Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 12.04.2016 - PS 28/16 Detaljregulering Vektargata 3 og 5 (Holmengården og Melvoldgården) - 1721/21/4, 7, 61 m.m.

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2013/3861 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 12.04.2016 28/16
Kommunestyret    

 

Rådmannens forslag til innstilling:
Det gjøres følgende endringer i planen:

Bestemmelsenes § 6 a) suppleres med: «Denne bør også omfatte en skredfarevurdering.»

Detaljregulering for Vektargata 3 og 5, sist rev. 04.04.2016 og med overnevnte endring, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg: ORDNE DISSE

  1. Planbeskrivelse 16.10.2015
  2. Plankart sist rev. 04.04.2016
  3. Reguleringsbestemmelser sist rev. 04.04.2016
  4. Foreløpig utomhusplan 04.04.2016
  5. 2016-03-03-vektarg-3d-ill-side
  6. Illustrasjoner Stiklestad Eiendom 04062015
  7. Garasjekjeller
  8. Sol og skygge
  9. Flere illustrasjoner
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Verdal mulighetsstudie (Snøhetta, 09 - 2011).
  2. Verdal høydestudie (Snøhetta, 27.04.2012)
  3. Referat fra møte 13. januar 2016 ang. gjennomkjøring mellom Vektargata og Teltburgata, hvor følgende deltok: Teknisk drift, Brann og redning, Innherred Renovasjon, Retura og planavdelingen ved Innherred samkommune. 
     

Saksopplysninger: 
Planområdet er på ca. 1,8 daa og omfatter Vektargata 3 og 5 i Verdal sentrum.
Planforslaget legger til rette for at eksisterende bebyggelse (Holmengården og Melvoldgården) kan erstattes av et bygg i 5 etasjer med parkeringskjeller. Bygget planlegges med fasade langs Vektargata og med garasjer, uteboder, uteopphold og noe bakkeparkering i bakgård mot øst, samt to parkeringsplasser og varelevering i privat sidegate/parkeringsareal. Bygget planlegges benyttet til forretning/kontor/tjenesteyting og boliger.
Planforslaget er utarbeidet av Norconsult AS for Stiklestad Eiendom AS.

Offentlig ettersyn
Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. komité plan og samfunn sitt vedtak i møte den 27. oktober 2015, sak 69/15. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 31.10.2015 og berørte parter ble tilskrevet med brev datert 29.10.2015. Frist for uttalelse var 12. desember 2015.

Begrenset høring
Stiklestad Eiendom AS har på bakgrunn av høringsuttalelser revidert planforslaget noe. Dette ble sendt på begrenset høring til naboer, gjenboere og berørte øvrige instanser med uttalefrist 22. mars 2016. Følgende var foreslått endret: Planområdet er utvidet noe ved at kjøreadkomsten fra Teltburgata foreslås justert nordover, slik at denne i helhet legges på kommunal grunn og utbyggers grunn. Kjøreveg SKV, vist på plankartet, foreslås som offentlig veg. Plass for renovasjonsanlegg foreslås flyttet inntil Teltburgata, hvor det også er vist areal til fortau. Det er gjort interne justeringer av formålsgrenser mellom BK1, SGT og BLK. Det er presisert i bestemmelsene at type tjenesteyting er offentlig eller privat.

Det er mottatt følgende høringsuttalelser:

  1. Jernbaneverket, 20.11.2015
  2. Sametinget, 19.11.2015
  3. Barn og unges representant i plansaker, 02.11.2015
  4. Christina Eiendom AS, 24.11.2015 og 04.03.2015
  5. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 03.12.2015
  6. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 03.12.2015 og 10.03.2015
  7. NVE, 08.12.2015
  8. Innherred Brann og redning, 15.12.2015
     

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert.

  1. Jernbaneverket, 20.11.2015
    I arealplanleggingen etter plan- og bygningsloven er Jernbaneverkets hovedoppgave å ivareta sikkerhet og jernbaneinfrastrukturens arealbehov for å drifte, vedlikeholde, fornye, samt gjennomføre ny utbygging av jernbane, stasjon er og godsterminaler med tilhørende anlegg.
     
    Planovergang med jernbanen i Nordgata ved km. 96,514
    Når det nå legges ut flere planforslag i Verdal sentrum som sannsynligvis vil føre til økt trafikk i området, vil Jernbaneverket påpeke utfordringene ved planovergangen med jernbanen i området ved km 96,514 i Nordgata. Planovergangen er i dag utstyrt med veisikringsanlegg med bom, men enhver planovergang med jernbanen er å anse som en midlertidig løsning. Det er en eksisterende undergang som kan brukes av gående og syklende ved ca. km 96,4. Dette mener vi er en god og attraktiv gangforbindelse, men de trafikksikkerhetsmessige utfordringene relatert til jernbanen anses ikke som løst før planovergangen i Nordgata er lagt ned. Vi viser til Jernbaneverkets «Veileder for nasjonale jernbaneinteresser i arealplanlegging etter Plan- og bygningsloven» kapittel 3.2 sikkerhet og planoverganger.
    Veilederen er publisert her: http://www.jernbaneverket.no/Sikkerhet/Veileder-for-god-planlegging/  og må legges til grunn for all planlegging nær jernbane. I regional plan for Arealbruk i Nord-Trøndelag, vedtatt av Nord-Trøndelag fylkesting i møte 25.4.2013, står det bl.a. at «tilrettelegging for utvidelse av jernbanelinja og sikkerhet langs linja skal vektlegges sterkere i takt med modernisering av togtrafikken.» Vi viser videre til kommunens egen mulighetsstudie, av 2011, hvor det foreslås at planovergangen i Nordgata stenges for biltrafikk og at ringveien rundt sentrum forflyttes nordover.
     
    Planfaglige råd
    Når det nå legges opp til økt utvikling av området, og med fortetting av eksisterende bolig- og sentrumsområder, vil trafikken over planovergangen i Nordgata øke. Det er derfor viktig at kommunen ser på gateutformingen i Verdal sentrum for å finne andre vegløsninger som ikke går over planovergangen i Nordgata. Jernbaneverket ber derfor kommunen om å se på muligheter som vil bedre trafikksikkerheten i sentrum og medføre at planovergangen ved km 96,514 i Nordgata kan legges ned.
     
    Kommentar:
    Planovergangen er foreslått stengt for alle trafikanter i forslag til ny kommunedelplan for Verdal by, og den er forutsatt stengt for kjørende i gjeldende kommunedelplan fra 2007.
    I forslag til ny kommunedelplan er det foreslått krav om detaljregulering før stenging av planovergangen. Kommunen arbeider også med gatebruksplan for Verdal sentrum.
     
  2. Sametinget, 19.11.2015
    Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området, og har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planforslaget på det nåværende tidspunktet. De minner imidlertid om det generelle aktsomhetsansvaret, og foreslår følgende reguleringsbestemmelse:
    «Kulturminner og aktsomhetsansvaret.
    Skulle det under bygge- og anleggsarbeid i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og fylkeskommunen omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.»
     
    Vi minner forøvrig om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda ifølge lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 4 annet ledd. Samiske kulturminner kan blant annet være bygninger, hustufter, gammetufter (sirkulære flater, ofte med steinsatt ildsted og voll omkring), teltboplasser (synlig som et steinsatt ildsted), ulike typer anlegg brukt ved jakt, fangst, fiske, reindrift eller husdyrhold, graver, offerplasser eller steder det knytter seg sagn til. Denne oppregningen er på ingen måte uttømmende. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme et freda kulturminne, eller sikringssonen på 5 m rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6.
     
    Kommentar:
    Bestemmelsenes § 2.6 Kulturminner anses dekkende mht. innholdet i overnevnte forslag.
     
  3. Barn og unges representant i plansaker, 02.11.2015
    Ingen innvendinger til planforslaget, men er noe usikker på i hvilken grad barnefamilier vil bosette seg her. Det bør også vurderes hvordan det kan legges til rette for en trafikksikker skolevei for de barna som kan bo i Vektergata 3 og 5 og hvordan kryssingen av Nordgata kan skje på en trafikksikker måte.
     
    Kommentar:
    Aktuell skole er Verdalsøra barne- og ungdomsskole. Både Vektargata, Nordgata, Jernbanegata og Fridheims gate har fortau. Det er gang- og sykkelveg opp Nyvegbakken. Skolebarna kan også velge å ferdes i mindre trafikkerte boliggater uten fortau på «Prærien» og via gangforbindelse i friområdet Mekken. Skolevegen ligger innenfor et område med skiltet 30-sone. Gangfelt i Nordgata er ikke oppmalt i senere tid. Tydelige gangfelt kan gi en falsk trygghet. Når planovergangen i Nordgata stenges blir det trolig mindre trafikk i gata. Kommunen arbeider også med en gatebruksplan.
     
  4. Christina Eiendom AS, 24.11.2015 og 04.03.2015
    Første uttalelse (til offentlig ettersyn):
    Vi ønsker å opplyse om at passasjen mellom Vektergata og Teltburgata ikke er noen offentlig veg, men hvor mesteparten av arealet er private tomter som eies av Christina Tomt AS, Thomsengården Eiendom AS, og nå Stiklestad Eiendom AS.
     
    Christina Tomt AS står bak prosjektet Sentrumsgården Il. Dette prosjektet vil bli omtegnet. Grunnprinsippet for bygget vil bli beholdt, men inngangsparti og trappehus ser en for seg skal flyttes. Det skal plasseres i front ca. der hvor utbygger av 21/4 har tegnet ut- og innkjøring for sin egen eiendom - noe som vi ser på som svært uheldig.
     
    Passasjen mellom de to nevnte gater slik den fremstår i dag, vil i prinsippet kunne bli stengt for gjennomkjøring, og slik tegningene fremstår i dag, vil utkjøring til Teltburgata mest naturlig skje delvis over vår og kommunens eiendom. Ut- og innkjøring via Vektergata, vil da bli umulig.
     
    Christina Tomt AS har alltid sett for seg at hele eget tomteareal skal kunne utnyttes til eget formål. I våre planer ser vi for oss at denne delen av tomta skal kunne beplantes, da sentrum generelt bør ha enda flere grønne lunger. Slik ser det ut til at Stiklestad Eiendom også tenker, da de har plassert inn store grønne trær i sitt prospektbilde av bakre del av tomten.
     
    Ellers vil vi bemerke at den inntegnede parkeringsplassen langs bygget med bakenforliggende lasterampe, vil kunne skape problemer når både Innherredsbakeriet og nybygget skal få vareleveringer samtidig. Det er til dels store biler som kommer, og i tillegg har bakeriet sin egen bil som går i skytteltrafikk hele dagen. Blir passasjen stengt må all varetransport skje ut og inn fra Vektergata, og det kan bli trangt. Innherredsbakeriet må i tillegg plassere 2 stk containere i smuget som de er avhengige av for å holde orden på renholdet i bakeriet - det er en næringsmiddelbedrift.
     
    Slik vi ser det har utbygger flere muligheter til å skaffe seg gode inn- og utkjøringsalternativ uten å berøre andres eiendom.
     
    Vi forutsetter at Komitè for plan og samfunn ser nøye på grenselinjer og areal som er til disposisjon når det gjelder de punkt vi har satt fingeren på, og sørger for at annen manns eiendom ikke blir berørt, men finner andre løsninger som kan være til hjelp for utbygger.
     
    Andre uttalelse (til mindre endring):
    Undertegnede har mottatt brev med forslag til ny adkomst til ovennevnte adresse. Det nye forslaget er helt i tråd med hva undertegnede så som en av mulighetene, og har derfor ingen videre kommentarer å komme med i sakens anledning.
     
    Kommentar:
    På bakgrunn av første uttalelse samt uttalelse fra brann og redning, ble det avholdt et møte der konklusjonen var at utbygger oppfordres til å ta en dialog med naboene om flere punkter.
    Utbygger har revidert planforslaget slik at adkomsten til parkeringskjeller og bakgård skjer via kommunal parkeringsplass, som avtalt med Verdal kommune ved Teknisk drift. Kommunen har riktignok ikke akseptert at det blir offentlig veg til boligprosjektet, men vært positive til at det kan få adkomst over kommunal parkeringsplass. Det forutsettes at utbygger og kommunen blir enige om løsningen. Plass for renovasjon er også flyttet, og det er ikke mottatt innvendinger til dette. Plassering av renovasjon er imidlertid justert etter siste høring av hensyn til frisikt.
     
  5. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 03.12.2015
    Planfaglig uttalelse:
    Det er positivt at bysentrum fornyes og at det legges til rette for en kombinasjon av boliger og med næringsvirksomhet på gateplan og at det utbygges med parkeringskjeller.
    Planområdet ligger i et gateløp der den øvrige bebyggelsen er variert, men har likevel visse fellesnevnere som gjør den til en attraktiv gate. Langs sørsiden har gaten markerte bygg i hver ende; Herredshuset i nordenden og Vektergata 1 med «Den blå krukke» i sørenden. Alle bygg langs sørsida, utenom planområdet, har enten møne eller skråtak og følger en byggelinje.
     
    Planforslaget som er lagt fram utfordrer både gjeldende planer og bymiljø på flere områder:
    - Fasade og byggehøyde 16 m bryter med vedtatt kommunedelplan
    - Fasade og byggehøyde harmonerer ikke med det aktuelle strøk sitt særpreg
    - Byggegrensen følger ikke etablert grense i gateløpet
    - Takform og illustrert bebyggelse bryter med eksisterende bygningsmiljø
    - Krav til parkering er ikke i samsvar med vedtatt kommunedelplan, og foreslås delvis løst med gateparkering
    - Avsatt leikeplass som er omgitt av parkering og nedkjøringsrampe til parkeringskjeller synes ikke egnet for trygg og aktiv leik
     
    Vedtatt kommunedelplan for sentrum tillater byggehøyde inntil 15 m «der dette harmonerer med omgivelsene». Det henvises i saksutredningen også til ny kommunedelplan under arbeid. Den er ikke vedtatt ennå og gir dermed ingen hjemmel til å fravike vedtatt plan.
     
    Tiltakshaver henviser til Snøhettas mulighetsstudie med argument for å heve byggehøyden i sentrum. Saksframlegget viser imidlertid at Snøhettas høydestudie har gitt konkret anbefaling om redusert høyde i Vektargata; bygg i kun 2 etg + loft med høyde 9 m. Verken mulighets- eller høydestudie er juridisk bindende. Planlagt bygg har ingen spesiell funksjon i gateløpet eller kan ansees som et fyrtårnprosjekt som kan forsvare en spesiell økt byggehøyde.
     
    Å skape variasjon i gateløpet er og brukt som argument for å tillate større byggehøyde. Det er allerede høydevariasjon i gateløpet. Foreslått løsning vil etter vår vurdering først og fremst skape brudd langs gateløpet med sin høyde og takform.
     
    Ut ifra ovenstående vil vi sterkt frarå planforslaget slik det foreligger. Da planforslaget går ut over kommuneplanens bestemmelser på flere områder, bør det primært vurderes i kommuneplansammenheng. Vi vil tilrå at bebyggelsen reduseres til 3 etasjer, og at det stilles krav om møne eller skråtak. Videre må bebyggelsen plasseres i etablert byggelinje, og balkonger trekkes inn i fasaden.
     
    Nødvendig parkering til boliger skal ifølge kommuneplanen løses på eget område eller fellesområde. Så lenge ikke annet er vedtatt på overordna plan mener vi krav til antall parkeringsplasser må følge kommuneplanens bestemmelser. Å redusere krav til parkering ifra 1,5 til 1,0 parkeringsplasser pr. boenhet er et stort avvik som kan skape presedensvirkning for andre planer.
     
    Vi anbefaler at areal til leikeplass økes utover minimumskrav og gis en trygg plassering med mulighet for allsidig aktivitet.
     
    Kulturminnefaglig uttalelse
     
    Nyere tid:
    Omsøkte planområde, Vektergata 3-5, består i dag av en toetasjes betongbygning fra 1970-tallet. Omkringliggende bebyggelse er på 2 eller 3 etasjer, fra litt ulike tidsperioder.
    Aller nærmest ligger to eldre toetasjes trehus. Det ene, er i Kommunedelplan for Verdal byområde, regulert til bevaringsverdig bygningsmiljø. (Bestemmelse 6).
    Tilsendte planforslag legger opp til at eksisterende betongbygning skal rives, og erstattes med et leilighets- og forretningsbygg i 5 etasjer. Dette er vesentlig høyere enn all bebyggelse i nærområdet. Det arkitektoniske uttrykket på nybygget, harmonerer også dårlig med eksisterende bygningsmiljø.
     
    I henhold til overordna plan, skal bebyggelsen i Verdal sentrum ha høyde som harmonerer med det aktuelle kvartal eller strøk sitt særpreg. Selv om Kommunedelplanen åpner opp for en gesimshøyde på inntil 15 meter, gjelder dette bare der det harmonerer med omgivelsene. (Bestemmelse 4.1).
     
    I bestemmelse 6.1 heter det: «I områder med bevaringsverdig bygningsmiljø, kan bygninger erstattes eller på- og ombygges, herunder endring av fasader, takbelegg, vinduer o.l. når dette blir gjort i samsvar med bygningsmiljøets tidstypiske karakter.»
    Videre, i bestemmelse 6.2 heter det at «Ny bebyggelse kan oppføres som ledd i fortetting av området, når bygningene tilpasses eksisterende bebyggelse med hensyn til form, materialbruk, fasade- og vindusutforming.»
     
    Selv om Vektargata 3-5 ikke er verneverdig i seg selv, ligger den i et bygningsmiljø med høye miljøverdier. Om en tillater at det oppføres et bygg på 5 etasjer her, som i tillegg bryter arkitektonisk med bygningene rundt, vil dette miljøet endre fullstendig karakter. Således, er ikke tilsendte planforslag i tråd med overordna plan, verken når det gjelder uttrykk eller høyde.
     
    Verdal sentrum er under utvikling. Planområdet ligger i et attraktivt område i sentrum, og utbyggingen her vil ha stor betydning for den videre sentrumsutviklingen i Verdal. Det er derfor viktig at man i behandlingen av denne planen ikke ser isolert på omsøkte planområde, men at man ser på nærområdet og sentrum forøvrig som helhet og planens konsekvenser for dette. Ny kommuneplan er under utarbeidelse. Vi anbefaler derfor å avvente behandling av denne saken til den nye kommuneplanen er vedtatt.
     
    Eldre tid:
    Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket er i konflikt med kulturminnelovens (kml) § 3 om automatisk freda kulturminner. Etter å ha søkt i arkiv og kulturminnedatabasen Askeladden og vurdert landskapet, kan vi ikke se at planen vil være i konflikt med automatisk fredete kulturminner, jf. også kml § 8.4. Vi har derfor ingen merknader til planforslaget.
     
    Det kan likevel være ukjente automatisk freda kulturminner i området eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om at dersom man i løpet av det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml § 8, 2. ledd. Dette pålegget må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet.
     
    Kommentar:
    Fylkeskommunen påpeker flere avvik fra overorda plan, noe kommunen var klar over da saken ble sendt på høring. Det vises til kommunens vurdering ved første gangs behandling.
     
    Fylkeskommunen anbefaler å avvente videre behandling til ny kommunedelplan er vedtatt. Dette kan være fornuftig ift. å kalibrere planen i samsvar med nye overordna føringer, men ikke nødvendig. Kommunestyret har anledning til å vedta en reguleringsplan som bryter med gjeldende kommunedelplan, og som avviker fra høydestudien som er anbefalt som veiledende i forslag til ny kommunedelplan. I denne sammenheng kan det også nevnes at i forslag til ny kommunedelplan så er kravet til uteoppholdsareal i sentrumssonen foreslått økt samtidig som det er gitt mulighet for bidrag til utbedring av friområder. Utbygger har forholdt seg til gjeldende kommunedelplan ift. dette, da kommunen heller ikke hadde vurdert dette da planforslaget ble innsendt. Utbygger har forholdt seg til ny kommunedelplan mht. redusert minimum parkeringskrav.
     
    Hvorvidt bygget skaper brudd eller variasjon langs gateløpet med sin høyde og takform er en skjønnsmessig vurdering. Estetiske føringer i forslag til ny kommunedelplan (punkt 1.7.4) er ikke drastisk endret ift. gjeldende kommunedelplan, men det åpnes for at større byggehøyder kan vurderes ved detaljregulering innenfor sentrumsformålet (punkt 2.5.5):
    «Maksimal mønehøyde fastsettes for de enkelte tiltak i forbindelse med detaljregulering, men skal som hovedregel ikke overskride 15 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Dersom det gjennom detaljregulering utføres vurderinger av virkninger for omgivelsene som minimum innbefatter et sol-/skyggediagram, endrede utsiktsforhold og estetisk harmoni med omkringliggende bebyggelse kan maksimal mønehøyde på inntil 21 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng tillates dersom vurderingene finner det tilrådelig. Maksimal gesimshøyde for bebyggelse med flatt tak eller pulttak vurderes ca. 3 meter lavere.
    Snøhettas høydestudie 27.04.2012 er veiledende, se figurer i punkt 9.»
     
    Å eventuelt redusere bebyggelsen til 3 etasjer og stille krav om møne eller skråtak, slik fylkeskommunen anbefaler, ville kanskje harmonert bedre med den nærmeste bebyggelsen, men i nærområdet er det også et høyt bygg med flatt tak.
     
    Å plassere bebyggelsen i etablert byggelinje (i flukt med Gjensidigebygget) er mulig, ved at f.eks. første etasje (eller hele bygget) skrås i frisiktsonen. Gjensidigebygget har også et slikt «knekt» hjørne. Nå følger fasaden eksisterende situasjon for bygningene som skal rives. Dvs. at det i tillegg til ca. 2,5 m bredt fortau blir en privat sone på ca. 1 m inn mot fasaden.
     
    Å eventuelt trekke balkonger inn i fasaden vil trolig gi de nordvestvendte balkongene mindre sol på ettermiddag/kveld. Ifølge plankartet kan balkonger krage ca. 2,5 m utover fortau. Vedlagte utomhusplan viser at balkongene ligger delvis innenfor og ca. 2,5 m utenfor fasadelivet. Balkongenes størrelse i utomhusplanen varierer fra 12 til 20 m2, og dybden innenfor hovedfasaden varierer. Utkragingen kan reduseres, men romslige balkonger er også en bokvalitet. De gir også mer variasjon i fasaden.
     
    Redusert krav til parkering både for boliger og forretning i form av detaljhandel kan skape uheldig presedensvirkning for andre planer, men dette er i samsvar med forslag til ny kommunedelplan. Frikjøpsordningen er heller ikke ny.
     
    Å eventuelt kreve større areal til lekeplass enn minimumskravet i gjeldende kommunedelplan kan virke urimelig. Planen foreslår redusert parkering i samsvar med forslag til ny kommunedelplan. Den kunne også fulgt opp foreslåtte nye føringer for uteopphold, men dette var ikke vurdert da utbygger sendte inn planforslaget. Et forhold som likevel taler for større uteoppholdsareal enn minimumskravet er at 37,5 m2 av lekeplassen på tilsammen 100,4 m2 er planlagt overbygd med svalgang. Plasseringen anses trygg, da den skal inngjerdes. Hvorvidt den er egnet for allsidig aktivitet vil bero på utformingen. Uansett er småbarnslekeplasser maks 100 m fra inngang ikke alltid egnet for alle typer lek.
     
    Gaterommets dimensjoner, det vil si forholdet mellom gatebredde og fasadehøyde, betyr mye for menneskers visuelle opplevelse av byrommets åpenhet eller lukkethet. Generelt kan vi oppleve både trange gågater og brede boulevarder som gode gater. Utflytende gaterom kan motvirkes ved for eksempel planting av trær og annen vegetasjon. Gatas tverrprofil, lengdeprofil og bygningenes plassering kan bidra til å skape gode byrom. Noen kommuner har i overordna plan gitt bestemmelse om at forholdet mellom gatebredde og fasadehøyde mot gaten skal som hovedregel ikke overstige forholdet 1:1. Gjeldende kommunedelplan har ingen slik bestemmelse. Vektargata er ca. 12 m bred, og bygget foreslås 16 m høyt. Dvs. et forhold på 1:1,6.
     
    Skyggevirkninger gjør at et høyt bygg på den ene siden av gata kan medføre at det blir dårligere med dagslys for et bygg på den andre siden av gata, spesielt for de nederste etasjene. Dersom det i framtida blir aktuelt med bebyggelse på motsatt side av gata kan nedre etasjer få dårligere lysforhold, og dermed behov for større vinduer for å få tilfredsstillende tilgang til dagslys i rom for varig opphold iht. TEK10 § 13-12. Lys.
     
    Det er mange muligheter for justering av bygget både mht. antall etasjer, plassering ift. fortau og utkraging av balkonger, men det er vanskelig å si hva som er beste løsning. På bakgrunn av en helhetsvurdering anser vi at planforslaget kan beholdes slik det foreligger.
     
    Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. Dette går også fram av bestemmelsenes § 2.6.
     
  6. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 03.12.2015 og 10.03.2015
    Landbruksavdelingen vurderer det som klart positivt at sentrumsnære arealer omformes til høyere utnytting og byggehøyde. Dette er også godt i tråd med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, jf. bl.a. pkt. 4.3 om at det i by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter skal legges særlig vekt på høy arealutnytting, fortetting, transformasjon, herunder at det i områder med utbyggingspress bør legges til rette for arealutnyttelse utover det som er typisk. Landbruksavdelingen har ut over dette ingen øvrige merknader til planforslaget.
     
    Miljøvernavdelingen er positiv til at sentrumsnære arealer fortettes og gis en høg utnytting og at det legges til rette for kollektivtransport, sykkel og gange som transportform.
    Vi registrerer at planen forutsetter at støynivå for boliger og utendørs oppholdsarealer ikke skal overstige Miljøverndepartementets retningslinjer (T-1442). Støyproblematikk har blitt et stadig mer sentralt tema de senere år, særlig for boområder. Fylkesmannen vil derfor understreke nødvendigheten av at gjeldende støykrav overholdes.
     
    Kommunalavdelingen - samfunnssikkerhet og beredskap har ingen merknader.
     
    Fylkesmannens fagavdelinger har ingen merknader til den begrensede høringen.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering.
     
  7. NVE, 08.12.2015
    I tekstdelens punkt 5.5, grunnforhold heter det bl.a. at: «Planområdet ligger, i likhet med resten av Verdal sentrum, på elveavsetninger fra Verdalselva. Dette er løsmasseavsetninger med hovedsakelig sand. Generelt er dette god byggegrunn». Vi er i utgangspunktet enig i denne beskrivelsen. Det er imidlertid vært å merke seg, også som kunnskap til andre planoppgaver for konsulenten, at løsmassekartene dessverre kan gi litt falsk trygghet i områder under marin grense som innehar elveavsetninger. I områder i tilknytning til vassdrag vil det nesten alltid være elveavsetninger av varierende utbredelse og mektighet som er de dominerende løsmassene. Disse avsetningene er, som Norconsult bemerker, overveiende god byggegrunn. Elveavsetninger er imidlertid unge løsmasser sett i et kvartærgeologisktidsperspektiv.
     
    I områder under øvre marin grense (MG) er det stor sannsynlighet for å finne eldre havavsetninger under elveavsetningene. Dette er avsetninger med potensialefor funn av skredfarlige løsmasser. Disse vil ikke være anvist på kartet da det er øverste lag som er styrende for dette. Det er derfor positivt at det i forslaget til rekkefølgebestemmelsenes § 6 a forutsettes at det gjennomføres en geoteknisk prosjektering før byggetillatelse gis. Vi er usikker på hvorvidt en med dette også mener en geoteknisk vurdering av mulig skredfare, eller om en bare mener en ren lokalstabilitets/byggegrunnsvurdering. Dersom det ikke er tiltenkt slik skredfarevurdering, anbefaler vi at dette gjennomføres.
     
    Kommentar:
    Bestemmelsenes § 6 a) suppleres med: Denne bør også omfatte en skredfarevurdering.
     
  8. Innherred Brann og redning, 15.12.2015
    ISK Brann og Redning har ingen merknader til selve byggeplanene, men vil understreke at brannvesenet ikke er dimensjonert med høyderedskap som er i beredskap, lift på stasjon Levanger kan ikke regnes å være i beredskap da det ikke finnes noen reserveløsning når den er ute av drift, noe som har skjedd flere ganger, og i over lengere tidsperioder. Det vil si at brannsikkerheten for beboere i høyhus skal være ivaretatt gjennom bygningstekniske tiltak og at bygget skal utformes slik at rednings- og slokkemannskap har brukbar tilgjengelighet til og i bygget med det utstyret brannvesenet er dimensjonert med.
     
    Kommentar:
    Nye TEK10 godkjenner vindu og balkonger som rømningsveger forutsatt at brannvesenet har redningsutstyr (stigebil eller lift) som når opp til de øverste etasjer. Så lenge brannvesenet i Verdal ikke har slikt redningsutstyr, må brannsikkerheten ivaretas som nevnt i uttalelsen. Reguleringsbestemmelse om dette anses ikke nødvendig, da dette styres godt nok av TEK10. Den gir også føringer ift. kapasitet på slokkevann ved eventuelt sprinkleranlegg.
     
    I møte med brann og redning ble det antydet at lav kapasitet på slokkevann kan medføre behov for utbyggingsavtale. I etterkant har vi ikke fått signaler om at slik avtale er nødvendig.
     

Justering av planen etter første høring / offentlig ettersyn
Planområdet er utvidet noe ved at kjøreadkomsten fra Teltburgata foreslås justert nordover, slik at denne i helhet legges på kommunal grunn og utbyggers grunn. Kjøreveg SKV, vist på plankartet, foreslås som offentlig veg. Plass for renovasjonsanlegg foreslås flyttet inntil Teltburgata, hvor det også er vist areal til fortau. Det er gjort interne justeringer av formålsgrenser mellom BK1, SGT og BLK. Det er presisert i bestemmelsene at type tjenesteyting er offentlig eller privat.

Justering av planen etter andre høring

  • Ny § 2.4 om bygningers plassering.
  • § 2.5 Støy (tidligere § 2.4): T-1442 er endret til T-1442/2012.
  • § 3.1 femte ledd: %-andelen av tekniske installasjoner over maksimal gesimshøyde er tatt ut.
  • §§ 3.2, 3.3 og 3.4: Henvisning til T-1459 er tatt ut som unødvendig. Oppdatert versjon er H-2300 B, noe som forøvrig er nevnt i § 3.1.
  • Område for renovasjon er justert, slik at plassering av containere med ca. 1,1 m høy innkastdel over bakken ikke berører frisiktsonen. Dette er avklart med Innherred renovasjon samt Teknisk drift i Verdal kommune ift. kommunal parkeringsplass.
     

Konklusjon ande gangs behandling
Det er mottatt høringsuttalelser fra Jernbaneverket, Sametinget, Barn og unges representant i plansaker, Christina Eiendom AS (nabo), fylkeskommunen, fylkesmannen, NVE samt Innherred Brann og redning. Oppfordringer og innspill er kommentert og delvis imøtekommet, bortsett fra fylkeskommunens innspill om å endre planen på flere punkter. Fylkeskommunen frarår sterkt planforslaget slik det foreligger. På bakgrunn av en helhetsvurdering tilrår likevel Rådmannen at det innstilles på at planforslaget vedtas. 

 
FØRSTE GANGS BEHANDLING

UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 27.10.2015 69/15

 

 
Rådmannens innstilling:
Forslag til detaljregulering for Vektargata 3 og 5, datert 16.10.2015, legges fram for høring og offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

 

Saksprotokoll i Komité plan og samfunn i Verdal - 27.10.2015

BEHANDLING:
Fagsjef plan, Per Anders Røstad, redegjorde for saken.

SP v/Birgitte S. Dillan fremmet følgende tilleggsforslag til nytt pkt. 2:
Det legges inn et ekstra punkt til saken om at bygget skal harmonere med omkringliggende strøk, og at utbygger utarbeider nytt forslag med redusert byggehøyde til 4 etg.

Det ble først votert over tilleggsforslaget fra SP til nytt pkt. 2. Ved votering falt forslaget med 2 mot 7 stemmer.

Det ble så votert over rådmannens forslag til vedtak som ble vedtatt med 6 mot 3 stemmer.

VEDTAK:
Forslag til detaljregulering for Vektargata 3 og 5, datert 16.10.2015, legges fram for høring og offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

 

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 16.10.2015
  2. Plankart 16.10.2015
  3. Reguleringsbestemmelser 16.10.2015
  4. Utomhusplan 14.10.2015
  5. Garasjekjeller
  6. Illustrasjoner Stiklestad Eiendom 04062015
  7. Sol- og skygge
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

 

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget legger til rette for at eksisterende bebyggelse (Holmengården og Melvoldgården) kan erstattes av et bygg i 5 etasjer med parkeringskjeller. Bygget planlegges med fasade langs Vektargata og med garasjer, uteboder, uteopphold og noe bakkeparkering i bakgård mot øst, samt to parkeringsplasser og varelevering i privat sidegate/parkeringsareal. Bygget planlegges benyttet til forretning/kontor/tjenesteyting og boliger.
Planforslaget er utarbeidet av Norconsult AS for Stiklestad Eiendom AS.

Planområdet
Planområdet er på ca. 1,8 daa og omfatter Vektargata 3 og 5 i Verdal sentrum. Området er tilnærmet flatt. Eksisterende bebyggelse på tomta er en 2-etasjes bygård i betong fra 1970-tallet. Bygget er benyttet til forretnings- og kontorvirksomhet, og står delvis tomt.
Eiendommene gnr. 21, bnr. 4, 7 og 61 inngår i planområdet.

Planstatus
Planområdet omfattes ikke av noen reguleringsplan eller bebyggelsesplan.

I gjeldende overordna plan (kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.07), er området avsatt til sentrumsformål (bolig, forretning, kontor).
Planområdet grenser til vedtatt detaljregulering for Sentrumsgården II, vedtatt 26.08.2013.

Forhold til KU-forskriften
Planarbeidet er vurdert å ikke utløse krav om konsekvensutredning.

Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (garasjeanlegg, renovasjonsanlegg, lekeplass, bolig/forretning/kontor/tjenesteyting, delvis kombinert med lek), samferdselsanlegg (fortau, gatetun, parkering) samt hensynssone sikringssone frisikt.

Bebyggelsen
Eksisterende bebyggelse på tomta er i delvis dårlig forfatning, og planlegges revet.
Det planlegges et bygg i 5 etasjer med flatt tak og parkeringskjeller. Trappehus, heishus og andre nødvendige tekniske installasjoner innenfor maks 10 % av takflaten kan rage over maks gesimshøyde. Første etasje skal forbeholdes forretning-/ kontor-/tjenesteytende virksomhet som henvender seg mot Vektargata. I andre etasje vurderes både forretning/kontor/tjenesteyting og boliger, og 3. til 5. etasje skal forbeholdes boliger. Planlagt bygg er ca. 465 m2 i grunnflate, i tillegg til svalgang og trapperom / heissjakt.
Alle etasjene vil få tilgang til heis. Antall leiligheter vil bli mellom 15 og 20, avhengig av hvor stor andel av 2. etasje som benyttes til bolig.
I tillegg planlegges et garasjebygg mot øst for 4 biler samt uteboder mot nord for leilighetene.

Illustrert bebyggelse i 5 etasjer har fasade med balkonger mot Vektargata og inngang for leilighetene på motsatt side. Bygget vil sammen med uteboder og garasjebygg danne en bakgård med uteoppholdsareal og gatetun. Veita mot vest planlegges benyttet til parkering.

Bebyggelsen planlegges delvis helt inntil eksisterende bebyggelse og eiendomsgrense.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Adkomst til planområdet blir via Vektargata, alternativt fra Teltburgata via Rådhusgata.

Parkering
Kommunedelplanen er under revisjon, og detaljreguleringen legger til rette for parkeringsdekning iht. antatt minstekrav i ny kommunedelplan (ikke behandlet).

Planforslaget legger til rette for følgende parkeringsdekning:

  • Leiligheter: 1 bilplass + 2 sykkelplasser pr. leilighet
  • Forretning/kontor/tjenesteyting: 1 bilplass pr. 50 m2 bruksareal
     

Avhengig av om 2. etasje benyttes til bolig eller næringsvirksomhet, vil dette medføre behov for 30 til 35 bilplasser og 30 til 40 sykkelplasser. Parkering er illustrert løst med parkeringskjeller (17 biler), garasje (4 biler), bakgård (6 biler + 63 sykler, dels i sykkelstativ i to etasjer) og parkeringsområde/sidegate mot sør (2 biler + varelevering).
Manglende parkering (1 til 6 plasser) vil bli behandlet gjennom kommunens frikjøpsordning. Det er bl.a. offentlig fortausparkering i Vektargata.

Lek og uteopphold
I gjeldende kommunedelplan er det krav om 5 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet, som tilsvarer 100 m2 totalt for 20 boenheter. Det foreslås 110 m2 lek innenfor felt BLK og BK2. Lekearealet i BK2 blir overbygd. Området blir flatt, og godt egnet som uteoppholdsareal.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Det er foreslått bestemmelser om følgende:
«Bygninger og anlegg skal gis universell utforming, slik at de er tilgjengelige og kan nyttes uten spesielle innretninger av brukere.»
«Alle boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig bolig.»
«Lekeplassen skal være universelt utformet.». Utomhusplan viser en HC-parkering ute.

Støy
Miljøverndepartementets «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging» T-1442/2012, er lagt til grunn for vurdering av vegtrafikkstøy.

Planområdet ligger godt utenfor alle støysoner som er vist i støyvarselkart fra Statens vegvesen. Støyvarselkartene viser imidlertid kun støysituasjonen i forhold til fylkes- og riksveger, og viser således ikke hele bildet. De potensielt største støykildene til planområdet vil nok være Nordgata (ca. 75 m fra bygget) og Jernbanegata (ca. 40 m fra bygget). Disse gatene er vesentlig mer trafikkert enn de andre gatene i nærområdet. I forbindelse med arbeidet med gatebruksplanen for Verdal sentrum er det gjort trafikktellinger i disse gatene. Disse vil kunne framskrives til en framtidig situasjon, og kunne legges til grunn for en enkel vurdering. Følgende trafikkdata vil kunne legges til grunn i en støyvurdering:

Tabell

Avstanden mellom planlagt bygg og Nordgata tilsier at trafikken herfra ikke vil medføre støy over grenseverdiene.
På grunn av effektiv skjerming med eksisterende bebyggelse vil heller ikke trafikken fra Jernbanegata medføre støy over de gitte grenseverdiene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Sjekklister for vurdering av sikkerhet og sårbarhet (dsb.no) er gjennomgått og det er i forbindelse med reguleringsplanen ikke vurdert å være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom e.l. Relevante tema er vurdert.

Risikovurdering basert på Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskaps veileder for kommunale risiko- og sårbarhetsanalyser:

Tabell

Overnevnte forhold er nærmere omtalt i planbeskrivelsen, men kan oppsummeres slik:

  • Det er ikke kjente kvikkleiresoner i nærheten. Det er heller ikke fare for at ras fra kjente kvikkleireforekomster vil kunne treffe planområdet.
  • Planområdet ligger ikke så lavt at det er utsatt for flomfare. Da planområdet ligger på ca. kote +7 vil en 200-årsflom i Verdalselva og Kvisla ikke kunne nå opp til dette nivået.
  • Overflatevann tenkes håndtert med lokale avløpsløsninger og ledet ut i elva.
  • Området er ikke spesielt utsatt for vind.
  • Tiltakshaver er ikke kjent med at det har vært ulykker i nærområdet. Lav hastighet (30-sone) tilsier at de fleste hendelsene kun vil gi lettere skade.
  • Sannsynligheten for omfattende brann er moderat, dvs. i gjennomsnitt en hending pr. 100 – 1000 år. Kommunen har god brannberedskap. Området har ei lokalisering som gjør at en raskt vil komme i gang med slokking og skadebegrensning.
     

Kulturminner
Planen berører ikke kjente automatisk freda kulturminner. En del eldre bebyggelse i nærområdet. Vektargata 1 med Thomsengården er ifølge kommunedelplanen et bevaringsverdig bygningsmiljø, hvor det bl.a. er gitt bestemmelser ift. fortetting innenfor bevaringsområdet.

Forholdet til naturmangfoldloven / biologisk mangfold
Det er i Miljødirektoratets Naturbase og Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet, eller i umiddelbar nærhet.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Vann- og avløp forutsettes tilkoblet nærliggende kommunale anlegg.
I planbeskrivelsen er det opplyst at de kommunale ledningsanleggene i Vektargata er moderne og tidsriktige med god kapasitet. Verdal kommune la nytt ledningsanlegg for vannforsyning, spillvann og overvann ca. i 2000. Videre finnes det strømforsyning i rimelig nærhet.

Utbyggingsavtale
Det er behov for utbyggingsavtale. Prosessen er satt i gang, og tiltakshaver tar sikte på at forslag til utbyggingsavtale legges fram samtidig som sluttbehandling av reguleringsplanen.

Andre aktuelle forhold
Det foreslås areal for renovasjonsanlegg ved inn-/utkjøring til bakgård. Dette er felles for planområdet. Utbygger ønsker å tilrettelegge for system med nedgravde containere.

Konsekvenser av planforslaget
I planbeskrivelsen er følgende vurdert:

Landskapsbilde / bymiljø

  • Bebyggelsen i nærområdet er hovedsakelig i 2 eller 3 etasjer. I Snøhettas mulighetsstudie for Verdal sentrum (Snøhetta, 2011), er det pekt på at Verdal sentrum har et stort fortettings-potensiale i høyden, og at den generelle byggehøyden kan løftes mye. Ut fra dette mener tiltakshaver det vil være forsvarlig å bygge 5 etasjer på en såpass sentrumsnær og attraktiv tomt.
  • Eksisterende bygg på tomta framstår i dag som lite estetisk. Ny bebyggelse vil medføre en standardheving på tomta.
  • Planlagte leilighetsbygg vil komme på nord- og vestside i forhold til nærmest bebodde bebyggelse. Noe forringelse av sol- og utsiktsforhold må påregnes for noen av de nærmeste leilighetene.
     

Veg- og vegtekniske forhold
Tomta ligger inntil Vektargata med god adkomst. Trafikken vil ikke bli vesentlig påvirket av ny bebyggelse.

Grunnforhold
Planområdet ligger, i likhet med resten av Verdal sentrum, på elveavsetninger fra Verdalselva. Dette er løsmasseavsetninger med hovedsakelig sand. Generelt er dette god byggegrunn. Det er ikke kjente kvikkleireforekomster i umiddelbar nærhet. Når det nå skal bygges nytt bygg i 5 etasjer inntil eksisterende bebyggelse vil det bli behov for geoteknisk bistand. Dette vil bli ivaretatt i forbindelse med byggesaken.

Miljø / teknisk infrastruktur
Området er sentrumsnært med gode gang- og sykkelforbindelser til aktuelle mål. Dette sammen med godt utbygd infrastruktur gjør at tiltaket ikke vil ha særlig påvirkning på det ytre miljø.

Folkehelse
De planlagte leilighetene har 1 til 3 soverom, og varierer i størrelse fra 70 – 95 m2. Alle leilighetene planlegges bygd som tilgjengelig boenhet. De dekker således et vidt spekter av behov og potensielle kjøpere. Området er sentrumsnært, og de fleste sentrumsfunksjonene er i gang- eller sykkelavstand. Gode og trafikksikre forbindelser er allerede etablert.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse med Innherred samkommune for Holmengården (Vektargata 3) ble gjennomført 28.05.2013. Melvoldgården har kommet til i ettertid. Planarbeidene ble kunngjort på kommunens hjemmeside og annonsert i Verdalingen 07.11.2013. Berørte grunneiere, naboer og gjenboere samt offentlige myndigheter ble varslet i brev 09.06.2013. Etter avtale med Innherred samkommune ble utvidelse av planområdet varslet pr. brev datert 17.12.2014.

Det er mottatt 2 forhåndsuttalelser:

  1. Nord-Trøndelag fylkeskommune
    Det vises til bestemmelsene i kommunedelplanen for utnyttelsesgrad, fasader i byggelinje, samt bygningers utforming. Det må avsettes tilstrekkelig og egnet areal for leik og opphold ute. Videre støttes anbefalingene om at første etasje forbeholdes forretning / kontor og at parkeringsplasser fortrinnsvis blir plassert under bakken. Anbefaler at en viss andel av leilighetene tilfredsstiller kravene til tilgjengelig boenhet. Det er undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens § 3, og en finner ikke at det er foreligger slik konflikt.
     
  2. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
    Landbruksavdelingen forutsetter at det planlegges for en høy utnyttelsesgrad ift. høyder, parkering, form og arkitektur.
    Miljøvernavdelingen presiserer at prosessen må organiseres på en måte som ivaretar barn og unges interesser, og at barn, unge og funksjonshemmede gis anledning til å delta. Videre henvises til T-1442, «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging», og det pekes på at gitte grenseverdier må overholdes. Håndtering av gravemasser må gjøres etter reglene i forurensningsforskriften.
    Kommunalavdelingen: Det må gjennomføres en ROS-analyse i tråd med pbl § 4-3.
     

Uttalelsene er ikke direkte besvart i planbeskrivelsen, men nevnte forhold er stort sett hensyntatt.

Intern høring i kommuneadministrasjonen før første gangs behandling:
Teknisk drift, barnerepresentant samt Brann og redning er gitt anledning til uttalelse.

  • Barn- og unges representant i plansaker
    Har ingen innvendinger til det konkrete planforslaget.
    På generelt grunnlag påpekes at den økte fortettingen av sentrum som denne reguleringsplanen, sammen med mange andre reguleringer medfører, vil gi et økt trykk på de fellesarealene som eksisterer i sentrum av Verdal.
    Det blir i tiden framover viktig å legge til rette for et mangfold av aktivitetstilbud for barn, unge og eldre for å kunne opprettholde et levende sentrum – dette er viktig ikke minst ut fra et folkehelse og kriminalitetsforebyggende perspektiv.
    Dette er utfordringer som ikke kan løses i fht. en enkelt reguleringssak, dette er utfordringer som bør i varetas i en større helhet og med utgangspunkt i de perspektivene som ligger til grunn for kommuneplanens samfunnsdel.
    Dette perspektivet blir det svært vanskelig å ivareta når plansakene legges fram «bit for bit». Det hadde vært ønskelig at utbyggere i større grad samarbeidet om å finne fram måter der fellesarealer kunne bli sett på i sammenheng, der man kunne lage møteplasser som i større grad ivaretar mangfoldet i befolkningen.
     
    Kommentar:
    Dette er forhold som bør hensyntas i overordna planer, bl.a. i ny kommunedelplan. Uansett gir plan- og bygningsloven anledning til søknad om privat planforslag for mindre områder.
     

Vurdering: 
Arealformål
Foreslått formål bolig/forretning/kontor/offentlig eller privat tjenesteyting vurderes å være i samsvar med overordnet plan, hvor området er avsatt som sentrumsformål (bolig, forretning, kontor). I sentrum bør også tjenesteyting og detaljhandel være tillatt.

Grad av utnytting
Gjeldende kommunedelplan sier maks 66 % BYA (bebygd areal) av netto tomt. I planforslaget har bebyggbare arealformål egen grad av utnytting, og det er ikke regnet på bebygd areal ift. netto tomt. Foreslått 90 %-BYA av bebyggbart blandet arealformål er akseptabelt, forutsatt at det også sikres tilstrekkelig og egnet parkering og uteoppholdsareal. Minstekrav til parkering er sikret med bestemmelse (§ 2.6). I tillegg til parkering i kjeller, garasjer, bakgård og privat sidegata (foreslått som parkeringsformål) må en for å dekke minstekravet benytte kommunens frikjøpsordning for 1-6 parkeringsplasser. Uteopphold er sikret med egne formål tilpasset maks 20 boenheter.

Byggehøyde, takform, plassering m.m.
Noen aktuelle bestemmelser i kommunedelplanen:

  • Bebyggelsen skal ha høyde som harmonerer med det aktuelle kvartal eller strøk sitt særpreg. Maksimal mønehøyde kan der dette harmonerer med omgivelsene, tillates inntil 15,0 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng.
  • Ny bebyggelse og tilbygg mot offentlig gate, plass eller annet areal åpent for allmenn ferdsel, skal ha fasade i eksisterende byggelinje og bygningen skal plasseres inntil minst en av de eiendomsgrenser som støter til byggelinjen.
     

Noen relevante retningslinjer i kommunedelplanen:

  • Bebyggelsen bør utformes slik at eksisterende bebyggelsesform og gaterom styrkes. Ved innpassing av nye bygninger i eksisterende områder/gateløp skal en innordne seg eksisterende takformer, retninger på bebyggelsen, avstand til veg og plassering av adkomst for gående og kjørende.
  • (Større byggevolum i senterområder/områder disponert til offentlig formål bør utformes slik at bygningene blir oppbrutt i volum og fasade. I næringsområder skal parkeringsanlegg, område for varelevering og lagringsplass ute skjermes med bygninger og beplantning).
  • I områder som har mer sammensatt bebyggelse må ny bebyggelse vurderes i sammenheng med det nærmeste naboskap, og bidra til at området får et helhetlig preg.
  • Bebyggelse langs Nordgata, Sørgata, Johannes Bruns gate, Konsul Moes gate, Minsaas plass, Jernbanegata og Vektargata skal i hovedsak ha forretning/kontor i 1. etasje.
     

Det foreslås maks 16 m gesimshøyde og flatt tak, mens kommunedelplanen åpner for maks 15 meter mønehøyde der dette harmonerer med omgivelsene. Om foreslått bygg i fem etasjer harmonerer med omgivelsene blir en skjønnsmessig estetisk vurdering.

I 2013 ble det vedtatt en detaljregulering for området bak Sentrumsgården, som legger til rette for et bygg med 15 m gesimshøyde og flatt tak, og med 14 leiligheter fordelt på 4 leilighetsplan, i tillegg til delvis nedgravd garasjeplan. I sør grenser planområdet til denne detaljreguleringen (Sentrumsgården II, vedtatt 26.08.2013). Sparebankbygget på motsatt side av Vektargata har 3 næringsetasjer pluss teknisk rom midt oppe på taket.
Selv om det finnes og er planlagt høye bygg i nærområdet er det situasjonen i gateløpet Vektargata som blir viktig å vurdere nærmere, både ift. gjeldende kommunedelplan, Snøhettas høydestudie og kommunens arbeid med ny kommunedelplan. I planbeskrivelsen er planforslaget vurdert ift. Snøhettas mulighetsstudie, ikke oppfølgende høydestudie.

Bebyggelsen langs sørsiden av Vektargata har i dag noenlunde lik gesimshøyde, selv om totalhøyden varierer. Tilliggende nabobygg i Vektargata 7 og 9 (opprinnelig oppført for Gjensidige) har ifølge byggetegninger gesims- og mønehøyde mot Vektargata på hhv. ca. 6,3 og 11,3 meter. Bygget har to kontoretasjer mot Vektargata og tre etasjer mot bakgård. Den bevaringsverdige Thomsengården i Vektargata 1 er et toetasjes trehus med saltak. Sentrumsgården nærmest kryss med Jernbanegata har noe inntrukket fasade ift. Vektargata og gesimshøyde ca. lik mønet på Thomsengården, se 3D nedenfor.

På motsatt side av Vektargata ligger Bluesgården, Sparebankbygget og en enebolig. De har svært ulik byggehøyde og volum. Kun Bluesgården og eneboligen (begge to er trehus i to etasjer med saltak) har fasade langs Vektargata. Sparebankbygget har hovedfasade langs Jernbanegate og bakgårdsparkering mot Vektargata.

Planforslaget vil bryte vesentlig med dagens jevne gesimshøyde langs sørsiden av Vektargata, og dermed gi brudd eller variasjon i gateløpets liggende linjer. På vedlagte fotomontasje ser det ut som bygget ikke blir vesentlig høyere enn nabobyggets/Gjensidigegårdens tilbaketrukne møne, men bygget kan bli ca. 4,7 meter høyere. Vegglivet mot Vektargata blir uansett vesentlig høyere enn hos nabobebyggelsen.

3D-utsnittene nedenfor viser forskjellen mellom dagens situasjon og planlagt situasjon.

3D-figur

3D-figur

3D-modell av planlagt bebyggelse er tilgjengelig her:
http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D

Foto av dagens situasjon foreligger også i planbeskrivelsen. Vedlagte illustrasjoner (fotomontasje) viser også planlagt utbygging sammen med nabobebyggelsen.

Tegninger og figurer

Hvor godt byggverket harmonerer eller samspiller med omgivelsene kan uttrykkes gjennom orden (monotoni - enhet) og uorden (variasjon - kaos), der enhet og variasjon er ansett som trygge løsninger. Balanse mellom liggende linjer er ofte en fordel.

Her er et utdrag fra Miljøverndepartementets og Kommunal- og arbeidsdepartementets veileder «Estetikk i plan- og byggesaker» (1997) om samspill, sett ift. byggverkets rolle og beliggenhet:
«Samspillet mellom nye og eksisterende byggverk må vurderes ut fra et hierarki hvor noen anlegg er viktigere enn andre. Disse rollene bør påvirke hvordan anlegg knyttes sammen. Ordinære bygg, som buss-skur, bolig-, forretnings- og kontorbygg, kan det være naturlig å underordne eksisterende strukturer ved at plassering og volum sammenfaller med det som er vanlig i strøket. For viktige fellesanlegg, som TV-sender, buss-stasjon, grendehus o.l. kan det være aktuelt å skape brudd med slike mønstre. Anlegget kan gis en dominerende plassering i landskapet, kan bryte eksisterende gatestruktur ved å lage en ny plass eller kan ha større bygningsvolumer og et annet arkitektonisk uttrykk enn byggene rundt. Også ordinære bygninger kan behandles på denne måten dersom de har en dominerende plassering, f.eks. som fondvegg i et gateløp eller avslutning av en husrekke langs en sjøfront. Jf. kap. 3.3 (Utbyggingsmønster) og 3.4 (Veg) som også drøfter forholdet mellom underordning og kontrast.»

Planlagt bygg har hverken en plassering eller rolle/innhold som tilsier at det her bør tillates vesentlig større gesimshøyde enn nabobebyggelsen.

Overordna bestemmelse om plassering av bygg i byggelinje og inntil naboeiendom er tilstrebet fulgt, men fasadeliv/yttervegg mot Vektargata er trukket noe tilbake av hensyn til frisikt i kryss. Slik er det også i dag, se figur ovenfor. Med knekt hjørne (slik «Gjensidigegården» har mot nord) kunne fasadelivet blitt mer på linje med nabobebyggelsen, men balkonger over fortau ville da framstått mer «påtrengende» og kommet nærmere gateparkeringen.
Omriss av planlagt bebyggelse er ikke juridisk bindende. I bestemmelsene går det imidlertid fram at: «Bebyggelsen forsøkes plassert nærmest mulig byggegrensen mot Vektargata».

Når det gjelder retningslinjen om helhetlig preg vil foreslått fortetting/transformasjon avvike i bygningsvolum og delvis takform, men både plassering og orientering av bebyggelsen vil forholde seg til det offentlige gateløpet på en bymessig måte. Bebyggelsen i området har i dag variert takform, bl.a. har byggene som skal fjernes delvis flatt tak.
Øvrige overordna retningslinjer er i stor grad hensyntatt.

I kommunens arbeid med ny kommunedelplan vurderes følgende i sentrum: Dersom det gjennom detaljregulering utføres vurderinger av virkninger for omgivelsene som minimum innbefatter et sol-/skyggediagram, endrede utsiktsforhold og estetisk harmoni med omkringliggende bebyggelse kan maksimal mønehøyde på inntil 21 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng tillates dersom vurderingene finner det tilrådelig.
Snøhettas anbefaling i høydestudie, se under, er mer konkret og variert.

Illustrasjon av sol-/skygge følger vedlagt. Husbankens veileder «Gode boligområder» fra 2000 anbefaler at uteoppholdsareal har sol ved jevndøgn (20. eller 21. mars og 22. eller 23. september) kl. 1500 på minst 50 % av arealet. Illustrasjon 15. september og 15. juni kl. 1500 viser at ca. halvparten av lekeplassen (som ikke ligger under svalgang) har skygge på dette tidspunktet, og at den senere på ettermiddagen er i full skygge. Illustrasjonen viser også sol-/skyggeforhold på nabotomtene. Viste sol-/skyggeforhold tilsier ikke nødvendigvis at bebyggelsen bør være lavere, men solforholdene er ikke optimale utover ettermiddagen.

I Snøhettas høydestudie 27.04.2012 (ikke juridisk bindende) er det i sentrumsområdet / innenfor områder med høydekategori A (lys grå farge på kartet under) foreslått at bygg oppføres med inntil 4 etg. + loft, bortsett fra i pluss-/minussoner som skal sikre variasjon og tilpasnings-muligheter innenfor sonen. «Med utgangspunkt i de generelle høydene, er spesielle punkter og soner i sentrum gitt pluss og minusverdier. Pluss gir en høydeøkning på inntil 2 etasjer (6 meter), mens minus gir høydetap på inntil 2 etasjer (6 meter).» Aktuell strekning langs Vektargata er vist som et slikt minusområde med -6 m/2 etasjer. Kommunen tolker studien dithen at den i aktuelt planområde ut mot Vektargata anbefaler bygg i kun 2 etg. + loft / 15-6=9 m, se figurer under.

Figurer

Snøhettas begrunnelse for pluss og minus:
«Pluss og minus utløses av en rekke ulike faktorer, solforhold, bygningens funksjon, naboskap og posisjon i bybildet. I en områderegulering kan høydevariasjonen spesifiseres nærmere, og for de ulike situasjoner og miljøer i sentrum kan enkelte faktorer fremheves som viktigere enn andre.»

Overnevnte burde for aktuelt planforslag tilsi lavere bebyggelse enn det som er foreslått.

Da planforslaget innebærer større byggehøyde enn anbefalt i Snøhettas høydestudie, kan det være relevant å vurdere forslaget ift. Snøhettas generelle argumenter for høyere bebyggelse:

  • «For bebyggelsen i sentrum er det et ønske om å oppnå variasjon i fotavtrykk og høyde av flere grunner:
    - for å skape et spennende gateforløp
    - i forhold til sol
    - for å unngå utbygging av store ensartede strukturer»
  • «Gatekryss er eksempel på punkter i byen hvor større høyde kan bidra til å skape større aktivitet gjennom flere brukere, samt trekke oppmerksomhet. Offentlige funksjoner, landemerker og innfartsporter til byen er andre begrunnelser som kan gi større høyde.»
  • Fyrtårn: «Områder med spesifikk betydning i bybildet og funksjoner som bidrar særskilt til et levende bymiljø belønnes med bonus i form av ekstra tillatt byggehøyde.» De tenker da på funksjoner byen drar spesiell nytte av, som bidrar særskilt til byens identitet og karakter. Dette kan være ønskede bidrag til det offentlige tilbud, pilotprosjekter innenfor bærekraft, næringsetablering med høy arkitektonisk kvalitet, m.m.
     

Sett i forhold til kulepunktene ovenfor finner kommunen følgende:
Hva som skaper et spennende gateløp kan diskuteres, men planforslaget vil gi variasjon i byggehøydene langs Vektargata. Bygget er en forholdsvis massiv struktur, men det er gitt bestemmelser om estetisk utforming (§ 2.2), bl.a. av fasaden mot gata.

Planlagt bebyggelse gir akseptable solforhold lokalt på tomta, men vil gi skygge i offentlig gate (Vektargata), noe også dagens bygg gir. Øst i planområdet blir det vesentlig lavere bebyggelse enn i dag med lave carporter/garasjer og boder.

Kulepunkt 2 og 3 kan i mindre grad benyttes som argument for planforslaget.
Planforslaget åpner riktignok for forretning/kontor/tjenesteyting i 1.-2. etg., noe som kan gi liv i gata og bidra til sammenheng i publikumsretta funksjoner på gatenivå i sentrum. Selv om det er positivt med transformasjon av slitne bygg i sentrum vil planlagt bygg trolig ikke kunne karakteriseres som et «fyrtårnprosjekt». Det har heller ikke en framtredende beliggenhet.
Foreslått bygg blir høyere enn rådhuset i 3 etasjer, som ligger ca. 100 m unna, men ikke høyere enn planlagt teaterhus (sal) på motsatt side av jernbanen.

I høydestudien er bl.a. Vektargata vist som gatetun / shared space der høydereguleringer bør sikre gode solforhold og variert bebyggelse. Snøhetta skriver:«Det tillates generelt større høyder på bebyggelsen nord for og øst for gaterommene, og lavere mot sør og vest.»
«Bebyggelse bør formes slik at viktige uterom, parker og gater samt boligbebyggelse får best mulige solforhold.»
Planområdet ligger sørøst for gaterommet Vektargata. Vektargata er orientert slik at dagens bebyggelse i 2 etasjer kaster skygge i gata på dagtid (se flyfoto). Med 5 etasjer vil nærområdet få endra solforhold, men bebyggelsen i bakgården blir lavere enn i dag. Baker Thomsens plass ligger vest for Thomsengården, og ser ikke ut til å få endrede solforhold som følge av planforslaget. Boligenes uteoppholdsareal har akseptable solforhold.

I nærområdet er det som tidligere nevnt allerede vedtatt mulighet for boligbebyggelse med gesimshøyde tilsvarende kommunedelplanens mønehøyde, men Sentrumsgården II henvender seg ikke til Vektargata men til Teltburgata og privat sidegate/parkering. Når det i planforslaget legges til rette for næringsvirksomhet i 2 etasjer kreves det også større etasjehøyde enn for bolig.

Rådmannen er positiv til noe større byggehøyde enn nevnt i kommunedelplanen og Snøhettas anbefaling i høydestudie. Foreslått krav om forretning/kontor/tjenesteyting i første etasje vil kunne bidra til å skape liv i sentrum, i samsvar med retningslinje i gjeldende kommunedelplan. Hensynet til den lavere nabobebyggelsen og spesielt den bevaringsverdige Thomsengården taler noe imot et så stort bygningsvolum og gesimshøyde. Sett fra gatenivå vil det imidlertid ta seg annerledes ut enn sett fra fugleperspektiv. På gatenivå har gaterommets proporsjoner (forholdet mellom gesimshøyde og gatebredde) betydning for hvordan gata oppleves. Vektargata har to kjørefelt, ensidig kantsteinsparkering og tosidig fortau (tilsammen ca. 11 m bredde). Snøhetta betegner dette som en smal gate. Kommunen tror imidlertid gata tåler foreslått innslag av høyere bebyggelse, selv om byggets nøytrale plassering og innhold (rolle for fellesskapet/allmennheten) ikke kan forsvare et vesentlig brudd i gesimshøyden mot Vektargata.

Parkering og varelevering
Det foreslås lavere minimum parkeringskrav for både boliger og detaljhandel enn i retningslinjene i gjeldende kommunedelplan. Det foreslås 1 p-plass pr. boenhet i stedet for 1,2 og det foreslås 1 p-plass pr. 50 m2 forretning i stedet for 1 p-plass pr. 25 m2 BRA detaljhandel.
Dvs. en halvering av minstekrav til parkering for detaljhandel. Samtidig forutsetter planen frikjøp av 1-6 parkeringsplasser (inntil 6 av 35 plasser = 17,2 % av totalt parkeringsbehov).

Foreslått parkeringskrav er i henhold til pågående arbeid med ny kommunedelplan, hvor det vurderes redusert krav til parkeringsdekning for detaljhandel og boligformål annet enn enebolig, ihvertfall i sentrum. Verdal kommune har i dag et svært strengt krav til parkeringsdekning på 1 plass per 25² detaljhandel. Dette legger sterke begrensninger på utviklingsmulighetene i sentrum og er svært plasskrevende. Økt bosetting i sentrum reduserer også det generelle behovet for privatbil da sentrale funksjoner lettere nås med aktiv transport.

Færre parkeringsplasser vil stimulere til i større grad å la bilen stå når den ikke er helt nødvendig. Dette vil bidra til mindre forurensende utslipp, mindre trafikkstøy, økt trafikksikkerhet for bl.a. myke trafikanter og er positivt ift. folkehelse. Et redusert parkeringskrav åpner for mer intensiv arealbruk i sentrum, som videre kan redusere press på arealer hvor f.eks. hensynet til grønnstruktur og dyrka mark bør vektlegges.

En innvending som gjerne dukker opp i forbindelse med dette spørsmålet er faren for handelslekkasje til nærliggende områder dersom parkeringstilgangen i Verdal reduseres. Denne innvendingen er sjelden videre sannsynliggjort og en ser ikke at dette nødvendigvis vil gjøre seg gjeldende. Videre er det slik at tiltakshavere/næringsdrivere vil stå fritt til å planlegge flere parkeringsplasser enn minstekravet, dersom de mener det er behov for det. Samlet sett vurderes redusert parkeringskrav for detaljhandel og boligformål annet enn enebolig å være et hensiktsmessig plangrep å ta for Verdal byområde.

En annen innvending kan være at kollektivtilbudet i kommunen ikke kan sammenlignes med større byer. Blant annet er bosatte utenfor sentrum i stor grad avhengig av bil for å benytte seg av tjenestetilbud i sentrum og opprettholde sosialt nettverk med venner i byen.

Lavere minimum parkeringskrav er et prinsipielt spørsmål som bør avklares på overordna plannivå. Dersom det tillates lavere parkeringsdekning i denne detaljreguleringen kan det gi presedens for lignende saker. Rådmannen er likevel positiv til foreslått parkeringsdekning, da det er i samsvar med vurderinger i kommunedelplanarbeidet.

Planforslaget er i samsvar med følgende retningslinje i kommunedelplanen:
«Arealbehov for nye parkeringsplasser skal fortrinnsvis søkes løst ved bygging av parkeringskjeller/-hus.» Manøvreringsareal i garasjekjeller er imidlertid ikke som anbefalt i Byggforskserien 312.130 om «Parkeringsplasser og garasjeanlegg» (2005) eller Statens vegvesen og Gjensidige NOR sine anbefalinger i «Utforming og drift av parkeringsanlegg» fra 2002 med det formål å redusere skadeomfanget på personer og materiell. Ender parkeringsradene mot en endevegg må oppmerkingen sikre at bil fra innerste plass har tilstrekkelig vendeareal ved utkjøring.

Figurer

 Løsning vist i kjeller blir ikke juridisk bindende og bør revurderes.

HC-plass ute har ikke anbefalt ekstra lengde, men dette er et privat anlegg.

Varelevering er i vedlagte utomhusplan vist i sidegate/parkeringsareal, mellom personbilplasser. Dette er ikke juridisk bindende. Inngang for boligene til trappehus er lagt til gårdsromsiden, for å redusere evt. konflikt med trafikk i vareleveringssonen.
Foreslått krav til minimum sykkelparkering for boliger er iht. anbefaling i Statens vegvesens sykkelhåndbok og kommunens arbeid med ny kommunedelplan. I kommunedelplanen vurderes også krav til sykkelparkering for andre formål.

Frikjøp av parkeringsplasser iht. lokal forskrift
Avhengig av om 2. etasje benyttes til bolig eller næringsvirksomhet, vil parkeringskravet for prosjektet være 30 til 35 bilplasser og 30 til 40 sykkelplasser. Innenfor tomta inkl. privat sidegate/parkering er det plass til (17 + 4 + 6 + 2) = 29 biler. Dvs. at 1 til 6 plasser forutsettes dekt med frikjøpsordningen, som pr. i dag har en sats på kr. 100.000,- pr. plass (Verdal kommunestyres sak 36/13). Med frikjøp er bruker ikke sikret en bestemt plass, men må benytte seg av ledig offentlig parkeringsplass i nærområdet. Det går ikke fram om det er boliger (beboere og/eller besøkende) eller næringsvirksomhet (ansatte og/eller kunder) som får denne utfordringen.

I planbeskrivelsen nevnes mulighet for parkering i Vektargata og på offentlig plass mot sør. Ifølge Teknisk drift benyttes p-plassen like sørøst for planområdet (gnr. 21 / bnr. 35) som ansattparkering for kommunen i Vektergata 7-9, og det er ikke ønskelig at den skal være offentlig p-plass. P-plass sør og øst for rådhuset (ca. 135 plasser) er offentlig, men brukes av både kommuneansatte og besøkende på dagtid.
Både Snøhettas mulighetsstudie (s. 60-61) og arbeid med gatebruksplan viser at det er mange parkeringsplasser i sentrum. En grov opptelling sommer 2014 ifb. arbeid med gatebruksplan viste totalt ca. 1200 p-plasser i tilknytning til jernbanestasjon, forretningsområder og de store arbeidsplassene i sentrum. Tomta tiltenkt teaterhus inngikk da med 40 plasser. Andel offentlige parkeringsplasser er ikke beregnet. Utover det som er nevnt ovenfor er det i nærområdet flere muligheter. Offentlig p-plass på motsatt side av Vektargata ca. 50 m fra planområdet har 10 plasser. Det er gateparkering også i Jernbanegata. Det er ca. 50 m til p-plass langs jernbanen med 30 plasser, men Verdal stasjon har også behov for flere p-plasser. Denne p-plassen kan også bli redusert dersom det ifb. stenging av planovergangen i Nordgata velges universelt utformet rampe fra Nordgata og sørover mot eksisterende kulvert under jernbanen. Jernbaneverket har bedt kommunen ta stilling til stenging av planovergangen og evt. avbøtende tiltak i ny kommunedelplan. Dette blir også tema i gatebruksplan.
At ca. 17,2 % av planforslagets parkeringsbehov blir dekt med frikjøp gir kommunen midler til å etablere flere offentlige p-plasser. Utfordringen blir å finne areal for dette.

Renovasjon
Det planlegges nedgravd løsning, som normalt brukes for husholdningsavfall. Forhåpentligvis vil dette fungere både for boligene og forretning/kontor/tjenesteyting, da løsningen er felles for hele planområdet. Det er hverken plass eller ønskelig med store kontainere i sentrum

Uteopphold/lek
Størrelse og egnethet av uteoppholdsarealet er i samsvar med bestemmelse 4.4. i gjeldende kommunedelplan, slik det også er redegjort for i planbeskrivelsen. Arealet er dimensjonert for inntil 20 boenheter. Det er gitt bestemmelse om inngjerding og utstyr på lekeplass samt rekkefølge for opparbeidelse.

Universell utforming/tilgjengelig boenhet
Overnevnte er sikret med bestemmelser og gjennom Byggteknisk forskrift TEK10.

Vurdering ift. naturmangfoldloven
Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon/tilråding
Planforslaget avviker fra overordna plan mht. både grad av utnytting, byggehøyde og minimum parkeringskrav samt fra Snøhettas høydestudie (ikke juridisk bindende). Foreslått bygg i fem etasjer ligger også nært bevaringsverdig nabobebyggelse. På bakgrunn av en helhetsvurdering ser likevel Rådmannen positivt på et bygg i fem etasjer her med næringsvirksomhet på gatenivå, da det vil styrke områdets bymessige karakter. Planforslaget er også i samsvar med forutsetninger knyttet til miljø- og samfunnsforhold.
Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn.

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 12.04.2016 11:01
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS