Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 10.05.2016 - PS 35/16 Reguleringsplan Sandvika Hytteområde

Saksbehandler : Heidi Fløtten Olsen

Arkivref : 2016/49 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 10.05.2016 35/16

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til reguleringsplan for Sandvika hytteområde sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Plankart, datert 07.03.2016
  2. Planbestemmelser, datert 07.03.2016
  3. Planbeskrivelse, datert 07.03.2016
  4. ROS-sjekkliste, datert 01.03.2016
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Innspill i forbindelse med varsling om oppstart
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Sweco Norge AS utarbeider en reguleringsplan for Sandvika hytteområde for Sandvika Eiendomsselskap AS. Hensikten med planen er å samle reguleringsplaner for eiendommen Sandvika til en felles reguleringsplan. I tillegg til denne sammenslåingen av planer, er det foreslått tre nye hyttetomter, en i Halla, en på Østerinnsvollen og en tomt ned mot Innsvatnet. Det er også regulert inn en ca. 40 meter lang veg ca. midt i hyttefelt Halla, dette åpner for at de 6 øverste tomtene, lengst mot sør-vest, skal få adkomst på vinterstid. Familiemedlem i en av hyttene har nedsatt funksjonsevne, det er derfor et sterkt ønske om adkomstmulighet for bil hele året.

Videre er det et ønske og et behov for å etablere 9 nye naust ned mot vannet. I de siste årene har det vært en økt aktivitet nede ved vannet og det er flere av hytteeierne som ønsker seg naust og muligheten for lagring av båt. Dette vil bidra til å holde vannkanten ryddig og fri for båter.

Planområdet
Planområdet ligger på eiendommen Sandvika langs Rv. 72 (Åbovegen) og Rv. 756 (Skalstuvegen), gnr. 234, bnr. 3, 6 og 7 som eies av Olav Eriksson. En del vegareal tilhørende Statens Vegvesen inngår også i planen.

Planområdet består i dag av hyttebebyggelse og naust. Store deler av planområdet er frilufts- og LNFR-områder.

Planstatus
Det eksisterer to planer for reguleringsområdet. Den ene er «Naust Sandvika», vedtatt 14.06.2004 (planID 2004005), og den andre er «Sandvika», vedtatt 29.09.2008 (planID 2007004). Det nye planforslaget omfatter begge gjeldende reguleringsplaner og skal samle disse til en felles reguleringsplan. Det er ikke planlagt endringer i forhold til utnyttelsesgraden for hver hyttetomt.

Planforslaget
Generelt
De tre nye hyttetomtene ligger alle i områder som i dag består av kratt og lauvskog. Antallet tomter er valg utfra en hensiktsmessig arealutnyttelse av gjenstående arealer, og det er tenkt på plassering i forhold til terreng og den øvrige hyttebebyggelse, samt på områder som har meget liten bruksverdi slik de står i dag.

Bebyggelsen
To av de nye hyttetomtene vil komme i tilknytning til eksisterende hyttefelt. Den tredje hyttetomten er tenkt plassert mellom Rv. 72 og Innsvatnet. Dette området er ikke særlig tilgjengelig for allmennheten, og blir liggende brakk. Forslagsstiller er av den oppfatning at det er viktig å benytte de gjenstående arealer på en konstruktiv og god måte. Hytta vil plasseres lavt i terrenget, dette anses også som en fordel for de øvrige hytteeierne da krattskogen vil bli ryddet/tynnet og også fjernet på deler av området. Man vil da få en langt bedre utsikt mot vannet enn hva som er tilfellet i dag.

Plasseringen av tomten berører ikke dyrkamark, og området blir ikke benyttet av noen form for beitedyr. Ved å benytte dette arealet til hyttetomt, vil man være med på å dempe presset for utbygging på andre områder som er bedre egnet til landbruksrelatert virksomhet.

Når det gjelder avstanden til vannet, er det her tatt hensyn til 30 meters grensen mot vei. Dette fører til at hytta må plasseres 40 meter fra vannet. Dette er ikke noe unikt rundt Innsvatnet da det er flere andre hytter, på ulike eiendommer, som ligger 40 meter og nærmere vannet. Den nye tomten ligger i god avstand fra der folk oppholder seg ved Innsvatnet. Plasseringen til den nye tomten er valgt ut fra at terrenget på stedet er slik at hytta knapt vil være synlig verken fra vannet eller veien. Hytta vil bli utformet i et naturlig materiale og males i en farge slik at den vil falle så godt som mulig inn i terrenget. Området er per i dag svært dårlig tilgjengelig for allmennheten, og deres rettigheter vil ikke bli redusert som følge av denne reguleringen.

Det er regulert inn et nytt naustområde med 5 nye naust. Plasseringen er valgt fordi naustene her vil bli svært lite synlig fra vannet, og ikke synlig fra vegen eller hytter. To nye naust er forlengelse av naustfelt 1, nedenfor setra. De to siste nye naustene er forlengelse av eksisterende område lengst mot nord-øst.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
For to av de nye hyttetomtene, samt de nye naustene, er det snakk om utvidet bruk av eksisterende avkjørsel. Hyttefeltet Halla har felles avkjørsel fra Rv. 756 mens de øvrige hyttefeltene har hver sin felles avkjørsel fra Rv. 72.

For den nye hyttetomten ned mot vannet, er den plassert slik at frisiktsonen er ivaretatt i begge retninger. Det skal være omtrent 150 m med frisikt mot begge retninger.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
I ROS-analysen ble det ikke funnet forhold som ansees som relevant for planforslaget. ROS-sjekklisten ligger som vedlegg til saken.

Biologisk mangfold
Planområdet er, med unntak av de nye tomtene, helt utbygd i hytteområdene. Områdene omkring er regulert til LNFR- og friluftsformål, og vil dermed bevares i den tilstand de har i dag. Det er ikke registrert naturverdier som krever spesielle tiltak.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Alle hyttene i området får i dag sin vannforsyning fra Sandvika vannverk som er basert på en grunnvannsbrønn med god vannkvalitet. De nye hyttene vil også bli tilknyttet Sandvika vannverk.

Det ligger en vannledning like utenfor veikanten langs Rv. 72 mot Innsvatnet, og er forholdsvis enkel å koble seg til. Svartvannet fra hytta vil gå i tett-tank og gråvannet vil bli renset og gå videre til stedegent løsmasser i grunnen.

Det er i dag bygd 3 adskilte avløpsanlegg basert på slamavskiller og infiltrasjon i grunnen. Halla og Gauphaugen har egne anlegg, mens Vakkermyra og Østerinnsvollen har et felles anlegg. De to nye tomtene i tilknytning til Halla og Østerinnsvollen vil koble seg til de eksisterende anleggene. Disse har tilstrekkelig kapasitet til de utvidelsene denne reguleringsplanen legger opp til. Den tredje tomten ordner egen slamavskiller og infiltrasjon i grunnen.

Planprosess
Medvirkning
Det ble avhold forhåndskonferanse med kommunen 26.11.2015. Varsel om oppstart ble sendt ut 09.12.2015 og annonsert i Innherred 12.12.2015. Det kom inn fire uttalelser ved varsel om oppstart, disse er kort oppsummert i planbeskrivelsen.

Vurdering:
Kommunen ser det som positivt at reguleringsplaner for Sandvika blir samlet i én reguleringsplan. De endringene som kommer av planforslaget er tre nye hyttetomter, ni nye naust og en 40 m lang vei som åpner opp for adkomst til seks hytter på vinterstid. Naustene blir plassert i tilknytning til eksisterende naustrekke og på egnet areal ved vannet. Naustene vil ikke bli synlige fra veien eller hyttene, og lite synlig fra vannet. Naustene blir trukket inn fra vannet slik at noe vegetasjon vil skjule naustene.

To av de tre nye hyttetomtene er plassert i tilknytning til eksisterende hyttefelt. Den tredje tomten er plassert mellom Rv. 72 og Innsvatnet. Tomta er plassert 30 m fra veien, i samsvar med byggegrense fra riksveg i gjeldende plan. Byggegrensen fra Innsvatnet er gjennomsnittlig 35 meter fra strandsonen ved gjennomsnittlig flomvannstand. I kommuneplanens arealdel står det i § 6.2 at forbudtsonen for vann, tjern og elver er satt til 50 meter fra strandlinjen ved gjennomsnittlig flomvannstand. For enkelte vann, tjern og elver er avstanden 100 meter. Denne avstanden på 100 meter gjelder ikke for Innsvatnet. Når en ser på andre reguleringsplaner ved Innsvatnet, for eksempel reguleringsplan for Storholmen, er det flere hytter som ligger nærmere vannet enn 50 meter. Enkelte hytter ligger også nærmere enn 30 meter. Den nye hyttetomten blir liggende ca. 3 meter lavere i terrenget enn riksvegen, og omtrent 6 meter over vannet. Området hvor hyttetomten er tenkt plassert brukes ikke til friluftsformål og ferdsel. Det er gode muligheter til å gå langs vannet siden hytten blir liggende omtrent 6 meter over vannet. Tiltakshaver har ikke tenkt å tillate utbygging av flere hytter mellom riksveien og vannet.

Den nye veien som er plassert i hyttefeltet Halla åpner opp for at de seks øverste tomtene skal få adkomst også på vinterstid. Dette fører til at alle får tilgang til å kjøre helt fram til hytta hele året. Det er uttrykt ønske om dette fra hytteeier som har behov for veiadkomst på grunn av nedsatt funksjonsevne.

Konklusjon:
Etter samlet vurdering tilrår Rådmannen at planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn..
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 03.05.2016 09:53
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS