Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 03.12.2019 - PS 23/19 Sluttbehandling detaljregulering Bredingsberg

Saksbehandler : Anders Nordgård-Larsen

Arkivref : 2018/6687 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Utvalg for Plan og samfunn 03.12.2019 23/19
Kommunestyre 09.12.2019 121/19

 

Rådmannens innstilling: 
Vedlagte planforslag vedtas iht. plan og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg: 

  1. Planbeskrivelse
  2. Vedlegg til planbeskrivelse
  3. Reguleringsbestemmelser Bredingsberg
  4. Reguleringsplan Bredingsberg
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Ingen. 

Saksopplysninger: 
Sammendrag:
Planarbeidet har kommet i stand etter henvendelse fra Bil- og maskinservice (BMS) Vuku AS v Bjørnar Holmsberg og Premieskapet AS v Odd Helge Roksvåg. Det aktuelle området skal disponeres av virksomhetene. Bil- og Maskinservice Vuku skal utvide verkstedet, kundemottak og etablere salgshall. Videre vil bilfirmaet ha behov for et forholdsvis stort antall oppstillingsplasser for biler for salg, kundebiler knyttet til bilverkstedet

Det samlede planareal som er regulert er 5110 m2.
Planområdet er beliggende nord for Coop Marked og foran BMS Vuku. Arealet nyttes delvis til biloppstilling i dag. Begrenses i nord av skogkledt, ganske bratt åsside. Avgrensning mot vest er mot gjenstående boligformål i underkant av 2,5daa.

Komite plan og samfunn (KPS) i Verdal kommune har i møte den 20.08.19, sak 54/19 med hjemmel i plan- og bygningsloven§12-10, vedtatt at ovennevnte forslag til detaljregulering legges ut til offentlig ettersyn. Saken har ligget ut til offentlig ettersyn i perioden 16.09.19-02.11.19.

Høring/offentlig ettersyn:
Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med ovennevnte vedtak. I forbindelse med høring og offentlig ettersyn har det kommet inn de uttalelser som nedenfor er gjengitt og kommentert:

  • Direktoratet for mineralforvaltning   30.10.2019
  • Norges vassdrag og energidirektorat 28.10.2019
  • Sametinget                                         28.10.2019
  • Fylkesmannens i Trøndelag              22.10.2019
  • Trøndelag fylkeskommunen             16.10.2019
  • Statens vegvesen                               10.10.2019
     

Direktoratet for mineralforvaltning:
DMF er statens sentrale fagmyndighet ved forvaltning og utnytting av mineralske ressurser, og skal bidra til størst mulig samlet verdiskaping basert på en forsvarlig og bærekraftig utvinning og bearbeiding av mineraler. Vi forvalter lov om erverv og utvinning av mineralske ressurser (mineralloven), og har i tillegg et særlig ansvar for at mineralressurser blir ivaretatt i saker etter plan- og bygningsloven.

Sentrale mål i mineralforvaltningen er å sikre tilgangen til mineralressursene i framtida og å hindre at viktige forekomster båndlegges av arealbruk som utelukker framtidig utnyttelse.

Om planen
Planen skal legge til rette for næringsbebyggelse, og endrer dermed formålet i gjeldene plan. Planområdet er avgrenset inntil masseuttak i drift. Ønsket om endring av formål kommer av å muliggjøre utnyttelse av arealene på grunn av beliggenhet inntil masseuttaket. Tilstøtende masseuttak har driftskonsesjon etter mineralloven.

Uttalelse til planen
Til varsel om oppstart med utvidelse av planområde, datert 23. april 2019, indikerte vedlagte skisse over planområdet at det ville bli overlapp mellom nytt område for næringsbebyggelse og område for massetak i gjeldene plan. Plankartet slik det er lagt fram til høringen viser at plangrensen nå er i tråd med gjeldene planer.

Det er bemerket i planbeskrivelsen at forutsetningene med tanke på beliggenhet nært masseuttaket legger begrensinger på mulighetene for å utnytte arealene slik de opprinnelig er avsatt i plan. DMF ser at gjeldene plan er av en slik alder at den ikke lenger vil være i tråd med hvordan DMF i dag ville anbefalt at områder for bebyggelse bør avsettes i planer, i nærheten av områder for råstoffutvinning. Generelt anbefaler vi at det settes av arealer for grøntstruktur for skjerming av uttaksområder, og at det unngås arealbruk nært masseuttak som kan medføre konflikter knytter knyttet til eksempelvis støv og støy.

DMF ser at ny arealbruk kan være mer hensiktsmessig med tanke på muliggjøre utnyttelse av arealene innenfor områdene med ulike formål i gjeldene plan. Vi vil likevel minne om at det i enkelte tilfeller vil være mindre hensiktsmessig å tillate utbygging tett inntil områder hvor det er åpnet for uttak av masser. Planen er imidlertid i tråd med gjeldene plangrenser, vi har derfor ikke ytterligere merknader til at formålet i planen endres.

For nærmere informasjon om mineralloven med tilhørende forskrifter, se hjemmesiden vår på http://www.dirmin.no/. Her finner du også vår digitale kartløsning, som er et nyttig verktøy for oppdatert informasjon om mineraluttak, bergrettigheter m.m., supplert med relevante kartdata fra andre etater.
 

Kommentar:
Uttalelsene tas til orientering.
 

Norges Vassdrag og Energidirektorat:

Geoteknikk/grunnforhold
Planområdet er beliggende like nedenfor kvikkleiresone «582 Ekren». NVE har, som nevnt i våre tidligere uttalelser, de siste par årene gjennomført supplerende grunnundersøkelser i flere kvikkleiresoner i Vuku. Dessverre er vi fortsatt forsinket med dette arbeidet, bla. grunnet vansker med få fram boreriggen i det kuperte landskapet. Våre foreløpige undersøkelser og vurderinger konkluderer imidlertid med at kvikkleiresone Ekren har mindre utstrekning enn tidligere vist i rapporter og på «NVEAtlas». Våre analyser viser også at det er svært liten sannsynlighet for at utløpsområdet vil treffe planområdet da dette etter all sannsynlighet vil ha utløp vestover mot ravinedalen. Våre foreløpige vurderinger tilsier derved at området ikke er skredutsatt.

Overvannshåndtering
Det er positivt at det er tatt inn krav om overvannsnotat i bestemmelsenes 2.1.4. NVE opplever ofte (som her) at disse overvannsnotatene utsettes til byggesak og ofte fremmes samtidig med utomhusplanen. Vår oppfatning er at dette vanligvis er for sent da problemstillinger knyttet tilvannhåndtering ofte vil kunne være premissgivende for reguleringsplanen feks ved at det vil kunne være nødvendig å regulere grøntarealer og lekeplasser som flomveger og arealer som er nødvendig for å forsinke og fordrøye vann under flomepisoder. Gjennom å regulere områder til utbygging uten å hensynta slike problemstillinger vil en kunne oppleve at det ikke gis nødvendig plass til vannet da disse arealene da ofte er avsatt til bebyggelse og anlegg og at for eksempel nødvendig terrengforming for å unngå vannskader, ikke etableres. Vi vil derfor anbefaler kommunen i framtidige saker hvor dette er en sentral problemstilling om å kreve at overvannsproblematikken belyses gjennom selve planarbeidet slik at høringspartene får innsyn i dette arbeidet i tråd med kravene i PBLs § 4-3.
 

Kommentar:
Uttalelsene tas til orientering.
 

Sametinget:
Sametinget uttaler seg i denne saken mht. samiske kulturminner. For hensyn som angår reindrift forutsetter vi dialog med reindriftsforvaltninga og de gjeldende reinbeitedistrikt.

Sametinget ser det som lite sannsynlig at det finnes ukjente automatisk freda, samiske kulturminner i tiltaksområdet. Vi har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige innvendinger til planforslaget.

Vi minner om den generelle aktsomhetsplikten. Denne bør nevnes i reguleringsbestemmelsene.
Vi foreslår følgende tekst:

Kulturminner og aktsomhetsplikten.
Om noen under arbeid skulle mistenke funn av kulturminner, må en umiddelbart stanse arbeidet og gi beskjed til Sametinget og fylkeskommunen. Pålegget beskrives i lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Dette må videreformidles til alle som skal delta i gjennomføring av tiltaket.

Vi minner også om at alle samiske kulturminner fra 1917 eller eldre er automatisk freda ifølge kml. § 4 annet ledd. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet.
Det er ikke tillatt å skade eller skjemme et freda kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6.

Denne uttalelsen gjelder bare Sametinget. For øvrige hensyn viser vi til egen uttalelse fra Trøndelag fylkeskommune.
 

Kommentar:
Punktet om kulturminner er sikret i bestemmelsenes pkt 2.3.5.
 

Fylkesmannen i Trøndelag:

Landbruk, Klima og miljø
Vi viser til vår forhåndsuttalelse, datert 15.10.2018, hvor vi er opptatt av at sentrumsområdene gis en høy og arealeffektiv utnytting. Ut fra at det er svært begrensede muligheter for nye arealer til bolig- og næringsformål i Vuku, var vi også opptatt av at det legges til grunn svært nøkterne vurderinger av arealbehov ved endret arealbruk i sentrum. Vi forutsatte derfor at planen både gjennom plangrep og –bestemmelser sikrer en arealeffektiv planløsning med høy utnytting.

I planforslaget er det åpnet for næring i form av forretning, kontor og/eller industri. Området er tidligere regulert til boligformål, men er etter det vi forstår ikke egnet til dette formålet i uoverskuelig framtid på grunn av nærheten til Breding grustak. Kommunen har derfor vektlagt at planen dekker et behov for næringsareal og at det etableres arbeidsplasser lokalt i et område hvor det allerede er butikk og næringsvirksomhet, og at dette igjen kan redusere press på andre arealer til dette formålet. Vi har ingen avgjørende innvendinger til formålsendringen, men mener det er viktig at kommunen tar en grundig vurdering av hvilke plangrep som ønskes for dette området. I den vurderingen vil areal til sentrumsnær boligbygging være en kritisk faktor. I tillegg til å redusere tilgjengelig boligareal kan den planlagte utbyggingen også påvirke attraktiviteten av gjenværende boligareal i vest. Det er derfor viktig at man vurderer hvordan bebyggelsen kan utformes og tilpasses slik at bokvaliteten på tilgrensende areal opprettholdes. Herunder vurdere å legge den tyngste bebyggelsen lengst øst i planområdet.

Fylkesmannen vil gi faglig råd om at det vurderes hvilket helhetlig grep som ønskes for dette sentrumsområdet, og hvordan den planlagte utbyggingen kan utformes for å i størst mulig grad sikre attraktiviteten til gjenværende boligareal.

Det aktuelle området skal disponeres av virksomhetene Bil- og maskinservice Vuku og Premieskapet.

Førstnevnte skal utvide sitt verksted og kundemottak og etablere salgshall. Videre vil bilfirmaet ha behov for et forholdsvis stort antall oppstillingsplasser for biler for salg og kundebiler knyttet til bilverkstedet. Det oppgis anslagsvis 100 plasser. Illustrasjonene i planbeskrivelsen bærer også preg av at store deler av planområdet tas i bruk til parkeringsformål. Det fremgår av bestemmelsene at maks prosent bebygd areal innenfor næringsområdet er % BYA = 90 %, inklusive parkeringsareal.

Dette gir imidlertid ingen garanti for at området blir utnyttet godt. Ut fra tiltenkt bedrift i området er det naturlig at det åpnes for en del biloppstillingsplasser, noe som i seg selv er arealkrevende. Vi mener likevel at kommunen bør vurdere hvilke føringer som kan gis for å sikre at området blir så godt utnyttet som mulig. I den forbindelse kan minimumskrav til (%-)BRA være hensiktsmessig.
Videre bør det gjøres vurderinger av sambruk av både bygningsmasse og parkeringsareal. Dette for å redusere fotavtrykket i planområdet, og derigjennom redusere det totale arealbehovet. Det kan i så fall opprettholde mer areal til sentrumsnær boligbygging.
Fylkesmannen har faglig råd om at det innarbeides reguleringsbestemmelser som sikrer en god minimumsutnyttelse av planområdet.

Landbruk
Reguleringsbestemmelse 2.1.8 sikrer at berørt matjord skal fjernes og brukes til jordbruksformål, enten på gjenværende arealer eller andre områder i Vuku. Dette er positivt. Fylkesmannen minner om kommunens ansvar for å rapportere omdisponering av dyrka jord i KOSTRA etter vedtatt reguleringsplan.

Klima og miljø
Vi viser til vår forhåndsuttalelse datert 15.10.18 der vi viser til Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging som skal legges til grunn for planleggingen. Her legges det vekt på høg arealutnyttelse, fortetting og transformasjon og at planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform.

Vi kan ikke se at det er satt av areal til sykkelparkering i planen, og krav om dette er heller ikke tatt inn i planbestemmelsene, Vi viser her til Statens vegvesens norm for minimum antall parkeringsplasser for sykkel som angir 0,3-0,5 plass pr ansatt + gjesteplasser for bedrift/kontor/industri og min. 2 plasser pr 50 m2 forretning/detaljhandel/kjøpesenter. Vi gir faglig råd om at det tas inn bestemmelser om minimum antall sykkelparkeringsplasser i henhold til denne normen i planen.

Vi kan ikke se av planmaterialet at faren for spredning av fremmede arter er vurdert. Da tiltakene vil kunne medføre en del terrenginngrep med oppgraving og forflytting av masser, gir vi faglig råd om at det tas inn et nytt punkt om massehåndtering f.eks. i fellesbestemmelsene under § 2.Bestemmelsen bør sikre at faren for spredning av fremmede arter vurderes ved all massehåndtering. Dette kan gjøres ved at det foretas en kartlegging før anleggsstart og etterkontroll etter tiltakene er ferdigstilt.

Samfunnssikkerhet
I planbeskrivelse, detaljreguleringsplan for eiendommen 139/10 med mer, Verdal kommune kap. 6 – konsekvenser står det:
«I henhold til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap DSB kreves det at det utarbeides en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) knyttet til ny reguleringsplan. Aktuell plan er reguleringsendring, slik at området er tidligere gjennomgått og vurdert. Vi ser derfor ikke behovet for en ROS-analyse. Her vedlagt bare i form av kommentert sjekkliste for ROS-analyse.» Fylkesmannen viser til DSB sin veileder Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging (2017) og vil påpeke at en ren sjekkliste uten videre beskrivelser og analyse ikke er å anse som en ROS-analyse.

Ifølge plan- og bygningsloven § 4-3 skal det gjennomføres en ROS-analyse ved utarbeidelse av planer for utbygging. I henhold til plan og bygningsloven § 12-14 gjelder de samme bestemmelser for utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan som for utarbeiding av ny plan.

I analysen bør det fremgå om endringen av reguleringsplanen vil få betydning for risiko og sårbarhet i området. Analysen bør også omfatte områder som allerede er utbygd og/eller regulert dersom disse områdene tidligere ikke er analysert.

ROS-analysen skal legges ved i saken og synliggjøres i reguleringsplanen, og avdekket risiko skal møtes med tiltak som hjemles i planbestemmelsene eller gjøres juridisk gjeldende på andre måter. Dette ble også påpekt i vår uttalelse til oppstartsvarselet i denne saken.

Fylkesmannen vil påpeke at det er kommunen som planmyndighet som har ansvar for å godkjenne ROS-analysen i henhold til pbl. § 4-3.

Fylkesmannens konklusjon:
Det fremmes følgende faglige råd til reguleringsplanen:

  1. Det vurderes hvilket helhetlig grep som ønskes for dette sentrumsområdet, og hvordan den planlagte utbyggingen kan utformes for å i størst mulig grad sikre attraktiviteten til gjenværende boligareal.
  2. Det innarbeides reguleringsbestemmelser som sikrer en god minimumsutnyttelse av planområdet.
  3. Det tas inn bestemmelser om minimum antall sykkelparkeringsplasser i henhold til Statens vegvesens norm i planen.
  4. Det tas inn et nytt punkt om massehåndtering f.eks. i fellesbestemmelsene under § 2 for å sikre at faren for spredning av fremmede arter vurderes ved all massehåndtering.
     

Kommentar:
De regulerte boligtomtene som nå reguleres bort kan ikke bebygges før grustaket er avsluttet. Det at det i stedet etableres arbeidsplasser lokalt i et område hvor det allerede er butikk og næringsvirksomhet vurderes som positivt både med tanke på lokale arbeidsplasser, og at det kan redusere behovet for transport til og fra arbeidsplassen, og lokal næringsetablering vurderes dermed generelt som svært positivt.

Kommunen vurderer at boliger som mest sannsynlig ikke kan bebygges før etter 2040 ikke bør legges inn som en reserve for dekke boligbehov i nær fremtid. Således vektlegges det mer at arealene benyttes til næringsvirksomhet. Det at regulerte arealer ikke benyttes til nærings eller boligformål vil kunne gi press på andre arealer til slike formål. Derfor mener kommunen at det bør vektlegges at planen dekker et behov for næringsareal.

Det er lite planfaglige utfordringer ved at det etableres næringsvirksomhet i sentrum av Vuku. Bilforretning er besøksrelatert og naturlig beliggende i sentrum. Øvrig næringsvirksomhet som her etableres har ingen utfordringer med å ha sentrumsbeliggenhet.

Krav til Massehåndtering og sykkelparkering legges inn i reguleringsplanens bestemmelser. Statens vegvesens Håndbok V122 Sykkelhåndboka krever for forretning/detaljhandel/kjøpesenter min. 2 plasser pr 50 m², men ut fra type forretning (bl.a. bilverksted) og beliggenhet vurderes 1 plass pr 50 m² som tilstrekkelig.
 

Trøndelag fylkeskommune:
Vi viser til forsendelse datert 16.9.2019 med detaljregulering som tilrettelegger for forretning/ kontor/ industri i Vuku.
Planområdet er om lag 5 dekar stort og regulert til boligformål i gjeldende reguleringsplan fra 1998. Drift av nærliggende grustak gjør det uaktuelt å nytte arealet til dette formålet. Det foreligger ingen planer om å legge ned driften av grustaket. Det er heller ingen tidsbegrensing knyttet til drifta av uttaket.
Kommunen ser det som positivt at planforslaget tilrettelegger for lokale arbeidsplasser i et område hvor det allerede er butikk og næringsvirksomhet.
Trøndelag fylkeskommune har ikke merknader til saken, utover vurderinger knyttet til kulturminner eldre tid:

Fylkeskommunen har tidligere gjennomført en arkeologisk registrering av planområdet i forbindelse med tidligere plan. Det ble ikke påvist automatisk fredete eller andre verneverdige kulturminner som planen vil komme i konflikt med.

Vi minner imidlertid om den generelle aktsomhets- og meldeplikten etter § 8 i kulturminneloven. Dersom man i løpet av arbeidets gang oppdager noe som kan være et automatisk fredet kulturminne (f.eks. gjenstander, ansamlinger av sot/kull eller stein), skal arbeidet stanses og fylkeskommunen varsles. Vi foreslår at følgende tekst settes inn i reguleringsplanens generelle bestemmelser:

Dersom man i løpet av bygge- og anleggsarbeid i marka oppdager gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes fylkeskommunen og/eller Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml) § 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegget videreformidles til dem som skal utføre selve arbeidet. Vi gjør oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner og viser til egen uttalelse fra Sametinget.
 

Kommentar:
Bestemmelse om kulturminner er omtalt i pkt.2.1.5
 

Statens vegvesen:
Statens vegvesen har ansvar for å sørge for at føringer Nasjonal transportplan (NTP), Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, vegnormalene og andre nasjonale og regionale arealpolitiske føringer blir ivaretatt i planleggingen. Vi uttaler oss som eier og forvalter av riksveg, forvalter av fylkesveg på vegne av fylkeskommunen og som statlig fagmyndighet med sektoransvar innenfor vegtransport.

Kort om planforslaget
Det er utarbeidet en detaljreguleringsplan for gnr. 139 bnr. 10 i Verdal. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utbygging av eksisterende næring samt utvidelse for flere næringsaktører. Adkomst til området er i dag fra fv. 757.

Vurdering av planforslaget
Statens vegvesen oppfordret i uttalelsen til oppstartsvarselet til å ta avkjørslene til fv. 757 inn i planen, med det formålet å stramme opp en noe utflytende adkomst til næringsområdet. Dette ble besvart med at «tiltak kan iverksettes i et samarbeid mellom virksomhetene, uten at arealet tas inn i plan».
Av hensyn til trafikksikkerhet langs veger og i avkjørslene til området, bør avkjørsler til fv. 757 hjemles i planen. I motsatt fall vil det være nødvendig å søke Verdal kommune om utvidet bruk av dagens avkjørsler. Vi ser også at illustrasjonsbildet brukt i planbeskrivelsen ikke er i samsvar med plankartet, hvor det bare er tegnet inn en avkjørsel inn og ut av planområdet.

Faglige råd:

  • Avkjørsler bør tegnes inn i plankartet
     

Statens vegvesen ber om at kommunen ved sluttbehandling av planen redegjør for hvordan faglige råd er tatt inn og/eller vurdert.
 

Kommentar:
Faglige råd fra Statens vegvesen er drøftet med forslagstiller, men adkomst er allerede etablert og ligger på en annen eiendom (Coop sin eiendom) så forslagstiller finner det krevende å gjøre dette nå.
 
Vurdering:
Det er mottatt 7 høringsuttalelser. Det er ingen innsigelser til planforslaget. Faglige råd er innarbeidet i planforslaget så langt det er funnet anledning til det. De faglige råd som kan innarbeides med planbestemmelser er lagt inn i reguleringsplanen. Når det gjelder krav til tomteutnyttelse har dette begrenset verdi i denne saken. Arealet vil perioder ha en meget høy prosent bebygd areal avhengig av andelen bruktbiler, og i andre perioder følgelig en lavere grad av utnytting. Parkering regnes inn i prosent bebygd areal. Det er vurdert at en sykkelplass pr. 50m2 næringsareal er tilstrekkelig ut fra type forretning og planområdets beliggenhet.

Det er laget et vedlegg til planbeskrivelsen som kommenterer innspillene fra høringsrunden. Endret arealbruk i forhold til opprinnelig plan er vurdert i forbindelse med 1.gangs behandling av planen. I tillegg er arealbruk kommentert under uttalelse fra fylkesmannen.

Konklusjon:
På bakgrunn av en helhetsvurdering tilrår rådmannen at reguleringsplan vedtas med de endringer som er foretatt med bakgrunn i offentlig ettersyn og høring.

 

   Til toppen av siden 





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 07.01.2020 12:53
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS