Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 20.03.2018- PS 27/18 Detaljregulering Brygga II

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2018/4638 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 20.03.2018 27/18


 
Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer av planforslaget:

  • Offentlig grønnstruktur o_GN1 med illustrert tursti forlenges sørover til kjørevegen Brygga.
  • Overnevnte løsning anbefales/ønskes videreført nordover forbi eiendommen 18/1398 (Poltergeist MC) og eksisterende parkeringsplass, med naturlig tilkobling til eksisterende elvepromenade.
     

Vedlagte forslag til detaljregulering for Brygga II, med overnevnte endringer, legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
 
Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse rapp_Reguleringsplan Brygga-01-02-2018
  2. Plankart Brygga II 2018-02-02
  3. Reguleringsbestemmelser_09-03-2018
  4. 2018 02 01 BRYGGA2 Foreløpig utomhusplan
  5. 2008_C1-3 Fotomontasje
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Norconsult pva. Stiklestad Eiendom AS.
Planforslaget legger til rette for oppføring av et leilighetsbygg i 2 etasjer med 7 leiligheter, tilhørende garasjebygg og fellesarealer samt sti langs elva.

Foreslått detaljregulering omfatter areal avsatt til framtidig boligformål B17 i kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 29.05.2017, samt noe tilgrensende areal til adkomst inkl. omlegging av veg, parkering, lek/uteopphold, renovasjon, trafo samt areal for tursti langs elva.

Et tidligere planforslag med 16 boenheter ble avvist ved andre gangs behandling i Komité plan og samfunn 16.09.2014, sak 55/14. Prosjektet er nå redusert i omfang og høyde.

Tiltakshaver har nedskalert og justert planene i et forsøk på å imøtekomme MC-klubbens synspunkter, men det har ikke lyktes å komme opp med et forslag som klubben har kunnet akseptere. Ved plassering av bebyggelsen er det også tatt hensyn til tidligere innvendinger samt eksisterende overvannsledning sør i planområdet.

Planområdet
Planområdet er på ca. 2,9 daa og ligger ved Verdalselva i Verdal sentrum, med adkomst via Veita. I nord avgrenses planområdet av tidligere slakteri som nå disponeres av motorsykkelklubben Poltergeist MC. Mot øst ligger det kommunale friområdet Hagabakkan. Planområdet er tilnærmet flatt og det meste av arealene ligger på kote +2,5 til +3,0 m.o.h. Skråningene ned mot elva består av steinfylling og noe vegetasjon. Området har gode sol- og utsiktsforhold. Det er korte avstander til skole, barnehager, butikker, kulturtilbud og friområder.
Eiendommer som berøres av planforslaget er listet opp i planbeskrivelsen.

Planstatus
Kommunedelplan for Verdal by 2017-2030, vedtatt 29.05.2017, gjelder. Foreslått boligformål (gul farge) er i samsvar med avsatt framtidig boligformål område B17 i kommunedelplanen.

Foreslått lekeplass og grønnstruktur omfatter avsatt friområde i kommunedelplanen, men eierform (offentlig eller felles/privat) er ikke avklart i overordna plan.
Det forutsettes vegomlegging.

Det er plankrav (krav om reguleringsplan) for mer enn fire boenheter.
Det er krav om minimum 5 boenheter per daa. Min. 6 boenheter er veiledende.
Det skal settes av minimum 50 m2 pr. boenhet til lek og uteopphold.
Det er krav om minimum 1,2 bilplasser og 2,0 sykkelplasser pr. boenhet.
Byggehøyde skal fastsettes i detaljregulering.

Forhold til KU-forskriften
I forbindelse med oppstartsmøtet ble det avklart at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning, da det stort sett skal være i samsvar med nylig vedtatt kommunedelplan.
Nabo har stilt spørsmål ved at nedbygging av friområde langs verna vassdrag ikke må konsekvensutredes, og mener byggeprosjektet bryter med sentrale føringer.
Boligformål her er konsekvensutredet i kommunedelplanen.

Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (konsentrert småhusbebyggelse, garasjeanlegg, energianlegg, renovasjonsanlegg, lekeplass), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (kjøreveg, parkering, annen veggrunn – grøntareal), grønnstruktur (naturområde), hensynssone (frisiktsone, sone for overvannsledning og høyspenningsanlegg).
Det er foreslått rekkefølgebestemmelse om ferdigstilling av uteanlegg (§ 2.7).

Bebyggelsen
Planen legger til rette for oppføring av et leilighetsbygg i 2 etasjer med 7 leiligheter i felt BKS1 og et frittstående garasjebygg for leilighetene i felt BG. Bebyggelsen planlegges oppført i bryggestil og vil harmonere med eksisterende bebyggelse i Brygga 1.

Grad av utnytting (min/max m2 BYA) og plassering av bebyggelsen er forklart i bestemmelsenes §§ 3.1 og 3.2.

Bolighuset tenkes oppført med saltak, med takvinkel mellom 25 og 40 grader, og med møneretning øst - vest. Det foreslås maks gesims- og mønehøyde på hhv. 7 og 10 m over overkant golvnivå i første etasje. Golvnivå i første etasje skal ligge på min. kote +3,5 m av hensyn til flom, men ikke høyere enn kote +4,0 m.

Felles garasjebygg for leilighetsbygget er plassert mot nabogrensa i nord.
Garasjerekken på maks 160 m2 BYA foreslås oppført med inntil 4 m gesimshøyde.
Takform er ikke nevnt i bestemmelsene, men fotomontasjen viser pulttak.
Høyde gulv mellom kt. +3,5 og +4,0 m.

Bebyggelsen plasseres på flomsikkert nivå, minimum kt. +3,5 m.
Terrenget på tomta er i dag skrånende ned mot elva fra ca. kt. +3,5 ved Jektmelen til ca. kt. +2,0 på topp elveforebygging. Dette medfører en oppfylling av tomta på opp mot 1,5 m. For å unngå privatisering av elvekanten kan det etableres en mur/skråning som vist i snitt i planbeskrivelsen.

Det er satt av plass til nettstasjon (BE1), med tilhørende fareområde samt renovasjonsanlegg (BRE).

Avvik fra overordnet plan
Ifølge planbeskrivelsen foreslås det noen avvik fra overordnet plan, for å få plassert inn planlagt bebyggelse og for å totalt sett få benyttet arealene på best mulig måte. Disse avvikene er:

  • Det er gjort noen mindre justeringer og tilpasninger av formålsgrensene. Spesielt i øst, der elvepromenaden delvis var tatt ut av kommunedelplanen. Elvepromenaden er trukket så langt inn mot skråningen som mulig uten behov for vesentlige terrenginngrep.
  • Byggegrense for garasjetomta er endret for å få inn planlagt garasjebygg.
     

Kommunen finner også at kommunedelplanens byggegrense mot elva er brutt.

Biladkomst, gang-/sykkelveg, trafikksikkerhet
Adkomst til planområdet vil bli fra kommunal veg Brygga, som ender opp i Nordgata via Gamle Storgate. Vegen Brygga er ca. 275 m lang, og betjener i dag ca. 25 boenheter. Fartsgrensen er 30 km/t. Vegen er delvis asfaltert, med asfaltbredde ca. 3,5 m. Dette tilsvarer dimensjoneringsklasse A1 etter Statens vegvesens håndbok N100. Her anbefales vegbredde 3,5 m for inntil 50 boenheter i blindveg. En er ikke kjent med at det foreligger trafikktellinger for vegen, men et grovt anslag tilsier ca. 100 kjøretøy i døgnet. Brygga går over i en elvepromenade (Jektvegen) forbi planområdet. Jektvegen må delvis bygges om forbi planområdet.

Parkering
Kommunedelplanen har krav om minst 1,2 bilplasser pr. leilighet og minst 2 sykkelplasser pr. leilighet. I planen er det lagt opp til 7 garasjeplasser og 2 gjesteplasser for bil og 14 sykkelplasser (§ 2.8). Dette gir en dekning som tilfredsstiller kravene i overordnet plan.

Lek og uteopphold
Det er foreslått felles lekeplass for boligene på 700 m2. Foreslått areal er godt over kommunedelplanens minstekrav om 50 m2 pr. boenhet, men noe berøres av faresone høyspent omkring trafoområdet. Utstyr på lekeplass er gitt i § 3.5, men det foreslås delvis enklere utstyr enn eksemplene i kommunedelplanen. Rekkefølge for opparbeidelse er gitt i § 2.7.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Dersom leilighetsbygget bygges uten heis, vil 3 av 7 boenheter være utformet som tilgjengelig boenhet. Dette tilsvarer i overkant av 40 %.
Det er foreslått krav om 5 % HC-parkering og universell utforming av lekeplass.

Støy og annen forurensning
Planområdet berøres ikke av støyvarselkart fra Statens vegvesen eller Bane NOR.
Området ligger i enden av internt lite trafikkert boliggate, og godt skjermet fra Trønderbanen og fv. 173. Planområdet ligger ca. 900 m fra E6. Støy er ikke vurdert som aktuell problemstilling i denne plansaken. Det er ikke registrert forurensninger i grunnen.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er gjennomført en ROS-analyse basert på veilederen fra DSB - Samfunnssikkerhet i arealplanlegging, Kartlegging av risiko og sårbarhet – 2011 (dsb.no).

ROS-analysen viser at det er noen risikoområder knyttet til planområdet og gjennomføring av tiltaket, men alle vurderes å ha liten sannsynlighet.

Behov for tiltak
Ingen hendelser er vurdert å komme i rød sone (høy risiko, der tiltak må iverksettes).
Farekategori 3 (Flom, erosjon og isgang) og 4 (Stormflo) er plassert i gul sone. Det forutsettes gjennomført tiltak for å sikre at bebyggelsen blir liggende på flom- og issikkert nivå. Elvekanten er sikret mot erosjon av NVE i dag.
DSB's veileder «Havnivåstigning og stormflo – samfunnssikkerhet i kommunal planlegging» fra 2016 gir forventet stormflonivå samt forventet framtidig heving av vannstand som følge av klimaendringer for kystkommunene i Norge. For Verdal kommune anbefaler veilederen at nivå for 200-års returnivå for stormflo + klimapåslag settes til kote 2,93 (NN 2000). Veilederen tar ikke hensyn til lokale forhold som for eksempel elveutløp, isgang og bølgepåvirkning, disse må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Innherred samkommune har i vurderingen av tilsvarende saker på Verdal tatt utgangspunkt i angitt minimumsverdi pluss 0,5 meter – slik at man har en buffer. Basert på dette settes nivået på gulv i 1. etasje til kote +3,50 (NN2000).

(I planforslaget i 2014 var det foreslått topp grunnmur på min. kote +3,2 m. Ifølge NVE's flomsonekart for Verdalselva er 200-årsflommen beregnet å nå kote +2,7 m NN1954 (profil 2 og 3), og det er i tilhørende rapport anbefalt en sikkerhetsmargin på 0,5 m).

Grunnforholdene i området er beskrevet i rapport fra Multiconsult datert 20.05.2014. Denne konkluderer med at:

  • Reguleringsområdet står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget.
  • Fundamenteringsforholdene er tilfredsstillende. Bygninger kan fundamenteres på banketter og enkeltfundamenter direkte i grunnen eller på kvalitetsfylling utlagt på opprenska, original grunn.
     

Rapporten var utarbeidet ifb. et tidligere/annet prosjekt, men virker fortsatt relevant.

Kulturminner
Søk i kulturminnebasen Askeladden gir ikke treff på kjente kulturminner. Fylkeskommunen har også uttalt at det ikke er grunn til å anta konflikt med automatisk freda kulturminner, men de henviser likevel til den generelle varslingsplikten ved eventuelle funn.

Naturmangfold
Det er i Naturbasen og Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet.

Verdalselva er et verna vassdrag (mot kraftutbygging). Forholdet til nasjonale mål for verna vassdrag er vurdert tidligere, og i kommunedelplanen ble det satt en byggegrense mot elva.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Vann- og avløp forutsettes tilkoblet nærliggende kommunale anlegg.
Ifølge planbeskrivelsen finnes det strømforsyning og utbygd bredbånd i rimelig nærhet.
Det er også satt av areal til nettstasjon som skal forsyne området.

Utbyggingsavtale m.m.
Det er varslet oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale.
Kommunen har bl.a. fått opplyst at det vil bli laget en privatrettslig avtale med sameie/borettslaget som eier leilighetene som sikrer at allmennheten får adgang til sti på den private eiendommen (lekeplassen).

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse ble avholdt med Innherred samkommune 29.07.2017. Melding om oppstart av planarbeid ble varslet med annonse i lokalavisa og brev til berørte parter i juli 2017. Varselet ble også lagt ut på Norconsults og kommunens hjemmeside. Innen fristens utløp 15.08.2017 kom det 7 uttalelser (Nord-Trøndelag fylkeskommune, NVE, NTE, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Veita Vel samt to naboer). I tillegg har det vært 3 møter med Poltergeist MC, som til slutt sendte en uttalelse til oppstartsvarselet 27.09.2017.
Uttalelsene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Kort oppsummering av forhåndsuttalelser, som er kommentert i planbeskrivelsen
Fylkeskommunen forutsetter at det kun er arealet som er avsatt til boligformål i gjeldende kommunedelplan som blir regulert til bolig, og at øvrig areal innenfor planområdet reguleres til friområder tilgjengelig for allmennheten. Det må sikres et turdrag i forkant av boligene langs elva. Det er ikke grunn til å anta konflikt med automatisk freda kulturminner, men det henvises til den generelle varslingsplikten ved eventuelle funn.

NVE henviser til sin generelle sjekkliste til bruk i arealplanlegging som går gjennom ulike temaer knyttet til NVE sitt ansvarsområde.

NTE Nett viser til at området pr. i dag trolig ikke er dekket med nødvendig strømnett. Det må i planen settes av areal til anlegg.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag minner om at planen skal vurderes oppimot statlige planretningslinjer, hvor det vektlegges høy arealutnytting, fortetting og transformasjon i by- og tettsteder og rundt kollektivknutepunkt. Det vises til uttalelser ifb. et tidligere planforslag, der det bl.a. ble pekt på utfordringer knyttet til nærheten til Verdalselva. Det vises til retningslinjer for støy i arealplanlegging (T-1442/16) og at planen må ta hensyn til ev. miljøkvaliteter i området jf. bl.a. Naturmangfoldlovens bestemmelser. Minner om at det skal gjennomføres en risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) ifb. planen, og at planprosessen organiseres på en måte som sørger for at barn og unges interesser blir ivaretatt.

Veita vel mener bestemmelsene bør harmoneres med Brygga I, spesielt med tanke på byggehøyder, anbefaler maks BYA 33 %, fokus på parkering, uteområder for bebyggelsen må defineres i planen, trafikale utfordringer i Veita generelt må løses.

Poltergeist MC ønsker bebyggelsen trukket så langt bort fra deres tomt som mulig, ønsker ikke elvepromenade foran sin eiendom, bebyggelsen bør senkes, garasjer/boder plasseres mellom klubbens område og boligbebyggelsen.

Nabo Heidi Kvam (gnr. 18, bnr. 82) stiller spørsmål ved dårlige grunnforhold og krever at det må utføres grunnboringer og kontrollmålinger av terreng før og etter bygging, krever vurdering ift. flom, stiller spørsmål til at nedbygging av friområde langs verna vassdrag ikke må konsekvensutredes, mener prosjektet bryter med sentrale føringer for verna vassdrag, mener det ikke er plass til eller ønskelig med promenade foran Poltergeist MC, peker på støy-problematikken rundt Poltergeist MC, viser til at illustrasjoner ofte ikke stemmer med det som bygges, anmoder om at prosjektet nedskaleres pga. landskapsbildet, byggegrense mot verna vassdrag, forventer at infrastruktur oppgraderes i takt med utbygging.

Nabo Veronica og Roger Sundseth (gnr. 18 bnr. 1 fnr. 393) stiller spørsmål vedrørende dårlige grunnforhold, utvasking av masse, mener p-kjeller er vanskelig, høyde på bebyggelse og sikkert nivå ift. flom, avvik mellom illustrasjoner og faktisk oppsatt bygg, p-plass for brukere av elvepromenaden samt økt trafikk og trafikksikkerhet.

Intern høring i kommuneadministrasjonen før første gangs behandling
Følgende er gitt anledning til å uttale seg til en tidligere versjon av planforslaget, mottatt i desember 2017: Barne- og ungdomsrepresentanten, Teknisk drift, SLT-koordinator, kommuneoverlege og samfunnsplanlegger/folkehelsekoordinator.

SLT-koordinator, kommuneoverlege og samfunnsplanlegger/folkehelsekoordinator, 25.01.18:
«God folkehelse er samfunnets viktigste ressurs, og kommunen har et hovedansvar for å bidra til en samfunnsutvikling som fremmer folkehelsa, inkludert utjevning av sosiale helseforskjeller. Ansvaret er blant annet definert i Plan- og bygningsloven og Folkehelseloven.

Gjennom utforming av det fysiske miljøet kan kommunen legge til rette for gode opplevelser, fysisk aktivitet og sosial kontakt mellom mennesker, noe som bidrar til å styrke helse og livskvalitet for innbyggerne. Dette er også av avgjørende betydning for å fremme bolyst og attraktivitet.

Det er godt dokumentert at nærhet til innbydende friluftsområder bidrar til at flere er fysisk aktive og får gode naturopplevelser i hverdagen, slik at livskvaliteten øker og den enkeltes helse blir bedre.

Uttalelse til Brygga II:

  • Elvepromenaden brukes mye av innbyggerne og er et viktig «nærområde» for fysisk aktivitet for mange, samtidig som den binder sammen større arealer for aktivitet med sentrum. Elvepromenaden må være trafikksikker langs hele sitt forløp. Utformingen av traséen forbi Brygga II må være slik at den ikke bidrar til at Elvepromenaden blir mindre brukt.
  • Det bør sikres at muligheten til framtidig fornying av Elvepromenaden kan legges langs elva. I planforslaget er bygningen lagt så tett inntil reguleringsgrensa at friområdet i praksis kan oppleves som utilgjengelig for allmenheten.
  • Planforslaget viser et relativt stort lekeområde, dette er bra, men lekeområdet bør være tilgjengelig og kunne komme allmennheten til gode.»
     

I planavdelingens senere dialog med folkehelsekoordinator og kommunelege har det også framkommet at det må være trygt å leke/ferdes ved elva, dvs. oversiktlig og slik utformet at man ikke ramler uti uten at man aktivt går inn for å havne i elva.

Kommentar:
Vedlagte versjon av planforslaget er mottatt etter at overnevnte uttalelse ble gitt, men uttalelsen er likevel relevant. Planforslaget sikrer ikke at lekeområdet blir tilgjengelig for allmennheten, da det er foreslått som felles/privat for boligene. Slik planforslaget foreligger sikrer det heller ikke areal til allmenn ferdsel langs elva, da det er vist felles/privat lekeplass helt ned til elva.

Kommunen har imidlertid fått opplyst at det vil bli laget en privatrettslig avtale med sameie/borettslaget som eier leilighetene som sikrer at allmennheten får adgang til sti på den private eiendommen (lekeplassen). Se kommunens vurdering til slutt i saken.

Barnerepresentanten, 08.01.18
Barn og unges representant i plansaker har ikke noe å utsette på planforslaget.

Kommentar:
Vedlagte versjon av planforslaget er mottatt etter at overnevnte uttalelse ble gitt.
Uttalelsen tas til orientering, da barnerepresentanten også har deltatt i senere møte med tiltakshaver. Det ble ikke konkludert i møtet, men både eierform av kommunedelplanens friområder (foreslått som privat lekeplass i detaljregulering), elvepromenade/sti nedenfor boligprosjektet og privatisering av strandsonen ble diskutert.

Vurdering:
Planforslaget er i samsvar med gjeldende kommunedelplan for Verdal by, men kommunedelplanen tar ikke stilling til

  • byggehøyde (gesims- og mønehøyde)
  • om avsatt friområde omkring boligformålet skal være offentlig tilgjengelig for alle eller felles/privat for leilighetene i planområdet
  • om det skal være en gangforbindelse/sti nærmest elva der det er avsatt friområde i kommunedelplanen
  • eventuell parkering for brukere av elvepromenaden
     

Dette må det tas stilling til i reguleringsplanen.

Videre er det foreslått avvik fra kommunedelplanens byggegrense mot elva.

Forhåndsuttalelser ifb. varsel om planoppstart
De åtte forhåndsuttalelsene er delvis hensyntatt og kommentert i planbeskrivelsen.

Avvik fra kommunedelplanens byggegrense mot elva
Område B17 ble inntegnet/avsatt i kommunedelplanen på bakgrunn av innspill/skisse, som bl.a. viste sti langs elva. Se område 25 (side 128) i kommunedelplanens planbeskrivelse med konsekvensutredning. Det ble konkludert med at: «Området rundt vist bygg omdisponeres til boligformål, resten beholdes som friområde.»
Mot friområdet langs elva ble det i kommunedelplanen lagt inn 4 m byggegrense.
Avsatt friområde mellom område B17 og elva har en bredde på ca. 2,5 til 5 meter.
Eventuelt brøytbar gang- og sykkelveg bør ha en bredde på minst 3 meter.
Eiendomsgrensen til 18/1398 (Poltergeist MC) ligger ca. 6 til 8,5 meter fra elva.

Kommunedelplanens byggegrense mot elva er brutt, både mht. garasjerekken og terrasser/balkonger, bod og fellesrom i første etasje (se bl.a. foreslått bestemmelse § 3.1).
Liten avstand mellom bolighus og offentlig G/S-veg eller sti kan virke privatiserende/sjenerende for allmennhetens ferdsel i strandsonen. For boligene kan innsyn være sjenerende. Dette tas også opp av SLT-koordinator, kommuneoverlege og samfunnsplanlegger/folkehelsekoordinator.

Veiledende omriss av planlagt bebyggelse er ikke urimelig bredt, sammenlignet med Brygga I.
Brygga I har husbredde som varierer fra ca. 17,5 m til ca. 20,4 m inkl. terrasser, ekskl. heishus. Illustrert omriss av Brygga II har bredde på ca. 17,5 m inkl. terrasser, ekskl. heishus.
I utomhusplanen har leilighetene 2-3 soverom.

Det blir liten avstand mellom allmennhetens ferdsel langs elva og bebyggelsen, men nivåforskjell, beplantning og eventuell mur kan benyttes for å bedre situasjonen for begge parter. Se snitt i planbeskrivelsen på side 16.

Grad av utnytting samt antall boenheter per dekar
Kommunen har ikke spesielle synspunkter på foreslått grad av utnytting (BYA).

I KDP-bestemmelse 1.6.3 er det krav om minst 5 boenheter per daa, og det er gitt retningslinje om at: «I framtidige områder for bebyggelse skal avsatt areal i kommunedelplanen legges til grunn ved beregning av antall boenheter.» Dvs. gult område B17. Normalt må en også finne plass for tilhørende fellesarealer innenfor avsatt utbyggingsformål. Her er felles lekeplass lagt utenfor område B17, i avsatt friområde, noe skissen også viste da Stiklestad Eiendom anmodet om boligformål her ifb. behandling av kommunedelplanen.

Ifølge planbeskrivelsen oppfylles kravet til antall boenheter per daa.
Det er oppnådd 7 boenheter innenfor et byggeområde på 1,2 daa (5,83 boenheter /daa), men da ligger noen nødvendige fellesarealer utenfor de 1,2 dekarene.

Dersom en regner antall boenheter (7 stk.) ift. det som vil bli tomta til boligprosjektet (ca. 2 daa når offentlige formål er trukket fra) oppnås ca. 3,5 boenhet per daa. Lekeplassen er da noe større enn minstekravet, og det trekker antall boenheter/daa ned.
Som veiledning i KDP er det imidlertid anbefalt minst 6 boenheter her, og det er oppfylt.

Byggehøyde, takform/møneretning
Foreslått maks møne- og gesimshøyde på hhv. 7 og 10 m er ca. 0,5 meter høyere enn for nåværende boligformål i kommunedelplanen, men i dette framtidige boligområdet skal byggehøyde vurderes i plansaken (KDP-bestemmelse 2.3.8). Normalt oppgis byggehøyde ift. planert terreng rundt bygningen (ved bygningens høyeste fasade i kommunedelplanen), men pga. flomfaren er byggehøyden her oppgitt ift. overkant gulv i første etasje. Området ligger utenfor de områdene Snøhetta har foreslått byggehøyder for (punkt 9 i KDP-bestemmelsene).

Pga. flomfaren skal overkant gulv i første etasje ligge på minst kote +3,5 m, men ikke høyere enn kote +4,0 m. Dvs. at mønehøyden kan bli på inntil kote +13,5 m eller kote +14,0 m.
(Snittet på side 16 i planbeskrivelsen viser golvnivå kote +3,5 m og møne kote +12,5, m).

Oppriss av planlagt bebyggelse (side 15 i planbeskrivelsen) viser mønehøyde på ca. 8,98 meter over grunnmur eller golv. Kommunen måler romhøyden i første etasje til ca. 2,75 meter, noe som er 35 cm over «normen» på 2,4 meter. Andre etasje med skråtak får delvis større romhøyde.

Skråningen øst for planområdet er ca. 10 meter høy, og nærmeste nabobebyggelse oppe på melen (Gamle Kongeveg 2 og 6) ligger på ca. kote +14.

I planforslaget i 2014 var det foreslått gesims- og mønehøyde på hhv. kote +12 m og +15 m (3 etasjer). Ved behandlingen kom det forslag om å redusere mønehøyden til kote +14 m, men hele planforslaget ble avvist. Sikkerhetsnivå ift. flom var da satt ca. 0,3 m lavere.

Bestemmelsene for naboprosjektet Brygga 15 (planident 2009007):
Bestemmelsene for naboprosjektet Brygga 15 (planident 2009007)

Oppført leilighetsbygg i Brygga 15, på 18/1384, har mønehøyde på ca. kote +11,5 m.
Klubbhuset til Poltergeist på naboeiendommen 18/1398 har høyeste møne ca. kote +11,4 m.

Det er foreslått 1-1,5 meter lavere bebyggelse enn i 2014. Utstrekningen av bebyggelsen langs elva er imidlertid kraftig redusert. Bestemmelsenes § 3.1 kan vurderes supplert med maks kotenivå for golvnivå i første etasje, som synes hensiktsmessig ift. god tilgjengelighet fra adkomstvegen.

Takform for garasjerekken er ikke nevnt i bestemmelsene. Fotomontasje viser pulttak. Foreslått maks gesims på 4 m er 0,5 m høyere enn i KDP-bestemmelsene for nåværende boligområder.

Lek/uteopphold, grønnstruktur, gangforbindelser
Avsatte friområder i kommunedelplanen er delvis foreslått benyttet til private/felles arealer for boligprosjektet. Foreslått formål o_GN1 på ca. 180 m2 antydes som offentlig formål, mens f_BLK1 er fellesområde. Det bør tas stilling til framtidig eierform i reguleringsplanen.

I generell bestemmelse 1.7.5 i kommunedelplan for Verdal by er det gitt følgende retningslinje:
«Temaplan for kartlegging og verdisetting av friluftsområder bør legges til grunn ved behandling av tiltak.» Området her langs elva er registrert som et særlig kvalitetsområde.

Planforslaget er bl.a. ikke helt iht. fylkeskommunens råd/forutsetning om at øvrig areal utenom boligformålet må reguleres til friområder tilgjengelig for allmennheten og at det må sikres et turdrag i forkant av boligene langs elva, hvor allmennhetens adgang til og langs elva sikres.
Se også innspill fra kommunale enheter (SLT-koordinator, kommuneoverlege og samfunnsplanlegger/ folkehelsekoordinator).

Det er foreslått privat lekeplass ned til elva, og tiltakshaver har svart slik på kommunens spørsmål om hvordan de har tenkt å sikre allmennheten adgang til sti på privat eiendom:
«Det vil bli laget en privatrettslig avtale med sameie/borettslaget som eier leilighetene som sikrer at allmennheten får adgang til sti på den private eiendommen (lekeplassen).»

Videre er foreslått lekeplass dobbelt så stor som minstekravet i kommunedelplanen. Dette er positivt for boligprosjektet og skjøtsel av arealet, men for allmennheten privatiserer det strandsonen (et særlig kvalitetsområde) noe mer enn nødvendig. Det er større kommunale friområder både i Hagabakken og Moparken. Kommunens planavdeling er følgelig i tvil om det er hensiktsmessig og behov for et allment tilgjengelig areal (stoppested på promenaden) her også, mellom Hagabakken og elva. Intensjonen er at tursti skal bli allment tilgjengelig.

Privatrettslige forhold som allmennhetens ferdsel på privat eiendom kan imidlertid ikke fastsettes i reguleringsbestemmelsene. Dette kan avklares i utbyggingsavtale med krav om tinglysing av relevant erklæring på eiendommen, men en utbyggingsavtale er frivillig å inngå.
Det hadde følgelig vært en fordel om reguleringsplan og utbyggingsavtale ble sluttbehandlet i samme møte. Kommunen har ikke mottatt noen tilhørende avtale for behandling ennå.
Aktuelt tema er omtalt i veiledere om utbyggingsavtaler.

Veileder utbyggingsavtaler (KMD, mai 2006) sier bl.a. følgende:
«Organisatoriske tiltak (for eksempel etablering av velforeninger, organisering i forhold til privat drift og vedlikehold mv.)» kan omfattes av en utbyggingsavtale.»

Vedlegg 2 til veileder om utbyggingsavtaler utgitt av Kommunal- og regionaldepartementet 7. juni 2007 sier bl.a. følgende:
«9.2 Hvilke infrastrukturanlegg skal grunneier drifte og vedlikeholde?
Dersom grunneier skal drifte og vedlikeholde infrastrukturanlegg, bør følgende vurderes:

  • Etablering av Velforening til å forestå drift og vedlikehold.
  • Tinglysning av erklæring om allmennhetens eventuelle rett til å bruke privat gangvei, plass eller lignende.»
     

... «Utbyggingsavtale kan i utgangspunktet ikke direkte eller indirekte legge økonomiske forpliktelser på tredjeparter (fremtidige kjøpere av bolig).»

... «Tinglysing vil ikke i seg selv medføre andre rettigheter og forpliktelser mellom partene enn det som er avtalt i utbyggingsavtalen. Tinglysing vil imidlertid kunne være nødvendig ved for eksempel etablering av bruksrettigheter eller rådighetsinnskrenkninger til fordel for kommunen eller allmennheten.»

Både tinglysing (punkt 12 i sistnevnte veileder), transport av avtalen/salg av eiendom (punkt 10) kan omfattes av utbyggingsavtalen, som imidlertid ser ut til å ha begrenset varighet (punkt 11).

Kommunen ved Teknisk drift har signalisert behov for utbyggingsavtale, men kommunen har ingen garanti for at slik avtale vil bli inngått, da planen heller ikke omfatter rekkefølge-bestemmelser ift. offentlige anlegg. Areal omkring kommunal overvannsledning er sikret med hensynssone. Det tilrås at allmennhetens ferdsel i strandsonen sikres med offentlig arealformål.

I et folkehelseperspektiv er elvepromenaden fra Bjartnes til Trones viktig, og på denne strekningen er det svært få steder at strandsonen/elvekanten er lite tilgjengelig pga. utbygging (der promenaden går på øversiden av bebyggelsen).
Det nærmeste eksempelet er klubbhuset til Poltergeist MC (tidligere slakteri), men ifb. søknad om fradeling av ny matrikkel – innløsning av festekontrakt og dispensasjonssøknad ga KPS i møte den 14.02.2012, sak 19/12, ikke dispensasjon for omsøkt fradeling av tilleggsareal ned mot elva. Motargumentene var bl.a. hensynet til allmennhetens tilgang til fri ferdsel i strandsonen samt at det kan være tenkelig at gang/sykkelvegen som i dag ligger på motsatt side i forhold til bygningene ønskes omlagt i framtiden, eventuelt også med parkmessig opparbeidelse.
Sør på Tinden går hovedtraséen for promenaden utenom boligområdet omkring Tindvegen søndre, men også her har arealplaner oppigjennom historien sikret et grøntdrag langs elva, og ingen av boligeiendommene akkurat her grenser til elva.
På elvestrekningen Bjartnes – Trones er det kun en eldre hytte i Kausmofjæra og et eldre boligfelt på Sørskaget som har byggeformål helt ned til sjøen, men plan- og bygningslovens byggeforbud i strandsonen gjelder.
Våren 2016 vedtok Komite plan og samfunn i Verdal å sende detaljregulering Trones gård på offentlig ettersyn. Planforslaget inneholdt to delområder med tilrettelegging for fritidsbebyggelse. I løpet av høringsperioden kom det flere innspill, både fra beboere i nabolaget og sektormyndighetene, som uttrykte skepsis til planløsningen. Særlig gjaldt dette delområde B, ved Sørskaget, hvor naturverdiene og friluftsinteressene var størst. På bakgrunn av høringsuttalelser og avklaringsmøter/diskusjonsmøter mellom tiltakshaver, kommunen, fylkeskommunen og fylkesmannen, hvor det ble diskutert løsninger/handlingsrom for å unngå innsigelser fra disse sektormyndighetene, er bl.a. område B nær strandsonen like ved Sørskaget tatt ut. Det arbeides med detaljer i planen før videre behandling.
På Ørmelen er elvebredden også tilgjengelig for allmennheten. Langs vestsida av elva (mellom bruene), har politikerne i KPS-sak 78/13 frarådd oppstart av planarbeid for boligutbygging i forkant av oppstart av revisjon av kommunedelplanen. Videre ble innspill om slik boligutbygging (område 7 i kommunedelplanens konsekvensutredning) ikke imøtekommet ifb. behandling av kommunedelplanen for Verdal by.

Klubbhuset til Poltergeist MC og planlagt boligutbygging ligger nært elva, men det er fortsatt mulig å sikre areal for allmennhetens ferdsel i strandsonen. Tilstrekkelig bredde for G/S-veg kan medføre behov for noe justering ift. kommunedelplanen, slik det også er gjort for planlagt omlegging av adkomstvegen.
I dag går ferdselen på øversiden av bebyggelsen, og det vil fortsatt være mulig.

Planforslag lagt over flyfoto. Nordretning mot venstre.
Planforslag lagt over flyfoto. Nordretning mot venstre.

Strekningen i strandsonen, som vurderes sikret for allmenn ferdsel, er på ca. 175 meter, hvorav strekningen langs Brygga II utgjør ca. 85 meter. Full gang- og sykkelvegstandard (3 m bredde) koster ca. 10.000 kroner per løpemeter, noe som vil gi en kostnad på ca. 1,75 millioner kroner. Ev. elveforbygning kommer i tillegg. Enklere standard, som ikke brøytes om vinteren, kan eventuelt vurderes. Planforslaget viser sti, ikke gang- og sykkelveg.
(Det er nylig søkt om fradeling av tilleggsareal til Poltergeist sin tomt, men ikke helt ned til elva. Dette gjelder arealet nord for bygget som i dag brukes til parkering).

Sti langs elva var også tema i planforslag i 2014. Det gikk ikke fram av plankart og bestemmelser om grønnstruktur turdrag med illustrert sti skulle være offentlig eller felles/privat. Det var imidlertid foreslått bestemmelse om at:
«Område TU med tursti skal opparbeides parallelt med ferdigstillelse av bygg og utomhus-anlegg på tilgrensende arealer.» Stien ser ikke ut til å være spesielt nevnt i forslag til utbyggingsavtale som lå ute til offentlig ettersyn høsten 2014.

Det har liten hensikt å etablere sti kun langs Brygga II som ender «blindt». Kommunen hadde helst sett at planforslaget omfattet gangforbindelse nedenfor Poltergeist MC også, slik det var lagt til rette for ved varsel om planoppstart samt i planforslaget i 2014. Gnr. 18 bnr. 319 eies imidlertid av en annen grunneier (ikke utbygger), som forøvrig også er direkte berørt av foreslått boligutbygging. Rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse anses ikke nødvendig, da det viktigste er å sikre arealet.

På bakgrunn av overnevnte foreslås følgende endringer av planen:

  • Offentlig grønnstruktur o_GN1 med illustrert tursti forlenges sørover til kjørevegen Brygga.
  • Overnevnte løsning anbefales/ønskes videreført nordover forbi eiendommen 18/1398 (Poltergeist MC) og eksisterende parkeringsplass, med naturlig tilkobling til eksisterende elvepromenade.
     

Interne kommunale enheter har bl.a. nevnt trafikksikkerhet ift. elvepromenaden. Planavdelingen ser ikke behov for fortau langs eksisterende promenade/kjøreveg, da det vil være forholdsvis lite motorisert trafikk her (hovedsakelig til de 7 leilighetene + klubbhuset til Poltergeist MC).
Frisikt i avkjørsel fra Brygga 15 ser noe knapp ut, dette bør vurderes nærmere før sluttbehandling. Gangadkomst mellom boliger og tilhørende lekeplass bør løses på egen tomt.

Framtidig eierform
Ifølge plan- og bygningslovens § 12-7 nr. 14 kan det gis bestemmelser om hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal. Eierform er en obligatorisk (påkrevet) egenskap på formålsflater i reguleringsplan når det er gitt bestemmelser om eierform, jf. pbl. 12-7 nr. 14.
Når formålsflate er angitt med eierform, skal dette synliggjøres i plankartet. Eierform angis på plankartet med liten bokstav for ikke å forveksles med kortform av formålsnavn. Aktuelle koder på eierform som tekst på plankartet er følgende:

  • o = offentlig formål
  • f = fellesareal for angitte eiendommer
     

Påskrift o_GN1 o.l. bør følgelig forklares i tegnforklaring og bestemmelser. Årsaken til at det er nødvendig å framheve offentlige områder i reguleringsplan er at utlegging av eiendom til offentlige formål kan gi grunneier rett til innløsning etter plan- og bygningslovens § 15-2.

Parkering for brukere av elvepromenaden
Naboer har bl.a. stilt spørsmål om parkeringsplass for brukere av elvepromenaden.
I dag blir det delvis parkert i området, men det er i dag ingen parkeringsplasser som er øremerket de som benytter elvepromenaden. Kommunen tok opp dette i oppstartsmøtet, men fant det ikke naturlig å lede denne trafikken gjennom Veita. Planen omfatter kun parkering for leilighetene - ikke for turgåere. Kommunen skulle gjerne hatt flere offentlige parkeringsmuligheter i nærheten av elvepromenaden, og mulighetene begrenses stadig. Det er tilrettelagt parkeringsmulighet ved fugletårnet nær vegen Kåra, i enden av vegen Moåkeren (adkomst via Ydsedalen boligfelt med kryssing av jernbanen i plan) samt på offentlige p-plasser i Verdalsøra sentrum. Parkering ifb. golfbanen på Trones og på bensinstasjonen YX er tiltenkt kunder. Spørsmålet er om en burde sikret et par offentlige p-plasser her likevel, selv om beboere i området trolig også vil benytte disse. Kun to gjesteplasser for 7 leiligheter er lite, men iht. minimumskrav.

Risiko- og sårbarhetsanalysen og forholdet til flom
Veilederen fra 2016, som nå er lagt til grunn, skal ivareta sikkerhetsmargin, men ikke ift. lokale forhold som elveutløp, isgang og bølgepåvirkning. Flomsonekartets nivåer for 200-årsflom er uendret fra profil 0 til 3. Dvs. at min. kote +2,87 m (avrundet til kote +2,9 m) fra 2016-veileder, pluss noe tillegg for lokale forhold trolig kan brukes opp til profil 3. Her er det en sikkerhetsmargin på 0,6 m. Dette antas tilstrekkelig. Da vil boligprosjektet ligge noe høyere enn turstien og mer i nivå med tilliggende adkomstveg. Kjeller bør unngås.

Utbyggingsavtale
Det foreligger ikke forslag til utbyggingsavtale ennå. Forslag til utbyggingsavtale for et tidligere planforslag ble lagt ut til offentlig ettersyn i august 2014. Avtalen omfattet bl.a. sikring av eksisterende overvannsledning, opparbeidelse av offentlig parkeringsareal kombinert med privat gjesteparkering, nødvendig forbygningsanlegg mot elva, lekeutstyr til fellesområder samt økonomisk bidrag til offentlige friområder, delvis utløst av tidligere godkjent utbygging på Stekke (bl.a. økonomisk bidrag til Moparken). Sistnevnte bør følges opp videre. Det ser ikke ut til at stien langs elva er nevnt, med mindre den inngår i elveforbygning eller øvrige anlegg.

Konklusjon
Tiltaket er stort sett i samsvar med gjeldende kommunedelplan, og er noe nedskalert siden forrige planprosess. Det harmonerer også bedre med eksisterende nabobebyggelse i bryggestil. Statlige planretningslinjer, vektlegger høy arealutnytting, fortetting og transformasjon i by- og tettsteder og rundt kollektivknutepunkt. Planforslaget synes å være i tråd med både statlige, regionale og lokale føringer, så lenge en unngår privatisering av strandsonen/elvebredden.

Prosjektet er skalert ned i forhold til prosjektet i 2014, både med hensyn på antall boenheter (redusert fra 16 til 7 boenheter) og byggehøyde (redusert fra 3 til 2 etasjer / ca. 1-1,5 meter).
Dette medfører at de negative effektene av en utbygging mhp. blant annet trafikksikkerhet, utsikt for bebyggelsen i bakkant, for friområdene i Hagabakkan blir mindre enn i planforslaget som ble lagt fram i 2014.

Rådmannen tilrår at planforslaget, med endringer oppsummert i sakens innstilling, legges ut til offentlig ettersyn.

 

  Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 20.04.2018 13:28
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS