Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 12.05.2020 - PS 43/20 Detaljregulering - Nordgata 8 - 10

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2019/3264 -/

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Utvalg for Plan og samfunn 12.05.2020 43/20

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i plandokumentene:

  • § 3.1: Tredje avsnitt tas ut under «Uteoppholdsareal (BUT)», flyttes under formålet BKB og endres til: «Det skal etableres takterrasse på min. 150 m2 på mellombygg mot nabobebyggelse i øst. Terrassen skal være felles for alle leiligheter innenfor planområdet.»
  • Generelle parkeringskrav for bil og sykkel, for alle tillatte formål i planen, angis i fellesbestemmelse, jf. forslag/vurdering i saken.
  • § 3.2 om parkeringsformålet i planen justeres som foreslått i saken.
  • § 2.6 (ny fellesbestemmelse): «Småbarnslekeplass skal ha minst tre typer utstyr, som for eksempel benker, huske og sandkasse.»
  • § 3.1 suppleres slik at bygningsvolum mot vest blir mer i samsvar med illustrert bebyggelse med tre etasjer og mulighet for overbygd takterrasse over tredje etasje.
  • Etablert og tidligere påkrevd uteoppholdsareal i bakgård (for 19/835) sikres i plankart og bestemmelser. Lokalisert i bakgårdens sørøstre hjørne, minst 50 m2.
  • Planbeskrivelsen rettes mht. påkrevd avstand til småbarnslekeplass i KDP.
     

Vedlagte planforslag, med overnevnte endringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
   
Vedlegg: 

  1. 20200416 Planbeskrivelse Nordgata 8 og 10
  2. VEDLEGG 1 - Plankart Nordgata 8 og 10 datert 16.04.2020
  3. VEDLEGG 2 - Bestemmelser Nordgata 8 og 10 datert 16.04.2020
  4. VEDLEGG 3 - Illustrasjonshefte
  5. VEDLEGG 4 - ROS-analyse Nordgata 8 og 10
  6. VEDLEGG 5 - Sammendrag og kommentarer - varsel om oppstart
  7. VEDLEGG 6 - Støyutredning Nordgata 8 og 10
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Kommunedelplan Verdal by, vedtatt 29.05.2017, sist endret 05.06.2019.
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Sweco Norge AS og Letnes Arkitektkontor AS for Verdal Næringsbygg Holding AS.

Planforslaget legger til rette for ombygging av eksisterende bygningsmasse (Fokus Bank-bygget), slik at bruken endres fra forretning/kontor til forretning/kontor/tjenesteyting og boligbebyggelse. Det foreslås en ekstra etasje og flatt tak. Det legges til rette for forretning/kontor/tjenesteyting i første etasje og 12-14 boenheter i andre til fjerde etasje.

Planområdet
Planområdet er på ca. 2,2 daa, og omfatter Nordgata 8 og 10 i Verdal sentrum. Planområdet er avgrenset av Nordgata i sør og Håkon den VII allé i vest. I øst grenser området til Nordgata 12 og Johannes Bruns gate 2, hvor Verdal bibliotek, NAV og Verdal kino holder til. I nord grenser planområdet til parkeringsareal. Planområdet omfatter gnr/bnr 19/18 og deler av 19/835. Eiendommen 19/18 eies av Verdal Næringsbygg Holding AS, og er bebygd med Fokus Bank-bygget med tilliggende lavere tilbygg. Eiendom 19/835 er seksjonert i 21 seksjoner, og hver leilighet eies av hver enkelt beboer. Forretningslokalet i første etasje er en av de 21 seksjonene. Bygget kalles Fokus Park. Bakgården berører begge eiendommene.

Området har i dag en bymessig utforming, men er i stor grad preget av tomme lokaler og mørke vinduer. Dette gjelder flere bygninger i sentrum. Eksisterende bygg i planområdet (Fokus Bank-bygget) har tre etasjer, hvorav øverste etasje er under skråtak (valmtak) med avkuttet topp. Skråtaket er trukket så langt ned at det gir bygget en lav gesimshøyde. Dette gjør at bygget fra gatenivå oppleves som et toetasjes bygg med takvinduer på loft. Deler av bebyggelsen benyttes til kontor i dag. Bebyggelsen i nærområdet er i en til fire etasjer.
Vest for Håkon VII allé ligger bevaringsverdig bebyggelse i Veita.

Planområdet har flatt terreng, da Verdal sentrum ligger på 6-7 meter over havet. Området har gode solforhold, men noe skygge i bakgård pga. bebyggelse. Klimatisk preges området av innlandsklima, men Verdalsdalføret gjør området utsatt for østavind, noe som kan bidra til å forsterke kulden på vinteren.

Adkomst til planområdet er fra Håkon den VII allé, via avkjørsel på kommunal grunn (19/873), og gjennom bakgården som delvis ligger på naboeiendom. Før ankomst til bakgården er nedkjørselen til parkeringskjeller etablert. Parkeringskjelleren er delt i to, med henholdsvis 20 og 16 parkeringsplasser. Ifølge planbeskrivelsen er den største parkeringskjelleren forbeholdt beboerne i Fokus Park-blokka (gnr/bnr 19/835), mens den minste er forbeholdt Fokus Bank-bygget (gnr/bnr 19/18). I bakgården er det opparbeidet et trafikkareal, hvor besøkende og ansatte parkerer sine biler. Bakgården oppleves i dag som felles for nevnte bygninger, samtidig som ansatte og besøkende fra kino-bygget og biblioteket i øst også benytter arealet noe.

Gatenett i og omkring planområdet
Verdal sentrum er godt tilrettelagt for gående/syklende, med shared space, fortau og sykkelfelt.
Håkon VII allé vest for planområdet har fortau langs begge sider av vegen, samt fartsregulerende tiltak. I kommunens gatebruksplan er denne vegen definert med stor regional funksjon. Den har ÅDT på 5900 forbi planområdet (kilde: Vegkart, Statens vegvesen).
Nordgata er utformet som shared space, hvor belegg og ledelinjer viser hvor det skal kjøres/sykles, parkeres og hvilket areal som er avsatt til gående. Det er ingen høydeforskjeller i gateløpet som fysisk skiller trafikantgruppene fra hverandre. Både Nordgata, Sørgata, Johannes Bruns gate og Jernbanegata (ved Jernbaneparken/hotellet) inngår i en løsning med mest mulig terskelfritt sentrum, godt tilrettelagt for alle myke trafikanter. Ifølge kommunens gatebruksplan har Nordgata vest en ÅDT på 2830 (trafikktall fra 2013). Nye tellinger i februar 2020 viser noe mindre trafikk. Trafikken forventes redusert når planovergangen i Nordgata stenges. Planovergangen i Nordgata skal ifølge kommunedelplan for Verdal by 2017-2030, jf. vedtak i Kommunal- og moderniseringsdepartementet, stenges for trafikk, men tidspunkt for stenging er ikke fastsatt. Undergangen på stasjonsområdet er tilrettelagt for gående og syklende. Kulvert for alle trafikantgrupper i vegen Nordåkeren og på Fv. 757.

Verdal kommune var i perioden 2005-2008 pilotkommune innen universell utforming, hvor Verdal var en av 16 pilotkommuner som deltok i en nasjonal satsing innen universell utforming med Miljøverndepartementet som koordinator. Pilotkommunene skulle være foregangskommune for god praksis og gode løsninger. I perioden 2009-2013 har Verdal kommune hatt status som ressurskommune innen universell utforming – tiltak K1 i regjeringens handlingsplan «Norge universelt utformet 2025». Eksempel på områder som er universelt utformet er Nordgata, Johannes Bruns gate og Minsaas plass, som er terskelfrie soner i sentrum. Jernbaneparken er bygd under utsagnet: Verdal – en by for alle, og har hatt stort fokus på universell utforming. Verdal kommune fikk for 2013, av Rådet for likestilling av funksjonshemmede i Nord- Trøndelag, tildelt Tilgjengelighetsprisen for god universell utforming i Jernbaneparken.

Kulturminner
Det er ikke registrert kulturminner eller bebyggelse med verneverdi innenfor planområdet.
Like vest for planområdet, i Veita, er det flere bevaringsverdige bygg.

Naturmangfold
I Miljødirektoratets naturbase er det ikke registrert naturmangfold av verdi innenfor planområdet. Verdalselva, som ligger noe vest for planområdet, er et varig verna vassdrag som skal forvaltes etter Rikspolitiske retningslinjer for varig verna vassdrag, jfr. rundskriv T-1235.

Barn og unges interesser samt sosial infrastruktur
Sørvest i planområdet er det opparbeidet et grøntområde med noe vegetasjon, som i stor grad benyttes som gjennomgang/snarveg for gående og syklende. I det sør-østlige hjørnet i bakgården er det opparbeidet et grøntområde som opplyses å være for beboerne i Fokus Park-blokka (gnr/bnr 19/835). Planområdet ligger innfor Verdalsøra skolekrets. I nærheten av planområdet er det både skole, barnehager og parker samt fritidsaktiviteter som kino, bibliotek, teater, treningssentre samt ungdommens hus (Panzer). De største møteplassene/rekreasjonsområdene i nærheten av planområdet er Minsaas plass, Moeparken, Jernbaneparken og Hagabakken. Elvepromenaden langs Verdalselva er også et viktig rekreasjonsområde. Verdal sentrum har bra med butikk- og servicetilbud. Det er kort avstand til skoler og barnehager: Lekekroken barnehage – 300 m, Maritvold barnehage – 650 m, Ørmelen skole – 750 m, Verdalsøra barne- og ungdomsskole – 900 m, Reinsholm barnehage – 1 km, Verdal videregående skole – 1,4 km.

Kollektivtrafikk
Verdal jernbanestasjon ligger 300 - 400 m øst for planområdet, med flere daglige avganger.
Bussholdeplass på stasjonen og i «Sulkrysset» sørvest for planområdet.

Teknisk infrastruktur
Eksisterende bygninger og areal er tilkoblet kommunale ledninger for vannforsyning, spillvann og overvann, som er etablert i Nordgata. Brannkummer finnes også tilgjengelig i Nordgata, og Nordgata 8 og 10 har sprinkleranlegg.
I bakgården, under bakken, ligger det høyspentlinje langs eiendomsgrensen til eiendom 19/331, og videre langs husveggen inn til Nordgata 8 og 10. Her ligger det også en 230V linje.

Forurensning
Det er ikke registrert forurenset grunn i eller nært planområdet.

Støy
Planområdet er berørt av gul støysone langs Håkon VII allé (fylkesveg) i støyvarselkart fra Statens vegvesen (framskrevet til år 2035), og det er følgelig krevd en støyutredning. For kommunale gater foreligger det ikke støyvarselkart. Både grøntområdet i krysset Håkon den VII allé x Nordgata og bebyggelse langs Nordgata er berørt.

Grunnforhold
NGUs løsmassekart viser at området består av tykk elveavsetning.

Planstatus
Reguleringsplan
Området omfattes ikke av noen gjeldende reguleringsplan, da reguleringsplan for Jonsvoll (planident 2004007) ble opphevet i 2017.
Planområdet grenser til to andre planforslag, hvorav ett har vært på offentlig ettersyn i 2019.

Kommunedelplan
Planområdet omfattes av kommunedelplan Verdal by, vedtatt 29.05.17, sist endret 05.06.19.
I kommunedelplanen er området avsatt til sentrumsformål (forretninger, tjenesteyting, boligbebyggelse, kontor, hotell/overnatting og bevertning, herunder nødvendig grøntareal til bebyggelsen).

Ved utarbeidelse av reguleringsplaner skal det legges til rette for minimumskrav i forhold til utbyggingsvolum. For sentrumsformål hvor det planlegges utbygging i form av bygg med både boliger og annen arealbruk, skal %-BYA være høy (KDP § 1.6.3).

Maksimal byggehøyde skal fastsettes gjennom detaljreguleringsplaner, men skal som hovedregel ikke overstige 15 m. Dersom virkningene er akseptable, kan maksimal mønehøyde på inntil 21 m tillates. Maksimal gesimshøyde for bebyggelse med flatt tak eller pulttak vurderes ca. 3 m lavere. (KDP § 2.6).

Krav til leke- og uteoppholdsareal for boliger i sentrumskjernen (KDP § 1.6.6) omfatter bl.a.:

  • Krav om minimum 10 m2 uteoppholdsareal per boenhet, hvorav minst 50 % på bakken.
  • Boliger med 5 eller flere nye boenheter skal innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til småbarnslekeplass på minimum 150 m2, som kan være felles for inntil 30 boenheter.
  • Krav om områdelekeplass for boligområder med mer enn 25 boenheter.
  • Gjennom reguleringsplan for fortettingsprosjekt i sentrumssonen kan inntil 50 % av påkrevd minimum uteoppholdsareal dekkes innenfor eksisterende offentlig tilgjengelig friområde med god standard, kapasitet og tilgjengelighet dersom avstanden er maksimalt 250 m langs trygg gangforbindelse.
  • Areal for lekeplass skal ha hensiktsmessig lokalisering og utforming, ha tilfredsstillende støyforhold på maksimalt Lden 55 dB, ha solrik beliggenhet og være skjermet for sterk vind, forurensning, sterke elektromagnetiske felt, trafikkfare og annen helsefare.
     

For parkering i sentrum (bestemmelsesområde #1) stilles følgende krav (utdrag KDP § 1.6.9):

  • 1 bilplass per boenhet og 2 sykkelplasser per boenhet.
  • For forretning er det krav om 1 bilplass per 50 m2 BRA og 2 sykkelplasser per 50 m2 BRA.
  • For kontor er det krav om 1 bilplass per 50 m2 BRA og 0,5 sykkelplass per ansatt.
  • Hotell/restaurant/kafe/forsamlingslokale: 1 bilplass per 50 m2 BRA og 2 sykkelplasser pr. 10 hotellrom/sete. Annen type tjenesteyting er ikke spesielt nevnt.
     

I bestemmelsesområde #1 skal bilparkering for mer enn 10 boenheter og næringsbygg større enn 1000 m2 BRA, etableres under bakken eller i parkeringshus.

Området ligger innenfor bestemmelsesområde #4 i kommunedelplanen. Her skal bebyggelsen ha publikumsrettet formål (for eksempel forretning, kontor, tjenesteyting, bevertning o.l.) i første etasje mot offentlig veg. Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau. Videre skal ny bebyggelse og tilbygg mot offentlig gate, plass eller annet åpent areal for allmenn ferdsel, ha veggliv/fasade i eksisterende fasadelinje («byggelinje») og bygningen skal plasseres inntil minst en av de eiendomsgrensene som støter til fasadelinjen.

Det vises til kommunedelplanen for Verdal by for ytterligere føringer.

Overordna (nasjonale og regionale) føringer
Se redegjørelse i planbeskrivelsen.

Forhold til KU-forskriften
Verdal kommune har i referat fra oppstartsmøtet vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens § 4-2 med tilhørende forskrift om konsekvensutredning.

Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål (renovasjonsanlegg, uteoppholdsareal bolig/tjenesteyting/forretning/kontor), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (fortau og parkeringsplasser). Bebyggelse i fire etasjer, kjøreadkomst fra nord, parkering i kjeller og bakgård. Felles uteoppholdsareal sørvest i planområdet og ev. på tak over andre etasje på østlige deler av bebyggelsen, på et mellombygg inntil Nordgata.

Bebyggelsen
Det legges til rette for ombygging og påbygging av dagens bygningsmasse.
Bebyggelsen planlegges oppført med en ekstra etasje i forhold til dagens situasjon, slik at hovedvolumet blir i fire etasjer med flatt tak, i stedet for tre etasjer med kraftig nedtrukket skråtak (valmtak med avkuttet topp). Formen på dagens tak omtales som noe fremmed og tung, og det er derfor valgt å legge til en etasje for å gi bygningsmassen et lysere og mer oppdatert uttrykk. Det foreslås maks gesimshøyde på 15 m, men illustreres lavere byggehøyde mot Veita i vest og mot øst. (Tillatt maks gesimshøyde var i tidligere reguleringsplan Jonsvoll på 13 meter).

Det foreslås maks 70 % BYA (bebygd areal).
Tjenesteyting, forretning, kontor i første etasje, boliger fra andre til fjerde etasje.
Det foreslås 12-14 boenheter med varierte boligstørrelser fra 30 til 150 m2 (ettroms til fireroms).
Virksomheten i første etasje er tenkt med inngang fra offentlig fortau og med en biinngang mot bakgården. Biinngangen deles med beboerne. På grunn av planlagt teknisk rom i første etasje, beregnes 500 m2 til forretning/kontor/tjenesteyting.

Bebyggelsen er og skal plasseres innfor viste byggegrenser.
Det er gitt bestemmelser om bymessig preg og aktive fasader.

Mulighet for takterrasse, balkonger samt søyler under balkonger er nevnt.
Det legges til rette for private balkonger ut mot Nordgata og mot Håkon den VII allé. Balkongene er tenkt å fremstå som mindre/lette bygningselementer utenpå bygningskroppen.

Det foreslås at balkongene kan krage ut inntil 2,3 meter over fortau/parkering i Nordgata og i bakgård. Dette tilsvarer bredde på eksisterende takoverbygg. Fri høyde under balkongen min. 3,5 meter. Balkonger høyere enn 5 meter over fortau, kan krages ut inntil 3 meter. Eventuelle søyler skal plasseres på felles/privat fortau f_SF2. Balkonger i vest, mot Håkon den VII allé kan krages ut inntil 3 meter.

Biladkomst, gang-/sykkelveg, trafikksikkerhet
Kjøreadkomst til bakgård og p-kjeller blir som før fra Håkon den VII allé, via avkjørsel som i dag ligger på kommunal grunn. Avkjørselen inngår ikke i planområdet, men foreslås regulert som felles avkjørsel i naboplanforslag (detaljregulering Nordgata 14, 16 og 18).

Nordgata vil bli som i dag, og fortauet inngår i planområdet. Fortauet langs bebyggelsen er foreslått delt i en offentlig og en privat/felles del (veggsone/møbleringssone).
Tilgjengeligheten for gående og syklende forøvrig blir som i dag.

Det tenkes varelevering fra parkeringsplass i bakgården. I tillegg antas det at mindre varer/leveranser kan bringes med mindre biler via parkeringslomme i Nordgata.

Trafikkmengden, sammenlignet med dagens situasjon, vil ikke øke betraktelig som følge av tiltaket. Med dagens situasjon med 35-40 arbeidsplasser og en del besøkende, vurderes endring i trafikkmengde til liten eller ingen. Dette gjelder også for trafikk over planovergangen i sentrum.
Det er vurdert at boliger i sentrum trolig vil øke antall gående og syklende, da beboerne får kort avstand til ulike tilbud og tjenester, og det vil være lettere for flere å velge å sykle eller å gå.

Parkering
Det foreslås å benytte eksisterende parkeringskjeller samt trafikkareal i bakgården til privat parkering. Videre nevnes offentlig gateparkering i Nordgata (3 bilplasser foran bygget) samt parkering på 19/837 (kommunal eiendom).

Da nabobygget Fokus Park ble oppført ble parkeringsdekningen vurdert samlet for bygningene Fokus Park og Fokus Bank, men vi har ikke funnet dokumentasjon på endelig løsning/fordeling. Vi har følgelig bedt om og fått en samlet vurdering. Berørte naboer har også uttalt seg om dette.

Boligparkering
I kommunedelplanen er det et minimumskrav om 1 bilplass pr. boenhet. I parkeringskjeller er det opparbeidet 16 parkeringsplasser, og denne vil ikke endres som følge av tiltaket. Parkeringsbehovet for Sameiet Fokus Park (naboeiendom 19/835) dekkes på samme måte, med 1 parkeringsplass pr. boenhet i eksisterende parkeringskjeller. Gjesteparkering inkludert. Her er det etablert 20 parkeringsplasser som dekker behovene for beboerne i Fokus Park-blokka.

Parkering for forretning, kontor, tjenesteyting
For forretning er det i kommunedelplanen krav om 1 p-plass per 50 m2 BRA, men da nabobygget Fokus Park ble oppført var det krav om 1 p-plass pr. 25 m2 detaljhandel.
I planbeskrivelsen opplyses det at for Fokus park (gnr/bnr 19/835), som har et næringsareal på 865 m2, betyr kravet i kommunedelplanen et parkeringsbehov på 17 parkeringsplasser. I tillegg til parkeringsbehovet på 10 parkeringsplasser for Fokus Bank (gnr/bnr 19/18), med et næringsareal på 500 m2, foreligger det et samlet parkeringsbehov for besøkende på 27 parkeringsplasser.

I forbindelse med oppføring av mellombygget på Nordgata 10, frikjøpte Verdal Næringsbygg 7 parkeringsplasser av Verdal kommune. I planbeskrivelsen går det fram at dette betyr at det er 20 parkeringsplasser tilknyttet forretnings- og/eller kontorlokalene som må dekkes. For å dekke parkeringsbehovet er det lagt til rette for 6-10 parkeringsplasser i bakgården (7-11 ifølge bestemmelsene), samt at det vises til 3 parkeringsplasser i Nordgata og ca. 10 parkeringsplasser på eiendom gnr/bnr 19/873 (kommunal grunn). Ifølge KDP-bestemmelse 1.6.10 kan kommunen for områder i sentrum samtykke i at det i stedet for biloppstillingsplasser på egen grunn eller fellesareal blir innbetalt et beløp pr. manglende plass til kommunen for bygging av parkeringsanlegg.

Sykkelparkering
Det foreslås 2 sykkelplasser pr. boenhet og 2 sykkelplasser pr. 50 m2 BRA forretning/kontor.
Det er tenkt sykkelparkering ved hovedinngang mot Nordgata og ved biinngangen på baksiden.

Lek og uteopphold
Planforslaget omfatter følgende løsninger for uteopphold:

  • Det foreslås felles uteoppholdsareal (f_BUT) på ca. 500 m2 sørvest i planområdet, som også er angitt som felles for 19/835 (Fokus Park). Dette er en videreføring av dagens grøntareal ved rundkjøring. Her er det utfordringer med støy og trafikksikkerhet.
  • Det nevnes mulighet for å etablere uteareal på tak over andre etasje på østlige deler av bebyggelsen, på et mellombygg inntil Nordgata. Planlagt felles takterrasse vil ha tilfredsstillende støynivåer.
  • Det foreslås private balkonger tilknyttet enkeltleiligheter, som en ekstra bokvalitet.
  • Planforslaget omfatter maks 14 boenheter og det er følgelig ikke foreslått krav om områdelekeplass.
  • Opparbeidet grøntområdet i bakgården, tilhørende Fokus Bank-blokka (gnr/bnr 19/835), tenkes videreført som i dag.
     

Foreslått uteoppholdsareal f_BUT ligger innenfor gul støysone med beregnet støynivå på ca. 62 til 65 dB. Krav i kommunedelplanen for Verdal by er lavere enn 55 dB. Som støyavbøtende tiltak er det foreslått 1,0 meter høy støyskjerm. Skjermen kan kombineres med beplantning. Dette kan også bedre trafikksikkerheten for barn og unge som benytter arealet. Høy støyskjerm vil gi dårligere solforhold og et mer lukket/privat og lite innbydende uterom. Uteoppholdsarealet er forslått som felles/privat men det er også tenkt at offentligheten skal ha tilgang slik som i dag.

Det er vurdert flere alternative plasseringer/løsninger for felles uteoppholdsareal på bakkeplan, da dagens plassering ved trafikkert veg/rundkjøring gir utfordringer ift. vegtrafikkstøy og trafikksikkerhet. Denne plasseringen synes likevel mest hensiktsmessig og brukbar. Plassering i bakgård er vurdert som ikke aktuelt da dette gir et mer privat og lukket/mørkt areal, samtidig som det skaper utfordringer for parkeringssituasjonen i området.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
I kommunedelplanen for Verdal by er det stilt krav om at minimum 30 % av boligene skal være tilgjengelige boenheter i nye reguleringsplaner for boligområder. Det vil si at disse boligene skal ha alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom og bad) på inngangsplanet.

For planlagt bygg med fire etasjer styrer byggteknisk forskrift TEK 17 tilgjengelighetskravene godt nok for både boliger og arbeidsbygning/publikumsbygg, og hvor det er vesentlig høyere krav for sistnevnte. I planforslaget kan alle leilighetene nås med heis og bli tilgjengelige boenheter. I § 2.3 er det foreslått høyere krav (universell utforming) for hele bygget.

HC-parkering: Parkeringsplasser for mennesker med nedsatt funksjonsevne er ikke omtalt.

Støy
Siste støyutredning viser at planlagt bygg ligger i gul støysone med høyest beregnede lydnivå i fasade Lden = 64. Fasade mot nord og øst har beregnet støynivå under anbefalt grenseverdi i T-1442 (Lden = 55 dB) og regnes som «stille side». Boliger er planlagt fra andre etasje og oppover. Felles uteoppholdsareal i parken ved rundkjøringen har støynivåer på ca. 62 til 65 dB, altså over anbefalt nivå på maks 55 dB. Uteopphold på takterrasse har imidlertid tilfredsstillende støynivå. I støyutredningen er det foreslått reguleringsbestemmelser ift. støy.

Privat uteoppholdsareal
Det er foreslått avbøtende tiltak på balkonger og terrasser på støyutsatt side i form av 1,2 m høyt tett rekkverk og lydabsorberende himling på ovenforliggende balkong. I 2. og 3. etasje kan en med dette tiltaket få en mindre overskridelse (1 - 3 dB) av anbefalt grenseverdi i T-1442. Ytterligere reduksjon krever høyere rekkverk (rundt 1,8 m). Felles takterrasse vil ha tilfredsstillende støyforhold. I dette prosjektet er utsikt og sol mot støyutsatt side, noe som er uheldig i form av høye skjermingstiltak på uteplasser der en ønsker åpenhet mot utsikt/sol. Det er ikke spesielt høy trafikkmengde i Nordgata. Støyen har karakter av enkelthendelser, det er stille i lengre perioder, men tydelig støy hver gang et kjøretøy passerer. Ekvivalentnivået (Lden) alene gir derfor ikke et godt bilde av støyen ved lav trafikkbelastning. Dette kan være et argument for å akseptere noe høyere støynivå enn det som er anbefalt som gjennomsnitt over ett døgn dersom nødvendige tiltak for å tilfredsstille gjennomsnittsnivå vil være omfattende og uhensiktsmessig av andre stedlige forhold.

Felles uteoppholdsareal
Støynivå på felles uteoppholdsareal på vestsiden av bygget tilfredsstiller ikke anbefalt grenseverdi, med mindre trafikkmønsteret endres betydelig eller det etableres høy støyskjerm. Høy støyskjerm er vurdert som ugunstig ift. solforhold og barrierevirkning, og er ikke anbefalt i sentrum i kommunedelplan for Verdal by. En mindre støyskjerm på 1 m høyde vil oppnå god effekt, og ved valg av materialer og form vil den kunne tilpasses landskapet uten å vare estetisk uheldig, ha barrierevirkning. En lav skjerm vil bedre ivareta andre kvaliteter som estetikk, solforhold og tilgjengelighet. Anbefalt løsningen i støyutredning er følgelig en lav støyskjerm kombinert med andre elementer, som f.eks. beplantning. I bestemmelse § 2.2 h) er det følgelig foreslått lav støyskjerm på 1,0 m, og at materialbruk og utforming skal tilpasses omgivelsene.

Solavskjerming og mulighet for kjøling
T-1442 anbefaler balansert mekanisk ventilasjonsanlegg i boenheter som har ett eller flere vinduer mot støyutsatt side (over Lden 55 dB). Dette vil alle boenheter ha som standard i TEK17. Vinduer i soverom på støyutsatt side og som samtidig er soleksponert bør ha utvendig solavskjerming. Behov for kjøling må også vurderes. Dette for å ivareta uforstyrret søvn (med lukket vindu) og samtidig ha tilstrekkelig luftmengde/kjøling.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
I vedlagte ROS-analyse er det gjennomført en kartlegging av mulige uønskede hendelser som har betydning for om arealet er egnet til foreslått utbygging, for derigjennom å identifisere eventuelle tiltak for å redusere risikoen til et akseptabelt nivå.

Flere relevante tema er vurdert eller sjekket ut av saken. Fire tema er vurdert nærmere: VA-anlegg/overvann, Annen infrastruktur i bakken, Veg- og trafikkforhold/trafikksikkerhet samt Støy. Det er konkludert med at det ikke er behov for tiltak ift. førstnevnte, men overvann er likevel nevnt i bestemmelse § 2.4. Annen infrastruktur i bakken forutsettes fulgt opp i detaljprosjektering. De to sistnevnte er fulgt opp med krav i reguleringsbestemmelser.
Støy er også vurdert i eget ROS-skjema og i egen støyutredning.

Eksisterende bygg har potensiale for 35-40 arbeidsplasser og en del besøkende, og det er vurdert at ombygging/påbygging og endra bruk til 12-14 boenheter og ca. 500 m2 forretning el.l. ikke vil øke trafikkmengden betraktelig ift. dagens situasjon. Dette gjelder også for trafikk over planovergangen i Nordgata.

Trafikksikkerhet for barn og unge i forbindelse med uteoppholdsareal vil hensyntas gjennom støyavbøtende tiltak (1 m høy støyskjerm) og vegetasjon. Lokalisering og utstrekning av støyskjerm er ikke vist i plankartet, men i støyutredningen er skjerm vist med åpning i begge ender for ferdsel/snarveg gjennom området.

I vedlagte ROS er det avdekket én uønsket hendelse med potensiell risiko for liv, helse, stabilitet og/eller materielle verdier som følge av planforslaget. Risikoen har noen grad av usikkerhet. Dette gjelder støy fra tilgrensende veger; Nordgata og Håkon den VII allé. Det er anbefalt støydempende tiltak både ift. innendørs støynivå og for uteoppholdsareal (både for balkonger og felles uteoppholdsareal på bakken). Det er i § 2.2 gitt bestemmelser ift. støy.

Kulturminner
Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet.

Naturmangfold
Det er ikke registrert naturmangfoldverdier i planområdet.
I planbeskrivelsen er det likevel en vurdering ift. naturmangfoldlovens § 8-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Dagens tilkobling av vann og avløp til offentlig nett tenkes opprettholdt. Avhengig av utnyttelsesgraden av bygningsmassen vil spillvannsmengden kunne øke noe, men omfanget er så lite at det kommunale spillvannsnettet belastes minimalt. Eksisterende kabler i bakken må hensyntas i byggeperioden. Det er opplyst i planbeskrivelsen at dersom klimaendringer medfører økte mengder overvann er det potensiale for å håndtere det lokalt på eiendommen ved infiltrasjon, og det vises da til uteområdet (f_BUT). Alternativ løsning med fordrøyning på tak, i form av f.eks. blågrønne tak, vurderes. Eventuell detaljløsning for håndtering av overvann skal avklares ved byggesøknad.

Renovasjon
Det foreslås nedgravd avfallsløsning med plassering som vist i område BRE på plankartet. Avfallsløsningen vil deles med beboerne i Fokus Park-blokka. I bestemmelsene stilles det krav om at avfallsløsningen med adkomst skal være universelt utformet. I teknisk forskrift er det avstandskrav at boenhetens inngangsdør til et felles avfallssystem kan være maks 100 meter. Blir avstanden mer enn 100 meter, må det søkes om disp. fra TEK 17.

Rekkefølgekrav og gjennomføring
Før bygge- og anleggsarbeidet igangsettes skal det utarbeides en plan som redegjør for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, støyforhold, renhold og støvdemping i anleggsperioden, og som sikrer at nødvendige beskyttelsestiltak skal etableres.
Parkeringsplasser og uteoppholdsareal skal være ferdig senest før ferdigattest gis.

Utbyggingsavtale
I referat fra oppstartsmøtet går det fram at det kan bli aktuelt med utbyggingsavtale, og bidrag i Minsaas plass kan bli aktuelt hvis det ikke oppnås tilstrekkelig med lekeareal.
Det er kunngjort oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale.

Planprosess
Medvirkning
Det er gjennomført oppstartsmøte 28.08.2019.
Varsel om oppstart av planarbeid ble kunngjort i avisa Innherred, på Verdal kommune sine hjemmesider, og med brev til berørte høringsinstanser, grunneiere, festere og naboer den 02.09.2019. Det er mottatt seks uttalelser, som er oppsummert og kommentert i eget vedlegg.
Disse var fra Sameiet Fokus Park Verdal, Sametinget, Fylkesmannen i Trøndelag, Bane NOR, Trøndelag fylkeskommune samt Statens vegvesen. Statlige myndigheter gir stort sett faglige råd, mens naboer har uttalt seg om parkering (etterspurt forretningsparkeringen til Fokus Park). Planforslaget har mindre omfang enn varslet plangrense, da bygget i Fokus Park ikke er med.

Intern høring i kommuneadministrasjonen før første gangs behandling
Det er gjennomført to interne høringer, hvorav siste høring gjelder vedlagte planforslag.
Det ble mottatt ett innspill ved første høring, og et ved andre høring, se under.

Barn og unges representant i plansaker, 27.01.2020
... «I planforslaget legges det opp til å plassere leke- og oppholdsarealet ved rundkjøringen der Nordgata møter Håkon den VII allè. Dette er en plassering som i liten grad ivaretar barns interesser i fht trafikksikkerhet, støy og forurensning. Dette er en svært dårlig plassering av leke- og oppholdsarealet knyttet til de planlagte leilighetene.
I den vedlagte ROS analysen er det ikke foretatt noen vurderinger av å plassere leke og oppholdsarealet like ved et av de mest trafikkerte kryssene i Verdal sentrum. Det er heller ikke foretatt noen vurderinger knyttet til fremtidige mulige endringer i trafikkmønsteret – da tenker jeg spesielt på konsekvensene av framtidig nye E6 og endrede kjøremønstre, mulig stengning av jernbaneovergangen i Nordgata og den økte trafikken som kommer som en følge av de andre utbyggingene som er planlagt i samme området.
Dette er alle faktorer som vil påvirke årsdøgntrafikken forbi det planlagte leke og oppholdsarealet og dermed få konsekvenser for trafikksikkerheten i området, luftforurensing (eksos og sveve støv) og støy.
En løsning på plasseringen av leke og oppholdsarealet vil kunne være å inngå et samarbeid med en eller flere av de andre som planlegger utbygging av leiligheter i Verdal sentrum. Om flere utbyggere går sammen om å skape et felles leke og oppholds areal vil vi kunne være med på å forbedre tilbudet og bidra til å skape gode møteplasser i sentrum.»

Kommentar:
Barn og unges innspill ble formidlet til forslagsstiller, og i vedlagte planforslag skal trafikksikkerhet og støy være nærmere vurdert, både i planbeskrivelse, støyutredning og ROS.

Planmyndighetene bør legge vekt på å kreve at minst ett felles uteoppholdsareal av tilstrekkelig størrelse tilfredsstiller vanlige krav til støynivå og trafikksikkerhet, og dette ser ut til å bli på takterrasse. Det er foreslått støyskjerm i parken, som også kan fungere som gjerde, men dette må veies oppimot solforhold, ferdsel/snarveg og estetikk/bymiljø. Plankartet viser ikke støyskjerm, men i bestemmelse 2.2 h) er det foreslått krav om 1 m høy støyskjerm på uteoppholdsarealet. Ifølge støyutredningen oppnås da ikke anbefalt støynivå, men tatt i betraktning at dette er ombygging av et eksisterende bygg, det oppnås tilfredsstillende støynivå på felles takterrasse, lav skjerm gir bedre solforhold, samt at planovergangen trolig blir stengt på sikt, anses dette som en brukbar løsning. Når det gjelder hastighet er det skiltet 30-sone i sentrum.

Hvordan E6-planene vil påvirke trafikken på lokalvegnettet er i liten grad vurdert i pågående planprosess for KDP E6 Åsen – Mære, og anses vanskelig å vurdere på nåværende tidspunkt. Ev. stenging av dagens E6-kryss på Fleskhus kan gi økt eller redusert trafikk på Håkon VII allé. Videre kan stenging av planovergangen i Nordgata påvirke trafikksituasjonen, og dette er under utredning.

Innherred Brann og redning, 27.04.2020
«Hei, har følgende merknad til bygget. Per dato er det ikke tatt hensyn til brannspredning mellom byggene i Nordgata 10 og Johannes Brunsgt 2 / Nordgata 12. Byggene skal være seksjoner fra hverandre men er i dag bygget feil i henhold til brannspredning. Vinduer i hjørne bakgård holder ikke brannteknisk krav, det samme gjelder vindu mellom nr 10 og 12 i Nordgata. Viser ellers til vedlagte rammebetingelser.»

Kommentar:
Uttalelsen forventes fulgt opp av utbygger.

Vurdering: 
Forholdet til kommunedelplan (KDP) Verdal by

Foreslått arealformål, med forretning/kontor/tjenesteyting i første etasje og leiligheter i øvrige etasjer, er i samsvar med formål som inngår i avsatt sentrumsformål i kommunedelplan Verdal by. Det er ikke angitt minimum bygningsvolum, men minimum 12 leiligheter fra andre etasje og oppover. Dette vurderes som god nok styring på minimum bygningsvolum her, selv om leilighetsstørrelser kan variere fra 30-150 m2.

Parkering, uteopphold og støy (inkl. avvik fra KDP) er omtalt under egne overskrifter.

Bebyggelsen
Større byggehøyde på 15 meter gesimshøyde (4 etasjer) og flatt tak er innenfor rammene i gjeldende kommunedelplan. Dette er en etasje mer i forhold til dagens situasjon med tre etasjer og skråtak (valmtak med avkuttet topp). Sol-/skygge er illustrert for framtidig situasjon, men ikke for dagens. Større byggehøyde antas å ikke påvirke solforholdene på eksisterende eller planlagt uteoppholdsareal eller nabotomter i særlig grad.

Det er illustrert bebyggelse i fire etasjer, men med 3 etasjer mot vest (mot Veita og sørenden av bygget Fokus Park) og 2 etasjer på mellombygg i øst (mot biblioteket). Takterrasse med uteopphold er tenkt over andre etasje i øst.
Forslag: Bestemmelsene bør suppleres slik at de blir mer i samsvar med illustrert tredje etasje mot vest, men med mulighet for overbygd takterrasse over denne tredje etasjen. Dvs. at fasaden i fjerde etasje blir inntrukket mot vest.

I planbeskrivelsen går det fram at bebyggelsen er lokalisert med veggliv/fasade inntil fortau for å oppnå og forsterke bymessige gaterom i tråd med kommunedelplanen for Verdal by. Videre at fotavtrykket til bebyggelsen vil være lik som for eksisterende bebyggelse, men uttrykket endres.
Tvungen plassering av fasade mot gate er ikke sikret i planen, jf. føringer i KDP, men dette er et enkeltstående tiltak som omfatter ombygging av eksisterende bygg og byggeområdet er begrenset

Søyler på fortau: Planen åpner for søyler under balkonger, på felles/privat del av fortau. Den offentlige delen av fortauet har bredde 2,0 meter og smalner inn vestover. Av hensyn til framkommelighet på fortau bør utkraging (uten bruk av søyler) vurderes, eventuelt at søylene lokaliseres nærmere veggliv/møbleringssone. På bakgrunn av illustrasjoner og dialog har vi inntrykk av at det tenkes møbleringssone hvor også søyler plasseres.

Skilt og reklame: Bestemmelser og retningslinjer i gjeldende kommunedelplan vil bli lagt til grunn, da planen ikke har slike bestemmelser. Det synes ikke nødvendig å nevne dette i planen.

Parkering
Ved maks utnyttelse (14 leiligheter og ca. 500 m2 forretning) kreves minst 14+10=28 bilplasser og minst 28+20=48 sykkelplasser. Vi er da usikre på om areal i mellombygg på to etasjer er medregnet i 500 m2 forretning. Parkering for Fokus Park er her ikke medregnet.
Vi anslår at det går med ca. 1 m2 per sykkelplass.

Boligparkering løses i kjeller. For forretningslokalet innenfor planområdet er det da behov for 10 bilplasser minus 7 frikjøpte = 3 bilplasser. For ev. tjenesteyting endres kravet.
Vurderingen i bestemmelsen er 7 til 11 pluss 3 bilplasser = 10-14 bilplasser.
Samlet behov for begge eiendommene må dekkes med frikjøp av manglende plasser.

Samlet bilparkeringsbehov for forretning i begge bygg (inkl. Fokus Park) er 10+17=27 bilplasser (20 når en trekker fra 7 frikjøpte plasser). For å dekke samlet behov er det i planbeskrivelsen vist til 6-10 plasser i bakgård, 3 i Nordgata og ca. 10 på 19/873. Dvs. 23 plasser, hvorav 13 på kommunal grunn. Selv med frikjøpte plasser mangler det noen p-plasser.

Parkering i kjeller, under bakgård, er i samsvar med overordna føring om å legge parkering under bakken for bygg med mer enn 10 boenheter (KDP § 1.6.9).

Minimum parkeringskrav i reguleringsbestemmelser
Foreslått parkeringsbestemmelse er en blanding av vurdering og krav.
I planforslaget er krav om sykkelparkering knyttet til arealformål som ikke finnes i plankartet (SS Sykkelparkering). Sykkelparkering er illustrert både foran og bak bygget. Bilparkering kan løses innenfor parkeringsformål f_SPP på grunnen, i kjeller og utenfor planområdet ved frikjøp. Følgelig burde generelt parkeringskrav vært angitt som fellesbestemmelse.

Foreslåtte bestemmelser om parkeringsdekning vurderes å være noenlunde i samsvar med overordna plan, bortsett fra krav om sykkelparkering for kontor, manglende parkeringskrav for tjenesteyting samt at offentlige parkeringsplasser (som omfattes av frikjøpsordning) ikke bør knyttes til et konkret byggetiltak.

Ifølge KDP-bestemmelse § 1.6.10 får eiendommer ingen særrettigheter til parkeringsplasser kommunen bygger for innbetalt frikjøpsbeløp. Noen p-plasser er

allerede løst via frikjøpsordning, og flere kan bli det. Omfanget av frikjøp avklares ikke i planen. Dette bør redegjøres for ved søknad om tiltak, da frikjøp forutsettes avklart på byggesaksnivå, jf. KDP-bestemmelse § 1.6.10. Frikjøp kan også omfattes av utbyggingsavtalen, i tilfelle utbygger bidrar med grunn og/eller opparbeidelse, før eiendoms- og driftsansvar overføres til kommunen.

Foreslått krav til sykkelparkering med 1 plass per 50 m2 BRA kontor, er trolig ikke veldig ulikt KDP-kravet om 0,5 sykkelplasser per ansatt. Parkering for tjenesteyting jf. KDP bør tilføyes.

Forslag:

  • Generelle parkeringskrav bil/sykkel (jf. krav i KDP) for alle tillatte formål angis i fellesbestemmelse.
  • Parkeringskrav/-vurdering i § 3.2 kan delvis stå for å forklare bruken av parkeringsformålet, men konkret tilknytning til 3 offentlige gateparkeringsplasser i Nordgata omformuleres til noe mer generelt.
  • Hvordan sykkelparkering skal etableres ift. innganger, samt foreslått krav om plass til sykkelvogner o.l. flyttes til fellesbestemmelse.
  • Plass til sykkelvogner og transportsykler i bakgård er nevnt, men det bør også vurderes plass til permobiler, barnevogner rullestoler, rullatorer, HC-parkering samt lademulighet el-biler.
  • Forslag til justert tekst i § 3.2:
    Parkeringsplasser (SPP)
    f_SPP skal benyttes som gjesteparkering for forretning/kontor/tjenesteyting i første etasje og for sykkelparkering. Arealet kan også benyttes til varelevering. Her etableres 7-11 bilparkeringsplasser, som sammen med offentlige parkeringsplasser utenfor planområdet via frikjøpsordning, dekker kravet om 1 bilplass pr. 50 m2 BRA forretning. Samlet parkeringsregnskap for eiendommene 19/18 og 19/835 vedlegges søknad om tiltak, det redegjøres for frikjøp av p-plasser og private plasser markeres på kart.
    F_SPP er felles også for forretningslokalet på gnr/bnr 19/835.
    Parkeringskjeller under bakken skal benyttes til beboerparkering. Her er det etablert 16 parkeringsplasser, som dekker kravet til 1 bilplass pr. boenhet.
     

Det anses ikke behov for maks p-krav, da overdekning eller misbruk/omgjøring av uteopphold til parkering ikke antas å bli en utfordring, såfremt uteopphold i bakgård sikres i planen.

Parkering for nabobebyggelse i Håkon VII allé 5 (Fokus Park) på 19/835
I planbeskrivelsen går det fram at Fokus Park ikke får endret parkering og uteopphold med dette planforslaget. Byggetiltaket i vedlagte planforslag bør følgelig oppfylle dagens parkeringskrav uten å telle med parkeringsplasser eller areal i felles bakgård som benyttes av nabobygg.
Vi legger oss ikke borti hvordan bruken av bakgården fordeles byggene imellom, men en må unngå at samme p-plass medregnes for mer enn ett bygg, da dette vil gi parkeringsmangel.

I nye beregninger er gjeldende/gunstigste parkeringskrav (KDP) lagt til grunn ved beregning av samlet parkeringsbehov for begge eiendommene (19/18 og 19/835), selv om det ved oppføring av Fokus Park forelå dobbelt så høyt krav til parkering for detaljhandel (1 p-plass per 25 m2 detaljhandel). Kravet til boligparkering er likt. Bygningen Fokus Park er ikke med i planforslaget, men dersom det skal gjøres tiltak på bygget eller eiendommen i dag er det kommunedelplanens parkeringskrav som gjelder.

Planområdet var tidligere omfattet at reguleringsplan for eiendommen Jonsvoll, som ble vedtatt i 2004 og opphevet i 2017. Dette var en flate-reguleringsplan med kombinert formål bolig/forretning/kontor, og med bestemmelser om parkeringsdekning og areal til uteopphold.
To bygg er oppført innenfor denne planen, hvorav det ene omfattes av planforslaget og det andre er nabobygget i Håkon VII allé 5. Krav til uteopphold og parkering er annerledes i KDP Verdal by, enn det som ble lagt til grunn ved utbygging av Håkon VII allé 5. Det var opprinnelig et felles arealregnskap for parkering og uteopphold.

Nabobygget i Håkon den VII allé 5 ble bygd ut etter reguleringsplan for eiendommen Jonsvoll (planident 2004007). I planen var det krav om 1 p‐plass per boenhet, men det var også krav til parkering for kontor/detaljhandel. Det var også krav om nærlekeplass på minimum 50 m2 for planområdet som helhet. Bygget har 20 leiligheter og forretningslokale i første etasje.
Utomhusplan ved søknad om byggetillatelse skulle vise både parkering og uteopphold, men det synes noe uklart hva som ble lagt til grunn. Kommunen har i 2005 uttalt følgende: «Det er mottatt beregning av parkeringsbehov, som viser at eiendommens totale behov er på 64 plasser. Det forutsettes at dette parkeringsbehovet løses på egen eiendom. Hvis ikke, forutsettes at resterende plasser blir «frikjøpt». Dette må konkluderes før endelig ferdigattest kan utstedes.»

Vi har ikke funnet dokumentasjon på hvordan parkering og frikjøp ble løst, men 7 p-plasser skal være frikjøpt senere ifb. tilbygg/mellombygg i Nordgata. Dette er omtalt i byggesaksarkivet.
En plantegning viste 20 + 16 p‐plasser i kjeller. Korrespondanse om tidspunkt for låsing av port i p‐kjeller tyder på at den minste delen skulle være parkering for næringsvirksomhet. Denne kjelleren har innkjøring ved siden av butikkinngangen, men ev. kundeparkering her antas lite kjent. Planen fastsetter parkeringskrav, ikke antall plasser som må dekkes ved frikjøp.

Offentlig parkering i sentrum - frikjøpsordning
Tre offentlige bilparkeringsplasser i Nordgata (langs planområdet) er medregnet i både dette planforslaget og i forslag til detaljregulering for Nordgata 9, 11 og 13. (I detaljregulering for Nordgata 14, 16 og 18 medregnes ikke offentlig gateparkering i parkeringsregnskapene).

I planbeskrivelsen vises det til tilgjengelige p-plasser på kommunal grunn (på bl.a. 19/873) foran forretning. I naboplanforslag for Nordgata 14, 16 og 18 (ikke behandlet ennå) er dette arealet imidlertid foreslått som byggeområde. Avkjørselen inn fra Håkon VII allé 5 er i samme naboplanforslag foreslått regulert som felles avkjørsel med bredde 6 meter.

I kommunedelplanen er det fastsatt en frikjøpsordning for parkering (KDP § 1.6.10).
Offentlige parkeringsplasser i sentrum bør ikke knyttes til konkrete bygg, da ingen eiendommer får særrettigheter til parkeringsplasser kommunen bygger for innbetalt frikjøpsbeløp. Frikjøp kan brukes for å dekke manglende parkeringsdekning på egen eller felles grunn. At to planforslag medregner de samme offentlige bilplassene i sentrum, kan tyde på underdekning av offentlige bilplasser i sentrum. Kommunen eier lite grunn i sentrum som er egnet for etablering av offentlige p-plasser, men i gatebruksplanen er det pekt på mulighet for parkering i kjeller under Minsaas plass, se illustrasjon under.

Verdal kommunes gatebruksplan fra 2016 viser ca. 1200 p-plasser i sentrum, se figur under.
De fleste parkeringsplassene er private, men oppleves i dag som offentlige. Kommunen har ifb. utbygging av Teaterhuset byttet bort en større parkeringsplass på Suljordet, og COOP foreslår bebyggelse på flere av sine parkeringsplasser i sentrum.

Figurer fra kommunens gatebruksplan
Figurer fra Verdal kommunes gatebruksplan (eksisterende og tenkt framtidig situasjon).

Uteoppholdsareal
I kommunedelplanen er det innfor sentrumssonen (bestemmelsesområde #1) krav om minimum 10 m2 uteoppholdsareal per boenhet, hvorav minst 50 % på bakkenivå. Boligområder med 5 eller flere boenheter skal innenfor en avstand på 100 meter fra boligbebyggelsen sikres sammenhengende areal til småbarnslekeplass på minimum 150 m2, som kan være felles for 30 boenheter. Krav om områdelekeplass på 1,5 daa inntrer ved 25 eller flere boenheter.

Felles uteoppholdsareal på bakken (f_BUT) og på takterrasse
Plankartet viser felles uteoppholdsareal på bakken (f_BUT) på ca. 500 m2. Her er vegtrafikkstøy er en utfordring, og arealet ligger i gul støysone.
I bestemmelse § 2.2 er det gitt bestemmelse om at alle leiligheter skal ha tilgang til uteoppholdsareal med tilfredsstillende støynivå, etablering av støyskjerm for uteoppholdsareal (som reduserer støyen noe), samt at det tillates etablert felles takterrasse (som vil ha tilfredsstillende støynivå).
Foreslått bestemmelse om uteopphold i § 3.1 er en blanding av vurdering og krav, og synes knyttet til overnevnte formål, selv om bestemmelsen også nevner takterrasse i byggeområdet. De generelle kravene burde vært gitt i fellesbestemmelse, men tiltaket er begrenset, maks antall boenheter er gitt og uteopphold på bakken er vist i plankartet. Vurderingen i bestemmelsen er imidlertid ikke helt dekkende, da overordna krav også omfatter krav til støynivå, som ikke oppnås fullt ut i f_BUT, da det er gjort en avveining ift. andre hensyn.

Foreslått uteoppholdsareal f_BUT på ca. 0,5 daa er stort nok som småbarnslekeplass for 12-14 boenheter i planområdet samt 20 boenheter i nabobygget på 19/835. Det er foreslått 1 meter høyt støygjerde som bedrer støynivået noe, men ikke iht. anbefalt nivå, da bl.a. solforhold og føringer i kommunedelplanen om å unngå høye støyskjermer i sentrum er vektlagt. Vi anser også at en lavere skjerm er bedre ift. å forebygge kriminalitet. For å oppfylle kravet om minst 50 % uteopphold på bakken bør f_BUT beholdes, selv om støynivået ikke er optimalt.
Forslag: Da uteoppholdsarealet på bakken ikke er optimalt ift. støy tilrår vi at realisering av felles takterrasse på minst 150 m2 med tilfredsstillende støynivå blir påkrevd, ikke bare en mulighet.

Smuget mellom byggene (forbindelse mellom bakgård og lekeplass) er ikke sikret i planen, men vi antar at dette vil bli beholdt.

Uteopphold i bakgård
Da nabo-/leilighetsbygget på 19/835 (Fokus Park) ble oppført var det i reguleringsplan for Jonsvoll krav om minimum 50 m2 nærlekeplass med tilfredsstillende støynivå:
tekst
Det var samtidig et krav om at støynivå for utendørs oppholdsarealer ikke skulle overstige Miljøverndepartementets retningslinjer.

Vi har ikke funnet ut hvordan dette ble godkjent løst, men en tegning viste «Lek» sørvest i bakgården. Nå omtalt areal sørøst i bakgård måles til under 25 m2. Arealet ved rundkjøringen hadde trolig også da for høyt støynivå, og tegningen viste dette som «Park».
Bygget Fokus Park ser ikke ut til å ha egnet uteoppholdsareal på egen grunn.

Grøntareal i bakgård tenkes beholdt, se følgende utdrag fra planbeskrivelsen:

  • «Bakgården oppleves i dag som felles for all bebyggelse innenfor planområdet, samtidig som ansatte og besøkende fra kino-bygget og biblioteket i øst også benytter arealet noe.»
  • «... I bakgården er det også opparbeidet et grøntområde for beboerne i Fokus Park-blokka (gnr/bnr 19/835). Dette grøntområdet ligger i sør-østlige hjørne i bakgården.»
  • «Opparbeidet grøntområde i bakgården, tilhørende Fokus Bank-blokka (gnr/bnr 19/835), bevares slik som i dag.»
     

Aktuelt grøntareal ligger nært inngang, og følgelig fristende til for ev. misbruk til f.eks. sykkelparkering.

Forslag: Fellesarealet f_BUT er støyutsatt, og uteopphold i bakgård bør sikres i bestemmelser, eventuelt også i plankartet.

Sol/skygge og utstyr på lekeplass
Ifølge kommunedelplanen skal lekeplass ha mulighet for sol ved jevndøgn kl. 1500 på minst 50 % av arealet. Figur 9 i planbeskrivelsen viser sol-/skyggediagram ved vårjevndøgn. Uteoppholdsarealet i sørvest ser ut til å ha best solforhold, forutsatt lav støyskjerm.

Ifølge KDP skal småbarnslekeplasser ha minst tre typer utstyr, som for eksempel benker, huske og sandkasse. Forslag: Dette bør tilføyes.

Balkonger
Balkong med tilfredsstillende støynivå for hver leilighet er en bokvalitet/bonus som ofte styres godt nok av boligmarked, slik at planmyndigheten kan ha større fokus på fellesarealer for uteopphold. For at uteopphold med tilfredsstillende støynivå ikke begrenses til kun balkonger tilknyttet hver leilighet, men også til fellesareal, bør altså felles takterrasse kreves opparbeidet, ikke bare tillatt.

Områdelekeplass
Planen omfatter maks 14 boenheter, altså færre enn 25 boenheter, og vurderes følgelig å ikke utløse krav om områdelekeplass. Prosjektet vil delvis dele uteoppholdsareal på bakken med 20 boenheter i Fokus Park, men det synes ikke rimelig å knytte nytt krav oppimot samlet antall boliger, så lenge nytt prosjekt ikke forringer naboprosjektets mulighet til å få oppfylt opprinnelig krav om 50 m2 nærlekeplass med tilfredsstillende støynivå.

Støy og ROS
Støy har vært en utfordring, men støyutredningen tar nå utgangspunkt i nye trafikktellinger februar 2020 (framskrevet trafikktall er oppgitt) og situasjonen ble bedre. Det er i dag flere tomme lokaler i sentrum. Situasjon ift. planovergangen i Nordgata er også vurdert, samt trafikksikkerhet ifb. uteopphold ved trafikkert veg. Det pågår tre planprosesser for transformasjon av sentrumsområdet på denne siden av jernbanen, med nedbygging av store private parkeringsflater, parkering i kjeller, «næring» hovedsakelig i første etasje og boliger i øvrige etasjer. Tilsammen planlegges det over 200 boliger samt næring i første etasjer på denne siden av jernbanen i sentrum.

Det pågår en trafikkutredning ift. ev. stenging av planovergangen i Nordgata, som kan være relevant for plansaker i sentrum.

Naturmangfold
Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2018 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon
Planforslaget vurderes å være i tråd med overordna føringer. Vedlagte planforslag med foreslåtte endringer (se Rådmannens innstilling), tilrås sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn.
  

  Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 05.05.2020 13:22
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS