Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 09.02.2016 - PS 9/16 Detaljregulering - Tangentunet boligområde Verdal

Saksbehandler : Heidi Fløtten Olsen

Arkivref : 2014/8279 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 09.02.2016 9/16

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Vedlagte forslag til detaljregulering for Tangentunet, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. Plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 14.12.2015
  2. Plankart, datert 14.01.2016
  3. Planbestemmelser, datert 11.12.2015
  4. ROS-sjekkliste
  5. Støyrapport
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Geoteknisk notat
  2. Innspill
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Formålet med planen er å legge til rette for boligbygging med høy utnyttelse i et område på Ørmelen i Verdal kommune. Planområdet innbefatter gårdsnummer 17 og bruksnummer 5, 9, 30, 32, 33, 34 og 41, og er tidligere regulert til kombinertformål med plannavn «Tangenvegen Eiendom», mens det i kommunedelplanen for Verdal by har formål som forretning/kontor.

Planområdet
Planområdet ligger på Ørmelen og har som nevnt gårdsnummer 17 og bruksnummer 5, 9, 30, 32, 33, 34 og 41. Området grenser til eksisterende boliger i sør, Verdal Kretsfengsel i nord, E6 i vest og tilkomstvei Tangenvegen og Ørmelen boligområde i øst. Områdets areal er 14,863 daa.

Planområdet er i dag bebygd med en utleiebolig, næringsbygg og parkering. Tilstøtende arealer er hovedsakelig eksisterende boligbebyggelse. Sør i planområder går en gangsti, som er en viktig forbindelse til friluftsområdet vest for planområdet.

Kartutsnitt
Planområdet i rosa skravur (Én plan for hele området).

Planstatus
Gjeldende plan er reguleringsplan «Tangenveien eiendom», planident 2004001, vedtatt 22.03.2004 og kommunedelplan for Verdal by, planident 2005008, vedtatt 26.03.2007. Planforslaget vil ikke utløse krav om konsekvensutredning. Planområdet samsvarer ikke med kommunedelplan for Verdal by, men delvis med detaljregulering med plannavn «Tangenvegen Eiendom».

Planforslaget
Generelt
Planforslaget tilrettelegger for en utbygging av lavblokker/flermannsboliger med tilhørende parkering, lek og uteoppholdsarealer. Det er planlagt ca. 64 boenheter innenfor planområdet. Det aktuelle området eies av tre grunneiere som har gått sammen om å få det regulert, men eierskapet til de tre eiendommene er intakt.

Bebyggelsen
Området er plant og bebyggelsen er planlagt fordelt på 8 lavblokk/flermannsboliger. Bebyggelsen er tillatt oppført i to etasjer i tillegg til evt. parkeringskjeller. Det legges opp til moderne byggestil med flate tak og helhetlig utforming av områdets arkitektoniske fremtoning. Planlagt bebyggelse medfører %BYA på ~40% for området i sin helhet. Tar man utgangspunkt i områdene regulert for bebyggelse, er %BYA for disse totalt 60-80%.

Planområdet er særlig støyutsatt med tanke på E6, som passerer vest for området. Det er derfor planlagt kombinasjon av garasjeanlegg og støyskjerming i vest, samt videreføring av støyskjerm i sør og langsmed deler av grensen til Verdal Kretsfengsel i nord. Dette vil medføre at både uteområder og fasader kommer inn under kravene som stilles til støy, samt at man får gode gate- og uterom for beboernes fornøyelse.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Området planlegges med adkomst via Tangenvegen, slik det også var innregulert i reguleringsplanen fra 2004. Intern kjøreveg er prosjektert som veg med lite trafikk, og skal også brukes av myke trafikanter.

Interessentene i området har kommet frem til en avtale rundt veirett internt i området som tinglyses.

Parkering
Boenhetene har full parkeringsdekning, både garasje og p-plasser på egne arealer. Antall plasser skal følge kommunens parkeringsnorm på 1,2 parkeringsplasser pr. boenhet, hvorav 5% av disse er tilrettelagt bevegelseshemmede.

Lek og uteopphold
Planområdet ligger i et eksisterende boligområde der det eksisterer et ikke-opparbeidet lekeområde ca. 200m mot nord-øst. Områdets størrelse er ca. 6 daa. Det vil bli anlagt to småbarnslekeplasser på eget areal, i tillegg til et lekeområde for litt større barn. Det vil også bli opprettet private uteoppholdsplasser på balkonger og felles uteoppholdsareal ellers i planområdet. Samlet areal for felles uteoppholdsareal er ca. 2,2 daa, og samlet areal for lekeområde er ca. 1,1 daa.

Universell utforming
Den planlagte boligbebyggelsen i to etasjer faller inn under bygninger hvor det kreves universell utforming i teknisk forskrift (iht. §12-2 i TEK10), så fremt alle hovedfunksjonene ligger på inngangsplanet. Det er ikke satt noe krav om at boligene skal utformes som tilgjengelige boenheter i reguleringsbestemmelsene, men det planlegges for >= 50% tilgjengelige boliger. Avklaring og eventuelt krav om tilgjengelighet vil dermed bli avklart på byggesaksnivået.

Støy
Det har blitt utført støyberegninger som er konkludert i en støyrapport. Støyberegningene viser at det må innføres noen skjermingstiltak ved en utbygging av boliger. Det må oppføres støyskjermer for å sikre at støynivå på uteplasser og fasader kan tilfredsstilles. I tillegg må 2. etasje i område BB3 utstyres med tett balkong som støyskjerm for 2. etasje. Når området er ferdig bebygd vil BB3 sammen med områdeskjermer gi tilstrekkelig støyskjerming for de andre byggene.

Det legges opp til at garasjeanlegget, betegnet som GB3 i plankartet, skal skjerme for støy og dermed bygges iht. støybarrieren beskrevet i støyrapporten. Støyrapporten konkluderer med at garasjeområdet (GB3) enten heves slik at området foran selve garasjene, samt garasjene, heves over eksisterende terreng. Boligene blir da liggende på eksisterende terreng som blir lavere enn innkjøringen til garasjene. Det andre alternativet er at garasjene utføres med en støyskjerm montert på toppen av garasjens høyeste punkt. I sør vil eksisterende støyskjerm videreføres vestover og ny gjennomgang til friområdet i vest etableres ved garasjeanlegget (GB3). Disse forhold er sikret gjennom bestemmelsene som medfølger plan.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er ikke kvikkleire eller skredhendelser innenfor planområdet eller i områdene rundt. 200-års flomsone ligger omtrent på kote + 3 m i Verdal. Store deler av området ligger over kote +3 m, på kote +4 m. Selv om den vestlige delen av området ligger lavere enn kote +3 m, er området utenfor 200-års flomsonen på grunn av at E6 fungerer som en barriere mot flom på området. Andre skred-mekanismer er ikke relevant for området. Ved utbygging av området med parkeringskjeller, bør det gjøres en vurdering rundt tiltak for å sikre at grunnvann/flom ikke medfører oversvømmelse.

Eventuell radon i grunnen ivaretas ved bygningskonstruksjon.

Planområdet har kun én mulig innkjøring til området.

Det er ikke registrert andre forhold i forbindelse med risiko- og sårbarhetsanalysen.

Kulturminner
Det er ikke registrerte verneinteresser/kulturminner i området. Dersom det oppdages kulturminner under byggearbeidene gjelder varslingsplikten.

Biologisk mangfold
Planområdet ligger inne i et eksisterende boligområde og det er ikke spesielle registreringer av dyreliv i det aktuelle området eller i umiddelbar nærhet. Planområdet vurderes ikke spesielt viktig for dyrelivet.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Avfall planlegges deponert i felles nedgravd avfallsløsning og et felles poststativ er tenkt plassert ved avfallsdeponiet. Det er kommunal renovasjon og tilknytting til kommunalt avløpsanlegg for område, som er riktig dimensjonert i forhold til planforslaget. Vanntilførsel blir tilknyttet kommunalt vannverk. El-kraft tilkobles NTE's ledningsnett.

Utbyggingsavtale
Planen vil ikke utløse krav om utbyggingsavtale.

Andre aktuelle forhold
Tursti mot friområde på vest-siden av E6 blir bevart og videreført i nytt planforslag.

Planprosess
Medvirkning
Oppstartsmøte med Innherred samkommune ble avholdt 19.08.2014. Etter dette møtet tok grunneierne på naboeiendommene kontakt. De ønsket også å få omregulert sine eiendommer til boligformål. Det ble avholdt et nytt oppstartsmøte 04.11.2014.

Igangsatt planarbeid for området ble annonsert i Verdalsavisa den 28.08.2014 og på kommunens hjemmeside. Planen ble varslet på nytt igjen 11.11.2014.

Innspill med bakgrunn i varsel om oppstart blir behandlet i planbeskrivelsen. Det kom til sammen 8 innspill.

Vurdering:
Planforslaget, med utbygging av boliger på Tangentunet på Ørmelen, er en positiv utvikling av området. Planforslaget samsvarer ikke med kommunedelplan for Verdal by, hvor området er regulert til forretning/kontor. Nærområdet består i hovedsak av eksisterende boligbebyggelse, og en utbygging av boliger på Tangentunet vil derfor være en bedre tilpasning til området enn forretning/kontor. Ny bebyggelse vil også være tilpasset eksisterende bebyggelse med tanke på høyde. Den vil bestå av to etasjer og maks gesimshøyde for pulttak 10m og flatt tak 8m. Det planlegges bebyggelse med flatt tak eller pulttak, noe som vil være en variasjon fra saltak, som er den dominerende takformen i nærområdet.

Det er utført en støyrapport som viser at det må utføres støyskjermende tiltak for at hele planområdet skal få et støynivå under 55 Lden. Konklusjonen i støyrapporten er at støyskjermen sør for området må videreføres mot nord, samt at det må oppføres støyskjerm lang plangrensen i nord, mot Verdal Kretsfengsel. Støyskjermene må være på kote +8 m i sør og vest, og kote +7 m i nord. Planområdet ligger på kote +3 m og +4 m.

Planforslaget legger opp til at det blir gode uteområder for både småbarnslekeplass og felles uteoppholdsareal. Den viktige turstien mot friluftsområdet vest for E6 blir bevart og skaper god tilgang til friluftsliv- og rekreasjon både for planområdet og resten av Ørmelen.

Planområdet ligger i kjellerfri sone på NVEs flomsonekart. Planen åpner for mulighet til å etablere parkeringskjeller. Eventuell utbygging av parkeringskjeller vil bli behandlet i byggesak med hensyn til flomsikring m.m.

Konklusjon.
Etter samlet vurdering tilrår Rådmannen at planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn.
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 02.02.2016 14:01
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS