Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Formannskapet 23.04.20- PS 54/20 Lokalisering for ny Stiklestad og Leksdal skole

Saksbehandler : John Olav Larsen

Arkivref : 2019/1029 - /000

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Formannskap 23.04.2020 054/20
Kommunestyre 27.04.2020  

 

Rådmannens innstilling:

  1. Verdal kommune kjøper areal, tomt A, fra Skogselskapet, som tomt for ny skole for Stiklestad og Leksdal skolekrets med arealer for skoleformål. Rådmann får fullmakt til å sluttføre forhandlinger og fullføre kjøpet.
  2. Rådmannen bes om å utarbeide forprosjekt for bygging av skole på tomt A og å utarbeide reguleringsplan for området.
  3. Kommunestyret avventer resultatet av forprosjektet for bygging av skole og skole inkl. idrettsformål, og ber rådmannen gjøre nye vurderinger om behov for areal ut over tomt A.
  4. Som et tiltak jf. Boligplan Verdal 2020-2024 kan en ervervelse av tomt B, C, D muliggjøre et handlingsrom og styring for kommunen angående boligutvikling i Stiklestadområdet. Rådmannen gis fullmakt til å forhandle om oppkjøp av tomt B, C og/eller D. Eventuell gjennomføring av kjøp skal legges fram som sak for kommunestyret. 
     

Vedlegg: 

  1. Supplerende miljøtekniske undersøkelser. Rapport fra Sweco
  2. Oppdaterte kommentarer fra idrettsrådet i forbindelse med bygging av ny skole på Stiklestad
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksfremlegg og protokoll PS 66/19 med vedlegg. 

Saksopplysninger:
Følgende vedtak ble vedtatt av kommunestyret 26.8.19 – PS 66/19.

VEDTAK:

  1. Tomt B «Planteskoletomta» (1) velges som primær løsning for utbygging av ny skole for Stiklestad og Leksdal skolekrets.
  2. Rådmannen får fullmakt til å forhandle om opsjon/kjøp av areal tomt B som tomt for ny skole for Stiklestad og Leksdal skolekrets, med to alternativer.
     a. Arealer for skoleformål
     b. Arealer for skoleformål og idrettsanlegg
  3. Det utarbeides forprosjekt som synliggjør begge alternativer.

1 Det presiseres at «tomt B» i PS 66/19 er det samme som tomt A og B i denne saksfremstilling.

Kommunen bestilte undersøkelse av grunnforholdene på planteskoletomta. Som Fylkesmannen (FM) påpekte i sin uttalelse om tomtevalg, ble det gjort tilleggsprøvetaking i henhold til veilederen Helsebaserte tilstandsklasser for forurenset grunn (NS 10381 (SN 2006) og TA 2553/2009 (SFT 2009)). FM sier at som miljømyndighet ser FM ingen problem med å legge skole her dersom massene fjernes i henhold til veilederen ut fra planlagt arealbruk.

Rapporten viser omfanget av forurensing og behandling av massene på tomtene A og B, og etter veilederen Helsebaserte tilstandsklasser for forurenset grunn. Rapportens kap. 6.2.2. Håndtering av forurenset masse viser oversiktskart og beregning av masse som må kjøres bort fra eiendommene. Ved å legge til grunn deponering av 5853 kubikk masse til deponi, beregnes det kostnad på 5,2 mill.kr. Da forutsettes det omdisponering og gjenbruk av masser i tilstandsklasse 2 på planområdet.

Hele planteskoleområdet ligger delvis på leirgrunn, spesielt områdene mot sør. Dette betyr at store bygg med stor sannsynlighet må bygges på pæler.

Kart med tomter
Det presiseres at «tomt B» i PS 66/19 er det samme som tomt A og B i denne saksfremstilling.

Forhandlinger:
Vi har hatt møter med grunneiere på planteskolen for å forhandle om tomtekjøp. Tilbudet deres justeres ned med fratrekk for kostnader med forurenset masse.

Eier av eiendom A, Skogselskapet, sitt tilbud er 367 kr/kvm. Miljøsanering blir da kommunen sitt ansvar. Eier av tomt A har signalisert at de ønsker å selge hele tomt A, og ikke deler av den.

Tomt B eies av Kålen eiendom AS. Tomt C og D eies av Teglverket AS. Teglverket AS eier på sin side igjen Kålen eiendom AS. Det betyr at tomt B, C og D i praksis har samme eier. Eier av eiendom B, C og D sitt tilbud er nå 516 kr/kvm med samme vilkår. Eier B, C og D tilbyr også kommunen å kjøpe alle eiendommene samlet. Tilbudet for eiendom B, C og D endres da til 275 kr/kvm hvis kommunen kjøper alt samlet. Det må også regnes med forurenset masse på deler av tomt C og D. Utredning «Lokalisering av ny skole for Stiklestad og Leksdal skolekrets» viser forurensning på tomt C og D.

Eiere av tomt B, C og D kan være åpne for å selge deler av tomt eller tomter, men ut fra pristilbudet signaliseres det at de ønsker å selge alt samlet til kommunen.

Eiendom C og D ble for øvrig, ifølge offentlige registre, omsatt 9. mars 2020 og solgt til Teglverket Verdal AS fra tidligere eier for en samlet sum av kr 2,7 mill. Disse to eiendommen tilbys nå Verdal kommune for kr 22,3 mill (inkl ca kr 3,6 mill miljøsanering), men rabattert dersom kommunen også kjøper eiendom B i tillegg.

Tabell A:
Tomtepriser ved kjøp av areal tomt for tomt, og ved ulike scenarier:

Tomterpriser i tabell
Det skal ikke beregnes merverdiavgift av salgsvederlaget ved omsetning av fast eiendom, jf. Merverdiavgiftsloven § 3-11 første ledd.

I tillegg vil her kommunen få alle kostnader med miljøsanering av valgte områder.

For tomt A og B er dette anslått til 5,2 mill kroner. Det tilsvarer en kostnad på 100kr/kvm tomt for miljøsanering. Da forutsettes det, som sagt, omdisponering og gjenbruk av masser i tilstandsklasse 2 på planområdet.

Hvis vi legger til grunn at det er behov for like stort omfang av miljøsanering på tomt C og D får vi følgende kostnader (tabell B) i tillegg til de nevnte tomteprisene:

Tabell B:

Estimerte kostnader ved miljøsanering tomt for tomt og ved ulike scenarier:

Estimat miljøsnaering

Kart:

I sak PS66/19 ble «Planteskoletomta, tomt B» vedtatt som den tomten det skulle bygges skole,og eventuelt idrettsanlegg på. Mer spesifikt var dette området som under beskrives som tomt A og B i denne sak. Det er også gjort noen enkle miljøundersøkelser på området C og D i startfasen av undersøkelser ved planteskoleområdet, men den utvidete undersøkelsen i denne sak (vedlegg) omfatter kun området A og B her:

Kart

Skolestørrelse:
Som utgangspunkt i denne sak beregner rådmannen at det skal bygges en strukturelt solid toparallell barneskole jf. PS 57/17 «Skolestruktursaken». Videre tar rådmannen også herutgangspunkt i den såkalte «Trondheimsmodellen», en modell som er videreutviklet siden «Skolestruktursaken» som ble vedtatt i PS 56/17.

Med bakgrunn i at «lærernormen» som ble innført fra høsten 2018 regner vi nå at en klasse skal maksimalt ha +-25 elever når vi tenker struktur. Med 7 trinn og 2 klasser (to-parallell skole) på hvert trinn regner man da med 25 x 7 x 2 = 350 elever. Det meste av areal ved skolebygging, også tomtestørrelser regnes blant annet etter elevtall, personaltall og trafikale behov.

I rapporten «Lokalisering av ny skole for Stiklestad og Leksdal skolekrets» (Sweco, jan. 2019) er det ved planteskoletomta tatt utgangspunkt i tomt A for ren skole, og tomt A og B for skole med idrettsanlegg. Tomt C og D ved planteskoleområdet ble tidlig lagt bort med bakgrunn i funn i de første grunnundersøkelsene. (Se PS 66/19, Vedlegg «Lokalisering ny skole for Stiklestad og Leksdal skolekrets» – notat 2)

For skolen beregnes et arealbehov på 18-20 dekar, og for skole inkludert idrettsanlegg 40 dekar. (Se PS 66/19 med vedlegg) Et forprosjekt vil kunne si mer om aktuell skolestørrelse uten at det vil bli stor forandring på behovet angående tomt.

Vurdering:
Innledning:
I økonomiplanen for 2020-2023 er det totalt satt av 240 mill kroner til ny skole for Stiklestad og Leksdal skolekrets. Dette som anslagsbeløp. Det er ikke lagt inn egne investeringsmidler for evt. idrettsanlegg.

Dette er betydelig mer enn det som er avsatt til tilsvarende skolestørrelse i Vinne/Ness. Forskjellen er som kjent at ved Vinne/Ness bygges det på eksisterende kommunal grunn, med eksisterende infrastruktur, og mye av prosjektet er renovering/restaurering av eksisterende bygningsmasse. Det er viktig å presisere at dette er anslag, et forprosjekt vil kunne si mer om det reelle økonomiske behov.

Tomteeierne av tomter i planteskoleområdet priser arealet forholdsvis ulikt. Tilbudet kommunen får varierer fra 275 kr/kvm til 516 kr/kvm eksklusive miljøsanering.

Tomt A, ca. 20 dekar:
For skole vil det være behov for ca. 20 dekar tomt. Tomt A vurderes som det klart beste alternativet for skoletomt.

  • Beste plassering med tanke på fremtidig infrastruktur med direkte adkomst tileksisterende veinett og gang/sykkelstier. (Nord, syd og vest)
  • Større muligheter med tanke på gode løsninger mtp størrelse og form.
  • Ingen jordvernsproblematikk
  • Ingen kulturminneproblematikk
  • Større muligheter mtp fremtidig utvikling
  • Flat tomt som er miljøkartlagt med tanke på forurenset grunn.
  • Gode sol/lys forhold hele dagen.
     

Pris: 8,45 mill kroner + 2,3 mill miljøsanering = 10,75 mill. kroner.

Tomt A ligger i den østlige enden av hele planteskoleområdet. Dette kan gi den fordelen at skoletomta ikke blir klemt inne i et eventuelt fremtidig boligfelt, men blir liggende i en ende.

Tomt B, ca. 29 dekar:

  • God plassering med tanke på fremtidig infrastruktur med grei adkomst tileksisterende veinett og gang/sykkelstier. (Nord, syd og vest)
  • Større muligheter med tanke på gode løsninger mtp størrelse og form.
  • Ingen jordvernsproblematikk
  • Ingen kulturminneproblematikk
  • Flat tomt som er miljøkartlagt med tanke på forurenset grunn.
  • Hele eller deler av området er egnet til eventuelt idrettsanlegg.
  • Kan bli inneklemt mellom to områder vi ikke kjenner fremtidig bruk av hvis tomt A,C og D selges til andre formål.
  • Prissatt forholdsvis høyt i forhold til tomt A hvis den erverves alene, helt eller delvis.
     

Pris: ca. 15 mill kroner + 2,9 mill (usikkert estimat) miljøsanering = 17,9 mill kroner.

Tomt C og D, totalt ca. 36 dekar:

  • Her det ikke gjort utvidet miljøkartlegging i den grad det er gjort med tomt A og B, noesom gir oss en større usikkerhet mtp grunnforhold og miljøgifter.
  • Delvis skrånende tomt mot nord, noe som kan medføre utfordringer mtptrafikk/infrastruktur/adkomst – og utnyttelse av tomta.
  • Ingen jordvernsproblematikk
  • Prissatt forholdsvis høyt i forhold til tomt A, hvis de erverves alene, helt eller delvis.
  • Kan bli inneklemt mellom områder vi ikke kjenner fremtidig bruk av hvis tomt A og Bselges til andre formål. (Eksisterende/planlagte boliger vest/nord for tomt C og D)
  • Medfører større/lengre utbedringer/breddeutvidelser av eksisterende veg,Forbregdsvegen, i nord.
  • Kan bli for lita totalt sett hvis det skal bygges både skole og idrettsanlegg side om side.
     

Pris tomt C: ca. 8,3 mill kroner + 1,6 mill miljøsanering (usikkert estimat) = 9,9 mill kroner

Pris tomt D: Ca. 10,4 mill kroner + 2 mill miljøsanering (usikkert estimat) = 12,4 mill kroner

Totalt tomt C og D = 22,3 mill kroner.

Tomt B, C og D:
Som tabell A og B viser har kommunen fått et tilbud om en redusert pris hvis kommunen kjøper både tomt B, C og D. Prisen reduseres fra 516kr/kvm til 275 kr/kvm.

Pris: ca. 18 mill kroner + ca. 6,5 mill kroner miljøsanering = 24,5 mill kroner

Boligplan Verdal 2020-2024
I høringen til «Boligplan Verdal 2020-2024» foreslår rådmannen at kommunen skal være meraktiv i å skaffe til veie attraktive tomteområder, spesielt rundt de nye skolene Vinne/Ness og Stiklestad/Leksdal, og andre bestående skolekretser.

I målformuleringen for denne planen leser vi blant annet følgende:

  • Verdal kommune har gode, mangfoldige og inkluderende bomiljø og boligutviklingen iVerdal følger befolkningens boligbehov.
  • Verdal kommune har en organisering av det boligpolitiske arbeidet som styrker sin egenrolle som premissgiver og tilrettelegger for boligutviklingen
     

Verdal kommune kunne gå inn for å kjøpe opp alt areal (A, B, C og D) og dermed fått kontroll på hele planteskolearealet. Slik kunne kommunen få regulert området, og det ville da bli lettere å styre utviklingen av et område i nærhet til ny skole og eventuelt idrettsanlegg. I tillegg vil da kommunen også ta et miljøansvar ved å måtte rydde opp i all forurenset grunn på områdene.
Dette innebærer imidlertid en stor investeringskostnad for kommunen.

Ved kjøp av alle 4 tomtene blir inngangsbilletten på ca. 35 mill kroner inkludert miljøsanering for tomt A, B, C og D.
KV 4 Utvikling AS har kjøpt opp arealer som ligger likeved planteskoleområdet, «Fagerliområdet». Her er det nå startet en regulering, og planmyndigheten opplyser om at det reguleres inn 1,7 boenheter pr. mål, eksklusive plass til lekeplassområder. En kunne tenke seg at kommunen brukte areal A og B til skole og idrettsformål, og tomt C og D til boligformål. Hvis vi tenker at vi beregner 1,5 boenhet pr. mål på tomt C og D (ca. 36 mål) får vi plass til totalt ca. 54 boenheter her. Tomteprisen pr. boenhet vil da grovt regnet komme på 650 000 kr/boenhet. Erfaringstall viser at det koster kommunen gjennomsnittlig 400 000kr å opparbeide ei tomt. (Klargjort byggegrunn, vei, vann, kloakk, gatelys mm.)

Pris pr boenhet

Eksisterende skoletomt Stiklestad Gnr. 29, Bnr 24:
Ved bygging av ny skole på planteskoleområdet vil eksisterende skoletomter i Leksdal og Stiklestad bli ledig til andre formål.

For Stiklestad barneskole snakker vi om ei tomt på ca.14 mål.

Denne tomta kan kommunen utvikle til andre formål, blant annet boliger. Det kan også tenkes at et fremtidig idrettsanlegg kunne ligge her, selv om tomta ikke er like egnet. Den kan bli i minste laget ut fra de forutsetninger som er lagt med et estimert behov på 20 mål. Det vil også være mulig å selge denne tomta til en ekstern eiendomsutvikler. Et forprosjekt som bestilt av kommunestyret i PS 66/19 vil kunne si mer om dette.

Hallkapasitet i Verdal:
Fra tomtesaken for ny skole på Stiklestad var oppe sist (PS 66/19) er det bestemt at det skal bygges en forholdsvis stor idrettshall i Vinne. Denne nye hallen bygges som en såkalt «Baskethall», men skal også kunne brukes av andre idretter som volleyball, turn, badminton, fotball og håndball.

Fra før har vi «Ørahallen», «Verdalshallen» og «Vukuhallen». Ørahallen og Verdalshallen er ganske like med tanke på egnethet for mye av de samme idretter, og brukes også som gymsaler for de respektive skolene. Hallen i Vinne det samme. Når det gjelder Verdalshallen som ligger ved Verdal videregående skole så foreligger det der antageligvis planer om endringer uten at opplysninger om planene er offentliggjort pr. dato.

Vukuhallen (privat) eies og drives av Vuku IL, mens skolen og barnehagen i Vuku leier hallen på dagtid i skole/barnehageåret. Vukuhallen er av en annen type med kunstgress, og egner seg best for fotball. I tillegg har den også løpebaner med noen friidrettsaktiviteter og treningsstudio.

Spørsmålet blir om det muligens begynner å bli god nok dekning/hallkapasitet i kommunen totalt sett. Rådmannen har bedt idrettsrådet, ved leder Paul Elvebø, om oppdaterte kommentarer i forhold til behov og ønsker fra idretten i Verdal. Idrettsrådets kommentar er vedlagt som vedlegg 2, og viser betydelige ønsker om hallkapasitet.

Når det gjelder 11èr kunstgressbaner så er det ledig kapasitet ved de kunstgressbanene som allerede er etablert i kommunen. Også her blir spørsmålet om det faktisk er et behov for flere kunstgressbaner i denne størrelsen i kommunen.

Konkusjon:
Med bakgrunn i samlet økonomisk belastning og behov for kostnadskontroll, og den usikkerhet som ennå er til stede angående kostnader (anslagsbeløp før forprosjektering) ved å bygge ny skole for Stiklestad og Leksdal skolekrets anbefaler derfor rådmannen at kommunen i denne omgang kjøper tomt for skoleformål, tomt A. Denne tomten er absolutt best egnet for skoleformål. Alternativet med å sikre tomt B for seg samtidig, for eventuelt framtidig idrettsformål er også priset så høyt at det ikke kan anbefales.

Slik vil man komme i gang med et forprosjekt som kan ta med seg et evt. behov og kostnadsdifferanser mellom ren skolebygging eller skole og idrett. Idretten uttrykker at ønsket behovsdekning for hallkapasitet ennå ikke er nådd til tross for bygging av ny hall ved nye Vinne og Ness skole. I denne prosessen kan også eiendommen med dagens Stiklestad barneskole gis en grundig vurdering for alternativ bruk, også for idrettsformål, med hensyn til kostnader og nytte.

Rådmannen anbefaler at kommunen så snart som mulig anskaffer skoletomt (tomt A), og at man gjennom et forprosjekt vurderer behov for større tomtearealer (tomt B og bruk av dagens skoletomt). En ytterligere utvidelse av tomtekjøp (tomt C og D) handler i utgangspunktet ikke om anskaffelse av tomt til skole og idrett, men til boligformål. Dette henger likevel nøye sammen, ikke minst med tanke på skolestørrelse, og behovet kommunen har for å øke sin attraktivitet for bosetting av vordende barnefamilier jf. Boligplan for Verdal kommune 2020-2024.

  Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 17.04.2020 11:56
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS