Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Kommunestyret 27.05.2019 - PS 41/19 Sluttbehandling av detaljregulering- Kvislaparken

Saksbehandler : Anders Nordgård-Larsen

Arkivref : 2018/5716 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 14.05.2019 32/19
Kommunestyre 27.05.2019 41/19

 

Saksprotokoll i Komité plan og samfunn - 14.05.2019

BEHANDLING:
Ved votering ble rådmannens innstilling vedtatt med 8 stemmer. 1 stemte mot.

INNSTILLING:
Vedlagte planforslag vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12


  

 

Rådmannens innstilling:
Vedlagte planforslag vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12.
 
Vedlegg: 

  1. Planbeskrivelse Kvislaparken
  2. Bestemmelser 02052019
  3. Plankart Kvislaparken-A 1-L
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt, utsendt tidligere): 
Høringsuttalelser.
 
Saksopplysninger:
Sammendrag
Planområdet ligger sør på Reinsholm i Verdal, mellom allerede etablert boligbebyggelse på Reinsholm, jordbruksareal og Verdal sentrum. Vest for området ligger Kvislabekken og Fv757. Planområdet har i dag navnet Reinsvold søndre og er ca. 42 daa. Området ligger ca. 300 meter i sørøstlig retning fra jernbanestasjonen i Verdal sentrum.

Planforslaget er en detaljregulering som viser bebyggelsens plassering, internt veisystem og tilhørende fellesområder med parkering og lekeområder. Planforslaget legger til rette for tett boligbebyggelse på et sentrumsnært område.

Området er flatt og bebyggelsen er plassert i flere tun, og i en rekke med boligblokker mot vest.
De laveste byggene på to etasjer ligger vest på området mot Kvislabekken og Fv757. Disse vil skjerme de bakenforliggende boligene og uteoppholdsarealene mot støy fra Fv757.

Midt på området er det bygninger i 3 og 4 etasjer, mens det lengst øst på området er punkthus på 5 etasjer. Volumoppbyggingen med lavest hus i vest sikrer at flest mulig får gode forhold for kvelds- og ettermiddagssol.

Komite plan og samfunn (KPS) i Verdal kommune har i møte den 20.11.2018, sak 99 /18, med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10, vedtatt at ovennevnte forslag til detaljregulering legges fram for høring og offentlig ettersyn. Saken har vært ute på offentlig ettersyn i perioden 28.11.2018 til 19.01.2019.

Høring
Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med ovennevnte vedtak. Planforslaget ble i tillegg sendt på begrenset høring i perioden 25.03.19-25.04.19 med bakgrunn i endringer forslagstiller har foretatt av eget tiltak, og endringer etter offentlig ettersyn. Endringene omfatter:

  • Bom nordøst i planområdet ved Kassefabrikkvegen er fjernet fra opprinnelig planforslag.
  • Byggehøyden er endret på deler av planområdet med 1 meter økning i gesims- og mønehøyde på deler av planforslaget.
  • Gang- og sykkelveg innenfor planområdet langs Kassefabrikkvegen i samsvar med kommunedelplan for Verdal by.
  • Tilpasning av planforslaget i forhold til innkomne høringsforslag etter offentlig ettersyn.
     

Det er innkommet to høringssvar på begrenset høring fra Statens vegvesen og fylkesmannen i Trøndelag. Statens vegvesen har foreslått en vegteknisk endring i bestemmelsene som nå er innarbeidet i planen. Fylkesmannen hadde ingen merknader. Uttalelsene fra begrenset høring er ikke gjengitt.

I forbindelse med ordinær høring og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sin helhet og kommentert:

Det er mottatt følgende uttalelser:

  • Fylkesmannen i Trøndelag, datert 15.01.19
  • Trøndelag Fylkeskommune datert 04.02.19
  • Riksantikvarens uttalelse datert 01.02.19
  • NVE datert 20.12.18
  • Statens vegvesen datert 13.12.18
  • Innherred brann og redning datert 04.12.18
  • Sametingets uttalelse datert 04.12.18
     

Fylkesmannen i Trøndelag

Landbruk
Ved behandling av kommunedelplan for Verdal by 2016-2030 varslet Fylkesmannen innsigelse for dette området (Reinsvold Søndre/Kvislaparken) inntil det var lagt inn grønn strek og langsiktig jordverngrense 2030. Vi varslet videre innsigelse til minimum utnytting som settes lavere enn 6 boenheter pr. daa. I bestemmelsene til planen som ble endelig vedtatt finner vi i pkt. 1.6.3 – Utbygginsvolum ved utarbeidelse av reguleringsplan – område B7: Reinsvold Søndre (36,4 daa) – minimum 6 boenheter pr. daa (juridisk bindende krav) og minimum antall boenheter 218(retningslinje).

I uttalelse til oppstartvarsel for detaljregulering Kvislabakken datert 12.03.2018 svarte Fylkesmannens landbruksavdeling bl.a. med å minne om langsiktig grense og utnyttingsgrad som var stadfestet i vedtatt kommunedelplan for Verdal by. I tillegg ble det påpekt at matjordlaget skulle fjernes og overskytende matjord primært brukes til jordbruksformål i nærområdet. Dette skulle ivaretas gjennom bestemmelsene til planen, og er derfor et viktig oppfølgingspunkt.

Verdal by er omkranset av store sammenhengende jordbruksområder med jordsmonn av meget god kvalitet. Byutviklingsgrep som lar byen vokse «utover» vil derfor nesten uten unntak utfordre jordvernet. Dyrkamarka som foreslås omdisponert her har matkornkvalitet. Dette er den mest verdifulle jordressursen vi har i landet, og skal ha et spesielt strengt vern. Vi minner om at jordvernet ble kraftig innskjerpet gjennom Stortingets behandling av Nasjonal jordvernstrategi i 2015. Her ble jordvernmålet skjerpet fra maks 6000 da omdisponert i året til maks 4000 da innen 2020. En samlet næringskomite var tydelig på at praktiseringen av jordvernet særlig måtte bli mer restriktiv til formål som bolig, næring og fritid.

Planområdet som er på høring er utvidet fra 36,4 daa til 42,3 daa i forhold til område B7 i kommunedelplan for Verdal by. Vi forutsetter at området gis en så høy utnytting som mulig innenfor de rammer som kommunen har lagt i KDP for Verdal by, dvs. med minimum 6 boenheter pr. daa.

Selv om det ikke eksisterer noen naturlig avgrensing i landskapet er planforslagets østlige og sørlige grense å anse som en langsiktig jordverngrense, jfr. tidligere uttalelser. I planbeskrivelsen gis det kommentarer til tidligere uttalelse. Bl.a. beskrives en avgrensing som er tydelig underbygget med etablering av vegsystem og øvrig infrastruktur for kjørende og myke trafikanter på området. Fylkesmannen kan ikke se at dette er gjort gjeldende i planen som nå er på høring. Fylkesmannens landbruksavdeling jobber ut fra at vi har en felles forståelse for at grensen mot sør og sørøst er en langsiktig jordverngrense 2030 som skal respekteres.

Planområdet består av verdifulle jordressurser. Som avbøtende tiltak forutsetter vi at matjordlaget fjernes og overskytende matjord primært brukes til jordbruksformål i nærområdet. Jordmasser som skal flyttes forutsettes å være fri for smittsomme sykdommer eller uønskete arter. Lokal landbruksmyndighet kan gi råd om dette. I bestemmelsene pkt. 11.2 står det at «overskytende matjord bør primært brukes til jordbruksformål i nærområdet». For å sikre dette mener Fylkesmannen det er nødvendig at det stilles tydeligere krav i bestemmelsene. Jfr. jordloven § 9. «All matjord som blir berørt i anleggsgjennomføringen skal tas vare på, mellomlagres separat og tilbakeføres til areal som skal brukes til jordbruksproduksjon i nærområdet».

Fylkesmannen fremmer innsigelse til dette punktet inntil det er endret. Fylkesmannen fremmer også følgende faglige råd: «Vi har faglig råd om at det vurderes på hvilke jordbruksarealer matjorda kan gjøre best nytte i forhold til jordkvaliteten og prioriteres for de områdene.»

Klima og miljø
Naturmangfold – Kvislabekken
Vi viser til vår forhåndsuttalelse der vi minner om at planforslaget må ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området, bl.a. biologisk mangfold, landskap og friluftsliv, og at dette må synliggjøres i reguleringsplanen. Vi peker der spesielt på at planområdet omfatter deler av Kvisla, som er et sjøørretvassdrag og registrert som naturtype Viktig bekkedrag, verdsatt som viktig (B-verdi) i Naturbasen med IdBN00011122.

Av Vannressurslovens § 11 framgår det at «langs bredden av vassdrag med årssikker vannføring skal det opprettholdes et begrenset naturlig vegetasjonsbelte som motvirker avrenning og gir levested for planter og dyr». Bakgrunnen for bestemmelsen om kantskog langs vassdrag er den store betydningen kantskogen har for det biologiske mangfoldet, landskapsbildet og som «filter» i forhold til avrenning av næringssalter og forurensing fra landbruksvirksomhet mm. Kantskogen må være bred nok til å hindre forurensning og til å fungere som levested for planter og dyr. Hvor bred den må være er avhengig av blant annet jordsmonn, størrelsen på bekken eller elva og om elvekanten er slak eller bratt. Ti meter med flommarkskog kan ta opp mer enn 3/4 av avrenningen fra terrenget rundt og redusere forurensning av vassdraget. Kvislabekken er preget av forurensning, og status mht. sjøaure er i dag dårlig på grunn av forurensning fra bl.a. fra kloakkutslipp. Pågående tiltak innen avløp og landbruk forventes å medføre bedre vannkvalitet og bedrede forutsetninger for vannlevende organismer. Miljømålet er god økologisk tilstand innen utgangen av 2021.

Planbestemmelsene har krav om at miljøkvalitetene i Kvislabekken må ivaretas ved gjennomføring av utbygging (§ 5 j). Området langs Kvislabekken er satt av til «grønnstruktur – friområde». I følge bestemmelsene skal friområde langs Kvislabekken opparbeides med et parkmessig, grønt preg, der normal skjøtsel og pleie av grønnstruktur er tillatt.

I følge vår vurdering sikrer ikke dette ivaretakelsen av en tilstrekkelig kantsone langs Kvislabekken. Parkmessig opparbeidelse medfører ofte at mye av kratt- og buskvegetasjonen langs vassdraget fjernes, og at det anlegges plen helt ned til bekkeløpet. Dette er uheldig både ut fra forholdene for sjøørret og annet naturmangfold i og langs bekken, og vil også kunne ha negativ effekt for forurensningssituasjonen i bekken.

Fylkesmannen vil av hensyn til naturmangfold knyttet til Kvislabekken, gi faglig råd om at det settes av en kantsone på minimum 6 meter langs bekken der målet er å ivareta og/eller reetablere et naturlig vegetasjonsbelte. Dette bør framkomme av bestemmelsene og formål. Her kan f.eks. underformål vegetasjonsskjerm brukes.

SPR BATP
Ifølge planbestemmelsen § 5 g) skal det etableres 2 sykkelparkeringer pr. boenhet, der sportsbod kan regnes som en sykkelparkeringsplass. Vi stiller spørsmål ved om dette er hensiktsmessig. Etter vår vurdering er formålet med bestemmelser om sykkelparkeringsplasser å legge til rette for at det skal være enkelt å bruke sykkel. Planområdet ligger nært Verdal sentrum, og med gode muligheter for å bruke sykkel som transportmiddel. Vi vil derfor tilrå at det legges ytterligere vekt på å tilrettelegge for sykler i boområdet, ved at setningene om sportsbod tas ut av bestemmelsen § 5 g).

Barn og unge
Planforslaget ivaretar tilstrekkelig og hensiktsmessige uteoppholdsareal/lekeområder for barn og unge, herunder areal for nærlekeplasser rettet mot de aller minste barna. Området er planlagt med en tydelig kvartalsstruktur der det indre av kvartalene er bilfritt og satt av til uteoppholdsareal/lekeplass – noe som gir trygge områder lek og opphold for beboerne.

Gang- og sykkelvei som knyttes sammen med eksisterende slike er også regulert inn i planen. Dette er viktig for å sikre trygg ferdsel til barnehage, skole og fritidsaktivitet. Det samme gjelder etablering av ny fotgjengerovergang over Fv757.

Helse og omsorg
Det kan være krevende å ivareta bokvalitet i nye boligområder hvis kravet til arealutnytting ligger høyt. Her er det valgt å fravike kommuneplanen ved at det avsettes 15m2 til uteoppholdsareal/boenhet. Det er vist til andre områder som kan kompensere og at tilgang til disse skal utvikles. Det er likevel grunn til å minne om at det for de minste barna og for personer med forflytningsvansker alltid vil være de nærmest beliggende uteoppholdsarealene som har høyest bruksverdi. Det bør nøye vurderes om det skal settes et noe høyere krav til størrelsen på uteoppholdsarealet. Bestemmelsene gir i 10.2 og 10.3 tydelige føringer med rekkefølge- og prosesskrav når det gjelder luftspenn og jordkabel. Kravene viser innsikt i at jordkabel er et bedre alternativ, men at kabel i bakken også gir felteffekt. Selv om bredden av feltet på bakkenivå reduseres, kan feltstyrken like over en jordkabel være like stor som under et luftspenn.

Helse og omsorg og Klima og miljø
Støy og luftkvalitet:
Store deler av bebyggelsen mot vest er eksponert for gul støysone fra veitrafikk på fasaden og støyen brer seg også inn mellom bebyggelsen. Det er ikke i støyutredningen ellers synliggjort hvilken effekt avbøtende tiltak vil få. Støy er et plantema og skal vanligvis være avklart i planfasen. Dette fordi utfordringer med støy kan få direkte konsekvens for plassering og utforming av bebyggelsen samt for arealdisponeringen.

For Kvislaparken vil skjerming mellom bygg mot veien gi både en bedre støysituasjon inne i tunene, samt en opplevelse av større avstand til veien. Dette vil i sum klart kunne forventes å bedre bokvaliteten. For Kvislaparken vurderes det likevel som tilstrekkelig med fastsetting av eventuelle avbøtende skjermingstiltak ved byggesaksbehandlingen. Det viktigste for temaet støy i denne planen er sikringen av stille side for de enkelte boenheter og hvilke romfunksjoner som plasseres på denne siden.

Det er positivt at bestemmelsene i 9.2. sikrer gjennomgående boenheter i gul støysone. Det er også positivt at planbeskrivelsen angir intensjon om at soverom skal plasseres mot stille side. Det fremgår i tillegg av bestemmelsene til kommuneplanen at minimum 50% av antall rom til støyfølsomt bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Herunder er det angitt at minimum 1 soverom skal ligge mot stille side. Disse kravene er ikke sikret i bestemmelsene.

Fylkesmannen har med hjemmel i kommuneplanens arealdel innsigelse til planen inntil bestemmelsene sikrer at minimum 50% av antall rom til støyfølsomt bruksformål i støyeksponert bebyggelse har vindu mot stille (Lden < 55dB) side og at minst et soverom er plassert på stille side.

Retningslinjen for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2016 kan åpne for tolkninger. For å gjøre bestemmelsen lettere å bruke bør det derfor helst fremgå eksakt hvilken støygrense som gjelder. Alternativt bør det som minste standard for bestemmelsene fremgå hvilken tabell i retningslinjen det henvises til når det gjelder kvalitetskrav for støy for bebyggelse, uteoppholdsarealer og lekeplasser. 9.2 bør oppdateres i tråd med dette.

Bestemmelse 6.9 angir gode intensjoner for uteoppholdsarealer, men det er for lite konkret. Selv om det står at de skal være avskjermet for trafikk, støy og annen miljøbelastning må det fremgå tydelig at kvalitetskravet for støy er at det skal være stille med Lden < 55dB, enten ved å oppgi støygrensen konkret eller henvise til rett tabell i T 1442/2016. BLK4 er på plankartet ikke plassert utenfor hensynssonen for støy i uskjermet situasjon. Den synes likevel å ligge utenfor gul støysone på støykartet i utredningen. Det bør likevel ved sikring i bestemmelsene stilles konkrete kvalitetskrav til støynivå.

Fylkesmannen anbefaler med hjemmel i T-1442/2016 retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, at det stilles konkrete krav til støynivå for bebyggelse, uteoppholdsarealer og lekeplasser.

Samlet fremstår sikringen av støy i planen å være noe lite oversiktlige og kunne vært samlet i en støybestemmelse. Nå er det tatt inn støykrav i fellesbestemmelse 5a), i 6.9 for uteoppholdsareal og under hensynssone i 9a) og 9b). For oversikt over temaet støy i planen må alle kravene uansett sees i sammenheng og da kunne de vært samlet.

Det vil bli etappevis ferdigstillelse innenfor planområdet. Dette medfører risiko for at gjenstående bygge- og anleggsarbeider kan gi ulemper og risiko for helsemessig skade for de som har flyttet inn. Bestemmelsene må sikre at dette unngås ved at det tas inn en bestemmelse som stiller krav om sikring mot ulykker og eksponering for støy og støv som overstiger anbefalingene i retningslinjene for behandling av støy og luftkvalitet i arealplanlegging T-1442/2016 og T-1520. Det bør videre også i planen for gjennomføring stilles konkrete krav til driftstider.

Fylkesmannen har jf. retningslinjene for behandling av støy og luftkvalitet i arealplanlegging T-1442/2016 og T-1520 innsigelse til planen inntil det er tatt inn en bestemmelse som sikrer beboerne mot helsemessig risiko i bygge- og anleggsfasen.

Samfunnssikkerhet
Det foreligger en enkel ROS-analyse i planforslaget. Fylkesmannen påpeker at analysen med fordel kunne henvist til kilder og gjennomførte undersøkelser der dette er aktuelt. Dette ville styrket analysen.

Kart fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) viser at tiltaket ligger innenfor en aktsomhetssone for flom som analysen påpeker. Man må framover forvente økt ekstremnedbør, samt flere og større regnflommer og vi kan ikke se at det er vurdert klimapåslag i analsyn for et endret klima på for eksempel vind og nedbør ut fra klimaprofiler for fylket. På bakgrunn av dette anbefaler Fylkesmannen at det vurderes hvordan klimaendringer kan påvirke tiltaket og området i framtiden.

Dersom det avdekkes reell risiko for flom, må dette hensyntas iht. krav til sikkerhet mot flom og stormflo i byggeteknisk forskrift § 7-2. Vi viser samtidig til § 28-1 i plan og bygningsloven som sier at grunn kan bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak.

Videre viser vi til NVE, sektormyndighet på skred og flom, og forutsetter at deres retningslinjer og anbefalinger blir hensyntatt i behandling av søknaden.

Vi minner om at analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, jfr. plan- og bygningslovens § 4-3. Fylkesmannen påpeker samtidig at det er kommunen som planmyndighet som har ansvar for å godkjenne ROS-analysen i henhold til plan- og bygningslovens § 4-3.

Fylkesmannens konklusjon
Det fremmes følgende innsigelse til reguleringsplanen:

  1. Fylkesmannen har med hjemmel i kommuneplanens arealdel innsigelse til planen inntil bestemmelsene sikrer at minimum 50% av antall rom til støyfølsomt bruksformål i støyeksponert bebyggelse har vindu mot stille side og at minst et soverom er plassert på stille side.
  2. Fylkesmannen har jf. retningslinjene for behandling av støy og luftkvalitet i arealplanlegging T-1442/2016 og T-1520 innsigelse til planen inntil det er tatt inn en bestemmelse som sikrer beboerne mot helsemessig risiko i bygge- og anleggsfasen.
  3. Fylkesmannen har med hjemmel i jordlovens § 9 innsigelse til pkt 11.2 i bestemmelsene inntil ordlyden er endret til «All matjord som blir berørt i anleggsgjennomføringen skal tas vare på, mellomlagres separat og tilbakeføres til areal som skal brukes til jordbruksproduksjon i nærområdet».
     

Det fremmes følgende faglige råd til reguleringsplanen:

  1. Fylkesmannen anbefaler med hjemmel i T-1442/2016 retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, at det stilles konkrete krav til støynivå for bebyggelse, uteoppholdsarealer og lekeplasser.
  2. Fylkesmannen vil av hensyn til naturmangfold knyttet til Kvislabekken, gi faglig råd om at det settes av en kantsone på minimum 6 meter langs bekken der målet er ivareta og/eller reetablere et naturlig vegetasjonsbelte. Dette bør framkomme av bestemmelsene og formål.
  3. Fylkesmannen har faglig råd om at det vurderes på hvilke jordbruksarealer matjorda kan gjøre best nytte i forhold til jordkvaliteten og prioriteres for de områdene.
     

Kommentar:
Det er tatt inn de bestemmelser som gjør at innsigelsene lenger ikke er aktuell. Det er lagt inn bestemmelser om støy, helsemessig risiko i anleggsfasen og bestemmelse om jordvern.

Når det gjelder fylkesmannens faglige råd er det lagt inn bestemmelse som sikrer kantsone til Kvisla på 3 meter til hver side av bekken. Dette gir en total kantsone på 6 meter. Den skulle vært noe større. Det er krevende å få til en bredere kantsone i forhold til å sikre nok kvalitativt uteareal. Når det gjelder vurdering av hvor matjord skal plasseres er forslagstiller og kommunens landbruksavdeling deltatt i møter hvor temaet er belyst. Forslagstiller har vært i kontakt med gårdbrukere i nærheten.
 

Trøndelag fylkeskommune
Planområdet er om lag 42 dekar stort og ligger sør på Reinsholm i Verdal, mellom etablert boligbebyggelse, jordbruksareal og Verdal sentrum. Vest for området ligger Kvislabekken og Fv 757. Området har en sentral beliggenhet, 300 meter fra jernbanestasjonen.

Planområdet er avsatt til boligområde (B7) og friområde i kommunedelplan for Verdal by fra 2017.

Reguleringsplanen legger til rette for opptil 249 nye boenheter, med bygninger fra 2 til 5 etasjer. Bebyggelsen er planlagt som kvartalsstruktur. Det er regulert uteoppholdsareal, lekeplass, interne veier og parkeringsplasser. Arealet rundt Kvislabekken er regulert til friområde

Planforslaget mangler krav til minimum utnyttingsgrad
Planområdet er sentralt plassert i Verdal og innebærer nedbygging av dyrka jord. I vår høringsuttalelse til oppstart trakk vi fram at planforslaget må ha bestemmelser for minste grad av utnytting.

Planforslagets fellesbestemmelse §5i) sier at det skal etableres minimum 218 boenheter på området. Dette er i tråd med retningslinjene i kommunedelplanen, som igjen svarer til kommunedelplanens krav om 6 boenheter per dekar for område B7. Planområdet er utvidet fra 36,4 daa til 42,3 daa i forhold til område B7 i kommunedelplan for Verdal by. Planforslaget tøyer altså kravene fra kommunedelplanen. Samtidig oppgis det i planbeskrivelsen at planforslaget legger til rette for 249 boenheter.

I planforslaget som nå er på høring regulerer bestemmelsene og plankartet kun maks BYA, ikke minimum for hvert delområde. Dette er en klar svakhet i planen. Området vil trolig måtte utvikles og bygges ut over tid. Om det da ikke blir stilt krav til høy nok utnytting i de første byggetrinnene vil det få konsekvenser for de siste byggetrinnene. Disse må da enten bygges med høyere utnytting enn reguleringsplanen gir rom for, eller kanskje mer realistisk, at det totale planområdet blir bygd ut med lavere utnytting enn det kommunedelplanen krever.

Når områder utbygges over tid er rekkefølgekrav, i tillegg til krav om minimum utnytting, avgjørende for godt sluttresultat. Dette påpekte vi også i vårt varsel til oppstartvarsel. Rekkefølgekrav for byggetrinn hadde etter vår vurdering vært en styrke for planen.

Verdal kommune som planmyndighet har ansvaret for å følge opp nasjonale og regionale føringer og retningslinjer, og ikke minst sin egen kommunedelplan for sentrum. Å vedta planforslaget slik det nå foreligger, uten minimumskrav til utnyttingsgrad (BYA) eller rekkefølgekrav, vil etter vår vurdering gjøre det utfordrende å oppnå målsettingene i lokal og regional arealpolitikk. Vi oppfordrer kommunen til å ta stilling til dette, før endelig vedtak av planen.

Parkering
Planforslaget burde stilt krav til parkering i kjeller, områdets sentrale plassering tatt i betraktning. BBB1-BBB6, samt BBB8 har parkering i 1. etasje. Øvrig parkering løses i frittstående garasjer og som bakkeparkering. Med parkering i 1. etasje bør planen stille krav til at utformingen av ytterveggene for å sikre at de tilfører området og bomiljøet gode nok kvaliteter. Dette forholdet omtales i planbeskrivelsen, men må befestes i reguleringsbestemmelsene for å bli bindende.

Uterom og vegetasjon
Bestemmelsene stiller krav til detaljert utomhusplan ved innsending av søknad om tiltak. Det er bra. Vegetasjon er en viktig del av uteområdene, og dette bør også listes opp som et krav i § 5d).

Bevisst bruk av vegetasjon, eksempelvis i form av rekker med større trær, kan også være et grep for å markere grensa mellom åker og utbygging, og vise at utbygginga er en reell langsiktig jordverngrense.

Kulturminner og arkeologisk registrering
Ved fylkeskommunens arkeologiske registrering høsten 2018 ble det påvist en lokalitet med bosettingsspor fra middelalder (Askeladden-id 244708). I forbindelse med offentlig ettersyn ble planforslaget videresendt til NTNU Vitenskapsmuseet og Riksantikvaren for dispensasjonsbehandling.

På bakgrunn av dette har NTNU Vitenskapsmuseet utarbeidet et budsjett på inntil kr. 576.054,- (2019-kr og -satser), samt prosjektplan for utgravning av denne lokaliteten. Riksantikvaren finner at reguleringsplan for Kvislaparken kan godkjennes under forutsetning av at det først foretas en arkeologisk utgravning av de berørte kulturminnene, før tiltak etter planen realiseres. Jf. kulturminneloven § 10 skal kostnader til denne utgravningen dekkes av tiltakshaver.

Kulturminnene, Askeladden-ID 244708, skal merkes i plankartet som bestemmelsesområde #1, og følgende tekst skal tas inn i reguleringsplanens fellesbestemmelser:
«Før iverksettingen av tiltak i medhold av planene skal det foretas arkeologisk utgravning av det berørte automatisk fredet kulturminnet id. 244708, som er markert som bestemmelsesområde #1 i plankartet.

Det skal tas kontakt med Trøndelag fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes.»

Dispensasjon fra den automatiske fredningen gjennom planvedtaket forutsetter at ovennevnte tekst innarbeides i reguleringsbestemmelsene.
Dersom kommunen gir melding om at ovennevnte tekst ikke vil bli innarbeidet i reguleringsbestemmelsene, vil fylkeskommunen vurdere å reise innsigelse mot planen. Dersom fylkeskommunen velger å ikke reise innsigelse, skal Riksantikvaren straks varsles om dette. Riksantikvaren vil i så fall normalt reise innsigelse mot planen.

Vi ber kommunen om å laste ned lokalitetsavgrensning/bestemmelsesområde som wms fra Askeladden, ev. ta kontakt med oss for å få den oversendt som sosi-fil.

Kommentar:
Det er tatt inn antall boenheter for hvert delområdet, og samlet for hele planområdet som sikrer minimum utnyttelse i samsvar med kommunedelplan for Verdal by. Videre er det lagt inn bestemmelse som ivaretar kulturminne, og det er merket i plankartet. Det er lagt inn i planbestemmelsen om at yttervegger ved parkering på bakkeplan skal sikres god estetisk utforming.
 

Riksantikvaren
Konflikt med bosettingsspor id. 244708
Innenfor reguleringsområdet er det registrert et felt med bosettings s por som er automatisk fredet i medhold av lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven) § 4 første ledd.

I henhold til kulturminneloven § 8 fjerde ledd skal det, i forbindelse med behandlingen av reguleringsplan, tas stilling til om det kan gis tillatelse til inngrep i automatisk fredete kulturminner som blir berørt av planen. Riksantikvaren er rette myndighet til å fatte avgjørelse i slike saker, jf. forskrift om faglig ansvarsfordeling mv. etter kulturminneloven § 1 nr. 1.

Beskrivelse av kulturminnene
Trøndelag fylkeskommune foretok arkeologiske registreringer av planområdet i september 2018. Totalt ble det registrert 18 strukturer; hvorav fire nedgravinger, to bosetting s spor med treverk og 13 stolpehull. Det ble analysert to kullprøver fra lokaliteten. Begge viste seg å være fra middelalderen. Strukturene er vurdert å være automatisk fredete kulturminner.

Nærmere om planforslaget
Planområdet ligger sør på Reinsholm i Verdal, mellom allerede etablert boligbebyggelse på Reinsholm, jordbruksareal er og Verdal sentrum. Det er om lag 42, 3 daa og ligger bare 3 00 meter unna jernbanestasjonen. Planområdet er i gjeldende kommunedelplan avsatt til boligformål og et friområde langs i Kvislabekken. Det legges opp til tett boligbebyggelse på et svært sentrumsnært område.

Trøndelag fylkeskommune bemerker
Fylkeskommunen tilrår at det gis tillatelse til inngrep i kulturminnet. De vurderer at det funnområdet ikke har særskilt høy verne- eller pedagogisk verdi slik at det bør bevares. Et så sentrumsnært utbyggingsområde bør ha en høy utnyttelsesgrad, noe som er vanskelig å gjøre med et bevaringsområde. De foreslår primært at det gis dispensasjon uten vilkår om videre arkeologisk gransking, da de vurderer at fylkeskommunens dokumentasjon er tilstrekkelig. De vurderer også at boplassfunnet er dårlig bevart og diffust.

NTNU Vitenskapsmuseet bemerker
Verdalsøra er ett av flere tettsteder som utviklet seg i Trondheimsfjorden. De andre er Steinkjer, Stjørdal, Levanger, Trondheim (Nidaros) og Orkanger. For Steinkjer og Levanger finnes det skriftlige kilder som forteller om aktivitet i vikingtid og middelalder. Med unntak av Trondheim er det gjort svært lite arkeologiske undersøkelser på disse stedene og vi vet således svært lite om hvordan disse plassene har utviklet seg. Økt kunnskap om utviklingen må sees i forhold til likheter og forskjeller sammenlignet med utviklingen i Trondheim. Selv om de påviste sporene ikke representerer en omfattende aktivitet, representerer de likevel en mulighet for økt kunnskap om utviklingen av Verdalsøra.

Riksantikvarens merknader og vurdering av saken
Verdal er generelt rikt på kulturminner, men mange reguleringsplaner i nærheten av Kvislaparken ble godkjent på en tid da arkeologiske ikke var så vanlig. Man tror derfor at mange arkeologiske spor i dyrket mark ble bygd ned. Tidligere ras kan også ha ødelagt kulturminner. Det er derfor av betydning for kunnskapen om Verdals forhistorie at de påviste kulturminnene blir undersøkt. Vi sier oss derfor enig i NTNUs vurdering.

Riksantikvaren finner at reguleringsplan for Kvislaparken kan godkjennes under forutsetning av at det først foretas en arkeologisk utgravning av de berørte kulturminnene, før tiltak etter planen realiseres, jf. vedlagte kart datert 1. februar 2019. I henhold til kulturminneloven § 10 skal arkeologiske granskinger bekostes av tiltakshaver.

Vedtak om omfang av den arkeologiske granskingen, herunder endelige kostnader og avgrensing av undersøkelsesområdet, kan først skje etter at reguleringsplanen er endelig vedtatt. Vi gjør oppmerksom på at arkeologisk utgravning normalt bare lar seg gjennomføre i sommerhalvåret, og at tiltakshaver i sin pla nlegging må ta hensyn til dette.

Tiltakshaver må varsle Trøndelag fylkeskommune i god tid før tiltak etter reguleringsplanen ønskes realisert. Riksantikvaren vil deretter fatte vedtak om omfanget av den arkeologiske granskingen. Dette vedtaket vil kunne påklages i medhold av forvaltningsloven §§ 28 og 29.

I følge NTNU Vitenskapsmuseets forslag til budsjett er en utgraving av angjeldende kulturminner, bosettingsspor på Reinsvoll søndre, gnr. 23, bnr. 15 beregnet å koste inntil kr 576 054 (2019 - kroner og satser). Riksantikvaren vil se nærmere på forslaget til budsjett og arbeidsomfang før vedtak etter kulturminneloven § 10 blir fattet.

Kulturminnene, id 244708 skal merkes i plankartet som Bestemmelsesområde #1

Følgende tekst skal tas inn i reguleringspla nens fellesbestemmelser:
"Før iverksettingena v tiltak i medhold av planen skal det foretas arkeologisk utgravning av det berørte automatisk fredete kulturminnet id. 244708, som er markert som bestemmelsesområde #1 i plankartet.

Det skal tas kontakt med Trøndelag fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes."

Dispensasjon fra den automatiske fredningen gjennom planvedtaket forutsetter at ovennevnte tekst innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Riksantikvaren ber Trøndelag fylkeskommune om å klargjøre dette i sin endelige uttalelse til Verdal kommune. Vi ber også om at foreliggende uttalelse fra Riksantikvaren til fylkeskommunen i saken, vedlegges fylkeskommunens endelige uttalelse til kommunen.

Dersom kommunen gir melding om at ovennevnte tekst ikke vil bli innarbeidet i reguleringsbestemmelsene, og fylkeskommunen ikke finner å ville reise innsigelse mot planen, må fylkeskommunen umiddelbart varsle Riksantikvaren om dette. Riksantikvaren vil i så fall normalt reise innsigelse mot planen.

Kommentar:
Kulturminne er lagt inn som hensynsone 4 med tilhørende bestemmelse.
 

NVE
Flom
Området er flomutsatt fra vassdraget Kvislabekken. Forslaget til bestemmelsenes 6.b stiller imidlertid krav om en minstehøyde på ferdig gulv i første etasje på kote 4,5 (NN 2000). I tillegg er det stilt krav om sikring av parkeringskjeller med OK gulv lavere enn denne kote samt krav om at innkjøring til slike ikke skal ligge lavere enn kokte 4.5 meter. Dette er positivt og vi anser at dette vil bidra til å oppfylle kravene i TEK/PBL om sikker byggegrunn mot denne naturfaren.

Overvann
Det opplyses i de tilsendte plandokumentene at overvannsnotat vil følge byggesaken sammen med utomhusplan. Det er positivt at det utarbeides slikt notat. I et klima i endring med økende og mer intensiv nedbør er det sentralt at større bygge- og anleggstiltak planlegges klimarobust. Skader som følge av overvann beløper seg årlig i størrelsesorden 1,5-3 milliarder kroner. Dette forventes å øke som følge av klimaendringene. Vi anbefaler derfor at overvannshåndtering ses i nær sammenheng med selve arealplanleggingen, herunder utomhusplan slik at for eksempel fordrøyningssystemer og flomveger blir en integrert del av arealplanen. Ved å ta inn disse temaene i ettertid kan det bli vanskelig på en god måte å tilrettelegge for slike løsninger.

Geoteknikk/grunnforhold
Norconsult har utarbeidet en geoteknisk vurderingsrapport av 19.06.2018. Vi har gjennomgått rapporten og anser at konsulenten har en god argumentasjon knyttet til stabilitet og skredfare basert på topografiske forhold og generell god kjennskap til grunnforholdene. Vi anser derved at det ikke er behov for grunnundersøkelser for å dokumentere tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred.

Kommentar:
Uttalelse fra NVE har medført endringer i plandokumentet ved at det er lagt inn bestemmelse om at det skal utarbeides overvannsnotat. I tillegg er det regulert en kantsone mot Kvisla som bedrer bekken som vannveg og biologisk mangfold.
 

Statens vegvesen
Statens vegvesen har ansvar for å sørge for at føringer Nasjonal transportplan (NTP), Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, vegnormalene og andre nasjonale og regionale arealpolitiske føringer blir ivaretatt i planleggingen. Vi uttaler oss som eier og forvalter av riksveg, forvalter av fylkesveg på vegne av fylkeskommunen og som statlig fagmyndighet med sektoransvar innenfor vegtransport.

Om planforslaget
Området er på ca 43,5 daa, og ønskes regulert til boligformål. I kommunedelplan for Verdal er området avsatt til fremtidig boligområde og friområde. Boligformålsdelen i planområdet tilsvarer felt B7 i kommunedelplanen. Tiltaket er således i tråd med overordnet plan. Planen legger opp til bygging av opptil 249 boenheter. Adkomst skal være fra kommunal veg Kvislavegen, mens dagens adkomst fra Kassevegen skal stenges med bom, som kan åpnes ved behov for renovasjon eller utrykning.

Vurdering av planforslaget
Byggegrensen mot fv. 757 er satt til 30 meter, noe som her er tilstrekkelig for å sikre boligene mot miljøulemper som støy og støv fra vegtrafikk. Avkjørsel fra Kvislavegen er tegnet inn uten hjørneavrunding. Dette er uheldig med tanke på å sikre areal til å få utformet avkjørselen korrekt. Statens vegvesen mener dette bør endres i plankartet før endelig godkjenning.
Avkjørsel fra Kassevegen mangler sikttrekant. Dette bør tegnes inn for å sikre at siktsonene ikke blir beplantet eller at det oppføres konstruksjoner der som hindrer sikten. Statens vegvesen legger til grunn at avkjørslene internt i planområdet, som er vist med avkjørslespiler, også bygges i henhold til våre retningslinjer om sikt- og stigningsforhold.

Planbestemmelsenes punkt 7.2 sier at det over kjøreveg med formål o_SKV skal etableres gangfelt. Vedtak om gangfelt må søkes særskilt om, og kan ikke hjemles i reguleringsplanen. Vi ber om at dette punktet tas ut av bestemmelsene.

Faglige råd:

  • Avkjørsel fra Kvislavegen bør tegnes inn med hjørneavrunding for å sikre areal til å utforme avkjørselen korrekt.
  • Avkjørsel fra Kassevegen bør tegnes inn med sikttrekant for å sikre at siktsonene ikke blir beplantet eller at det oppføres konstruksjoner der som hindrer sikten.
  • Planbestemmelsenes punkt 7.2 må endres, slik at setning om etablering av gangfelt tas ut. Statens vegvesen ber om at kommunen ved sluttbehandling av planen redegjør for hvordan faglige råd er tatt inn og/eller vurdert.
     

Kommentar:
Statens vegvesens faglige råd om sikttrekanter og hjørneavrunding er innarbeidet i planforslaget. Bestemmelse pkt. 7.2 er endret.
 

Innherred brann og redning
Vannforsyning utendørs.
Brannkum/hydrant bør plasseres innenfor 25-50 meter fra inngangen til hovedangrepsvei i større bygg. Det må være tilstrekkelig antall brannkummer/hydranter slik at alle deler av bygninger dekkes.

Tilgjengelighet frem til bygninger.
Når en brann oppstår, er det viktig at forholdene i og rundt bygningen er lagt til rette for at brannvesenet skal kunne utføre effektiv rednings- og slokkeinnsats uten unødvendig risiko for skader på personell og utstyr. Bygninger der en forutsetter innsats fra brannvesenet ved brann, må derfor ha kjørbar atkomst for brannvesenets biler frem til bygningen. Der det er nødvendig for rednings- og slokkeinnsatsen, må det i tilknytning til bygningen være oppstillingsplass for brannvesenets biler og utstyr. Behovet må avklares med brannvesenet mht. veiens minste kjørebredde, maks stigning, minste fri kjørehøyde, svingradius og akseltrykk.

Rømning fra bygninger.
Innherred Brann og Redning har ikke høyderedskap som kan benyttes til rømning.
Høyderedskap er plassert i Levanger, og kjøretøyet kan benyttes til slokking, men det vil ta tid før det er på plass. Det må derfor avklares at forholdene blir lagt til rette for oppstilling av høyderedskap.

Kommentar:
Uttalelsen er oversendt utbygger og utbygger må avklare med brann. Det forutsettes hensyntatt gjennom utbyggingsavtale og teknisk plan.
 

Sametinget
Vi viser til deres brev av 28.11.2018 og vårt brev av 05.03.2018 til Arcon Prosjekt As.
I tråd med vår uttalelse til Arcon Prosjekt AS, kan vi etter vår vurdering av beliggenhet, omfang og annet kan ikke se at det er fare for at det omsøkte tiltaket kommer i konflikt med automatisk freda, samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til detaljreguleringsplanen.

Vi ser også at aktsomhets- og meldeplikten er ivaretatt i planbestemmelsene, hvilket vi er veldig fornøyde med.

Vi vil til sist informere om at det den 22.06.2018, ble vedtatt en endring i Kulturminneloven, slik at alle samiske kulturminner eldre enn år 1918 er automatisk freda ifølge kml. § 4 annet ledd. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt åskade eller skjemme freda kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml §§ 3 og 6.

Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen bare gjelder Sametinget, og viser til egen uttalelse fra Trøndelag fylkeskommune.

Kommentar:
Uttalelsen er tatt til orientering.
 

Endringer etter høring
I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Plankart

  • Endring av formål for randsone langs Kvislabekken (o_GN, 3 meter på hver side av regulert strandlinje vassdrag).
  • Hjørneavrunding inn til Kvislavegen (9 meter radius).
  • siktlinjer og sikttrekanter.
  • Fjernet linjer for planlagt bebyggelse og lagt inn byggegrenser.
  • Målsetting av byggegrenser.
  • Lagt inn sikringssoner mot vannledning (4 meter).
  • Lagt inn bestemmelsesområde for utgraving av kulturminner (Bestemmelsesområde #4).
  • Lagt inn nye formålsflater for garasjeanlegg og boder.
  • Justerte formål mot ny utomhusplan.
     

Bestemmelser

  • § 3.1 Naturområde grønnstruktur
  • § 4.4 Krav til arkelogisk utgraving kulturminne id 244708 bestemmelsesområde#4
  • § 5.a Støybestemmelsene er endret i samsvar med fylkesmannens uttalelse.
  • § 5.c Krav til arkelogisk utgraving.
  • § 5.g Sykkelparkering kan skje i sportsbod.
  • § 5 k Krav til overvannsnotat.
  • § 6. Det er føyd til krav om minimum antall boenheter for delfeltene (flere steder)
  • § 6. Gesims og mønehøyde er økt med 1 meter
  • § 6,2 d Utforming av vegger rundt parkeringskjeller over bakkeplan
  • § 6.8 Bebyggelse kan oppføres helt ut til formålsgrense
  • § 8.1 Naturområde-grønnstruktur- Nytt pkt. om kantvegetasjon langs Kvisla.
  • § 8.2 Det presiseres at friområdet utenfor kantsonen skal opparbeides
  • § 9.1 Endret ordlyd for å sikre frisikt over vegen.
  • § 9.2 Ny bestemmelse om avstand til hovedvannledning
  • § 11.1 Presisering av arkeologisk utgraving
  • § 11.2 Presisering av etterbruk av matjord
  • § 11.7 Ferdigstillelse av friområde
     

Endringer av gesims- og mønehøyde og antall boenheter pr delfelt gjelder flere bestemmelser under pkt. 6. Derfor er det ikke nærmere angitt hvor bestemmelsene er.

Vurdering: 
Det er mottatt 7 uttalelser til ordinær høring, og to uttalelser på begrenset høring. Alle innsigelser er avklart og de fleste faglige råd er innarbeidet i planforslaget. Det som er endret og innarbeidet i planen er oppsummert under avsnittet kommentarer etter hver uttalelse og under avsnittet endring etter høring.

Konklusjon:
På bakgrunn av en helthetsvurdering tilrår rådmannen at reguleringsplanen vedtas med de endringer som er foretatt med bakgrunn i offentlig ettersyn og forslagstillers endringer av eget tiltak.
 

  Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 20.05.2019 13:22
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS