurdering har rådmannen kommet fram til at plasseringen kan aksepteres. Det er både fordeler og ulemper med plasseringen i enden av boliggaten, i forhold til en mer sentral plassering midt i feltet. Der den er plassert vil sammenhengen med friluftsområdene nord for planområdet være bedre, og den vil være mer adskilt fra den framtidige boligbebyggelsen.

Mye av boligbebyggelsen i Verdal har de senere årene vært leilighetsprosjekter. I den sammenheng vil denne planlagte eneboligbebyggelsen være et godt bidrag til et variert botilbud i Verdal.
Rådmannen foreslår at detaljregulering for Solhaug med de endringer som er nevnt i denne saksutredningen vedtas.

 
Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling.

Komité plan og samfunn i Verdal - 18.08.2015

BEHANDLING:
Ved votering ble rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Planområdet utvides vestover slik at regulert veg i planforslaget henger sammen med regulert veg i «gammel» plan. Deretter sendes forslag til detaljregulering for Solhaug boligområde på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Bakgrunn.
Arkplan arkitektkontor fremmer forslag til privat reguleringsforslag for boligområde på Solhaug på vegne av grunneier Utvikling 1 AS. Formålet med planen er å tilrettelegge området for boligbygging med høy utnyttelse, og bestemmelser som er mer tilpasset dagens arkitektur.

Planområdet.
Planområde ligger ved Forbregd/Lein og omfatter eiendommene gnr./bnr. 37/13 og 37/19. I vest grenser området mot eksisterende boligbebyggelse. I sør mot grenser det mot fv 166 og i øst og nord grenser det mot skogbevokste områder. Planområdet har en størrelse på ca 15 daa.

Innenfor planområdet lå det et rehabiliteringshjem for tuberkulosepasienter, denne bygningen er nå revet, slik at området er uten bebyggelse

Kartskisse som viser beliggnehet for planområdet
 
Planstatus
Gjeldende plan er «Reguleringsplan Forbregd/Lein del 3», vedtatt 06.03.1985. Planområdet er i denne planen i stor grad regulert til boligbebyggelse, både frittliggende eneboliger og et område med høyere utnytting. I nord- og vestre del berører planområde et større friluftsområde.

Skisse som viser planområdet

Planforslaget
Generelt.
Planområdet er også i dagens gjeldende regulering avsatt til boligbebyggelse. Hovedgrepene og arealbruken i planforslaget samsvarer derfor i det alt vesentlige med gjeldende regulering. Det legges imidlertid opp til en høyere utnyttelse av området i det nye planforslaget. Det tilrettelegges for mindre eneboligtomter på ca. 600 m2 i moderne byggestil.

Bebyggelsen.
Planforslaget legger opp til en regulering som tillater utbygging av frittliggende eneboligbebyggelse i moderne byggestil. Det vil si at det tillates flatt tak og pulttak i kontrast til den mer tradisjonelle saltaksbebyggelsen som finnes i de nærliggende områdene i dag. Bebyggelsen tillates oppført i 3 etasjer (to etasjer i tillegg til en sokkeletasje). Romslige høyder og relativt små tomter gir en høy utnyttelse av området.

Biladkomst og gang-/sykkelveg.
Biladkomst er tenkt på samme måte som i dagens regulering ved en forlengelse av kommunal veg vest for planområdet. Vegreguleringen henger ikke helt sammen med den «gamle» regulerte vegen (se skisse under) og det foreslås derfor at planområdet utvides noe for å rette opp i dette. Sør for planområdet ligger fv 166 hvor det er utbygd gangveg langs. I planforslaget er det regulert inn en turveg som skal fungere som en snarveg ned på gang- og sykkelvegnettet.

Skisse gang- sykkelveg

Parkering.
I planforslaget legges det opp til parkering på hver enkelt tomt. Parkeringskravet er sikret i reguleringsbestemmelsenes punkt 2.3. Det skal avsettes følgende:

  • 1,5 plass pr. boenhet for hovedenheten
  • 1 plass for utleieenhet.
  • 0,5 plass for rene hybler.
     

Lek og uteopphold.
I østre del av planområdet er avsatt et område på ca. 1 daa til felles uteopphold/lek. I og med at det legges opp til eneboligbebyggelse vil det i tillegg være uteoppholdsareal på hver enkelt boligtomt.

Støy.
Det har blitt utarbeidet en egen støyrapport som ligger vedlagt. Rapporten konkluderer med at det vil være behov for støyreduserende tiltak mot fylkesvegen. Det foreslås en støyskjerm på 3 meter for å skjerme uteområdene på tomtene og fasadene nærmest vegen. I reguleringsbestemmelsenes punkt 2.5 er det sikret at tiltakene som er beskrevet i rapporten skal følges.

Risiko- og sårbarhetsanalyse.
I og med at det er kjente kvikkleireforekomster i nærheten er det gjennomført en geoteknisk vurdering av området (se vedlegg). Det ble ikke funnet kvikkleire i prøvegravingen, men det ble funnet vannmettet siltjord som kan være krevende masser med hensyn på stabilitet, setninger og bæreevne. Dette må det tas hensyn til ved fundamenteringen av boligene.

Kulturminner.
Fylkeskommunen har som kulturminnemyndighet undersøkt om tiltaket er i konflikt med automatisk fredede kulturminner. De har ikke funnet at planen er i konflikt med fredede kulturminner, men minner om aktsomhetsparagrafen i kulturminneloven.

Biologisk mangfold.
Det er ikke registrert område for bevaring av biologisk mangfold på planområdet (Artsdatabasen og naturbase.no). Tiltaket er vurdert å ikke komme i konflikt med NML §8-12.

Planprosess
Medvirkning
Oppstartsmøte ble avholdt 30.10.2014. Igangsatt planarbeid ble annonsert i Verdalingen den 05.11.2014. Naboer og rettighetshavere i området ble på ordinært vis tilskrevet med varsel om igangsettelse av planarbeid i brev. Innspillene er behandlet av forslagsstiller i vedlagte planbeskrivelse.

Vurdering: 
Planområdet har ligget som regulert boligområde siden reguleringen i 1985. Det er positivt at noen nå tar tak i området og planlegger en utbygging av boliger. Området ligger sentralt til i forhold til Stiklestad skole, er rimelig sentrumsnært, og ansees som godt egnet til eneboliger.

Intensjonen med planforslaget er å tilrettelegge for «moderne» konsentrert eneboligbebyggelse. Rundt planområdet er det i dag en variasjon i bebyggelsen, og ulik boligtetthet. Den nye planlagte bebyggelsen vil derfor skille seg ut fra omkringliggende bebyggelse, både når det gjelder høyde og tetthet. Slike moderne boliger har i de senere år blitt populære, og det har blitt bygd flere slike hus i områdene rundt Verdal sentrum. I reguleringsbestemmelsenes punkt 2.2 er det sikret at området skal få et enhetlig preg, noe som vil være viktig for at det skal fremstå på en god estetisk måte. Vi mener at foreslåtte utnytting og byggestil kan aksepteres uten at det forringer omkringliggende områders karakter.

I planforslaget er det krav om 1,5 parkeringsplass pr. boenhet for hovedenheten, 1 plass for utleieenhet og 0,5 plass for rene hybler. Dette er under kravene i kommunedelplanen på 2 parkeringsplasser pr. bolig, men mer enn det som har blitt godkjent i sentrumsnære fortettingsprosjekter. Vi anser at parkeringskravet er tilstrekkelig ivaretatt.

Etter en samlet vurdering anbefaler Rådmannen at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik at berørte får uttale seg til plansaken.
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 23.10.2015 13:39
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS