Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Kommunestyret 29.05.17 - PS 49/17 Områderegulering Nestvoldjordet

Saksbehandler : Per Anders Røstad

Arkivref : 2012/8103 - /1721/16/1

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 09.05.2017 30/17
Kommunestyret 29.05.2017 49/17

 

Saksprotokoll i Komité plan og samfunn i Verdal - 09.05.2017

BEHANDLING:
Enhetsleder Petter Voll redegjorde.

Ved votering ble rådmannens innstilling vedtatt med 8 stemmer. 1 stemte mot.

INNSTILLING:
Områderegulering for Nestvoldjordet vedtas i henhold til plan- og bygningslovens § 12-12.

 

 

Rådmannens innstilling:
Områderegulering for Nestvoldjordet vedtas i henhold til plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg: 

  1. Planbeskrivelse, datert 14/7 2016  
  2. Plankart, datert 21/4 2017
  3. Planbestemmelser, datert 21/4 2017
  4. ROS-analyse, datert 8/2 2017
  5. Vurdering av løsneområdet for områdeskred som grunnlag for valg av hensynssone og rekkefølgebestemmelser datert 2/2 2017
  6. Ysseelva, kartlegging sikringsbehov datert 4/1 2017
  7. Forprosjekt VA datert 16/1 2017
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Høringsuttalelser.

Saksopplysninger:
Sammendrag.
Arcon Prosjekt AS fremmer på vegne av Stiklestad Eiendom AS forslag til områderegulering for Nestvoldjordet. Områdereguleringen legger til rette for utbygging av 180 nye boenheter, med en blanding av eneboligbebyggelse, rekkehus og leilighetsbygg.

Området er avsatt til fremtidig boligområde i kommunedelplan for Verdal byområde. I kommunedelplanen er området betegnet som «Nestvold øst» med krav om en samlet reguleringsplan som tilrettelegger for minimum 180 boenheter.

Forslaget ble vedtatt lagt ut for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 56/16 den 03.09.2016. I høringsperioden kom det inn 11 høringsuttalelser, tre av disse med innsigelser til planen. Det har vært en omfattende høringsprosess i to omganger. De innsigelser som sektormyndighetene hadde til planene, er nå fulgt opp gjennom ytterliggere utredninger og endringer i plankart og bestemmelser. Det kom også flere gode innspill i høringsprosessen som det er tatt hensyn til i det forslaget som nå legges frem for sluttbehandling.

Rådmannen mener det er viktig at dette prosjektet kan realiseres. Det gir et botilbud som vil være mer rettet mot unge barnefamilier, enn de rene leilighetsprosjektene som er bygd ut i og omkring sentrumsområdene i Verdal de senere år, og dermed være et godt tilskudd til botilbudet i Verdal. Området har gode bokvaliteter og en sentrumsnær beliggenhet i nærhet av skole og barnehagetilbud.

Rådmannen foreslår at områderegulering for Nestvoldjordet vedtas.

Høring.
Planforslaget ble framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 56/16 den 03.09.2016. I høringsperioden kom det inn 11 høringsuttalelser, tre av disse med innsigelser til planen.

For å forsøke å svare opp innsigelsene til planen ble nye forbedrede plandokumenter utarbeidet i samråd med tiltakshaver.
Det ble fokusert på de innsigelser som sektormyndighetene hadde til planforslaget, men det var også enighet om en del andre mindre justeringer av planen. På bakgrunn fra de innkomne uttalelsene.

Disse ble sendt på en begrenset høring til myndighetene som hadde innsigelse i høringsrunden.

Innsigelsene har blitt svart opp gjennom endringer i bestemmelser, plankart og forbedret ROS-analyse. Det er også utarbeidet en egen rapport om områdestabiliteten til Ysseelva, og et forprosjekt VA som viser bl.a. overvannshåndtering. Alle sektormyndighetene som hadde innsigelse til planforslaget har nå trukket innsigelsen.

I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

  1. Rådet for likestilling av funksjonshemmede datert
     
    Ingen merknader til planen.
     
  2. Barn og unges representant i Verdal kommune, Lars Einar Karlsen
    - Plassering av de to lekeplassene fornuftig. Viktig å planlegge plassering av elementene på lekeplassen slik at aktivitetene ikke medfører at man løper rett ut i veien.
    - Slutter seg til kravet om planfri kryssing mot Kausmo og Trones.
    - I reguleringsbestemmelsenes pkt V Rekkefølgebestemmelser og vilkår er det satt vilkår i at kvartalslekeplass f_BKL2 må opparbeides før ferdigattest til for boenhet nr 15 gis. Som barns representant i plansaker ønsker jeg følgende endring i fht dette punktet og at nytt punkt lyder: «Kvartalslekeplass f_BKL2 må opparbeides før ferdigattest gis». Han støtter de to andre vilkårene i rekkefølgebestemmelsene.
    - Stiller spørsmål om en slik utbygging vil medføre økning i barnetall som har innvirkning på skole og barnehage.
     
    Kommentar:
    Rekkefølgebestemmelsene for bygging av lekeplasser er endret slik at begge lekeplassene må være ferdig før ferdigattest kan gis.
     
  3. Nord Trøndelag fylkeskommune
    - Områdelekeplassen BLK2 er i knappeste laget med 1,4 dekar.
    - Fortau langs o_SKV2 må vurderes, særlig om adkomsten til B1 er tenkt via denne vegen.
    - Kulturminnet, id 215821, skal merkes i plankartet som Bestemmelsesområde og gis nr. #1.
    - Følgende tekst skal tas inn i reguleringsplanens fellesbestemmelser: Før iverksettingen av tiltak i medhold av planen skal det foretas arkeologisk utgravning av det berørte automatisk fredete kulturminnet, id 215821, som er merket som bestemmelsesområde #1 i plankartet. Kokegrop, id 215819, er godt nok undersøkt av fylkeskommunen ved registreringen, og den kan fjernes uten ytterligere vilkår. Det skal tas kontakt med Nord-Trøndelag fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes. Granskingen bekostes av tiltakshaver, jf. kulturminneloven § 10
     
    Kommentar:
    Det er nå regulert fortau langs Tord Folesonsgate (deler av O_SKV3). O_SKV2 er gjort om til blindvei. Kulturminnet, id 215821 er nå merket i plankartet som Bestemmelsesområde #1.
    Fellesbestemmelsene er endret i henhold til fylkeskommunens krav.
     
  4. NVE
    - Resultatene og anbefalingene i den geotekniske rapporten er ikke sammenfallende med ROS-analysen hvor det anses at området ikke er utsatt for skredfare. NVE ber om at dette rettes opp.
    - NVE kan ikke av den geotekniske rapporten se hvorvidt det er nødvendig å gjennomføre de anbefalte sikringstiltakene dersom en bygger ut området sør for Tord Folesons gate først. Dette må avklares i samarbeid med Multiconsult, evt. annen geoteknisk rådgiver, og det må tas inn bestemmelser som forankrer og regulerer rekkefølgen av sikringstiltakene i forhold til framdriften i prosjektet slik at disse er på plass til rett tid og på riktig måte.
    - Det må utarbeides en plan for hvordan en har tenkt å håndtere overvannet fra det økte arealet med tette, harde flater slik at en unngår disse negative effektene.
     
    Vilkår for egengodkjenning- Innsigelse:
    - Dersom en ønsker å bygge ut området sør for Tord Folesons gate først uten å sikre området i henhold til Multiconsults rapport 417492-Rig-rap-001 av 27.01.2016, må det dokumenteres at sikkerheten mht. til geoteknikk/grunnforhold er tilstrekkelig ivaretatt.
    - Nødvendige sikkerhetstiltak for å opprettholde/forbedre områdestabiliteten må være gjennomført før de nye beboerne kan flytte inn. Dette må forankres i bestemmelsene til planforslaget.
     
    Kommentar:
    - ROS-analysen er nå oppdatert slik at den er i samsvar med geoteknisk rapport
    - Det er laget en geotekniske rapport : 417492‐RIG‐RAP‐ 03_rev00_Sikringstiltak_Ysseelva og et notat: 417492-RIG-NOT-001. Notatet konkludere med at sikringstiltak langs Ysseelva må gjennomføres før det kan settes i gang utbygging av boliger nord for Tord Folesons gate, og at geoteknisk prosjektering skal være utført før byggetillatelse gis for hele planområdet.
    - Det er tegnet inn en hensynssone fareområde på plankartet som angir avgrensning av løsneområde. Det er laget bestemmelser til sikkerhetstiltak for hensynssonen og krav om geoteknisk prosjektering i planbestemmelsene.
     
  5. Jernbaneverket
     
    Vilkår for egengodkjenning – Innsigelse:
    - Det må etableres sikkerhetsgjerde mot jernbanen, dette må tas inn i planen som en rekkefølgebestemmelse.
    - Overvannshåndtering må beskrives, med avbøtende tiltak, dette må tas inn i beskrivelsen og rekkefølgebestemmelsene.
    - Det må godtgjøres at de geotekniske tiltakene/vurderingene gjennomføres før igangsettelses tillatelse gis.
     
    Jernbaneverket forutsetter at følgende punkter følges opp og ivaretas i planen:
    - Planskilt kryssing av jernbanen må tas inn i planen som en rekkefølgebestemmelse.
    - Jernbaneloven § 10 er gjeldende for planområdet, 30 meter byggegrense fra nærmeste spors midtlinje.
     
    Kommentar:
    - Krav om sikkerhetsgjerde er tatt inn i bestemmelsene som en rekkefølgebestemmelse.
    - Det er laget et forprosjekt for VA-plan for området.
    - Det er laget en geotekniske rapport : 417492‐RIG‐RAP‐ 03_rev00_Sikringstiltak_Ysseelva og et notat: 417492-RIG-NOT-001. Notatet konkludere med at sikringstiltak langs Ysseelva må gjennomføres før det kan settes i gang utbygging av nord for Tord Folesons gate og at geoteknisk prosjektering skal være utført før byggetillatelse gis for hele planområdet.
    - Det er lagt inn ei byggegrense i kartet på 30 meter fra jernbanen
     
  6. Statens vegvesen
    - 180 nye boenheter vil generere økt trafikk i området. Beliggenheten med nærhet til sentrum og skole tilsier at mye av transporten kan gjøres med sykkel og gange. For at dette skal framstå som et godt alternativ til bilbruk, er det avgjørende at utformingen av gang og sykkelanleggene oppfattes som attraktive. Traseen som går gjennom planområdet er en del av hovednettet for sykkel i Verdal kommune.
    - I reguleringsbestemmelsene til planen er det satt krav til bredde og kvalitet for veg og gangareal, mens gang- og sykkelareal ikke er omtalt på samme måte. Gang- og sykkelvegen bør ha bredde på min. 3,5 meter og ha asfaltdekke. Dette bør sikres i reguleringsplanbestemmelsene.
     
    Kommentar:
    - Gang- og sykkelvegenes bredde er målsatt på plankartet. Hovedtraseen for gang- og sykkelvei er regulert til 3,5m.
     
  7. Eldrerådet
    Ingen merknader til planen.
     
  8. Fylkesmannen
    - Landbruksavdelingen fremmer innsigelse til planforslaget inntil at minimum 180 boenheter er klargjort gjennom kart og/eller bestemmelser. Områdereguleringsplanen vil først når dette er sikret bli i tråd med kommunedelplanens bestemmelse om utnytting.
    - Landbruksavdelingen er opptatt av at det samlede plangrepet bidrar positivt til at også område B1 vil komme til utbygging. Kostnader knyttet til nødvendige sikringstiltak i Ysseelva (hvilket er en premiss for realisering av hele planområdet med 180 enheter) bør derfor gjennomføres nå, og ikke kun knyttes til område B1.
    - Miljøvernavdelingen fremmer innsigelse til framlagte planforslag. Begrunnelsen for innsigelsen er at grenseverdiene for støy overskrides for planlagt arealbruk uten at avbøtende tiltak er tilstrekkelig innarbeidet i planbestemmelsen, jf. Rundskriv T-2/16, pkt. 3.1, fjerde strekpunkt.
    - Miljøvernavdelingen vil tilrå at denne presiseres ved å endres til «Grenseverdiene for støy angitt i Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T- 1442/2012) med tilhørende veiledning skal overholdes».
    - For å ivareta støyretningslinjen T-1442 må kravene som er stilt i planbeskrivelsen (punkt 8.14 Risiko og sårbarhet, s. 18), samt forutsetningene i støyutredningen, innarbeides og komme tydelig fram i planbestemmelsene. Dette gjelder krav om uteplasser og soverom på stille side, samt krav til støydemping og ventilasjon. Dette kan for eksempel ivaretas ved at det tas inn tilsvarende krav som er stilt i kommunedelplan Verdal by 2016 – 2030 til Bestemmelsesområde #1.
    - Miljøvernavdelingen savner en vurdering etter §§ 8- 12 i naturmangfoldloven av hvordan erosjonssikringen vil innvirke på miljøkvalitetene i elva, og hvordan disse skal ivaretas. De vil sterkt tilrå at det gjennomføres en slik vurdering, og at det tas inn planbestemmelser som sikrer at miljøkvalitetene i Ysseelva tas vare på ved gjennomføring av erosjonstiltakene.
    - Håndtering av fremmede arter er ikke beskrevet. Foreslår ny bestemmelse:«Ved all massehåndtering må fare for spredning av fremmede arter vurderes. Det må foretas en kartlegging før anleggsstart og etterkontroll etter åpning av anleggene»
    - Kommunalavdelingen fremmer innsigelse til planforslaget på grunn av de betydelige svakheter ved foreliggende ROS-analyse. innsigelsen er hjemlet i plan- og bygningslovens § 5-4, første ledd jf. Retningslinjer for fylkesmannens bruk av innsigelse for å ivareta samfunnssikkerhet i arealplanleggingen, pkt. 4 nr. 3 a og 5 a ii og iii.
    - Det oppgis i ROS-analysen at planområdet ikke er heftet med kvikkleire eller ustadige grunnforhold. Dette samsvarer dårlig med den geotekniske rapporten som både påviser kvikkleire og et betydelig antall punkt hvor en er usikker på om det er kvikkleire. Ut fra dette finner vi grunn til å stille spørsmål med hvor grundig man har satt seg inn i tilhørende dokumentasjon ved gjennomføring av ROS-analysen.
    - I den foreliggende geotekniske vurderingen er det identifisert ustabile grunnforhold i den grad at det er behøvelig med avbøtende sikringstiltak. Områdene som er heftet med slike grunnforhold må avmerkes som hensynssone i plankartet og gis bestemmelser som sikrer at disse områdene ikke bebygges før tilstrekkelig sikkerhet er oppnådd gjennom sikringstiltak.
    - FM mener Verdal kommune som tiltakshaver burde tatt tydeligere styringsgrep for å oppfylle formålet med plangrepet og forutsetningene for realisering av planen. Dette gjennom å fastlegge infrastruktur og fellesområder med mer, også for område B1, for derigjennom også å godtgjøre at forutsetningene for planen lar seg oppfylle.
     
    Kommentar:
    Landbruksavdelingen:
    - Minimum antall boenheter for de forskjellige områdene er tatt inn i planbestemmelsene.
     
    Miljøvernavdelingen:
    - Reguleringsbestemmelsene er revidert i forhold til kravene fra miljøvernavdelingen.
    - Det er tatt inn en reguleringsbestemmelse som sikrer at miljøkvalitetene i Ysseelva tas vare på.
    - Det er tatt inn en bestemmelse om fremmede arter.
     
    Kommunalavdelingen:
    - ROS-analysen er revidert slik at den samsvarer med geoteknisk rapport.
    - Nødvendige hensynssoner er tegnet inn på plankart, og sikret gjennom bestemmelser.
     
  9. John R. Sæther
    - Foreslår at det i bestemmelsene tillates bygd inntil 2 etasjer.
    - Foreslår maksimal gesims- og mønehøyde over gjennomsnittlig planert terreng, til 9 meter, subsidiært 2 etasjer + skråtak med maks. vinkel.
    - Planert terreng må ikke heves ut over dagens nivå. Bestemmelsene vedr. høyde på planert terreng framstår som uklare, og er slik jeg forstår planforslaget innenfor et slingringsmonn på 3 meter nå står. Bestemmelsen må fastlegge høyde innenfor et fornuftig intervall som gjør prosjektet forutsigbart for naboer.
    - For å skjerme gående/syklende fra vestlige B2 og framtidig B1, samt gang/sykkeltrafikk over jernbanen (Kausmo-området), inntas i bestemmelsen at det etableres egnet fortau langs Tord Folesons gate. Om planens "nye snarveier" for gangtrafikk er tilstrekkelig må vurderes.
    - Ansvar drift/vedlikehold for teknisk infrastruktur (vei mv.) forutsettes avklart i utbyggingsavtale mellom utbygger og Verdal kommune eller inntas i bestemmelsene.
     
    Kommentar:
    - Det er tegnet inn fortau langs Tord Folesons gate.
    - Forhandlinger om utbyggingsavtale er startet opp.
     
  10. Naturvernforbundet
    - Naturvernforbundet i Verdal er bekymret for jordvernet. Nestvoldjordet har noe av den aller beste matjorda i Verdal kommune. Nedbygging av slike areal er ikke riktig så lenge det fins alternativ.
    - I særdeleshet vil vi protestere på at planforslaget legger til rette for eneboliger, som gir lav tetthet av boenheter per dekar. Det tyder på at dyrkajord ikke blir tilstrekkelig verdsatt som en verdifull men begrenset ressurs.
     
    Kommentar:
    - Området er avsatt til framtidig boligbebyggelse i kommunedelplan for Verdal kommune, diskusjonen om det er riktig å bygge på dette området er derfor avsluttet. Området er godkjent til formålet i overordnet plan.
     
  11. Teknisk drift
    - SKV 1 og SKV2 må reguleres med 7,5 meter bredde til vegformål slik at vegen kan anlegges med fortau.
    - O SV1 og o SV2 ønskes regulert til privat fellesareal. Disse anses som gårdsplasser/parkeringsområder for boligene og er ikke regulert med snuplasser.
    - Det bør reguleres gang/sykkelveg parallelt med Fv 173 fra Ydseelva til planlagt ny avkjørsel fra Fv 173.
    - Utbyggingsavtale vil bli krevd dersom kommunen skal overta kommunaltekniske anlegg.
     
    Kommentar:
    - O_SKV3 er regulert med fortau langs Tord Folesons gt. O_SKV2 er gjort om til blindvei.
    - O_SV1 og o_SV2 er endret til annen eierform med navn SV1 og SV2.
     
  12. Trafikksikkerhetsutvalget
    - KTU støtter innspill fra Ole Gunnar Hallager i oppstarten av planarbeidet vedrørende trafikkmønster. KTU anbefaler videre at vegene SKV og SKV2 bygges med fortau for myke trafikanter. Det bør også ordnes med et fysisk skille/sikring mellom kjøreveg og lekeplass.
     
    Kommentar:
    - O_SKV_3 er tegnet med bredde 5,5m +2m fortau langs Tord Folesonsgt. O-SKV2 er gjort om til blindvei for å gi et bedre kjøremønster.
     

Endringer etter høring-ny begrenset høring
I samråd med tiltakshaver ble plandokumentene endret slik som det er nevnt i kommentarene ovenfor. De nye reviderte plandokumentene ble så sendt på en begrenset høring til sektormyndighetene for å avklare om endringene var tilstrekkelige for at de skulle trekke sine innsigelser til planene. Det kom inn følgende uttalelser til den begrensete høringen:

  1. Bane NOR (tidligere Jernbaneverket)
    Bane NOR har vurdert det reviderte planforslaget som statlig fagmyndighet for jernbane og kan akseptere planforslaget slik det nå foreligger.
     
  2. Nord Trøndelag Fylkeskommune, datert 15.03.2017
    Fylkeskommunen støtter foreslått endring med innregulering av fortau langs Tord Folesonsgate og endring av vei o_SKV2 til blindvei. Ved dette grepet unngås mulighet for rundkjøring i feltet. Det er også positivt at det tas inn i rekkefølgebestemmelsene at begge lekeplassene må være ferdig før ferdigattest kan gis. Fylkeskommunen har ikke øvrige merknader til endringsforslaget.
     
  3. NVE, datert 20.03.2017
    NVE ser nå at de geotekniske utfordringene er tilstrekkelig ivaretatt til at de kan trekke innsigelsen. I forhold til hvordan skredfaren er vist i plankartet anbefaler de at det blir benyttet hensynssone faresone med sosi-kode 310 og tilhørende bestemmelser. NVE frafaller innsigelsen til områderegulering Nestvoldjordet, Verdal kommune.
     
    Kommentar:
    Området med bestemmelser om skredfare er nå markert som hensynssone fareområde på plankartet.
     
  4. Statens vegvesen, datert 29.03.2017
    Statens vegvesen har ingen innvendinger til nytt planforslag.
     
  5. Fylkesmannen, datert 23.03.2017
    Landbruksavdelingen:
    - Minimum antall boenheter innenfor de enkelte boligområdene er nå tatt inn i forslaget til planbestemmelser. Landbruksavdelingen var i uttalelsen av 01.11.16 tydelig på at utleieenhet i de 12 frittliggende boligene ikke er tilstrekkelig for å oppfylle kravet til 180 boenheter. Kommunen har i mail av 15.03.17 foreslått å endre bestemmelsen til å være tydelig på at dette skal være en «bileilighet» hvor hver boenhet skal ha egen inngang og være fysisk adskilt fra øvrige boenheter. Hver boenhet skal inneholde alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett. Landbruksavdelingen ser at dette er en forbedret løsning, men vi er likevel kritiske til om at dette vil stå seg som egen boenhet over tid.
    - For å bidra til økt realisme for utbygging av område B1 vil landbruksavdelingen sterkt anmode om at kommunen gjennom rekkefølgebestemmelsene sikrer at sikringstiltakene langs Ysseelva gjennomføres før noen utbygging innenfor plangrensen. Dette vil innebære at kostnadene vil kunne fordeles på hele utbyggingen.
    - Landbruksavdelingen har ut over overnevnte ingen øvrige merknader, og frafaller med andre ord innsigelsen av 01.11.2016 såfremt planen vedtas med plangrep, kart og bestemmelser som minimum sikrer 180 boenheter innenfor planområdet.
     
    Miljøvernavdelingen:
    - Miljøvernavdelingen vurderer vedlagte nytt planmateriale som tilstrekkelig til at vår innsigelse frafalles.
     
    Kommunalavdelingen:
    - En korrekt anvendelse av hensynssoner vil være å angi sonen som hensynssone - faresone jf. samme bestemmelse, bokstav a. Til slik sone er det adgang til å gi juridisk bindende bestemmelser som forbyr eller setter vilkår for tiltak og/eller virksomhet innenfor sonen. En hensynssone - fareområde vil også være mer opplysende om de faktiske forhold i området enn en hensynssone - landskap. Inntil slik endring er gjennomført vil fylkesmannen ha innsigelse til planforslaget.
     
    Kommentar:
    Landbruksavdelingen:
    I forhold til kravet om antall boenheter til området med frittliggende eneboligbebyggelse, er det nå presisert i reguleringsbestemmelsenes punkt 1.2 d) «Det skal etableres minimum 12 eneboliger med bileilighet på området, i alt 24 boenheter. Bileiligheten skal ha egne inngang og være fysisk adskilt fra eneboligen. Bileiligheten skal inneholde alle hovedfunksjoner for bolig slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett». Kravet til bileilighetene følger definisjonen av en boenhet som er satt i byggesaksforskriften § 2-2. Dette sikre dermed at området bebygges med 24 boenheter som landbruksavdelingen krever.
     
    Når det gjelder landbruksavdelingens sterke anmodning om å knytte sikringstiltakene langs Ydseelva til all utbygging innenfor planområdet, har rådmannen forståelse for landbruksavlingens ønsker om dette. De geotekniske undersøkelsene viser imidlertid at behovet for sikringstiltak langs Ysseelva først kommer når utbygging av områdene nord for Tord Folessons gate skal gjennomføres. Krav om sikringstiltak bør komme når det er grunnlag og nødvendig å gjennomføre disse. Planforslaget sikrer også at utbygger legger inn store ressurser i infrastruktur, som vei og vann og avløp, allerede ved utbygging av første byggetrinn. Rådmannen anser område B1 som et attraktivt boligområde som det er svært realistisk at kommer til å bli bygget ut på sikt.
     
    Kommunalavdelingen:
    Hensynssonen har nå fått betegnelsen fareområde i plankart og bestemmelser.
     

Vurdering: 
Det fremtidige boligområdet på Nestvold har ligget i planverket siden kommunedelplan for Verdal byområde ble vedtatt i 2007. Planene som nå foreligger gir muligheter for å bygge ut området med varierte boligtyper. Her reguleres det både til små frittliggende eneboliger, rekkehus og leilighetsbygg.

Rådmannen mener det er viktig at dette prosjektet kan realiseres. Det gir et botilbud som vil være mer rettet mot unge barnefamilier, enn de rene leilighetsprosjektene som er bygd ut i og omkring sentrumsområdene i Verdal de senere år, og dermed være et godt tilskudd til botilbudet i Verdal. Området har gode bokvaliteter og en sentrumsnær beliggenhet i nærhet av skole og barnehagetilbud.

I løpet av høringsprosessen kom det inn flere gode innspill som det stort sett er tatt hensyn til i det forslaget som nå legges frem for sluttbehandling. Det har vært en omfattende høringsprosess i to omganger. De innsigelser som sektormyndighetene hadde til planene, er nå fulgt opp gjennom ytterliggere utredninger og endringer i plankart og bestemmelser.

Rådmannen foreslår at områderegulering for Nestvoldjordet vedtas.

 

 
Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling Komité plan og samfunn i Verdal - 13.09.2016

BEHANDLING:
SV og MDG v/Anne Kolstad og Arvid Wold fremmet følgende utsettelsesforslag:
«Saken utsettes til kommunedelplan Verdal by 2016-2030 er vedtatt.»

Ved votering falt utsettelsesforslag med 2 mot 7 stemmer

Ved votering ble rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 8 mot 1 stemme.

VEDTAK:
Det legges til et nytt punkt 6 g) i reguleringsbestemmelsene:

Før ny bebyggelse tas i bruk, skal det være planfri kryssing av jernbanen på vegen nedover mot Kausmo.

Deretter vedtas at forslag til områderegulering for Nestvoldjordet, datert 14.07.2016, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

 

 

Bakgrunn
Arcon Prosjekt AS fremmer på vegne av Stiklestad Eiendom AS forslag til områderegulering for Nestvoldjordet. Områdereguleringen legger til rette for utbygging av 180 nye boenheter, med en blanding av eneboligbebyggelse, rekkehus og leilighetsbygg.

Området er avsatt til fremtidig boligområde i kommunedelplan for Verdal byområde. I kommunedelplanen er området betegnet som «Nestvold øst» med krav om en samlet reguleringsplan som tilrettelegger for minimum 180 boenheter.

Forholdet til forskrift om konsekvensutredning
Dette er en områderegulering som er i samsvar med overordnet plan (kommunedelplan). Planforslaget faller da ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konskvensutredes.

Planområdet
Planområdet er på ca. 78 daa og ligger nord for Verdal sentrum, ved Nestvoll, mellom fylkesveg 173 og jernbanen.

Planområdet består av dyrket mark, samt noe skogsvegetasjon langs Ysseelva i nord og øst for 2 eksisterende eneboliger som ligger innenfor planområdet. Tord Folessons gate går gjennom planområdet.
Kart og skisser over planområdet
Området sør for Tord Folessons gate er for det meste flatt. Nord for Tord Folessons gate heller terrenget ned mot jernbanen i øst og Ysseelva i nord.

Planstatus
Området er i all hovedsak regulert gjennom kommunedelplan for Verdal byområde. I denne planen er det meste av området avsatt til fremtidig boligbebyggelse. I tilhørende reguleringsbestemmelser (punkt 3.7) er det satt krav til minimum 180 boenheter innenfor området avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Bestemmelsene til kommunedelplanen inneholder også et rekkefølgekrav (punkt 2.7), om at det skal være bygget bru over jernbanen på vegen til Kausmo før ny boligbebyggelse tas i bruk på Nestvold øst. Langs Ysseelva i nord er det avsatt friområde.
Illutsrasjoner etc.

Planområdet berører også to eldre reguleringsplaner, «Ydsedalen» i nord, og reguleringsplan for «Ydsedalen – skolekrysset» i vest, uten at disse to reguleringsplanene har betydning for innholdet i planforslaget.

Planforslaget
Generelt
Planforslaget er delt i tre hovedområder:

  • Del 1, den største del av området, sør på kartet. Dette området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse og lekeplasser), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (veg, gang-/sykkelveg, annen veggrunn). Denne delen av planområdet er detaljert ferdig slik at utbygger kan gå rett fra områdereguleringen til byggesak og utbygging.
  • Del 2, nord på kartet, er regulert til boligbebyggelse (B1) med krav om detaljregulering før utbygging kan starte.
  • Del 3, vegetasjonsbelte langs Ysseelva og tilsgrensende dyrket mark. Disse reguleres til friområde.
     

Bebyggelsen
Innenfor området som er detaljert ferdig (del 1) legges det opp til en variasjon i boligbebyggelsen mellom frittliggende småhusbebyggelse, kjedehusbebyggelse og blokkbebyggelse. Alle boligene tillates oppført i 2 etasjer med maksimal gesims- og mønehøyde på 10 meter.

Illustrasjon

Antall boenheter innenfor del 1:

  • Frittliggende småhusbebyggelse (BFS 1, BFS 2): 24 boenheter
  • Kjedehusbebyggelse (BKS 1, BKS 2):                  21 boenheter
  • Blokkbebyggelse (BBB1, BBB2, BBB3)              68 boenheter
  • I ALT:                                                                 113 boenheter
     

Dette betyr at hvis kravet om 180 boenheter skal oppfylles så må det reguleres og bygges 67 boenheter innenfor området som ikke er regulert (B2).

Del 1 har et areal på ca. 33 daa, mens gjenstående boligareal (B1) har et areal på ca. 20 daa. Dette betyr at det legges opp til samme utnytting på arealet som detaljreguleres nå og området som gjenstår å detaljregulere, ca. 3,5 boenhet pr. daa.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Det etableres nye bilveier og gangveier innenfor planområdet. Ny adkomstvei vil bli etablert fra Rikvsvei 173/ Sjøbygdveien. Den vil fortsette på en forlengelse av eksisterende Arnljots gate, parallelt med dagens gangsti, og fortsette på Tord Folesonsgate. Man kan kjøre gjennom feltet fra Tord Folesonsgate, via ny utkjørsel, og ut på Riksvei 173/Sjøbygdveien.

Parkering
Parkering for beboerne er løst med garasjer/carporter og p-plasser.
I tillegg er det gjesteparkering. Det er i reguleringsbestemmelsene angitt et parkeringskrav på 1,2 bil pr. boenhet for blokkbebyggelsen, 2 plasser pr. boenhet for villabebyggelsen og 1,5 plass pr. enhet for den konsentrerte småhusbebyggelsen (rekkehusene). 5% av disse skal være tilrettelagt for bruk av bevegelseshemmede. Det skal også settes av plass til 1 sykkelparkeringer pr. boenhet.

Parkeringskravet er innenfor kravet i kommunedelplanen. Der er det satt et krav om minimum 2 parkeringsplasser for eneboligbebyggelse, mens boligformål forøvrig må ha 1 plass, pluss 0.2 plass pr. boenhet i gjesteparkering.

Lek og uteopphold
Det er innenfor del 1 regulert inn 2 lekeplasser. En større kvartalslekeplass på 1,4 daa og en mindre småbarnslekeplass på 0,2 daa. Eneboligbebyggelsen og rekkehusene, vil kunne ha egen hage til uteopphold og lek, mens for resten av boligbebyggelsen vil være særdeles viktig å kunne ha tilgang til de felles lekeplassene.

Kommunedelplanen angir at det skal avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 meter skal det sikres en småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 meter skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 daa.

Universell utforming
Bestemmelsene sikrer at prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av uteområdene. Alle bygningene skal ha adkomst som er universelt utformet og i tillegg skal minimum 50% av boligene skal være utformet som tilgjengelige boenheter.

Støy
Det er foretatt en støyvurdering i forhold til vegtrafikkstøy og støy fra jernbanen (vedlegg 12). Støynivåene i området er i hovedsak lavere enn grensen for gul støysone fra vegtrafikk og jernbane. Beregningene viser at en bolig ligger i gul støysone fra vegtrafikk, og ti boliger ligger i gul støysone fra jernbanestøy. Boligbygget som delvis ligger i gul støysone fra vegtrafikkstøy må ha tilgang til stille side samt tilgang til utendørs oppholdsareal mot sør og vest. Planforslaget sikrer dette.

Støykravene er også sikret i reguleringsbestemmelsene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Multiconsult har utredet faren for kvikkleireskred i området i vedlagte rapport (vedlegg 11). Rapporten konkluderer med at Ysseelva må erosjonssikres for å unngå forverring av terrengforholdene her. I skråningen ned mot Ysseelva er det nødvendig med terrengtiltak for å tilfredsstille sikkerhetskravene for områdestabilitet. Tiltakene er sikret i reguleringsbestemmelsenes punkt 6 b)

Sikkerheten i forhold til jernbanesporet og de 2 usikrede planovergangene Nestvold og Ydse vil være viktige forhold for sikkerheten til beboerne innenfor planen. Jernbaneverket er i gang med å sikre disse overgangene, og det foregår et planarbeid parallelt fra deres side. Disse planene omfatter også planfri kryssing både for kjørende og de som går og sykler.

Kulturminner
Det er foretatt arkeologiske utgravinger på området. Det er registrert kokegrop på planområdet, datert til Bronsealder-Jernalder. Dette funnet er ferdig undersøkt av fylkeskommunen, og kan fjernes uten ytterligere vilkår. Det er også registrert bosetting og aktivitetsspor i form av stolpehull, kultur-lag og kokegrop på området, dette ligger helt sør/øst på området.

Planbestemmelsene sikrer at før det iverksettes tiltak i medhold av planen, skal det foretas arkeologisk utgravning av det berørte automatisk fredete kulturminnet, id 215821. Kokegropen er godt nok undersøkt av fylkeskommunen ved registreringen, og den kan fjernes uten ytterligere vilkår.

Biologisk mangfold
Ysseelva er klassifisert i Miljødirektoratets Naturbase, som naturtype viktig bekkedrag for sjøørret. Elva er et viktig gyteområde for fisk. Ved søk i Artsdatabasen Artskrav, finner man, at det er gjort flere registreringer av livskraftige planter i området.

Ned mot Ysseelva er det i planforslaget avsatt et vegetasjonsbelte (friluftsområse) som skjermer bebyggelsen mot elva.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse med Innherred samkommune og Verdal kommune ble gjennomført 17.12.2014. Varsel om igangsettelse av planarbeid for Nestvoldjordet ble annonsert i Verdalingen 15.01.2015.

Naboer og rettighetshavere i området ble på ordinært vis tilskrevet med varsel om igangsettelse av planarbeid i brev datert 14.01.2015.

Innspillene til varsel om oppstart er listet opp og kommentert i planbeskrivelsen.

Vurdering:
Forholdet til overordnet plan (kommunedelplan)
Planforslagets arealbruk er i samsvar med gjeldende kommunedelplan.

Bebyggelse og utnyttelse
Planforslaget legger opp til varierte former for boligbebyggelse i et relativt sentrumsnært område. Det var ved behandlingen av kommundelplanen en forutsetning for å frigi dyrka jord til boligbebyggelse, at området måtte utnyttes høyt. Kommuneplanens krav om høy utnytting er etter vår vurdering videreført på en tilfredsstillende måte.

Sikkerhet mot jernbanen
I kommunedelplanen var det satt krav fra Jernbaneverket om at det må på plass en planfri kryssing for minimum gang- og sykkeltrafikk, nedover mot Kausmo og Trones. Jernbaneverket jobber nå med å få på plass en ny undergang ved Ydsedalen som vil løse dette. Inntil dette er på plass, er det viktig at områdereguleringen viderefører dette kravet. Rådmannen vil derfor foreslå følgende tilleggspunkt i reguleringsbestemmelsene:

Nytt punkt 6 g):
Før ny bebyggelse tas i bruk, skal det være planfri kryssing av jernbanen på vegen nedover mot Kausmo.

Forholdet til naturmangfoldloven
Etter naturmangfoldloven § 7 skal prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og vurderingen og vektleggingen skal framgå av vedtaket. Prinsippene skal holdes opp mot forvaltningsmålene i §§ 4 og 5.

Utover det som er opplyst i saken er det ikke kjennskap til eller påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, og heller ikke utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011, som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Eksisterende kunnskapsgrunnlag basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området, vurderes som tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt.

Konklusjon
Vedlagte planforslag legger godt til rette for en konsentrert boligbebyggelse på Nestvoldjordet, i tråd med føringene i gjeldende kommunedelplan for Verdal byområde.

Rådmannen foreslår derfor at vedlagte planforslag, med foreslåtte endring, legges ut til offentlig ettersyn.


 

     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 22.05.2017 12:16
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS