Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 14.08.2018- PS 71/18 Søknad om oppføring av garasje - 5038/33/1 Øgstad - Tore Øgstad

Saksbehandler : Mariann Hovin

Arkivref : 2018/7092 - /5038/33/1

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 14.08.2018 71/18

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i jordlovens §§ 1og 9 avslås søknaden om dispensasjon fra LNFR-formålet om etablering av boligenhet på garasjen på eiendommen gnr. 33 bnr 1 i Verdal. Begrunnelsen for avslaget tiltaket er ikke i tråd med formålet med kommuneplanens arealdel, i tillegg vektlegges de driftsulempene en leilighet i et redskapshus medfører.

Vedtaket kan påklages i hht forvaltningsloven. Klagen sendes til Verdal kommune innen tre uker etter at vedtaket er mottatt av partene i saken. Klageinstans er Fylkesmannen i Trøndelag.

Vedlegg:  

  1. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel
  2. Gjenpart av nabovarsel - kvittering for nabovarsel
  3. Tegninger
  4. Erklæring om ansvarsrett
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Ingen. 

Saksopplysninger:
Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, til å omdisponere ca. 80 m2 i 2.etg
til leilighet på eiendommen gnr. 33 bnr. 1 og gnr. 32 bnr. 10, heretter kalt gnr. 33 bnr. 1 i Verdal. Arealet ligger i et område avsatt til landbruk natur, fritid og reindrift (LNFR) i kommuneplanens arealdel. Formålet med dispensasjonen er å etablere en tredje boenhet på eiendommen, sammen med oppføring av en ny garasje. Bygningen berører i sin helhet tunareal. Dette er et tiltak som krever et omdisponeringssamtykke etter jordlovens § 9 jamfør pkt 6.3 i M-1/2013.

Driftsformen er saueproduksjon. Omfanget er på ca 210 mordyr med fullt påsett. Eiendommen er totalt på 705,1 dekar, derav 510 dekar innmark, herav ca 83 dekar overflatedyrka og ca 85 dekar innmarksbeite og 3,4 dekar bebygd area, ca 150 dekar skog og ca 35 dekar annet areal. Eiendommen er bebygd med våningshus, driftsbygning, en frittstående kårbolig og garasje.

Dispensasjonssøknaden:
Henviser til byggesøknad 2014/5944
Grunnarbeid/ betong ble gjort i 2015/2016 og er ferdigstilt. Vann og avløp ble ferdigstilt 2017 av Stein Arild Risan AS i forbindelse med bygging av ny kårbolig. Trekonstruksjonsarbeid er nå tenkt påbegynt med det første og forventes å være ferdig høsten 2018.

Det søkes herved om disp. fra kommuneplanens arealdel, til å omdisponere ca. 80 m2 i 2.etg
til leilighet. Grunnen til søknaden er å utnytte arealet i garasjen bedre, samt at utleie vil gi en liten biinntekt. Garasjen vil ellers bli oppført i henhold til byggesøknad 2014/5944.
Jeg søker fortsatt som selvbygger. Har grunnkurs som tømrer, har selv vært veldig aktivt med på oppsetting av flere bygninger på eiendommen tidligere og har flere bekjente håndverkere å rådføre meg med rent byggteknisk i henhold til TEK 10. Når det gjelder ansvarsrett for våtrom, ligger vedlagt erklæring fra Enes og Olsen AS.

Fig. 1 Detaljkart.
Detaljkart

Kilde: Fra søknad

Fig. 2 Oversiktskart
Oversiktskart

 

Søknaden er vurdert etter jordlovens §§ 1og 9.

Vurdering: 
Saken fremmes til politisk behandling for å få en prinsipiell avklaring på spørsmål om oppretting av en tredje boenhet på en landbrukseiendom. I Innherred samkommune/Verdal kommune har gitt flere avslag på søknader om oppføring av kårboliger og bolig nr. to på dyrka jord på landbrukseiendommer. I dette tilfellet er det oppretting av en boenhet nr. 3 på denne landbrukseiendommen.

Jordlovens § 1
Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket.
Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar.
Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter.

Jordlovens § 9
Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida.
Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar.
Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja.
Dispensasjonen fell bort dersom arbeid for å nytta jorda til det aktuelle føremålet ikkje er sett igang innan tre år etter at vedtaket er gjort.

Fra rundskriv M-35/95
Vern av kulturlandskapet innebærer at det skal tas hensyn til landskapsbildet, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier. Kulturlandskapet anses å være et samfunnsgode som landbruket former og har ansvaret for.

Fra rundskriv M-1/2013
Formålet med forbudet mot omdisponering er å verne produktive arealer og jordsmonnet. Det grunnleggende formålet med bestemmelsen er jordvern, det vil si å sikre matproduserende areal.

Jordvern er et politisk hovedsatsingsområde i landbrukspolitikken. I Meld. St. 9 (2011-2012) Landbruks- og matpolitikken Velkommen til bords sies det blant annet:
"Jordbruket er en arealbasert næring som er avhengig av mengden og kvaliteten på jordressursene, den dyrka og dyrkbare marka og beiteressursene i inn- og utmark. Den globale matsituasjonen er også et viktig bakteppe når vi skal vurdere matproduksjonen i Norge. Kornarealene, og spesielt matkornarealene, er en viktig faktor for Norges matsikkerhet og selvforsyningsgrad. Med landets begrensede areal for matproduksjon er det viktig med et sterkt jordvern og en politikk som utnytter jordbruksarealet."

Forbudet mot omdisponering gjelder etter bestemmelsens ordlyd all dyrka og dyrkbar jord. Det gjelder imidlertid ikke for områder som er unntatt etter jordloven § 2.
Forbudet gjelder dyrka og dyrkbar jord uansett størrelsen på arealet. En forutsetning for at forbudet kommer til anvendelse er imidlertid at det areal som søkes omdisponert, enten alene eller sammen med annet jordbruksareal på eiendommen, kan gi grunnlag for jordbruksproduksjon. Det må objektivt sett ligge til rette for jordbruksproduksjon. Produksjonen må samtidig være av et visst omfang, enten for salg eller for eget bruk. Områdets karakter vil spille en viss rolle. Det er relevant å trekke inn i vurderingen om eiendommen ligger i et typisk jordbruksområde.

Begrepet "jordbruksproduksjon" dekker all planteproduksjon i jordbruk og hagebruk der jorda blir brukt som vekstmedium, for eksempel til produksjon av mat og fôr samt hagevekster. Begrepet omfatter videre bygninger som er direkte knyttet til driften av eiendommen, samt våningshuset. Når det gjelder driftsbygninger, vil begrepet omfatte bygninger som er nødvendige blant annet i forbindelse med tradisjonelt husdyrhold. Det vil videre omfatte bygninger for lagring og bearbeidelse av planteprodukter fra egen produksjon. Det vil også omfatte bygninger for lagring av driftsmidler og redskaper til gårdens eget bruk. Når det gjelder oppføring av drivhus eller veksthus, må dette oppfattes som "jordbruksproduksjon" når arealet som huset dekker, blir nyttet direkte til planteproduksjon. Videre vil anlegg av nødvendige driftsveier og gårdsveier dekkes av begrepet.

Oppføring av kårbolig krever samtykke til omdisponering. Boligen skal i første rekke tjene som bosted for den generasjonen som har overdratt eller skal overdra eiendommen videre og er ikke direkte knyttet til driften. Anlegg av fangdammer eller våtmarker med formål å være et økologisk rensetiltak, omfattes også av begrepet. Det samme gjelder anlegg av dammer som skal gi drikkevann for husdyr. Leplanting og anlegg av vegetasjonssoner som tar sikte på å hindre erosjon av den dyrka jorda, vil i utgangspunktet falle innenfor begrepet. Landskapsplanting og dammer som anlegges for å ivareta hensynet til biologisk mangfold, faller derimot utenfor.
Dyrka og dyrkbar jord skal ha et sterkt vern. Når uttrykket "særlege høve" er brukt, er det for å understreke viktigheten av formålet med bestemmelsen som er å bidra til å nå det grunnleggende formålet for jordvernet. En må ta i betraktning at jordvern er en nasjonal interesse og et landbrukspolitisk hovedsatsningsområde. Det må foretas en konkret og individuell vurdering av alle relevante hensyn i saken. I de tilfellene kommunen ser at søknaden ikke kan innvilges, kan kommunen ta kontakt med søker med sikte på å finne fram til en alternativ løsning som kan godtas, jf. punkt 5.1. En har en plikt til å behandle like saker likt. Det er bare grunnlag for forskjellsbehandling når det er saklig grunn til det.

Fra Garden som ressurs
Fradeling, bruksendring og utbygging til formål som er i strid med plan vil kreve dispensasjon etter pbl § 19-2. Vilkårene må være oppfylt hvis det skal gis dispensasjon. Det er kommunen som må vurdere om et tiltak er i tråd med gjeldende arealplan, om det kreves reguleringsplan, eller om saken må behandles som dispensasjonssak. Dispensasjonssaker behandles vanligvis samtidig med søknad om tillatelse etter § 20-1. Dersom det er ønskelig, kan likevel dispensasjonssøknad sendes separat. Kommunen skal sørge for at fylkeskommunen eller statlig myndighet hvis saksområde blir direkte berørt, er gitt mulighet til å uttale seg før dispensasjon gis. Kommunen kan knytte betingelser til en dispensasjon, knyttet til størrelse og
utforming, undersøkelser osv. Vurderingskriteriene i del 1 bør brukes også for vurdering av dispensasjonssaker. Som omtalt foran, kan kommunen vedta veiledende retningslinjer for vurderingen av dispensasjonssaker. Hver enkelt sak må imidlertid behandles spesielt, ut fra den konkrete situasjonen.

Det kan ofte ligge bedre til rette for å gi dispensasjon for ny næringsvirksomhet på gardsbruk i grisgrendte strøk enn i pressområder. Konflikter med naboer, friluftsinteresser og lignende vil ofte være mindre i slike områder. Det samme gjelder for virksomhet som kan innpasses i eksisterende bygninger på tunet.

Kriterier som må være oppfylt for at tiltaket skal inngå i LNFR-formålet:

  • Tiltaket er knyttet til produksjon på garden eller det behovet garden har for varer og tjenester, eller det er nødvendig i forbindelse med annen næringsvirksomhet knyttet til jordbruk, skogbruk, reindrift, yrkesfiske eller lignende.
  • Virksomheten er basert på og tilpasset gardens eget ressursgrunnlag, for eksempel bruk av fôr, planter, trær, blomster, frukt, grønnsaker og andre råvarer produsert på garden samt videreforedling og/eller salg av disse. 
     

 I tillegg bør følgende kriterier vektlegges:

  • Tiltakets virkninger for jord- og skogsdrift, reindrift eller annen primærnæring, herunder nedbygging av dyrka eller dyrkbar mark
  • Om tiltakets størrelse og volum i forhold til omgivelsene.
  • Tiltakets virkninger for natur- og kulturlandskap, naturmangfold, friluftsliv, kulturminner, vannforvaltning, trafikk, naboer, estetikk og gardstun.
  • Om virksomheten kan innpasses i eksisterende bygninger eller om det kreves nybygg.
  • Om tiltaket ligger i pressområder eller fraflyttingsområder.
  • Om tiltaket er i samsvar med hensynssoner og kommuneplanens mål eller strategier for utbyggingsmønster, tettstedsavgrensning, jordvern eller andre forhold.
  • Om tiltakets virkning når det gjelder støy, forurensning, drikkevann, visuelle eller estetiske forhold, mv.
  • Om tiltaket er tenkt plassert i område utsatt for fare eller risiko, eller om tiltaket i seg selv kan utgjøre fare eller risiko.
  • Om virksomheten faller inn under reglene om konsekvensutredning.
     

§ 9 i jordloven gir adgang til å gi en dispensasjon fra omdisponeringsforbudet i særskilte tilfeller, dersom det etter en samlet vurdering av forholdene viser seg at jordbruksinteressene bør vike. Det skal tas hensyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. I tillegg gis det anledning til å gi tillatelse, men som innebærr at tillatelsen er gitt på vilkår.

Bygg som ansees som nødvendig for landbruksdrift trenger ikke et omdisponeringssamtykke i hht jordlovens § 9 ved oppføring, straks bygget inneholder en funksjon som ikke er nødvendig for landbruksdrift, slik som en leilighet, er et omdisponeringssamtykke nødvendig. bestemmelsen leder fra «Garden som ressurs»

Det er en vurderingssak om det skal tillates oppretting av en tredje boenhet på en landbrukseiendom. I dette tilfellet er det omsøkte arealet avsatt til LNFR-formål i kommuneplanens arealdel. Det betyr at arealet skal i all hovedsak benyttes til landbruk, natur friluftsliv og reindrift. Bestemmelsen for bruk av arealene er vedtatt av kommunestyret. Etablering av en boenhet er klart i strid med dette formålet.

Når det kommer til drifts eller miljømessige ulemper for landbruket, vurderes det slik at en omdisponering ikke vil medfører store miljømessige ulemper for landbruket. Derimot kan det å etablere boenheter i landbruksbygg, der det er aktiv husdyrdrift medfører driftsulemper som klager på støy, støv og annen sjenerende aktivitet. I dette tilfellet er redskapsboden omsøkt etablert i forbindelse med tunet, men bak/foran driftsbygningen. Etableres en slik praksis, kan det medføre at slike boenheter kan plasseres nær nabogrense til annet landbruksforetak, og at det lett kan medfører en uønsket etablering av leilighetsbygg/hybelbygg i LNFR-områder i kommunen.

Samfunnsnytten en slik omdisponering medfører er økt bosetting på bygda, med de fordeler det medfører for et lokalsamfunn. For å kunne benytte seg av denne muligheten, må bygda være fraflyttingstruet eller kommunen må ha et ønske om å opprettholde eller øke bosettingen i et område. En annen fordel er at det etableres boliger som kan leies ut i perioder, der det er behov for midlertidig arbeidskraft i kommunen.

Når det gjelder hensynet til kulturlandskapet, vil en garasje med leilighet kunne virke fremmed, avhengig av utforming.

Momenter som også må tas i betraktning er at det tidligere gitt tillatelser til å ominnrede garasjer/uthus til boenheter i Verdal/Innherred samkommune. Dette for å unngå å ta i bruk matjord til boligformål. I hovedsak er det landbrukseiendommer, der jorda er leid ut, eller at jorda er skilt i fra og solgt som tilleggs jord. På gården Nestvold ble det revet en bygning, som tidligere hadde huset verksted og drenger. Der ble det tillatt å oppføre en ny tilsvarende bygning og innrede den med små leiligheter. Det ble vurdert slik at bygningen hadde en kulturhistorisk verdi, men at det ikke var hensiktsmessig å innrede den til verksted, men boliger. Bygningen var plassert midt inne på tunet. Andre tilfeller er ikke kjent for administrasjonen i kommunen. Det kan se ut som at det er i ferd med å etablere seg en praksis som kommunepolitikerne må ta stilling til om den skal få fortsette og i hvilket omfang, eller om den skal opphøre.

Konklusjon
Ut fra en samlet vurdering der fordeler er veid opp mot ulemper finner administrasjonen i Verdal kommune og tilrå et avslag på denne omdisponeringen. Det er særlig det forholdet at tiltaket ikke er i tråd med formålet med kommuneplanens arealdel som veier tung, i tillegg vektlegges de driftsulempene en leilighet i et redskapshus medfører. Det skal legges frem alternative løsninger til tiltaket ovenfor søker og det foreslås at den tredje leiligheten innredes i en eiendommens eksiterende boliger.
 
 
    Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 13.11.2018 15:40
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS