Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 12.04.2016 - PS 26/16 Søknad om dispensasjon fra kommunedelplan Tromsdal - Fradeling av to tomter fra eiendommen 1721/253/9 Forset Tromsdalsvegen 83/85 - Audhild S Slapgård

Saksbehandler : Gunnar Vatn

Arkivref : 2015/1255 - /1721/253/9

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 12.04.2016 26/16

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 19-2 gis det dispensasjon fra kommunedelplan Tromsdal til fradeling av to boligtomter i LNFR-område. Bakgrunn og forutsetninger for dispensasjon er gitt i dette saksframlegg.

Endelig delingstillatelse gis når det er innhentet tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra fylkesveg 155.
 

Vedlegg:

  1. Søknad
  2. Situasjonskart med tomter og atkomst
  3. Oversiktskart 1:50 000
  4. Oversiktskart 1:5 000
  5. Utsnitt kommunedelplan/kommuneplan
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Brev til andre myndigheter datert 19.03.2015
  2. Brev fra Sametinget datert 30.03.2015
  3. Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert 09.04.2015
  4. Brev fra Statens vegvesen Region midt datert 17.04.2015
  5. Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 20.04.2015
  6. Vedtak etter Jordloven datert 10.03.2016
  7. E-post fra Innherred samkommune, landbruk datert 30.03.2016
     

Saksopplysninger:
Søknaden:
Innherred samkommune mottok 02.03.2015 en søknad fra Audhild Synnøve Slapgård om deling av grunneiendom. Søknaden gjelder fradeling av to parseller på ca. 1,6 dekar hver fra eiendommen Forset med gnr/bnr 253/9 i Verdal kommune. Parsellene skal benyttes som boligtomter. Atkomst blir fra fylkesveg 155 som går inn til Tromsdalen. Det skal benyttes eksisterende avkjørsel. Deler av atkomstvegen blir over areal som i dag er dyrka jord.

Planstatus:
Omsøkte parseller omfattes av kommunedelplan Tromsdal. Parsellen ligger i område for Landbruks-, Natur-, Friluftsformål, samt Reindrift (LNFR). Det er ikke åpnet for spredt boligbygging i dette området. Søknaden blir med det i strid med planen. Det er søkt om dispensasjon fra planen.

Nabovarsling:
Det er ikke mottatt merknader i forbindelse med nabovarslingen. Det er gjennomført tilstrekkelig nabovarsling. Det vises til Plan- og bygningslovens § 21-3.

Andre myndigheter:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5 ble saken i brev datert 19.03.2015 sendt andre myndigheter til uttalelse og behandling etter andre lovverk enn Plan- og bygningsloven.

Sametinget sier i brev datert 30.03.2015 at de ikke ser at det er fare for at det omsøkte tiltaket kommer i konflikt med automatisk freda, samiske kulturminner. De har derfor ingen merknader til søknaden. Skulle det likevel under arbeid i marka oppdages gjenstander eller andre spor som tyder på eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og fylkeskommunen omgående, jf. Kulturminnelovens § 8-2.

Nord-Trøndelag fylkeskommune sier i brev datert 09.04.2015 at de har ingen regionale merknader til søknaden ut fra hensynet til plan- og friluftsforhold. I forhold til kulturminneloven sier fylkeskommunen at de prioriterer å undersøke saker der tiltak kommer nærmere enn 100 meter fra automatisk freda kulturminner. De forutsettes at kommunen har avklart om dette gjelder for denne søknaden.

Statens vegvesen Region midt sier i brev datert 17.04.2015 at de ikke har kommentar til dispensasjonen fra kommunedelplanen, men at de har betraktninger vedrørende utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra fv.155.
Erfaringsmessig ser vi at slik plassering av veg/gjennomkjøring over noe tid vil medføre misnøye med mye trafikk, støy og støv og at det derfor etter en tid ofte bli søkt om omlegging av veg.
Fv.155 er klassifisert i gruppe 2 og avkjørsler fra denne skal jf. kap. 5.2 i Rammeplan for avkjørsler i «Fyklesvegplan 2010-2013» behandles strengt. Antall avkjørsler til vegen må være svært begrenset. Nye avkjørsler bør ikke godkjennes uten at det foreligger godkjent reguleringsplan som godkjenner slik løsning.
Hvis ny avkjøring skal kunne vurderes må det tas stilling til plassering av ny felles avkjørsel for alle eiendommer i området. Flere nærliggende avkjørsler på strekningen er ikke ønskelig. Kommunen må i tilfelle ta stilling til om det vil være aktuelt med bruk av landbruksareal til formålet.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling sier i brev datert 20.04.2015 at adkomstvegen til de omsøkte tomtene planlegges gå fra fv.155, gjennom tunet på driftssentret og over dyrka jord bort til skogkanten, en strekning på ca. 80 meter. Landbruksavdelingen vil ut fra regionale og nasjonale jordverninteresser klart fraråde at det åpnes for boliger med en adkomstveg som her omsøkt. En adkomst gjennom tunet vil gi påregnelige driftsmessige ulemper, og landbruksavdelingen ber om at det søkes å finne tomtemuligheter i området uten at dyrka jord må omdisponeres.

Fylkesmannens miljøvernavdeling sier at det i naturbase eller artsdatakart ikke er funnet registreringer av biologisk mangfold-verdier av nasjonal eller regional verdi. De minner om at kommunen selv har ansvar for å ta lokale miljøhensyn og vurdere saken etter prinsippene i naturmangfoldloven. De har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøinteresser ingen merknad til søknaden.

Fylkesmannens kommunalavdeling minner om at det må tas hensyn til eventuell risiko som kan oppstå som følge av tiltaket ut fra hensynet til samfunnssikkerhet og miljø.

Fylkesmannens reindriftsavdeling har ingen merknader til søknaden.

Innherred samkommunes landbruksavdeling har i brev datert 19.03.2016 behandlet søknaden etter Jordloven. Søknaden om fradeling av to boligtomter ble innvilget.
I e-post datert 30.03.2016 fra rådgiver på landbruksavdelingen står følgende:

«I forbindelse med befaring oktober 2015 kan jeg gi følgende beskrivelse av arealet som berøres av adkomsten til de to omsøkte tomtene.
Adkomst vil bli med samme avkjørsel som eksisterende gardstun, gå i ytterkant av tunet, nord for lembru og ca 35 meter over dyrket areal opp til grunn skogsmark hvor grunnfjellet stikker opp i dagen flere plasser. Fra hele den grunne skogsmarken heller ned mot dyrkaarealet er det på det dyrka arealet adkomstveien må gå igjennom problemer med vann. Vannet går langs med berget og presses opp i det dyrkede arealet. Dette medfører til at det er vassyk jord som er vanskelig å drenere og avlingspotensialet er noe begrenset. En anleggelse av vei kan faktisk være med på at åpne veigrøfter tar unna en del av dette vannet, forutsatt at det er et bra utløp opp mot hovedveien til Tromsdalen.

Arronderingsmessig så vil en slik adkomstvei dele opp det dyrkede arealet, men på den andre siden så er arealet delt opp av gardstunet og adkomstvei til eksisterende tun slik at dette heller ikke vil ha vesentlig negativ innvirkning på den agronomiske driften av de dyrkede arealene.

Som en konklusjon så kan en si at de agronomiske ulempene ved 35 meter vei over dyrket mark anses som å være små og dersom veien anlegges på en bra måte der veigrøftene er med på å drenere vekk vann vil det og en positiv agronomisk verdi som er større enn ulempene»

Kulturminner:
I følge Riksantikvarens database over automatisk freda kulturminner, Askeladden, ligger nærmeste automatisk freda kulturminne ca. 500 meter unna. Det vises til brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune og Sametinget. Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8-2 dersom det under bygge- eller gravearbeider treffes på mulige kulturminner. Da må arbeidet stanses og Nord-Trøndelag fylkeskommune og Samtinget som lokal kulturminnemyndighet varsles umiddelbart.

Biologisk mangfold:
I følge Naturmangfoldlovens § 7 skal det i saker som behandles etter Plan- og bygningsloven fremgå at prinsippene i Naturmangfoldloven §§ 8-12 er vurdert. Det foreligger ingen vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet.

Samfunnssikkerhetshensyn:
I følge de kart kommunen har tilgjengelige så ligger ikke det omsøkte arealet i noen faresone for verken ras, skred eller flom. Kommunen er heller ikke kjent med at endret klima vil ha noen innvirkning på området.

Veg, vann og avløp:
Atkomsten er planlagt ved å benytte eksisterende avkjørsel fra fylkesveg 155. Atkomstvegen var på opprinnelig søknad tegnet gjennom «tunet» på eiendommen. Dette er senere endret ved å flytte atkomstvegen til utkanten av tunet. Bakgrunnen for endringen er brevet fra Statens vegvesen angående evt. mulige fremtidig misnøye med trafikk, støv og støy. Vegvesenet har ikke gitt tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra fylkesveg 155.. Dersom det gis dispensasjon til fradeling, må slik tillatelse til utvidet bruk av avkjørselen.

Boligtomtene skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg.

De evt. nye boligtomtene vil få egen matrikkelnummer (gnr/bnr). Rettigheter til å ha atkomst, vann- og avløpsledninger over annen privat grunn.

Vurdering:
Det søkes om dispensasjon fra LNFR-formålet i kommunedelplanen for Tromsdal til fradeling av to boligtomter med tilhørende atkomstveg delvis over dyrka jord.

I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Hensynet bak regulering av LNFR-områder er å opprettholde viktige natur- og landbruksområder, for å sikre en bærekraftig utvikling av disse. I lovens forarbeider (Ot. prp. nr. 35) fremgår det at disse «skal brukes for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, herunder jordbruk, skogbruk og reindrift, og/eller som skal bli liggende som naturområder og naturområder med spesiell betydning for friluftsliv.»

Søknaden begrunnes med at området består av fjell og lauv-/granskog og blir ikke benyttet til gårdsdriften. Det er lagt fram offentlig vann- og avløpsledning. Det er enkelt å koble til flere boenheter på disse. Vegen til parsellene vil bli lagt slik at minimalt med dyrkajord vil bli berørt. Vegen vil bli lagt i et område som er vått, vanskelig å dyrke og gir lite avling. Det gikk tidligere en avlingsveg der atkomstvegen planlegges lagt over dyrkajord. Tomtene vil ikke komme i konflikt med gårdsdriften eller noen form for kulturminner. Boligene skal plasseres naturlig i landskapet, og valg av boligtype blir deretter.

Fylkesmannens landbruksavdeling fraråder at det åpnes for boliger med en atkomstveg som omsøkt. En adkomst gjennom tunet vil gi påregnelige driftsmessige ulemper, og det bes om at det søkes å finne tomtemuligheter i området uten at dyrka jord omdisponeres. Når en statlig myndighet har uttalt seg bør ikke kommunen gi dispensasjon.

Siden høringen er planlagt plassering av atkomstveg endret. Den er flyttet ut fra tunet, og skal i stedet legges langs ytterkanten av tunet. Samkommunens landbruksavdeling sier at på det dyrka arealet som adkomstveien må gå igjennom er det problemer med vann. Vannet går langs med berget og presses opp i det dyrkede arealet, som medfører til at det er vassyk jord som er vanskelig å drenere og hvor avlingspotensialet er noe begrenset. En anleggelse av vei kan faktisk være med på at åpne veigrøfter tar unna en del av dette vannet, forutsatt at det er et bra utløp opp mot hovedveien til Tromsdalen.

Videre anføres det at selv om adkomstvegen vil dele opp det dyrkede arealet, så er arealet delt opp av gardstunet og adkomstveg til eksisterende tun, slik at dette heller ikke vil ha vesentlig negativ innvirkning på den agronomiske driften av de dyrkede arealene.
Eiendommen er slik at det er ikke mulig å nå de omsøkte tomtene uten at dyrkajord må krysses.

Det er i flere tidligere saker i Verdal kommune gitt dispensasjon fra kommuneplanens arealdel til fradeling av opptil to boligtomter. Blant disse kan nevnes søknad om fradeling av to boligtomter fra eiendommen Øgstad gnr/bnr 33/1 i 2012, to boligtomter fra eiendommen Sand gnr/bnr 57/1 i 2015 og en boligtomt fra eiendommen Steine østre gnr/bnr 242/2 i Vuku/Stene i 2015. I sistnevnte sak ble det godkjent tomt som lå på dyrka jord. Med bakgrunn i den beskrivelse landbruksavdelingen i samkommunen gir av det dyrkaareal som skal omdisponeres til atkomstveg, vil kan et avslag tolkes som urimelig forskjellsbehandling.

Med bakgrunn i ovennevnte konkluderer Rådmannen med at hensynene bak LNFR-formålet i kommunedelplanen for Tromsdal som det søkes dispensasjon i fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon. Rådmannen finner også at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er dermed anledning til å gi dispensasjon i saken.

Dersom Komite Plan og Samfunn finner å kunne gi dispensasjon, kan endelig delingstillatelse gis administrativt når det er innhentet tillatelse til utvidet bruk av avkjørselen fra fylkesveg 155.

Alternativet til å gi dispensasjon, er å avslå søknaden med hjemmel i kommunedelplanen for Tromsdal, Plan- og bygningslovens § 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel) og Plan- og bygningslovens § 19-2. Et avslag vil være et enkeltvedtak som kan påklages etter Forvaltningslovens § 28. Det vil være 3 ukers klagefrist fra underretning av vedtak er mottatt.
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 05.04.2016 14:20
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS