Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 12.04.2016 - PS 27/16Detaljregulering Trones gård

Saksbehandler : Heidi Fløtten Olsen

Arkivref : 2013/7326 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 12.04.2016 27/16

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for Trones gård sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Plankart område A og B, datert 04.04.2016
  2. Plankart delområde A, datert 04.04.2016
  3. Plankart delområde B, datert 04.04.2016
  4. Reguleringsbestemmelser, datert 04.04.2016
  5. Planbeskrivelse med KU, datert 04.04.2016
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Rapport fra arkeologisk registrering, Fylkestinget i Nord-Trøndelag
  2. Rapport «Konsekvenser for flora og naturtyper», Miljøfaglig Utredning
  3. Trafikknotat, Sweco
  4. Kunngjøringsinnspill
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Hensikten med planen er å videreutvikle to områder ved Trones gård i Verdal kommune til fritidsbebyggelse med utearealer. Endret formål i forhold til gjeldende kommuneplan og del av reguleringsplaner utløser krav om reguleringsendring. Det er eiere av Trones gård som er forslagsstillere. Gårdens gamle bebyggelse ble ødelagt av brann på 1960-tallet. Gården ble gjenreist med et moderne anlegg i murstein, og gårdsanlegget er fredet. Det er et ønske fra eiere av eiendommen om en videreutvikling av et innovativt prosjekt for områdene. Områdene er tenkt å bestå av både enkeltstående boenheter og sammenhengende enheter. Enkelte av områdene skal ha mulighet for utleie i forbindelse med gjestegolf og reiseliv.

Under oppstartsmøte 24.10.2013 ble det konkludert med at det skulle gjennomføres et planprogram og en konsekvensutredning, iht. Plan- og bygningslovens § 4-2 jf. Forskrift om konsekvensutredninger §§ 3 og 4. Planprogram for Trones gård ble fastsatt av Verdal kommune 14.04.2015.

Planområdet
Planområdet omfatter del av eiendommene gnr. 6, bnr. 1 og 6, og er private eiendommer. Trones gård ligger på en halvøy ca. 5 km fra Verdalsøra. En vesentlig del av eiendommen er regulert til og opparbeidet til golfbane, mens planområdene er regulert til LNFR-områder i kommuneplanens arealdel. Planområde felt A er på ca. 35-500 m2 og felt B er ca. 39.500 m2, totalt ca. 75.000 m2. 

Skisse

Hele planområdet er i dag ubebygd. På felt A er det vindfelt skog, mens felt B har lys åpen skog med gran, iblandet noen løvtrær. Nærmeste bebyggelse er boligfelt på Tronestangen, nordøst for felt A, og Sørskaget, øst for felt B. Adkomsten til hytteområdene etableres utenom boligfeltene, men blir i forlengelse av disse adkomstvegene.

Det går i dag turstier lang sørsiden av felt A og langs nordsiden av felt B. Muligheten for fri ferdsel på turstiene skal opprettholdes. All bebyggelse legges utenom stiene.

Avstanden til forretninger i Verdal sentrum er ca. 5,5 km.

Skisse

Planstatus
Planområdet er i hovedsak regulert til LNFR-område i kommuneplanens arealdel. Deler av planområdet omfattes av to reguleringsplaner, reguleringsplan for Golfbane Trones (PlanID 2001005) og reguleringsplan for Sørskaget, Trones (PlanID 1999001).

Skisse

Skisse

Skisse

Det pågår ikke øvrig planarbeid i området, eller nær planområdet.

Planområdets beliggenhet innenfor LNFR-område, samt del av område for golfbane og jordbruk, er utløsende for krav om konsekvensutredning (KU).

Planforslaget
Generelt
Det er uttrykt en ambisjon om å realisere en kvalitetsrik utbygging med fritidsboliger. Det skal kunne tilrettelegges for gode private oppholdssoner utendørs. Samtidig er det viktig at utviklingen av fritidsbebyggelsen ikke hemmer rekreasjonsmuligheter i området for øvrig. Tomtene skal kunne utvikles med et overbevisende og tidsmessig bygningsmiljø som forholder seg positivt til Trones sin historie og utviklingen på Trones generelt. Trones er et vakkert naturområde hvor eksisterende frodige vegetasjon og romlige kvaliteter så langt det er mulig må tas vare på. Terrenget er skrått og bebyggelsen bil ligge som en landsby i delvis stigende terreng. Boligene skal ikke fremstå skjemmende sett fra avstand. Dette innebærer at dagens vegetasjon omkring hyttene i stor grad opprettholdes og gjerne forsterkes ved nyplanting.

Skisse

Skisse

Bebyggelsen
Det planlegges ca. 60-80 hytteenheter, ca. 30-40 stk. i felt A og ca. 30-40 stk. i felt B. Den foreslåtte bygningsstrukturen består av en eller flere moduler som kobles sammen til større boenheter, og eventuelt sammenhengende enheter. Enhetene som planlegges vil ha 1 til 3 etasjer, på ulike plan, og vil variere fra små enheter på ca. 35 m2 til store enheter på ca. 110 m2. Disse enkeltelementene innenfor klyngen, dvs. enkeltmodulene og sammenknyttede moduler som større enheter, plasseres i landskapet både i forhold til topografi og klima, og skal kunne tilpasses terrenget både horisontalt og vertikalt. For å skape variasjon, tillates oppbygg å stikke opp over tillat mønehøyde. Oppbygg på taket inkludert overdekket adkomst skal gis en utforming som er integrert i den arkitektoniske helheten. Minimum 10 % og maksimum 20 % av hyttene i hvert delfelt skal ha oppbygg på taket.

Planforslaget legger opp til at det for enkeltstående enheter er en utnyttelse på inntil % BYA = 50 %, med en maks møne- og gesimshøyde på 8,5 m regnet fra ferdig planert terrengs gjennomsnitt rundt den enkelte bygning. For sammenbygde enheter tillates inntil % BYA = 70 %, også her med en maks møne- og gesimshøyde på 8,5 m regnet fra ferdig planert terrengs gjennomsnitt rundt den enkelte bygning.

I område BFR1 – BFR 5 (delområde A) skal møne- og gesimshøyde ikke overstige kote +48,0, for å sikre kulturminnets karakter i området. Kulturminnet skal også være tilgjengelig for alle, dvs. det kan ikke lukkes med bebyggelse rundt.

For en gitt andel hytter tillates oppbygg på taket inklusiv overdekket adkomst å stikke inntil 2,5 meter over angitte maksimumshøyder dersom de gis en utforming som er integrert i den arkitektoniske helheten. Som nevnt tidligere skal minimum 10 % og maksimum 20 % av hyttene i hvert delfelt ha oppbygg på taket. Oppbygg kan bare oppføres på hytter som har avstand min. 80 meter fra sjøen.
Over tillatt gesims/møne tillates oppført rekkverk på takterrasser med inntil 1,0 meter. Rekkverk kan være tett eller transparent.

For frittliggende enheter tillates hytter inntil BYA = 110 m2, inkludert uthus og/eller anneks. For konsentrerte/sammenbygde enheter tillates hytter inntil 120 m2 BYA, inkludert uthus og/eller anneks.

Skisse

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Adkomst til hytteområdene vil foregå via. Fv. 169 (Tronesvegen) og via Sørskagvegen frem til avkjøring til feltene A og B. Adkomst til område B går via Sørskagvegen, gjennom golfbaneområdet og betjener også Sørskaget i sør.

Avkjørsler til begge planområdene skal være i form av T-kryss fra Sørskagvegen. Avkjørslene skal være i henhold til vegvesenets håndbøker.

Parkering
Fritidsboliger skal ha minimum 1 parkeringsplass for bil, og minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. enhet. I tillegg skal det opparbeides en gjesteparkeringsplass på felles parkeringsareal pr. 5 hytteenheter. Minst 10 % av parkeringsplassene på felles parkeringsareal skal være tilrettelagt for funksjonshemmede.

Parkeringsplass for den enkelte bolig skal løses på fellesareal, på bakkeplan eller i carport/garasje.

Lek og uteopphold
For hver boenhet skal det avsettes 40 m2 til uteareal. Deler av privat uteplass kan løses på felles takterrasser. Alle fritidsleiligheter i terrassehus skal ha privat uteplass på minst 4,0 m2.

Universell utforming
Utearealer som er forbeholdt fotgjengere skal utformes slik at de fungerer tilfredsstillende for alle grupper fotgjengere, inkludert bevegelseshemmede og orienteringshemmede.

Støy
Forventet trafikkøkning som følge av utvikling av planområdene vil ikke ha merkbar effekt på støy ved eksisterende bebyggelse som følge av utviklingen av planområdene vil være godt under 1 dB. For informasjon vil alle bygg, inkludert dem med lydnivå over grenseverdi til gul sone mot vei, ha tilgang til stille side.

Skisse

Skisse

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er ikke påvist kvikkleire i planområdet, men det er lokalisert et område med kvikkleire like nordøst for delfelt A. Ifølge NGUs løsmassekart består løsmassene i planområdet hovedsakelig av enten bart fjell eller morenemateriale, som er en god byggegrunn. Løsmassekartet er grovmasket og kan derfor ikke benyttes direkte som grunnlag for detaljert planlegging. Der er derfor en avsatt et punkt i planbestemmelsene som understreker at geotekniske vurderinger av byggegrunn skal dokumenteres i byggesøknad.

Skisser

Det vil i planområdet kunne skapes nye til dels bratte terrengformasjoner. Disse må sikres med gjerde. Det tilrettelegges med gangveg gjennom området for sikrere ferdsel.

Det kan være fare for sterk vind, storm/orkan i noen områder med lite vegetasjon. Dette skal sikres ved å følge byggeforskriften nøye.

Det er kun en tilgjengelig adkomstrute for brannbil. Verdal brann- og feiervesen har stasjon ca. 5,5 km unna.

Andre forhold ansees som ikke relevant, og er sjekket i risiko- og sårbarhetsanalysen som finnes i planbeskrivelsen.

Kulturminner
På bakgrunn av planlegging av ny fritidsbebyggelse på Trones utførte Nord-Trøndelag fylkeskommune en arkeologisk overflateregistrering i planområdet i løpet av to enkeltdager i juli og august 2014. Det ble påvist i alt 5 nye kulturminner og 11 kjente kulturminner fikk korrigert kartfesting. Overflateregistreringer av de utvalgte områdene ble foretatt både for å gjøre en kontrollregistrering av de kjente kulturminnene, og en nyregistrering av eventuelle nyoppdagede kulturminner. Tronestangen utgjør et svært spennende kulturlandskap, og slik sett var det ingen overraskelse å kunne påvise nye kulturminner under feltarbeidet.

Biologisk mangfold
Ved terrenginngrep skal vegetasjon i størst mulig grad bevares. Tynning og vedlikeholdsskjøtsel er tillatt. Det er ikke registrert spesielle konflikter mellom påviste naturverdier og skisserte utbyggingsplaner

Det legges stor vekt på å ivareta områdets grønne kvaliteter og minimere inngrep i naturen.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Vann tilknyttes eksisterende kommunale anlegg. Avløp etableres i form av privat anlegg.

Utbyggingsavtale
I planbestemmelsene er det oppført et eget punkt om utbyggingsavtaler.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse ble avholdt 24.10.2013. Varsel om oppstart regulering med planprogram ble kunngjort og utsendt til parter 23.10.2014. Etter varselet ble sendt ble planområdene utvidet noe i forhold til det som ble opplyst i det tidligere varselbrevet. Det nordligste området ble noe utvidet i retning nord, og innbefatter også del av naboeiendommen gnr. 6 bnr. 6. I samråd med kommunen ble denne opplysningen sendt nye parter som ble berørt av endringen 04.11.2014. Det kom inn 7 innspill i forbindelse med varsel om oppstart, disse er kommentert i planbeskrivelsen.

Vurdering:
Planområdet er et attraktivt område for friluftsliv i Verdal, og er svært verdifullt med tanke på at Verdal kommune har en liten kystlinje. Planforslaget åpner opp for en utbygging av fritidsboliger på Trones. Bebyggelsen er tenkt tilpasset terrenget på en slik måte at den ikke skal virke ruvende eller skjemmende for området. Planforslaget er ikke i samsvar med overordnet plan hvor planområdet er regulert til LNFR-område og golfbane.

Kulturminner
Nord-Trøndelag fylkeskommune påpeker at gravrøysa på toppen av Blåberga er en viktig gravrøys og det vil her være viktig å sikre at de planlagte fritidsboligene ikke bygges for nært røysa, slik at den får åpent lende rundt seg og kommer til sin rett på toppen av haugen. Slike gravrøyser som denne på Blåberga ble lagt godt synlig i landskapet med fritt utsyn over et større område eller mot sjøen. Det er derfor også viktig å sikre at gravrøysa også har fritt utsyn mot sjøen, og at ikke fritidsbebyggelsen stenger røysa inne. I delområde A er dette sikret gjennom at bebyggelsen ikke tillates høyere enn kote + 48,0.

Utbygging innenfor 100-metersbeltet
En stor del av planområdet ligger i strandsonen innenfor 100-metersbeltet. Delområde A ligger omtrent 20-30 meter over havet. Her ligger området så høyt over havet at det ikke vil ha så store konsekvenser ved utbygging innenfor 100-metersbeltet. Turstier som berøres av delområdet blir erstattet gjennom bilvegen internt i området, og vil ha tilknytning til stier utenfor området.

Delområde B ligger lavere og nærmere sjøen. Bebyggelsen ligger ca. 40-50 meter fra sjøen, og omtrent halve delområdet ligger innenfor 100-meters beltet. Etter befaring på området er kommunen veldig bekymret for at strandsonen skal bli privatisert. Kommunen har i utgangspunktet gitt uttrykk for at vi synes bebyggelsen i delområde B bør trekkes minimum 80 meter fra sjøen. Det vil da fortsatt være plass til den planlagte hyttebebyggelsen innenfor byggegrensen.

Forslagsstiller har justert byggegrensen noe slik at bebyggelsen kommer lengre fra sjøen. Vi er veldig i tvil om det er riktig å plassere bebyggelsen så nærme, men har valgt å se på prosjektets spesielle karakter og lytte til utbygger sine argumenter for å tillate bebyggelse så nærme sjøen. I prosjektet legges det vekt på at områdene langs sjøen fortsatt skal være tilgjengelig og tilrettelegges for allmenn bruk. Hyttebebyggelsen skal også ha minst mulig privatiserende karakter. Vi vil derfor forslå at planforslaget sendes på høring og offentlig ettersyn slik at berørte parter og fagetater kan komme med sine uttalelser til saken.

Konklusjon:
Etter samlet vurdering tilrår Rådmannen at planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn.
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 05.04.2016 14:50
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS