Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 14.08.2018- PS 67/18 Detaljregulering Magnus den godes veg 2

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2018/4791- /L13

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 14.08.2018 67/18

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i plankartet:

  • Omriss av planlagt bebyggelse angis som veiledende
  • Tegnforklaring for linjesymboler som ikke er brukt (bl.a. byggelinje) tas ut.
  • Plankartet suppleres med målsetting av byggegrenser og veg-/fortausbredder.
     

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

  • Punkt 2.4: «Fremmede arter skal ikke spres i forbindelse med oppgraving og forflytting av masser.»
  • Punkt 2.5 suppleres med følgende retningslinje: «Mot fv. 173 bør hovedfasade/veggliv plasseres i samsvar med veiledende omriss av planlagt bebyggelse.» Eventuelt med bedre egnet formulering i samsvar med planen og vedlagte perspektivtegninger.
  • Punkt 2.11: Sametinget tas med som kulturminnemyndighet.
  • Punkt 3.1: Laveste kotehøyde for kjellergulv angis etter avklaring med Teknisk drift.
  • Punkt 3.2: Det bør vurderes gitt mulighet for leskur over søppeldunkene med angitt minste avstand til nabogrense, maks tillatt bebygd areal (BYA) og byggehøyde.
  • Punkt 5.1 (om ferdigstilling uteoppholdsareal): Ferdigattest endres til brukstillatelse. Det gis samtidig tilsvarende rekkefølgebestemmelse ift. støyavbøtende tiltak.
     

Planbeskrivelsen oppdateres, faktafeil rettes (om maks parkeringskrav og renovasjon) og utført støyutredning nevnes.

Forslag til detaljregulering for Magnus den godes veg 2, med overnevnte endringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:  

  1. Planbeskrivelse 2018-06-01
  2. Regplan 2018-06-04
  3. Planbestemmelser 2018-06-01
  4. 2017.49-B20-01 Snitt A 17.4.18
  5. 2017.49-B30-03 Perspektiv 03.5.18
  6. 2017.49-B00-02 Utomhusplan 17.4.18
  7. Støyutredning - 5172001 Magnus den godes veg - VTS_A
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Kommunedelplan Verdal by 2017-2030, vedtatt 29.05.2017
 
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for et leilighetsbygg med 6 leiligheter, på en tomt som i dag er bebygd med en enebolig og garasje/uthus, og som ligger i et eldre boligfelt med flere eneboliger. Planforslaget er utarbeidet av Sweco Norge AS og Letnes arkitektkontor AS, pva. grunneier Thingstad Bygg AS.

Deler av fv. 173 med tilliggende fortau inngår i planforslaget. Ca. 170 m2 av fylkes-kommunens/vegvesenets grunn utenfor fortauet er foreslått som boligformål og felles adkomst.

Planområdet
Planområdet er på ca. 1,5 daa og ligger i et utbygd boligområde på Ørmelen, på østsiden av fv. 173 Magnus den godes veg, ca. 100 m nord for fv. 757 Stiklestad allé og Holbergkrysset (større rundkjøring). Planområdet ligger like øst for krysset Magnus den godes veg x Tangenvegen.
Tomta er i dag bebygd med en enebolig fra 1949, som forutsettes fjernet.

Det er fortau på begge sider av fylkesvegen, og området har gangforbindelse mot sentrum, idrettsanlegg, barne- og ungdomsskole (Ørmelen 1.-7. klasse og Verdalsøra), barnehager, nærbutikk/dagligvare, industriområdet på Ørin med mange arbeidsplasser og tilliggende boligområder.

Stedets karakter: Området mellom Verdalselva og fv. 173 er i hovedsak utbygd med boliger fra første halvdel av 1900-tallet. Mange av de eksisterende boligene i området er restaurert og fornyet i de senere år, slik at bebyggelsen har stor variasjon. Nabotomten i sør har både eldre og ny bebyggelse. På motsatt side av fv. 173 er det i tillegg til boligbebyggelse noe næringsbebyggelse fra 1970-tallet.

Planstatus
Gjeldende overordna plan er kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 29.05.2017.
I kommunedelplanen inngår tomta i område avsatt som nåværende boligbebyggelse B1.
Det er plankrav (krav om reguleringsplan) for mer enn fire boenheter.

Tidligere reguleringsplaner i området «Ørmelen syd» (planident1973001), «Ørmelen Rv. 757 / Rv. 72 del 1» (planident 1977006) og «Ørmelen - Garpa, vegplan» (planident 1997001) ble opphevet 25.09.2017.

Forhold til KU-forskriften
Planforslaget omfattes ikke av krav om konsekvensutredning.

Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse, renovasjonsanlegg, uteoppholdsareal), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (veg, kjøreveg, fortau).
Videre viser plankartet bl.a. byggegrense mot naboer og fv. 173, planlagt bebyggelse (omriss), bebyggelse som forutsettes fjernet, parkeringsfelt og støyskjerm (vanskelig å se da den er kort).
Tegnforklaring for linjesymboler som ikke er brukt (bl.a. byggelinje) tas ut.

Krav om nærmere dokumentasjon ifb. søknad om tiltak er gitt i bestemmelsenes punkt 2.2.

Bebyggelsen
Det planlegges ett bygg i 2 etasjer + parkeringskjeller for maks 6 boenheter.
I bestemmelsenes punkt 3.1 er det også krav om minst 3 boenheter per daa.
Parkeringskjelleren kan lokaliseres innenfor boligformålet og under uteoppholdsarealet.
Kommunen har fått opplyst at den tenkes lokalisert innenfor viste byggegrenser.

Det foreslås maks 50 %-BYA (prosent bebygd areal) av boligformålet.
Det foreslås maks gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 og 9,5 m, iht. KDP-bestemmelse 2.3.3.
Det foreslås saltak med takvinkel mellom 22 og 36 grader.

Nye bygninger skal plasseres innenfor viste byggegrenser. Ifølge planbeskrivelsen skal bebyggelse plasseres inntil byggegrense, på linje med eksisterende bebyggelse og bebyggelse på naboeiendommene. Kommunen konstaterer at omriss av planlagt bebyggelse er vist noe innenfor byggegrensen, og at det er omrisset som er på linje med nabobebyggelsen.

Kommunedelplanens estetikkbestemmelse punkt 1.7.4 andre ledd sier følgende:
«Ved nybygging innen eksisterende utbyggingsområder skal det legges vekt på at ny bebyggelse tilpasser seg strøkets karakter mht. plassering i forhold til veg, gate, plass, og i forhold til bygningsvolum, proporsjonering, høyde, takform, materialbruk, farger m.v.»

Omriss av planlagt bebyggelse bør angis som veiledende og bestemmelsenes punkt 2.5 suppleres med retningslinje som anbefaler lokalisering av fasade i samsvar med vist omriss.

Biladkomst og gang-/sykkelveg, trafikksikkerhet
Felles veg f_SV1 omfatter adkomst til parkeringskjeller.
Felles veg f_SV2 omfatter adkomst til parkeringsplasser på bakkenivå.
Offentlig kjøreveg o_SKV omfatter fv. 173 forbi eiendommen.
Offentlig fortau o_SF1 omfatter fortau langs fv. 173.

Området har adkomst fra fv. 173 Magnus den godes veg, som her har skiltet fartsgrense 40 km/t, og det er både T-kryss og avkjørsler fra begge sider av vegen i dette området. Ny bebyggelse er foreslått plassert noe lenger sør, slik at det blir bedre plass til adkomsten nord på tomta.

Avkjørselen fra fv. 173 vil få økt trafikk pga. flere boenheter, men vegen har god kapasitet.
Plankartet viser to parallelle avkjørsler (en til gårdsplass og en til p-kjeller), på tilsammen ca. 4+4 meter bredde. Dette kan øke faren for misforståelser, og det er streng holdning til avkjørsler her. Avkjørselen ligger også nær krysset Tangenvegen x Magnus den godes veg. Vedlagte utomhusplan viser planlagt lokalisering av nedkjøringsrampe ca. 4 meter fra fortauet. Ved utkjøring av p-kjeller bør det være sikt til myke trafikanter på fortauet, og helst plass til en bil på flatt/slakt underlag foran fortauet.

Frisikt i avkjørsel er ikke inntegnet. En frisikt på 4 x 20 meter vil trolig ikke berøre naboeiendom 18/140 (Oberst Lemforts veg 27 og 27 B) som har gjerde og rekke med trær i eiendomsgrense mot fylkesvegen.

Planområdet er tilgjengelig for myke trafikanter via tilliggende fortau nordover til Major Coldevins veg og sørover til Holbergkrysset. Det er gangfelt for kryssing av fylkesvegen ikke langt fra området. Området har generelt gode gang- og sykkelforbindelser.

Parkering
Kommunen legger reguleringsbestemmelsene til grunn, da det ikke er samsvar mellom planbeskrivelsen og bestemmelsene (dette rettes før høring). Det vil si at hver boenhet skal ha minimum (ikke maks) 1,5 biloppstillingsplass, hvorav minimum 1,0 i parkeringskjeller. Hver boenhet skal ha min. 2 parkeringsplasser for sykkel. Plankartet viser parkeringsfelt innerst i felles vegformål, og utomhusplanen viser tre plasser her. Ifølge vegvesenets håndbok N100 bør p-plasser som lokaliseres inntil begrensninger være noe bredere med tanke på snumulighet.

Foreslått minimum parkeringskrav for biler er noe høyere enn i KDP (1,5 mot 1,2), men på et prosjekt med maks 6 boenheter synes det ikke urimelig at det er plass til 3 «gjesteplasser» i stedet for 2. Den ekstra plassen går ikke på særlig bekostning av uteoppholdsareal, da f_BUT er godt over minstekravet for småbarnslekeplass og det er et kommunalt eid friområde i nærheten.
Sykkelparkering (12 plasser) er ikke vist i utomhusplanen, men de kan også være innomhus.

Dette er en reguleringsplan for forhold på grunnen, men det planlegges også parkeringskjeller. Da planen kun har byggegrense for forhold på bakken må kjelleren lokaliseres med avstand til nabogrense som forklart i plan- og bygningslovens § 29-4 (minst 4 meter).

Lek og uteopphold
Kommunen finner at foreslått felles uteoppholdsareal (f_BUT) er på ca. 290 m2.
Fordelt på 6 boenheter blir dette nesten 50 m2 per boenhet, og iht. KDP minstekrav på 150 m2 for småbarnslekeplass i område med 5 eller flere boenheter. Kommunedelplanens minstekrav til uteoppholdsareal pr. boenhet utenfor sentrumssonen (50 m2) anses oppfylt selv om det mangler 10 m2 på at dette er oppfylt innenfor området f_BUT som skal støyskjermes.

Arealet f_BUT blir skjermet for vegtrafikkstøy (jf. bestemmelsenes punkt 2.4), men vil trolig ikke få så mye sol på ettermiddag/kveld eller som nevnt i KDP-bestemmelse 1.6.6 nr. 7 (sol ved jevndøgn kl. 1500 på minst 50 % av arealet).

Utstyr og møblering er omtalt i bestemmelsenes punkt 2.7 og 3.3. Krav til utstyr er mindre konkret enn i kommunedelplanens retningslinje punkt 1.6.6 nr. 11.

Rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse før ferdigattest (bør endres til brukstillatelse) er gitt i bestemmelsenes punkt 5.1. Det bør også gis rekkefølgebestemmelse ift. støyavbøtende tiltak.

Det er ca. 120 meter til kommunalt eid lekeplass på ca. 2,5 daa nord for Major Coldevins veg. Gangadkomst dit er via fortau langs fylkesvegen og kommunal veg i boligfeltet.

Tilgjengelighet - universell utforming og tilgjengelig boenhet
Tilgjengelighet er omtalt i fellesbestemmelse punkt 2.8 (for anlegg og utomhusområder) og i punkt 3.1 (for boligformålet). Foreslått krav om at alle boenhetene skal være tilgjengelig for personer med nedsatt funksjonsevne er strengere enn minimumskravene i byggteknisk forskrift.

Støy fra vegtrafikk
Støyvarselkart utarbeidet av Statens vegvesen i 2016 viser prognosesituasjon 20 år fram i tid. Eiendommen ligger i gul støysone, og det er nødvendig med støyutredning (ikke nødvendigvis tiltak slik det står i planbeskrivelsen). Ifølge vegvesenets informasjon om støyvarselkartene skal det alltid utarbeides mer nøyaktige beregninger dersom det er aktuelt med utbygging innenfor rød og/eller gul støysone.

Krav om støyutredning i planprosessen støttes også av følgende forhold:
Utdrag av kommunedelplanbestemmelse 1.7.1:
... «I områder med støyvarselkart skal det innenfor gul sone gjennomføres støyfaglig utredning før området kan vurderes utbygget med ny bebyggelse til støyfølsom bruk.» ...
... «Det kan tillates støyfølsom arealbruk i gul støysone dersom bebyggelsen har en stille side og tilgang til egnet uteplass med tilfredsstillende støynivå.»...
Det er også gitt bestemmelse om at støyretningslinjen skal legges til grunn.

Støyretningslinje T-1442/2016 sier følgende:
«Ved bygging i gul sone: støyfaglig utredning og stille side
Ved etablering av nye bygninger med støyfølsomt bruksformål i gul sone, skal kommunen kreve en støyfaglig utredning som synliggjør støynivåer ved ulike fasader på de aktuelle bygningene og på uteoppholdsareal. Utredningen skal foreligge samtidig med planforslag i plansaker eller ved søknad om rammetillatelse i byggesaker.»

Forhåndsuttalelser fra regionale myndigheter gir også råd ift. støyutredning.

Det vises til vedlagte støyutredning (Sweco, 19.03.2018), med følgende konklusjon:
«Bygget er godt plassert med hensyn på støy slik at bygningskroppen brukes til å skjerme bakenforliggende uteoppholdsareal. Felles uteoppholdsareal kan også skjermes helt ved å etablere en støyskjerm som forlengelse av fasaden. Slik vil alt uteoppholdsareal være under grenseverdi.

Hver boenhet må ha minst ett soverom med vindu mot stille side.
Da vil intensjonen til T-1442 og kommuneplanbestemmelser vurderes som tilfredsstilt.

Innendørs støynivå må vurderes i en seinere prosjekteringsfase når plantegninger ligger til grunn.»

Støynivå på uteoppholdsareal f_BUT er vurdert. I støyutredningen er utendørs støynivå beregnet med en støyskjerm som en forlengelse av fasaden i sør. Støyskjermen i sør har en høyde på 2 meter og strekker seg 2,5 meter ut fra fasaden. Denne er vist i plankartet og nevnt i bestemmelsene. Det går ikke fram om eksisterende eldre nabohus anses som en del av støyskjermingen. Innendørs støynivå forutsettes vurdert senere. Viste støynivå på fasade er noe høyere enn i støyretningslinjen.

Krav i forhold til støy er gitt i bestemmelsenes punkt 2.3. Disse viser til støyretningslinje, byggesaksforskrift samt til forhold som bl.a. nevnes for sentrumssonen i kommunedelplanen. Dette området ligger utenfor sentrumssonen, men nevnte forhold synes relevant. Det bør gis rekkefølgebestemmelse ift. støyavbøtende tiltak. Hensynssone ift. støy er ikke brukt, men bestemmelser om støy anses som tilstrekkelig, selv om de trolig kunne vært noe enklere.

Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)
Planbeskrivelsen inneholder en enkel ROS-analyse (sjekkliste) hvor det er krysset nei for alle forhold som er listet opp (naturgitte forhold, infrastruktur, tidligere bruk, omgivelser, ulovlig virksomhet). I planbeskrivelsens punkt 5.12 er risiko- og sårbarhet ift. eksisterende situasjon vurdert. Det er ikke avdekket risiko eller sårbarhet. I planbeskrivelsen går det også fram at det ikke er støy i området som medfører fare eller ulempe. Kommunen vil her tilføye at vegtrafikkstøy er en utfordring, jf. også vedlagte støyutredning. Området er ikke utsatt for 200-årsflom, jf. NVEs flomsonekart fra 2004. Grunnen i området består ifølge NGUs løsmassekart av elveavsetning, og det er ikke fare for ras i området. Ifølge planbeskrivelsen er det vurdert å være god områdestabilitet og liten risiko forbundet med bygging i området.

Kulturminner
Det er ikke registrert automatisk freda eller nyere tids kulturminner i området. Eiendommen er bebygd eller planert, slik at det antas liten mulighet for funn av automatisk freda kulturminner.
Sametinget bør tilføyes som kulturminnemyndighet.

Naturmangfold
Eiendommen er bebygd eller planert, og utearealer består av plen eller grus. Innenfor planområdet er det i Miljødirektoratets Naturbase og Artsdatabanken ikke registrert truete arter eller spesielle naturtyper. Heller ikke svartelista arter, selv om det ikke er uvanlig i hager.

Ny boligbebyggelse vil ikke bli betydelig mer synlig i landskapet enn eksisterende bygg, selv om volumet kan bli noe større. Ev. terrenginngrep bør gjøres så skånsomt som mulig.
Planforslaget burde omfattet en vurdering ift. fare for spredning av svartelista arter, jf. forhåndsuttalelse fra fylkesmannens miljøvernavdeling. Det bør gis bestemmelse om dette.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Eksisterende bygningsmasse, som forutsettes fjernet, er tilknyttet strømnett og kommunalt vann- og avløpsanlegg. Ny bebyggelse skal også tilknyttes slike anlegg.

Nødvendige oppgraderinger og tilpasninger av vann- og avløpsnettet for å tilfredsstille nye behov i forbindelse med utbyggingen skal gjennomføres. Det er mulig dette må tilknyttes i annet punkt enn dagens bebyggelse, pga. kvalitet og kapasitet på VA-nettet. Ifølge bestemmelsene punkt 2.2. dokumentasjon av kapasitetsberegning for vann og avløpssystem foreligge ved byggesøknad.

NTE Nett AS har uttalt at eksisterende strømforsyning sannsynligvis ikke er tilpasset et eventuelt nytt behov. Kommunen har oppfordret til dialog, men ifølge planbeskrivelsen må kapasitet på strømnett beregnes og dokumenteres ifb. byggesøknad. Kommunen mener dette må vurderes i plansaken, og det forventes innspill fra NTE da det ikke går fram om det foreligger noen avklaring. Ifølge planbeskrivelsen skal det legges vekt på fremtidsrettede løsninger bl.a. med tanke på energiforbruk, oppvarming med varmepumpe osv.

Renovasjon
Her er det ikke helt samsvar mellom planbeskrivelse og plankart/bestemmelser.
Areal til felles renovasjonsanlegg er vist i plankartet. Plasseringen skal altså ikke bestemmes i forbindelse med byggesaken, men i planprosessen. Arealet er på ca. 1,7 x 7 m, slik at summen blir ca. 12 m2. Arealet er plassert noe inn på tomta, inntil eiendomsgrensa. Det bør vurderes gitt mulighet for leskur over søppeldunkene med angitt minste avstand til nabogrense, maks tillatt bebygd areal (BYA) og byggehøyde.

Utbyggingsavtale
Det framgår i referat fra oppstartsmøte at det kan bli behov for utbyggingsavtale. Det er foreløpig ikke varslet oppstart av slike forhandlinger (normalt blir det gjort ifb. varsel om planoppstart). Laveste kotehøyde for golvnivå i parkeringskjeller bør avklares med Teknisk drift i kommunen, og kan ev. fastsettes i plan. Snitt viser kjellergulv med kote +0,00, men dette er trolig ikke reell kotehøyde ift. havnivå, da gårdsplassen ser ut til å ligge på ca. kote +5,5 m.o.h.

Planprosess
Medvirkning
Oppstartsmøte ble avholdt 6. juli 2017.

Varsel om planoppstart ble sendt ut 14.07.2017 til høringsinstanser, grunneiere og naboer. Fristen for å komme med innspill til oppstart av planarbeidet gikk ut 25.08.2017.
Varsel om oppstart ble samtidig annonsert i lokalavisa Innherred. Frist for innspill var også her satt til 25.08.2017.

Det er mottatt fire forhåndsuttalelser fra regionale myndigheter. Uttalelsene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen, men her følger også en kort oppsummering:

Fylkeskommunen gir råd om høy utnyttelse og tilgjengelig for alle aldersgrupper, og minner om aktsomhetsplikten ift. kulturminner.

Fylkesmannens landbruksavdeling har ingen merknader til det forestående planarbeidet.

Fylkesmannens miljøvernavdeling minner om:

  • Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP), som i slike områder vektlegger høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon samt at planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform og det må avsettes tilstrekkelig areal for sykkelparkering.
  • Grenseverdier for støy må overholdes, jf. retningslinje T-1442/16 med veileder M-128 samt føringer i kommunedelplanen om bl.a. støyutredning i gul støysone. Hvis støyfaglig utredning dokumenterer at tiltak er nødvendig, skal disse ivaretas gjennom regulerings-bestemmelser med klare, juridisk bindende krav, samt rekkefølgebestemmelser. Ev. avbøtende tiltak bør synliggjøres i plankartet. Utendørs støy er et plantema og skal være avklart før byggesak.
  • Planforslaget må ta hensyn til ev. miljøkvaliteter i området, bl.a. biologisk mangfold, landskap og friluftsliv. Planen må vurderes etter prinsippene i §§ 8-12 i naturmangfoldloven (nml.) av 2009 og holdes opp mot forvaltningsmålene i §§ 4 og 5 i nml. Dette innebærer at konsekvensene for naturmangfoldet skal framgå av planbeskrivelsen, samt at vurderingen og vektlegging av prinsippene skal framgå av beslutningen. Da tiltakene vil kunne medføre en del terrenginngrep med oppgraving og forflytting av masser, må dette inkludere en vurdering av fare for spredning av fremmede arter.
     

Fylkesmannens kommunalavdeling minner om at det må gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Videre nevnes relevant forhold i rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen.

Statens vegvesen viser til utarbeidet støyvarselkart, som viser en prognosesituasjon 20 år frem i tid. Støyvarselkartet for Verdal viser at denne eiendommen ligger innenfor gul støysone. For regulering av ny støyømfintlig bebyggelse nær riks- eller fylkesveg kreves støyforholdene dokumentert og nødvendige tiltak innarbeidet i planen. Valg av støytiltak må avklares i planen, og planbestemmelsene må gi konkrete krav til innendørs- og utendørs støygrense i tråd med forskrift, og stille konkrete krav til tiltak.

NTE gjør oppmerksom på at det i dette planforslaget må tas høyde for de anlegg som det er nødvendig for dem å etablere og drifte. NTE forutsetter at strømforsyningsanleggene blir ivaretatt i reguleringsplanarbeidet og gjør samtidig oppmerksom på at eksisterende strømforsyning sannsynligvis ikke er tilpasset et eventuelt nytt behov. De ber om å bli kontaktet for ivaretakelse av eksisterende nettanlegg, flytting/ombygging eller ev. prosjektering av strøm-forsyning som skal dekke nytt behov.

Ifølge planbeskrivelsen er det i størst mulig grad tatt hensyn til innkomne merknader.

Intern høring i kommuneadministrasjonen før politisk behandling:
Et tidligere utkast av planforslaget (før støyutredning forelå) ble den 18. april 2018 sendt på intern høring til Teknisk drift, barn- og unges representant i plansaker, SLT-koordinator, kommuneoverlege, samfunnsplanlegger/folkehelsekoordinator samt plan/byggesak. Det er ikke mottatt innspill. Vedlagte planforslag er noe forbedret, og støyutredning foreligger.

Vurdering:  
Boligformål er i samsvar med avsatt nåværende boligbebyggelse B1 i gjeldende kommunedelplan for Verdal by. I kommunedelplanen er det krav om minst 3 boenheter per daa og min. 30 %-BYA, ved detaljregulering innenfor område B1. Eiendommen er på ca. 1099 m2.
Foreslått maks 50 %-BYA er knyttet til formålet boligbebyggelse på ca. 650 m2.
Da det er foreslått en løsning med maks 6 boenheter og minst 3 boenheter per daa, og med parkeringskjeller, ser vi ikke behov for å også fastsette min. %-BYA i bestemmelsene. Planforslaget er forøvrig iht. overordna plan mht. byggehøyde, parkeringsdekning (litt høyre p-krav) og uteoppholdsareal. Foreslått dobbel adkomst forventes vurdert av vegmyndigheten.

Forholdet til omliggende bebyggelse
Om tiltaket kan aksepteres ut fra områdets karakter, blir en skjønnsmessig vurdering sett oppimot ønsket om fortetting og følgende estetikkbestemmelse i kommunedelplanen:
«Ved nybygging innen eksisterende utbyggingsområder skal det legges vekt på at ny bebyggelse tilpasser seg strøkets karakter mht. plassering i forhold til veg, gate, plass, og i forhold til bygningsvolum, proporsjonering, høyde, takform, materialbruk, farger m.v.»

Byggets plassering ift. fylkesvegen (i omriss av planlagt bebyggelse), høyde og takform synes å passe godt inn med eksisterende bebyggelse. Omliggende bebyggelse er også i 2 etasjer med saltak. Når det gjelder bygningsvolum og proporsjonering så vil bygget få grunnflate og volum som avviker mye fra omliggende eldre bebyggelse, men eventuell variasjon i fasaden kan dempe inntrykket noe. Tomta ligger også i utkanten av det eldre boligområdet, og større bygningsvolum her, ut mot fylkesvegen, vil trolig ikke oppleves så fremmed, men mer bymessig. Omriss av planlagt bebyggelse er på ca. 15 x 25 meter inkl. balkonger (=375 m2), men eksklusiv trappe-/heishus i bakgård. Til sammenligning er bolighuset som forutsettes fjernet på ca. 8 x 14 m =112 m2. En bør også ta i betraktning at selv eneboliger som oppføres i dag ofte er mye større enn på 50-tallet, men sjelden så store som dette leilighetsbygget. Bygget kan endre sol-/skyggeforhold på tilliggende naboeiendommer, men her har en med bolighuset klart å holde minst 4 m avstand til nabogrenser, noe som også passer godt med strøkets preg av frittliggende bebyggelse.

Naturmangfold
Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon
Planforslaget, med anbefalte endringer, tilrås sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn.
 
 
     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 13.11.2018 15:39
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Frode Kvittem Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS