Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 12.04.2016 - PS 29/16 Detaljregulering Ørin overnatting

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2014/2640 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 12.04.2016 29/16

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Vedlagte forslag til detaljregulering for Ørin overnatting avvises med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-11
 

Vedlegg:

  1. Planomtale med ROS-analyse datert 09.02.2016 (mottatt 26.02.2016)
  2. Plankart datert 23.02.2016
  3. Reguleringsføresegner datert 09.02.2016
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Verdal kommunestyre PS 57/12, 25.06.2012: «Bosetting midlertidig innleid arbeidskraft».
  • 1721/18/1249 og 1353 - Ørin Overnatting - Midlertidig oppføring av boligrigg 44 rom samt kantine (tillatelsen i delegert byggesak 1016/10 er datert 15.12.2010)
  • Søknad om oppføring av 3 midlertidige boligrigger med til sammen 136 overnattingsrom - 1721/18/1394 - Ørin Overnatting AS – Innvilget (tillatelsen i delegert byggesak 615/12 er datert 07.08.2012).
  • Søknad om midlertidig tilbygg 91,5m2 til eksisterende kantine - 1721/18/1353 - Ørin Overnatting AS – Innvilget (tillatelsen i delegert byggesak 614/12 er datert 07.08.2012)
  • Kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.03.2007
  • Mulighetsstudie Verdal industripark med masterplan som foreslår sommer/pendlerhotell på Havfrua.
  • Forslag til ny kommunedelplan for Verdal by, hvor overnatting på industriområdet foreslås ikke tillatt, men hvor det åpnes for dette mellom Russervegen og E6, og på Soria Moria.
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Ørin overnatting AS har lenge holdt til på Ørin industriområde. Ifølge planbeskrivelsen er det søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen for midlertidige bygg for overnatting og kantine. Vi kan ikke bekrefte at det foreligger noen slik søknad for behandling. Noen av de siste byggesakene er nevnt under «Andre saksdokumenter (ikke vedlagte)». De siste sakene ble behandlet i 2012. Nå ønsker tiltakshaver å ha bygningene der mer permanent, og følgelig er det mottatt et planforslag som legger til rette for dette. Planforslaget er utarbeidet av Ing. Øyvind Jørgensen AS på oppdrag for grunneier Ørin overnatting AS. I søknaden er det ikke orientert om samlet omfang av overnattingstilbudet som planen legger til rette for, bortsett fra at eksisterende bygg som ønskes beholdt omfatter 59 rom samt at maks bygningsvolum oppgis (70 %-BYA, 10 meter mønehøyde).

Verdal kommunestyre fattet følgende vedtak i sak 57/12 «Bosetting midlertidig innleid arbeidskraft» den 25.06.2012:
«Kommunestyret ber rådmannen arbeide videre med å etablere langsiktige løsninger for bosetting av midlertidig innleid arbeidskraft etter følgende premisser:

Kommunestyret aksepterer at Ørin overnatting AS kan åpne en ordinær reguleringsprosess for arealene angitt i saksframstillingen med hensikt å skape et permanent område for drift av virksomhet knyttet til midlertidig innleid arbeidskraft.

To arealer i randsonen av industriområdet, ved barnehagen og langs E6, utredes som ytterligere areal for etablering av langsiktig og regulert løsning for å bosette midlertidig innleid arbeidskraft.

Arealene må gis tydelige regulerings-/bruksbestemmelser i den videre reguleringsprosessen.»

Historikk fra delegert byggesak 615/12:
... Etter dette skulle det nå bli til sammen 352 overnattingsrom der 148 rom er permanente, og resten midlertidige.

Kværner Verdal har pr. i dag et akutt behov for større kapasiteter, først og fremst pga. inngåtte kontrakter/ avtaler. Det samme gjelder også andre aktører og bransjer på industriområdet.

Brakkeriggene står til disposisjon for alle entreprenører som har behov for midlertidig arbeidskraft for en kortere eller lengre tid.

På Ørin Industriområde har det vært drevet innkvartering fra 1970. Fram til 1999 var det Aker Verdal som eide og driftet anlegget.
Stord Innkvartering AS kjøpte anlegget i 1999, som på det tidspunkt besto av 10 boligrigger med totalt 217 boligenheter. Stord Innkvartering AS drev anlegget fram til 2005. Det er opplyst at på det meste var brakkeriggen driftet for omkring 500 mennesker. Etter den tid overtok så et lokalt selskap, Ørin Overnatting AS.
Ørin Overnatting AS kjøpte 20 rom fra Stord Innkvartering AS og overtok driften.

Anlegget har i dag 15 ansatte og det opplyses at dette må økes i takt med utvidelsen. Arealet som boligriggen beslaglegger er iht. gjeldende reguleringsplan regulert til industriformål, men har historisk sett blitt brukt til plassering av boligrigger.
Bakgrunnen for tidligere godkjenninger er industriens varierende behov for boligmasse. Omsøkte tiltak er ingen nyetablering, kun en utvidelse av eksisterende drift av boligriggen.

Konjunkturene vi nå ser vil kreve at det på sikt må etableres forutsigbare og strukturerte løsninger for å møte behovene for innkvartering av midlertidig arbeidskraft på toppen av den fast tilsatte kapasiteten.
Målet må hele tiden være at det er relevante og gode muligheter for fast bosetting av innleid arbeidskraft, men det vil være et varierende behov for midlertidig kapasitet i tillegg. Dette må søkes innarbeidet på en strukturert måte.

I oppstartsmøtet ble det avtalt at det skulle vedlegges illustrasjon i form av tegninger av bebyggelsen, utomhusplan. Dette er ikke gjort, men det foreligger foto av bebyggelsen.

I forslag til ny kommunedelplan er det foreslått et område BFT1 for «pendlerhotell» inntil E6, i randsonen av industriområdet. Et område på Fætten (Soria Moria) har samme formål.
Planavdelingen har gjort plankonsulenten oppmerksom på dette, og de har svart at de håper på en positiv innstilling til planforslaget.

Planområdet
Planområdet er på 8,36 daa og ligger øst for Neptunvegen på Ørin industriområde.

Flyfoto

Planstatus
Området omfattes av reguleringsplan for Ørin, vedtatt 16.02.2004. Ifølge kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.2007, skal overnevnte reguleringsplan gjelde. Reguleringsplanen tillater industri/lager med tilhørende kontorlokaler samt bolig for vaktmester. Dvs. at planforslaget er i strid med gjeldende reguleringsplan, hovedsakelig mht. beboelse.

Planstatusen i området er under revisjon. Forslag til ny kommunedelplan er på høring, og der foreslås overnevnte reguleringsplan ikke beholdt. Forslag om oppheving av reguleringsplanen er på høring. Reguleringsplanen foreslås erstattet av føringer i ny kommunedelplan, og der er det foreslått forbud mot overnatting på industriområdet. Kommunedelplanen vil ikke få tilbakevirkende kraft for gitte tillatelser.

I søknaden går det fram at området lenge har vært i bruk som brakkeriggområde. Det har vært brakkerigger for boliger, kontor og brakkerigg for kantine. Tiltakshaver ønsker at bygningen lengst øst i planområdet, som ligger ca. 10 m fra vegkant, blir stående. Den brukes i dag til overnatting og har 59 rom.

Planområdet har adkomst fra Neptunvegen i øst og Akervegen i vest. Det er kjørebredde for tunge kjøretøy. Behovet for parkeringsplasser har ikke vært stort. Nærmeste bussholdeplass er ved krysset Tangevegen/Sokneprest Krogs veg i boligområdet på Ørmelen øst for E6. Det er ca. 364 meter til denne holdeplassen.

Forhold til KU-forskriften
Ved oppstartsmøtet ble det konkludert med at det ikke kreves konsekvensutredning.

Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til næringsbebyggelse (industri, utleie av overnattingssted, kontor og kantinedrift), fortau, parkeringsplasser, veg, grønnstruktur og hensynssone frisikt.

Bebyggelsen
Dersom området som foreslås regulert til næringsbebyggelse (industri, utleie av overnattingssted, kontor og kantinedrift) blir brukt til industri kan det ikke være overnattingsmulighet på området jf. bestemmelsenes § 3.1. Det går også fram at det kan være både permanente bygg og flyttbare bygg innenfor område regulert til næring.

Det foreslås maks 70 %-BYA og maks mønehøyde 10 meter over terreng. Det åpnes også for flatt tak, men det mangler gesimshøyde for dette. Enkeltelement som heisbygg kan bygges opptil 1,5 meter høyere.

Byggegrenser går fram av plankartet, og det er gjort rede for disse i planbeskrivelsen. Kommunen gjør oppmerksom på at dersom bebyggelse skal plasseres nærmere nabogrense enn planens viste byggegrenser må det i tillegg til naboerklæring også søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen. Bygget mot Neptunvegen ønskes beholdt, selv om det står i strid med regulert byggegrense. Dette er ikke vist med symbol for bebyggelse som inngår i planen.

Maks antall utleierom er ikke oppgitt. Kommunen finner at maks 70 %-BYA av de tre byggeområdene på tilsammen 6 daa utgjør 4200 m2 bebygd areal. Dersom det bygges i 2 etasjer kan dette utgjøre 8400 m2 bruttoareal. Til sammenligning er det registrert 865 m2 bruksareal i eksisterende bygg langs Neptunvegen samt at det er et kantinebygg i området. Dvs. at antall utleierom kan bli betydelig.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Plankartet viser tre kjøreadkomster til planområdet, hvorav en fra Neptunvegen (i eksisterende avkjøring) og to fra eksisterende private veger. Samtidig foreslås følgende i bestemmelsene: «Det er tillate å etablera nye internvegar, avkjørsler og parkering i område for næringsbygg sjølv om dette ikkje er vist i reguleringsplanen.»

Parkering
På de to parkeringsplassene er det vist 10 + 26 biloppstillingsplasser, uavhengig av antall overnattingsrom eller bruksareal av annen type næringsvirksomhet.

Gjeldende reguleringsplan krever:
8.2 Det skal opparbeides parkeringsplasser på egen tomt som dekker behovet for 1 bil pr 100 m2 bruksareal industri-/lagerbygg og 1 bil pr 50 m2 bruksareal forretnings-/kontorbygg.

Dersom det i stedet for overnattingstilbud oppføres f.eks. 4000 m2 BRA industri/lager i en etasje blir viste 36 p-plasser noe lite, sett i forhold til at dagens plan da ville krevd 40 p-plasser.
Dersom det i stedet for overnattingstilbud oppføres f.eks. 8000 m2 BRA kontor fordelt på 2 etasjer blir viste 36 p-plasser lite, sett i forhold til at dagens plan da ville krevd 160 p-plasser. Videre burde sykkelparkering pr. ansatt og pr. overnattingsrom vært vurdert, i tråd med forslag til ny kommunedelplan.

Lek og uteopphold
Det er ikke foreslått areal eller bestemmelser om uteopphold. For brukerne (midlertidig innleid arbeidskraft) kunne det imidlertid vært gunstig med et uteoppholdsareal som også kunne fungert som en felles møteplass. De kan også få besøk av personer med barn.

Det er flere friområder rundt industriområdet (Havfrua og nord for industriområdet). På Fætten er det flere turstier, sykkelstier etc., men mesteparten av Fættaskogen er nylig foreslått omdisponert for utvidelse av industriområdet. 500 m vestover er det sjø, der andre former for rekreasjon som bl.a. bading og fiske kan utføres. Det ligger en dagligvareforretning ca. 5 min i gangavstand fra planområdet. Til Verdal sentrum, som ligg øst for næringsområdet, tar det ca. 10 min å gå. Her fins bl.a. treningssenter, kjøpesenter, togstasjon, uteliv etc.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Det er ikke gitt bestemmelser om overnevnte. Minstekravene i byggteknisk forskrift gjelder.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Grunnforhold og flomfare:
Ifølge kartdatabasen arealis består grunnforholdene av morene, grus, sand, leir, hav-, fjord- og elveavsetninger. Deler av området er opparbeidet med plen og busker, og området har ikke område for lek. I NVEs flomsonekart er området ikke registrert som flomutsatt.

Farlig stoff, forurensning og radon
Forskrift om håndtering av farlig stoff krever at alle som oppbevarer farlig stoff over visse mengder, skal melde dette til DSB. På industriområdet er det flere ulike virksomheter som benytter/oppbevarer farlig stoff, se redegjørelse i planbeskrivelsen. I planbeskrivelsen er fare for tap av liv, skade av materiell og økonomiske konsekvenser vurdert til å være svært liten. Avstand til TINEs 120 m3 LPG-tank, som omfattes av storulykkeforskriften, er på ca. 450 m og en evt. eksplosjon/ulykke ved dette anlegget er i planbeskrivelsen vurdert til å få små konsekvenser for bygninger/personell på planområdet.

Støy
I oppstartsmøtet ble det ikke krevd støyvurdering eller støymåling.
Det er stilt krav til innendørs og utomhus støynivå i bestemmelsenes § 3.5.
Det er ca. 140 m til planlagt industrispor og ca. 160 m til eksisterende industrispor. Dvs. at støy fra skinnegående trafikk ikke anses relevant.
Støyvarselkart fra Statens vegvesen viser at støy fra E6 og Hamnevegen ikke påvirker foreslått plassering av permanente overnattingslokaler. Dvs. at det ikke er behov for støyutredning ift. dette.

Planområdet grenser ikke til kjøreveg med stor trafikk, og ifølge planbeskrivelsen benyttes ikke omliggende næringsområder til støyende virksomhet. Det vises til at gjestene ved Ørin Overnatting AS ikke har klaget på boforholdene ift. støy. Ørin Overnatting AS har god kontakt med bedrifter som leier og sørger for at gjester som jobbar nattid får rom lengst vekk fra støysoner. Det er virksomheter med helkontinuerlig drift på Ørin Industripark. Industri med helkontinuerlig drift har vanligvis et nokså jevnt støybilde, men vanligvis noe høyere støynivå på dagtid, hverdager, enn ellers. De fleste virksomhetene i denne kategorien er store prosessindustriverksomheter som har støykrav gjennom konsesjon etter forurensningsloven. Retningslinjer sier at for vegtrafikk, bane, flyplass, industri, havner og terminaler skal kravet til maksimalnivå i nattperioden gjeld dersom «... det er mer enn 10 hendelser pr natt». 10 hendinger pr. natt er for industri praktisk håndtert slik at en absolutt støygrense LAFmax på 60 dB utenfor soverom overskrides 10 ganger i perioden 23-07. Det er ikke registrert industrivirksomhet som har sjenerende støy i forhold til planområdet. De fleste virksomhetene som ligg rundt er av ikke-støyende karakter. For bygninger i planområdet som er berekna for overnatting, bør støynivået innendørs tilfredsstille krava i teknisk forskrift/NS8175 klasse C jf. forslag til bestemmelser § 3.5.

I ROS-analysen er det konkludert med at det ikke vil være noen fare ved å gjøre reguleringsendring fra industri til næring, veg, parkering og grøntområde.

Kulturminner
Det er ikke registrerte kulturminner innenfor planområdet.

Biologisk mangfold
Det er ikke registrert biologisk mangfold som må hensyntas i planområdet.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Ifølge planbeskrivelsen skal området koble seg på eksisterende vann- og avløpsnett.

I Verdal kommunes Klima- og energiplan 2010-06-09 er det mål om å «utvikle fjernvarmeløsning i VIP (Verdal industripark) basert på spillvarme fra industri og biprodukter fra trelastindustri». Det ser ut til å ligge fjernvarmerør på eiendommen 18/1353.

Utbyggingsavtale
I oppstartsmøtet er det ikke signalisert behov for utbyggingsavtale, men det er, etter ønske fra kommunen, regulert offentlig fortau langs Neptunvegen.

Planprosess
Medvirkning
Oppstartsmøte med kommunen ble holdt den 22. april 2013. Varsel om planoppstart ble utført med brev til naboer og offentlige instanser den 12.03.14, annonse i Verdalingen 18.03.14 og kunngjøring på kommunens hjemmeside. Formålet med endring av planen er å få en plan som også tillater overnattingstilbud og kantinedrift. Det er mottatt merknader til planoppstart fra Siva Verdal Eiendom as, NVE, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord- Trøndelag og Bore Eiendom AS. Forhåndsuttalelsene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Intern høring i kommuneadministrasjonen før første gangs behandling
Planforslaget er forelagt Teknisk drift i Verdal kommune, kommuneoverlege og Brann og redning i Innherred samkommune samt fagavdelinger for miljø og byggesak i Enhet for samfunnsutvikling. Innspill fra Teknisk drift om fortau og 12,5 byggegrense langs Neptunvegen er fulgt opp, men tiltakshaver ønsker å beholde ett bygg som står nærmere vegen.
Tidligere innspill fra kommuneoverlegen om at det bl.a. bør gjennomføres støymålinger, noe som er særlig viktig med hensyn til nattlig støy, er ikke fulgt opp, men det er vist til gjeldende regelverk også for utøvende industri. Det er krevd vurdering ift. farlig stoff.

Kommuneoverlegen har også nevnt følgende:

  • Etablering av permanent løsning her betyr at behov for god sykkelvei til sentrum øker, man må regne med at beboerne også har behov for å ta seg inn til sentrum. Mange av disse disponerer muligens ikke bil, og de bør uansett ha et godt alternativ i å ta seg lett fram uten bil.
  • Anbefaler i tillegg at man innhenter erfaringer som er gjort i perioden dette har vært midlertidig løsning; hvordan har det fungert for arbeidstakere/beboere? Har politiet noen oppfatning av at dette har vært problematisk?
     

Kommentar:
På et industriområde kan støysituasjonen være ganske så sammensatt, med mange ulike typer kilder. Disse kildene kan nok variere både i intensitet og tid på døgnet, i tillegg til at de kan variere med hvilke virksomheter som til enhver tid er etablert her. I forbindelse med nylig vedtatt detaljregulering for avlastningssenter/bransjesenter med plasskrevende varer langs Magnus den godes veg på Kjæran, tenker Coop bygg-mix og Byggmakker å flytte sin virksomhet ut av Ørin industriområde. Hvilke virksomheter som kommer hit etterpå er umulig å forutsi. På bakgrunn av overnevnte, samt at støynivået kan påvirkes av nedbør, vind og årstid (markdekke) kan det være vanskelig å få til en representativ støymåling som står seg over tid. Det er i første omgang forslagsstillers oppgave å vurdere virkningene av planen. Vi skulle gjerne sett at påstanden om at støy er uproblematisk kunne dokumenteres, da kommunen ikke har noen samlet oversikt over støynivået på industriområdet. Ved etablering av beboelse skal maksimalt støynivå utendørs ikke overstige Lden 55 dB, og med strengere krav i helger, helligdager og nattestid. Det er gang- og sykkelforbindelser til sentrum.

Kommuneoverlegen, 23.03.2016
Mulighet for å bosette midlertidig innleid arbeidskraft er viktig for et industrimiljø, og en slik mulighet bør finnes i Verdal. Dette omtales også i ny kommunedelplan for Verdal by, og i denne aktuelle detaljreguleringssaken bør man også se til kommunedelplanen.
Mine vurderinger er gjort ut fra hensyn til miljørettet helsevern for midlertidig innleid arbeidskraft, og jeg vil påpeke følgende momenter:

Anleggsarbeidere som har langvarige arbeidsforhold ved bedrifter i nærområdet bør bosettes og integreres i lokalmiljøet vårt.

Midlertidig bosetting i etablissement på industriområdet er ikke egnet for barn, og heller ikke for personer som ikke er fullt sysselsatt. Altså bør ikke arbeidere med familie bo i slike etablissement, heller ikke når de er midlertidig innleid.

Når kommunen tar stilling til permanent endring i reguleringsplanen må man vurdere lokalisasjonen for dette nøye. Det valgte arealet må være rimelig skjermet fra støy og vibrasjoner, forurensning inkl. luft og lukt, og risiko for industriulykker. I tillegg bør man tilstrebe at beboerne har god adkomst ikke bare til arbeid, men også til rekreasjon og sosiale muligheter. I en langsiktig løsning må man også ta hensyn til disse faktorene fram i tid, slik at denne avgjørelsen må få betydning for hvilke etablissement man i framtida kan legge til rette for i nabolaget.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

Vurdering:
Overnatting er ikke i samsvar med overordnet plan. Dette er heller ikke i samsvar med gjeldende reguleringsplan, som i tillegg til industri/lager kun åpner for vaktmesterbolig.

Kantinedrift knyttet til bedrifter i området anses akseptabelt, og dersom kommunen går inn for å tillate overnatting er det også naturlig å se positivt på tilhørende kantinedrift.

Spørsmålet er om overnatting kan aksepteres, selv om det er i strid med dagens planer og høringsforslag i ny kommunedelplan. Det vil si om det er i samsvar med forutsetninger knyttet til miljø- og samfunnsforhold.

Ørin industripark er landets tredje største industripark, og et overnattingstilbud for midlertidig innleid arbeidskraft er viktig. Rådmannen er imidlertid ikke overbevist om at et permanent overnattingstilbud bør lokaliseres midt i industriparken.

Forhold som taler for et overnattingstilbud på industriområdet:

  • Beboerne får gangavstand til/fra jobb på industriområdet.
  • Planforslaget kan bidra til at lokale bedrifter får mulighet til å huse den arbeidskraft som til enhver tid er nødvendig nært arbeidsplassen. Fra et næringsmessig perspektiv kan planforslaget derfor hevdes å være positivt.
  • Beboelse i industriområdet kan virke kriminalitetsforebyggende, ved at det blir mer sosial kontroll med området, men her fins allerede virksomheter som driver døgnkontinuerlig.
     

Forhold som taler imot beboelse på industriområdet.

  • Det er vanligvis ikke problemfritt å blande industri og beboelse/overnatting. Dette skal ikke foregå samtidig innenfor aktuelt planområde, men på nabotomter tillater gjeldende plan industri. Å blande industri og beboelse/overnatting er ikke ideelt mht. å oppnå et godt bomiljø, og kan medføre at tilliggende industrivirksomhet må ta større hensyn enn ellers.
  • Planen sier ikke noe om hvem som kan benytte overnattingstilbudet. Det er heller ikke hjemmel i plan- og bygningsloven for å fastsette i reguleringsplan hvilke grupper av befolkningen overnattingstilbudet kan benyttes av. Det vil si at driver i lavkonjunktur (med mindre behov for innleid arbeidskraft) kan tilby rom også til andre med et overnattings-/boligbehov - som f.eks. studenter, flyktninger, turister osv.
  • Det er knapphet på industritomter i kommunen. I forslag til ny kommunedelplan er det forslått ca. 200 da utvidelse av industriparken, på bekostning av landbruksareal (skog og dyrka mark). Dersom det åpnes for beboelse/overnatting på allerede planavklart industriområde kan det stilles spørsmål ved kommunens forvaltning av arealene og behov for industriareal. Utenom Ørin nord er det bare en mulig utviklingsretning for industriparken, og det er sørover mot Fætten, hvor videre utvidelse kan komme i konflikt med både dyrka mark og bebygde eiendommer.
  • Aktuelt område midt i industriparken anses bedre egnet til industriformål, og industribedrifter har gjerne fordel av samlokalisering/klynger.
  • I forhold til jordvern er det viktig at de områdene som alt er avsatt til industriformål blir utnyttet på best mulig måte, slik at man hindrer at nye jordbruksarealer går tapt.
  • Det bør kunne finnes andre og bedre alternativer. Beboelse/overnatting kunne vært lokalisert i randsonen av industriområdet. Utfordringen er at randsonen forskyves med utvikling av industriområdet, i tillegg til uavklarte forhold knyttet til ny adkomstveg til industriområdet, antall framtidige kryss med E6 samt transportbånd for kalk- og fyllittstein. I kommunedelplanen er det foreslått et område for «pendlerhotell» mellom Russervegen og E6, men Havfrua og Fætten kunne også vært alternativer. Havfrua oppleves støybelastet, men i mulighetsstudie for transportbånd var det antydet skjerming mellom industriområdet og Havfrua.
  • Beboerne kan bli utsatt for forurensning (støy, støv, utslipp til luft) fra industri, trafikk og havnevirksomhet. Området har både tungtrafikk og industrivirksomhet med aktivitet døgnet rundt, inkludert helg og helligdager.
  • Beboelse kan begrense framtidig virksomhet på nabotomtene, da det må tas spesielt hensyn til boliger ift. støy, oppbevaring og bruk av farlig stoff.
  • Dersom det åpnes for beboelse her vil det kunne få presedens for lignende saker.
  • Kommunen har for få år siden godkjent et storulykkeanlegg på industriområdet, og området burde hatt en alternativ adkomst i tilfelle behov for evakuering av mange mennesker.
  • Sikkerhetsavstander i «Temaveileder for bruk av farlig stoff» er i dagens veileder lik for boliger og faste arbeidsplasser. For storulykkeanlegget til Tine har imidlertid DSB anbefalt større avstand til boliger enn i temaveilederen.
  • Støy skal egentlig beregnes ift. prognoser flere år fram i tid, og følgende vil påvirke trafikken på industriområdet på sikt:
    - Antall tonn fyllitt- og kalkstein som transporteres fra Tromsdalen til havna vil trolig øke, og før eventuelt transportbånd eller annen adkomst er på plass vil tungtrafikken øke kraftig på Hamnevegen. Denne vegen ligger imidlertid så langt unna at dette antas uproblematisk for eventuelle boliger innenfor aktuelt planområde.
    - Vedtatt utvidelse av næringsområdet med ca. 250 daa på Ørin nord, vil trolig måtte få hovedadkomst enten via Russervegen eller Neptunvegen. Dvs. at det må påregnes økt trafikk på tilliggende kjøreveg.
     

Kommunen er ikke forpliktet til å godta planforslaget som følge av tidligere midlertidige tillatelser til brakkerigger og vedtak om at det er greit å sette i gang planarbeid for å utrede saken. Hensynet til industrivirksomheter i nærområdet, og deres utviklingsmuligheter bør veie tyngre. Det samme gjelder bokvalitet og helse for innleid arbeidskraft.

Likebehandling anses ikke relevant å vurdere her, da det ikke er regulert beboelse eller overnatting på industriområdet, bortsett fra at gjeldende plan åpner for vaktmesterboliger. Bortsett fra vaktmesterbolig hos Kolstad, Trøndelag meieri og Trones Bruk, samt muligens hybler hos Trønderrør, er det ikke godkjent bebyggelse for permanent beboelse på industriområdet. Detaljregulering for permanent beboelse/overnatting kan ikke sammenlignes med godkjenning av midlertidige brakkerigger for beboelse med inntil 2 års varighet, da dette er svært ulike saker og behandlinger. Omfanget av beboelse i aktuell sak er betydelig og situasjonen på industriområdet har endret seg over tid med godkjenning av flere virksomheter.

Farlig stoff, storulykkeanlegg
Det er gjort en vurdering ift. farlig stoff og storulykkeanlegg, slik kommunen har bedt om. Vi registrerer at vist lokalisering av slike anlegg ikke er helt nøyaktig, men i denne saken har det ikke avgjørende betydning for de vurderingene som er gjort. Planbeskrivelsens vurdering ift. storulykkeanlegget anses å være i overenstemmelse med Intergas AS vurderinger i «Sikkerhetsvurderinger av nytt LPG-anlegg på Tine Midt-Norge Verdal», datert 10.09.2010 og «Vurdering av konsekvenser for miljø og samfunn» med samme dato, også med hensyn til at Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) nylig har signalisert at sikkerhetsavstanden til boliger bør være 200 meter, i stedet for 100 som det står i dagens veiledning. Dvs. at aktuell avstand på ca. 450 m er tilstrekkelig sikkerhetsavstand mellom utleieenhetene og storulykkeanlegget. Konsekvens ved en eventuell BLEVE situasjon er imidlertid ikke nevnt i planbeskrivelsen. Pga. sikkerhetsinnretninger vurderer Intergas AS det som meget lite sannsynlig at tanken skal komme i en brannsituasjon. «For at en BLEVE situasjon kan oppstå, må det først oppstå en brann i tankområde, som kommer ut av kontroll. Brannvesen/redningsetat har da relativt god tid på å foreta nødvendig evakuering av personer innenfor sikkerhetssonen som vil bli opprettet av redningsetaten, brannvesen, politi. Man må nok fort påregne en sikkerhetssone i størrelses 700 1200 meter dersom en slik situasjon skulle inntreffe. Dersom alle personer blir evakuert innenfor opprettet sikkerhetssone, vil sannsynlighet for at død skal inntreffe være meget liten. Materielle skader må påregnes, med størst omfang nærmest tanken.»
Innherred Brann og redning har bidratt med opplysninger om at dersom det skulle oppstå lekkasje fra ammoniakkanlegget ved Tine så varierer sikkerhetssonen fra 100 meter radius til 9000 meter radius alt etter størrelse på utslipp og vind. Det foreligger vurdering av risiko og sannsynlighet ifb. byggesaken.

Industriområdet har mange arbeidsplasser, og i 2014 var det registrert 165 bedrifter med tilsammen 3100 ansatte (http://verdalindustripark.no/nokkeltall/). Evakuering av mange mennesker, inkludert eventuell vekking av sovende beboere, vil være en utfordring. Området har per i dag kun en kjøreadkomst.

På bakgrunn av en samlet vurdering samt innspill fra kommuneoverlegen vurderes området som uegnet for overnatting.

Forhold som bør nevnes i vedtaket dersom komitéen går inn for å sende planforslaget på høring:

  • Det skal utføres en støymåling samt en støyvurdering for et lengre tidsperspektiv før planforslaget sendes på høring.
  • § 3.2: Å etablere interne avkjørsler er greit, men ikke å etablere flere avkjørsler fra Neptunvegen eller de andre private adkomstvegene inntil planområdet.
  • § 3.3: Det åpnes for utelager. Det bør i den forbindelse gis bestemmelser om skjerming, jf. gjeldende reguleringsplan.
  • § 3.4: Gesimshøyde for flatt tak må tilføyes, og det må gå klarere fram om enkeltelement som heisbygg kan bygges opptil 1,5 meter høyere enn mønehøyden eller gesimshøyden ved flatt tak.
  • § 4.1: Det bør om mulig angis hvilke eiendommer eller områder felles veg er felles for.
  • Rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av offentlig fortau langs Neptunvegen bør vurderes i samråd med Teknisk drift i kommunen.
  • Det bør stilles krav til uteoppholdsareal dersom området brukes til overnatting/beboelse.
  • Det bør stilles krav til sykkelparkering.
     

Konklusjon
På bakgrunn av overnevnte vurderinger tilrår Rådmannen at vedlagte forslag til detaljregulering for Ørin overnatting avvises med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-11.

Planforslaget er ikke i samsvar med gjeldende kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.2007. Ifølge følgende lovkommentar kan reguleringsspørsmålet da ikke kreves forelagt kommunestyret:
«Et avslag på å fremme planen til behandling kan i visse tilfeller kreves forelagt kommunestyret til avgjørelse av reguleringsspørsmålet. Vilkåret for dette er at reguleringsforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller en foreliggende områderegulering.».
   

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 06.04.2016 07:33
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS