Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Formannskapet 14.11.19 - PS 120/19 Utvikling Ørin nord - orienteringssak

Saksbehandler : Øystein Kvistad

Arkivref : 2019/4066 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Formannskap 14.11.2019 120/19

 

Rådmannens forslag til vedtak: 
Undervegsrapport tas til orientering.

Vedlegg: 

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen. 
 
Saksopplysninger: 
Bakgrunn
Verdal kommune har et innholdsrikt industri- og havneområde i Verdal Industripark – med en rekke ulike industrivirksomheter – og der kommunen over tid har arbeidet med en helhetlig utvikling av industriområdet. Kommunen har blant annet gjennomført prosjektene Verdal 2012 og VIP 2040, med mål om å legge til rette for en utvikling som øker den totale kapasiteten og fleksibiliteten på det samlede industriområdet, og gir en optimal utnyttelse av havner og havnenært areal. En videreutvikling av Ørin Nord vil legge til rette for større industrielle nyetableringer som stimulerer til sterke klyngedannelser og bærekraftig industriutvikling.

I forbindelse med behandlingen av Budsjett 2017 og Økonomiplan 2017-2020, PS 106/16 (12. des. 2016), uttalte Verdal kommunestyre at «Verdal kommune må ta en oppmannsrolle» i arbeidet med å etablere et partnerskap som kan bidra til å intensivere arbeidet med å få realisert nytt industriareal på Ørin Nord i løpet av planperioden. Spørsmålet har også vært reist tidligere, blant annet i PS 100/14, 15.12.2014.

I Økonomiplan 2018-2021 (s. 32) vises det til behandlingen av ny sentrumsplan (PS 45/17, vedtatt 29. mai 2015) som åpner for utvidelse av industriområdet på Ørin – både nord og sør. Sør planlegges utvidet med ca 200 daa, og i tillegg disponerer altså kommunen et areal delvis under sjø på nærmere 250 daa på Ørin Nord. I økonomiplanen går det fram at administrasjonen jobber med å få etablert et formalisert samarbeid, «i første omgang i form av en intensjonsavtale» for å realisere områdets tomtepotensial.

Slik avtale ble inngått mellom Verdal kommune og Trondheim Havn IKS våren 2018 (vedtatt i Verdal formannskap 18. januar, i havnestyret 12. april). Prosjektgruppen har i skrivende stund i praksis arbeidet i om lag ett år, da både igangsettingstidspunktet ble skutt ut i tid som følge av utsatt vedtak i havnestyret, samt at påtenkt prosjektleder fikk tildelt nye oppgaver i THI. Opprinnelig samarbeidsavtale ble følgelig i møte den 13.09.2018 besluttet prolongert i inntil ett år (frem til 31. desember 2019), jfr. samarbeidsavtalens punkt 8.

Prosjektet er inndelt i faser med tilhørende aktiviteter og milepæler, der blant annet følgende aktiviteter inngår:

  • Vurdering og konkretisering av de enkelte utviklingstrinn i prosjektet, herunder hvilke infrastrukturtiltak / rekkefølgebestemmelser som er eller kan bli aktuelle;
  • Kartlegging og vurdering av kostnader ved gjennomføring av prosjektet, samt finansieringsmodeller;
  • Vurdering og planlegging av nødvendige forstudier, konseptutredninger og/eller mulighetsstudier med vurdering av markedet;
  • Identifikasjon og invitasjon av andre potensielle interessenter i prosjektet; og
  • Vurdering av organisasjonsform for videre utvikling av prosjektet, herunder om det bør etableres et utbyggingsselskap og hvordan dette i tilfelle nærmere skal organiseres, eller om en utbyggingsavtale skal inngås mellom VK og utbyggere.
     

Verdal kommune har tidligere fått foretatt beregninger av både oppfyllings- og infrastrukturbehov for en realisering av nytt industriområde på Ørin nord, samt kostnader knyttet til dette. I november 2011 utarbeidet daværende RG-prosjekt en takst for deler av GNR/BNR 17/3 (Ørin nord) som indikerte samlede opparbeidelseskostnader til 120 millioner kroner. Kommunens egne fagfolk ved Teknisk drift gjorde på sin side et anslag basert på erfaringstall som tilsa en totalkostnad på nærmere 140 millioner kroner.

I årene etter dette har det med ujevne mellomrom, og fra ulike kanter, vært reist kritiske merknader til at kostnadsberegningene knyttet til en fremtidig utbygging av Ørin nord har vært basert på antakelser mer enn dokumenterbare beregninger.

Det har derfor vært en overordnet prioritet for prosjektgruppa at de gjenstående arbeider blir beregnet ned til et teknisk detaljnivå som ikke åpner for synsing eller omtrentligheter om faktiske tallstørrelser i den påfølgende diskusjon.

Prosjektgruppa har av samme grunn også innhentet pristilbud fra flere leverandører og med ulike leveransemetoder (for oppfylling) og som er rettet mot Ørin nord spesifikt, slik at det er nåpriser som er lagt til grunn. Det er likevel verdt å merke seg at slike priser kan endres over tid, og slik sett alltid vil være forbundet med usikkerhet. Blant de faktorer som kan spille inn er den generelle markedssituasjonen innen bygg og anlegg/transporttjenester idet en konkret anbudsforespørsel går ut: Er det kjøpers eller selgers marked? Råder det stor arbeidsledighet eller er det mangel på folk? Foregår det andre utbygginger i nærområdet som gir en annen ressurstilgang (f.eks. steinmasser fra veg-/tunellbygging?) Setter miljøhensyn spesielle krav til transportform eller -frekvens? Generell prisstigning osv.

Siden det også er blitt stilt spørsmål ved bruken av intern fagkompetanse til å gjøre de nødvendige undersøkelser og beregninger, har prosjektet engasjert uavhengig tredjepart til å utføre målinger og kalkyler. I alt tre ulike firmaer har levert dybdemålinger (sjø/uoppfylt areal), overhøydemålinger (eksisterende overskuddsmasse på området som kan doses ut og bli areal) og arealoppmålinger. Det er også de eksterne konsulentene som har foretatt markedssonderinger og innhentet prisoverslag. Verdal kommunen og Trondheim havn har fordelt alle kostnader knyttet til dette arbeidet 50/50, i henhold til samarbeidsavtalens punkt 7. Dette punktet slår for øvrig fast at ingen av partene kan pådra den annen part økonomiske forpliktelser, verken direkte eller indirekte, med mindre annet er avtalt på forhånd.

Prosjektet har bl.a. beskrevet følgende krav til leveransene:

  • Området (Ørin nord) skal generelt fylles opp til kote 3,75
  • Ferdige tomter planlegges på kote 4,25
  • Adkomstveg ut til Ørin nord er definert fra Sandøra
  • Interne veger er beregnet i hht. utviklingsplanen VIP2040
  • Alle veger forutsetter 6 meter asfaltert bredde
  • Etablering av spillvannpumpestasjon sentralt på Ørin nord og med pumpeledning bort mot renseanlegget
  • Tilstrekkelig kapasitet for strømtilførsel – med gradert behovsnivå som både vurderer en trinnvis og/eller fullstendig utbygging
  • Forslag til kailøsning(er)
  • Tilstandsvurdering av eksisterende molo, vurdering av eventuelt istandsettingsbehov, teoretiske beregninger for plastring og erosjonssikring
  • Geotekniske stabilitetsvurderinger
     

Følgende oppfyllingsbehov er beregnet:

  • Vestre basseng 595.000 m3
  • Østre basseng 273.000 m3
  • Grøntstripe mot Verdalselva 70.000 m3
  • Tillegg pga. setning og nedsynking (15 cm) 37.000 m3
  • Totalt 975.000 m3
     

Masser i hauger over kote 3,75 utgjør per i dag 20.000 m3, som da kommer til fratrekk til de 975.000 m3 – altså utgjør sum massebehov 955.000 m3

Vurdering: 
Det vil tjene prosjektet dårlig å gå ut med åpne priskalkyler på veg- og VA-bygging, øvrig infrastruktur, ulike transportmetoder og fyllingsmaterialer etc. da det på senere tidspunkt vil bli aktuelt å gå ut med konkrete anbudsforespørsler. Det en likevel kan slå fast er at tidligere beregninger av forventet investeringsbehov i hvert fall ikke har vært for lave. Avhengig av om offentlige myndigheter gir de nødvendige tillatelser for valg av oppfyllingsmasse og transportmiddel/-fyllingsmetode, kan Ørin nord – med kjente priser - realiseres i fullskala for nærmere 145 millioner kroner. Dette er best case, som blant annet innebærer en begrenset el-utbygging. Worst case med kjente priser varierer fra 183 til 279 millioner kroner, der variasjoner på nærmere 100 millioner utgjøres av forskjellen i transportform/oppfyllingsmetode. Sagt på annen måte: En prisforskjell på 1 krone per kubikkmeter levert fyllmasse (pris på masse og transport) utgjør i praksis 1 million kroner. Innhentede prisoverslag har mao. variert med over 100%, hvilket anskueliggjør behovet for å presse pris på massetilkjøringen.

Dette er altså foreløpige beregninger for en fullskala utbygging.

Prosjektgruppa ser også på muligheten for en trinnvis utbygging, som vil kunne gi anslagsvis 100 daa til et vesentlig lavere beløp. En ser da på en utnyttelse av den sørlige delen av Ørin nord, der det i dag ligger noe overhøyde og hvor det bl.a. nylig er tilkjørt 17.000 m3 mudringsmasser fra den pågående utbyggingen av ny kalkkai i regi av Trondheim havn.

En trinnvis utbygging vil kanskje kunne gi anledning til å utsette en omfattende transformatorinvestering, begrense behovet for store kostnader knyttet til vann og avløp og internveger, pumpestasjonsinvestering kan skyves på, og det kan hentes masser fra områder innenfor dagens molo til å fylle opp annet sted «i koppen». Foreløpige beregninger indikerer en utviklingskostnad for et trinn 1 (100 daa) til anslagsvis 70 millioner kroner.

Det må presiseres at det fortsatt er veldig stor usikkerhet knyttet til tallene nevnt over!

Trinn 2 (resten av Ørin nord) kan så utvikles i takt med behov og ved tilgang til overskuddsmasser som følge av f.eks. nærliggende vegprosjekt (som ny Koa-tunell). Selv om prisen for masse har kan bli noe dyrere, er det da viktig å ha med seg at det meste av infrastrukturkostnadene for øvrig allerede er tatt i forbindelse med Trinn 1 (vei, vann, avløp, kai, molo etc.)

Ørin nord står uansett ikke ferdig "i morgen", det vil bli kapitalkrevende og området kan ikke løse dagens mangel på industriareal i Verdal. I skrivende stund gjenstår kun 18 mål med industriareal på Ørin (sør), og kommunen har i senere tid måtte takke nei til flere bedriftsetableringer på grunn av arealknapphet. Senest en forespørsel i september om 40 daa. Kommunestyrets vedtak av 27/5-2019 om å inngå kontrakt om feste av nærmere 85 daa av eiendommen 277/1 på Ørin sør, er i så måte avgjørende viktig for den videre utvikling av Verdal industripark. Det er også et poeng at Ørin sør og Ørin nord tilfredsstiller ulike behov og bør tilrettelegges for ulike typer industri, der førstnevnte er typisk «blue collar» og sistnevnte prioriteres for en tyngre type industri med definerte og tydelig uttalte havnebehov.

Samarbeidsavtalen mellom Verdal kommune og Trondheim havn løper i første omgang til 31.12.2019 og arbeidet går nå inn i en ny fase der kjente tallstørrelser vil gjøre det mulig å:

  • identifisere/invitere andre potensielle interessenter inn i prosjektet
  • vurdere organisasjonsform for videre utvikling, herunder om det bør etableres et utbyggingsselskap, og
  • utrede alternative finansieringsmodeller
     

Første prioritet videre i prosjektet, blir å analysere i enda mer detalj og med større presisjonsnivå det faktiske ressursbehovet knyttet til en trinnvis utbygging av Ørin nord. Samtidig vil det foretas en prissensitivitetsberegning og markedsundersøkelse av rådende prisnivå på kainært industriareal i regionen. Dette skal gi et bedre beslutningsgrunnlag for hvilken investeringsrisiko det er fornuftig å ta for å realisere nytt industriareal på Ørin nord. Dette vil også gi grunnlag for vurderinger knyttet til avgiftsproblematikk/momsspørsmål, finansieringsmodeller og organisasjonsform knyttet til en fremtidig utbygging. Også til dette arbeidet blir det benyttet ekstern fagkompetanse. 
 
 
   Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 08.11.2019 09:48
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS