Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Formannskap 11.06.2020 - PS 76/20 Ny behandling - lokalisering av ny Stiklestad og Leksdal skole

Saksbehandler : John Olav Larsen

Arkivref : 2019/1029 - /000

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Formannskap 11.06.2020 076/20
Kommunestyre 15.06.2020  



Rådmannens innstilling: 

  1. Verdal kommune inngår en intensjonsavtale om å kjøpe areal, tomt A, fra Skogselskapet, som tomt for ny skole for Stiklestad og Leksdal skolekrets med arealer for skoleformål. Rådmann får fullmakt til å fullføre kjøpet når reguleringsplan for området er godkjent.
  2. Rådmannen bes om å utarbeide forprosjekt for bygging av skole på tomt A og å utarbeide reguleringsplan for området.
  3. Kommunestyret avventer resultatet av forprosjektet for bygging av skole og skole inkl. idrettsformål, og ber rådmannen gjøre nye vurderinger om behov for areal ut over tomt A.
  4. Som et tiltak jf. Boligplan Verdal 2020-2024 kan en ervervelse av tomt B, C, D muliggjøre et handlingsrom og styring for kommunen angående boligutvikling i Stiklestadområdet. Rådmannen gis fullmakt til å forhandle om oppkjøp av tomt B, C og/eller D. Eventuell gjennomføring av kjøp skal legges fram som sak for kommunestyret. 
     

Vedlegg: 

  1. Miljøteknisk undersøkelse og tiltaksplan
  2. Kommentarer idrettsrådet
  3. Epost fra Sweco – ny Stiklestad skole - miljøgifter
  4. Notat til PS 32-20 Lokalisering for ny Stiklestad og Leksdal skole
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
PS 032/20

Saksopplysninger:
I sak 032/20 ble det gjort følgende vedtak:

  1. Saken utsettes på grunn av at relevante opplysninger i saken har manglet. Kommunestyret fikk oversendt mail fra rådmann den 27. april 2020 kl. 15.00, der det er vedlagt rapport fra Sweco med undersøkelser utført i oktober 2019 og et notat fra rådmann. Den oversendte rapporten har ikke fulgt som vedlegg i saken.
  2. Rådmann bes komme tilbake med sak der mengde masseutskiftning og kostnader for miljøsanering oppdateres iht rapport fra Sweco pr oktober 2019.
  3. Saken behandles i ekstraordinært møte i formannskap i løpet av uke 19, og ekstraordinært møte i kommunestyre fortløpende
     

I etterkant av møtet gjorde rådmannen en vurdering at det ikke var nødvendig å ha et ekstraordinært kommunestyre for denne saken. Dette spørsmålet ble så oversendt ordfører som tok en runde med gruppelederne i de forskjellige parti, og det ble enighet i å gå for ordinær behandling i og med at det ingen pågående prosesser var tidskritiske. Tomtetilbudene står uansett ved lag til 1. juli 2020. Saken var da tenkt behandlet i ordinært kommunestyremøte den 25/5-2020. Imidlertid kom det da i tidsperioden som oppsto, mulig på grunn av en del medieomtale av saken, inn flere tilbud fra private aktører om aktuelle skole og idrettstomter. I tillegg fikk rådmannen inn et nytt, eller endret tilbud angående tomt B og C, altså fra Kålen eiendom AS og Teglverket AS. Skogselskapet AS (Tomt A) ble da kontaktet og informert om nytt tilbud fra eiere av tomt B og C, noe som igjen medførte at kommunen nå har mottatt 2 nye tilbud med endret pris, ett fra Teglverket AS/Kålen eiendom AS og ett fra Skogselskapet AS. Dette kommer vi tilbake til senere i dette saksfremlegg.

Men, først, ut fra bestilling i sak 032/20 ble følgende utredning gjort:

Rådmannen har som hastesak kontaktet Sweco for en supplerende gjennomgang av rapporten «Miljøteknisk undersøkelse og tiltaksplan» (Vedlagt) utarbeidet av Sweco høsten 2019. Ut fra funnene i rapporten ble kommunen anbefalt å bruke tomt A (se PS 32/20) som skoletomt. Sweco brukte en litt annen oppdeling av planteskoleområdet i miljøundersøkelsene enn det som er brukt i PS 32/20.

Kart brukt i PS 32/20, rådmannens saksfremstilling:

KART 1:
Kart 1

Rådmannen brukte denne oppdelingen da den samsvarer med de tilbud kommunen har fått fra de ulike eierne av området, og det samsvarer med tomtegrenser oppgitt i Statens kartverk.

Sweco har i en tidlig fase gjort enkle miljøundersøkelser på hele dette området (A, B, C og D), men det ble senere konkludert med at det måtte foretas ytterligere undersøkelser. Da ble det gjort ytterligere undersøkelser på hele tomt A, det meste av tomt B, men ikke på tomt C og D.

Kart 2:

Kart over miljøundersøkelser Sweco har undersøkt i fase 2:

Kart 2

Dette området tilsvarer vedtak om ervervelse av skoletomt fra PS 066/19

Her ser vi at oppdelingen/grensene er noe annerledes. Det betyr at det ikke er foretatt grundige undersøkelser på den vestligste delen av tomt B (under drivhus). Årsaken var at det ble vanskelig å få tatt prøver i det området. Dette kan først undersøkes når drivhus er fjernet. Men, hele det fargelagte og skraverte området i kart 2 er altså undersøkt grundig, og det er dette området kommunen har fått utregnet antall kubikk masse som må fjernes og innhentet pris på.

Her må det skiftes ut følgende masser:

Tomt A (Kart 1) må det fjernes 4740 m3 masse

Tomt B (Kart 1) må det fjernes 1113 m3 masse

Prisen for dette regnes ut slik etter innhenting av tilbud fra Innherred renovasjon:

A: 4740m3*1,5t/m3*549kr/t= 3 903 390 kr pluss transport 4740m3*60kr/m3=284 400 kr,

Totalt kr. 4 187 790 (Avrundet 4, 2 mill)

B: 1113m3*1,5t/m3*549kr/t= 916 555 kr pluss transport 1113 m3*60kr/m3= 66 780,

totalt: kr 983 335 (Avrundet 1 mill)

Dette er tilsvarende tall som kommunestyret fikk i notat (vedlagt) fra rådmannen den 27/4-2020.

Totale priser for tomtene pr. april 2020:

Tabell - tomtepriser med miljøsanering

NB! Her er det brukt en gjennomsnittskostnad på tomt C og D for miljøsanering jf. PS 32/20, som ligger på 100kr pr. m2. Her vet vi for lite om forurensing til å kunne gi et mer eksakt tall, og anser derfor tallene over som en minimumskostnad.

Tomtenes beliggenhet:

Tomt A, B, C og D ligger i en dal som går i øst- vestlig retning. I nord avgrenses tomtene mot Forbregdsvegen (6908). I øst avgrenses området mot Leksdalsvegen (Fylkesveg 759). I sør og avgrenses tomtene mot landbruk/delvis bebyggelse. Alle tomtene er LNRF område, men ikke oppdyrket. Sektormyndigheter har tidligere anbefalt planteskoleområdet for skole, selv om det må tas jordvernsvurderinger. Tomt A og B består for det meste av furuskog, kratt, torv, bringebær-ris og andre buskvekster. Tomt C er et flatt oppfylt område med litt innslag av buskvekster, og den er forholdsvis bratt skrånende mot nord opp mot Forbregdsvegen der den består av skog, parkeringsareal og veg. Areal D er flatt mot sør, og bratt skrånende mot nord mot Forbregdsvegen med buskvekster, vill-niss og skog.

Nye tilbud:

Som nevnt i innledningen kom det i perioden 24/4-2020 til 22/5-2020 inn nye tilbud om ervervelse av tomter til skole/idrettsformål til kommunen.

  1. 2 tomteforslag fra Jan Ivan Bengtsen og Tone Kirkholt
    a. Gnr. Bnr.: 37 Bnr. 1 ca. 60 daa.
    b. Gnr. 36 Bnr.: 18, ca. 25 daa
     
    Alternativ a her ble av rådmannen vurdert til å være uaktuell på bakgrunn av tidligere utredninger angående skoletomt i nærliggende område ble ansett som uaktuelt med bakgrunn i tomtens nærhet til drikkevannskilde, og på bakgrunn av utfordrende utvikling av infrastruktur/vegnett. Alternativ b ble vurdert som uaktuell med tanke på at området består av fulldyrket jord, noe som sektormyndighetene har signalisert som svært vanskelig så lenge det finnes alternativer. Videre var «prisen» et bytte mot dagens skoletomt for Stiklestad skole under forutsetning av at denne kunne brukes og omreguleres til boligformål. Dette siste kan ikke rådmannen forhånds prosedere eller avgjøre.
     
  2. Tomteforslag fra Tore Øgstad og Marte Carina Aakerhus. Deler av G.nr. 33 Bnr. 1, ca. +- 25daa.
     
    Dette alternativet er ikke tatt nærmere stilling til, men er et areal som ligger ca. 1,5 km øst for dagens Stiklestad skole ved Leirådalsvegen. Det ligger like øst for det gamle nedlagte skytterhuset og består av stort sett uproduktivt areal, men med innslag av godkjent innmarksbeite. Pris for arealet er ikke oppgitt, men det går frem av brev at både salg og leie kan være aktuelt, og at arealet kanskje er best egnet mtp idrettsformål.
     
  3. Rådmannen mottok den 4/5-2020 et nytt tilbud fra Teglverket AS og Kålen eiendom. De hadde sett på saksfremlegget til sak 032/20, og på den bakgrunn kommet frem til at de ønsket å tilby kommunen 11000kvm av tomt C i tillegg til tomt B til samme pris. Dette for at vi da kunne få plass til et idrettsanlegg i tillegg til skole innenfor en pris til 15 000kr pluss miljøsanering.
     

Rådmannen har gjennomført nye befaringer på område B og C.

Videre ble det da vurdert at dette var et nytt tilbud som hadde stor innvirkning på kvm prisen, og rådmannen gjorde det klart overfor Skogselskapet at kommunen hadde fått et nytt tilbud fra Kålen eiendom AS/Teglverket AS, slik at også de fikk mulighet til å vurdere sitt opprinnelige tilbud. Onsdag den 20/5 ble det gjennomført nye møter både med Skogselskapet AS, og med Teglverket AS/Kålen Eiendom AS. Rådmannen ba begge parter om å levere et siste tilbud innen fredag den 22/5-20 kl. 15:00, og rådmannen har mottatt følgende oppdaterte tilbud fra partene for tomt A (Skogselskapet AS) og for tomt B og hele tomt C fra Kålen eiendom AS/Teglverket AS:

Skogselskapet tilbyr kommunen å erverve hele tomt A, 23036m2 for kr. 7 500 000kr, noe som gir en kvm pris på 326 kr.

Her er miljøsanering anslått til ca. 4,2 mill, slik at totalprisen blir 11,7 mill kroner, eller en kvm pris på 508 kr.

Dette tilsvarer en prisreduksjon på ca. 1 million kroner fra forrige tilbud.

Teglverket AS/Kålen eiendom AS tilbyr kommunen å erverve hele tomt B (29146 m2) og hele tomt C (20154 m2, totalt 49300m2 for 15 000 000kr, noe som gir en kvm pris på 304 kr.

Her er miljøsanering for tomt B anslått til ca. 1 mill og tomt C (Hvor det er brukt en gjennomsnittspris av miljøsanering tomt A og B) til 1,6 mill, totalt 2,6 mill kroner.

Totalpris inkludert miljøsanering blir da for tomt B og hele tomt C ca. 17,6 mill kroner, eller 357 kr kvm. (NB! Usikkert anslag på miljøsanering tomt C)

Vurdering: 
Forbregdsvegen anses som for smal til skolebusser så der må vegens bredde utvides, og spesielt krysset Forbregdsvegen-Leksdalsvegen anses som trangt for møtende storbiler/busstrafikk. Jo lengre vestover på Forbregdsvegen man får adkomst til skoletomt, jo større kostnader vil man få på infrastruktur, og det anslås en økning på ca. 2 millioner kroner bare på utvidelse av vegbredde ved adkomst via tomt C. Denne kostnaden vil være betydelig i prosjektet, selv om det ikke kommer frem i tomtekostnaden. Forbregdsvegen har en forholdsvis bratt stigning fra krysset ved Leksdalsvegen og vestover. Adkomst til tomt blir mer kostbart jo lengre vest man kommer i strekningen tomt A til tomt D, selv om det kan anlegges busslomme på lik linje som den busslommen som anlegges ved Jamtlandsvegen i Vinne/Ness prosjektet.

Tomt B har en smal stripe med adkomst inn til Forbregdsvegen (4,6 m målt på kart), som den eneste adkomstmulighet til tomta. Men, ved en ervervelse av hele tomt C vil dette kunne løses ved å ha adkomst til tomt B og C i det nordvestlige hjørnet av tomt C, da med etablering av busslomme. Dette vil kreve betydelige masser for å flate ut terrenget, og uansett valg av tomt, adkomstmuligheter og annen infrastruktur må dette godkjennes i en ny reguleringsplan for området.

Miljøundersøkelser
Det presiseres fra Swecos side at områdene på tomt A og B er tilstrekkelig undersøkt, med unntak av et lite område ved drivhuset som ikke var en del av Swecos undersøkelser i oktober 2019. Sweco tok utgangspunkt i at hele tomt A og B skulle brukes til skole og idrettsformål. Dette på bakgrunn av bestilling fra rådmannen som tok utgangspunkt i at det var dette området kommunestyret valgte som skoletomt i PS 066/19. Altså ble det bestemt at det vi nå kaller tomt A og B pga ulike eierforhold, noe som heter skoletomt B i sak PS 066/19 (tomt B) skulle erverves:

Vedtak

Arealet her ble valgt blant annet på grunn av at alternativer ble uaktuelle som følge av både landbruks- og miljøhensyn, herunder areal hensynsone for Leksdalsvannet. I vår oppdeling av planteskoleområdet ser det ut til at tomt B (Kålen eiendom) ser ut til å ha en vesentlig mindre forurensingsgrad enn tomt A (Skogselskapet). Tomt B har en eksisterende bygning, et større drivhus som må fjernes/avhendes før tomten kan tas i bruk og utvikles videre. Ved ervervelse av tomt B bør man vurdere miljøtiltak også på tomt A, selv om det anses forsvarlig å bygge på tomt B uten tiltak på tomt A. Det er heller ikke lovpålagt å gjøre tiltak på nabotomt. Alternativt må man sperre av området slik at elever ikke kommer seg inn på nabotomt A som har størst forurensingsgrad.

Se vedlegg – E-post fra Sweco 29/4-2020 kl. 12:12 «Stiklestad skole – Miljøgifter»

Ved kjøp av tomt A får man miljøsanert det mest forurensede området i sin helhet, ved at man kan ta tilstrekkelige miljøgrep, eller ved å sperre av tilgang til tomt B. Tomt A er på lik linje med B helt flat, noe som gjør det enklere med trafikale løsninger og adkomst fra Forbregdsvegen. Parkeringsområde og trafikale løsninger kan legges i området opp mot Leksdalsvegen for å øke avstand mellom lekeområde/idrettsområde/skolebygg og trafikkert veg. Adkomsten nordfra (Leksdalsvegen opp til Hallemskorsen), sørfra (Leksdalsvegen til sentrum) og Forbregdsvegen (helt til sentrum) for personkjøretøy og myke trafikanter ligger godt til rette. Ved tomt A oppnår man den fordelen at man ikke vil bli innbygd av annen næringsvirksomhet eller boligområde, men blir liggende i en naturlig ytterkant og samtidig nært boligfeltet Forbregd Lein.

Ved å velge tomt B, C eller D vil man kunne få boliger rundt på alle sider, og boligfeltet vil belastes med trafikk på dagtid gjennom skoledrift, men også på kveldstid hvis det etableres idrettsanlegg. Erfaringer fra ombygging og utbygging av skolen Vinne/Ness tilsier at man bør unngå dette. Det råder fremdeles stor usikkerhet til forurensingsgrad på tomt C og D, og ved ervervelse av disse tomtene vil medføre at det må foretas ytterligere miljøundersøkelser før man kan si noe sikkert om kostnader for miljøsanering der. Videre vil en ervervelse av tomt B og C påføre kommune ekstra kostnader med tanke på infrastruktur pga skrånende terreng ned fra Forbregdsvegen. Det kan bli utfordrende med universell utforming av disse tomtene.

Pris
Prisen på tomt B og C må sies å være vesentlig lavere enn tomt A, da spesielt med tanke på miljøsanering. Det er likevel nokså stor usikkerhet rundt dette, spesielt på tomt C som tidligere nevnt. Ved å velge tomt B og C bør man også erverve nesten 50 daa, noe som vil være nok til å etablere både skole og idrettsanlegg i fremtiden. Ved ervervelse av tomt A får man ned den totale investeringen i første omgang, men får også vesentlig mindre areal. For etablering av idrettsanlegg i tillegg til skole må man derfor erverve hele eller deler av tomt B. Kålen Eiendom er ikke avvisende til dette.

Rådmannens innstilling er lik innstilling fra sak 32/20, med en tydelig vurdering av at tomt A er klart best egnet for skoleformål og at de samlede kostnadene for ytterligere erverv av areal framstår som høye

 
     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 08.06.2020 15:13
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Geir Olav Jensen Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS