Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 20.11.2018- PS 99/18 Detaljregulering Kvislaparken

Saksbehandler : Mari Høvik

Arkivref : 2018/5716 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 20.11.2018 99/18

 

Rådmannens forslag til vedtak: 
Forslag til detaljregulering for Kvislaparken sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
 
Vedlegg:  

  1. Planbeskrivelse Kvislaparken
  2. Planbestemmelser Kvislaparken
  3. Plankart Kvislaparken-A 1-L
  4. Vedlegg 6, Geoteknisk rapport
  5. Vedlegg 7, Støyutredning
  6. Vedlegg 8, ROS-analyse
  7. Vedlegg 9, Solstudie
  8. Vedlegg 10, Beregning av magnetfelt ved Kvislaparken
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Kommunedelplan Verdal by 2017-2030, med planident 2013011

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Arcon Prosjekt AS fremmer på vegne av Stiklestad Eiendom AS et privat forslag til detaljregulering. Formålet med reguleringen er å tilrettelegge planområdet for utbygging av boliger.

Planområdet
Planområdet ligger sør på Reinsholm i Verdal, mellom allerede etablert boligbebyggelse på Reinsholm, jordbruksareal og Verdal sentrum. Vest for området ligger Kvislabekken og Fv757. Planområdet har i dag navnet Reinsvold søndre og er ca. 42,3 daa. Området ligger ca. 300 meter i sørøstlig retning unna Jernbanestasjonen i Verdal sentrum.

I dag består området i hovedsak av fulldyrket jord og et grøntbelte langs Stiklestad allé. Gjennom vestsiden av området går det en større høyspentledning.

Planen avgrenses av Fv757 mot vest, hvor planområdet også inkluderer en del av fylkesvei og gang- og sykkelvei over til Jernbanegata. I nord avgrenses planområdet av «Nordsuvenir AS» og «Reinsvold mellom», «Reinsholm sør» i nordøst. I sørvest utgjør Kvislavegen grensen. Landbrukseiendom tilhørende Estvoldvegen 94 og Febyvegen 49 utgjør plangrensen i sørlig og østlig retning.

Tilstøtende arealer er regulert til LNFR, bebyggelse, Boligbebyggelse – blokkbebyggelse, veg, kombinert bebyggelse og anleggsformål, og framtidig friområde.

Kartskisse

Planstatus
Gjeldende plan for området er kommunedelplan Verdal by med planident 2013011, vedtatt i 2017. Planområdet er avsatt til fremtidig boligområde og friområde. Boligformålsdelen av planområde tilsvarer felt B7 i kommunedelplanen, som er avsatt til framtidig boligbebyggelse med minimum 218 boenheter.

Forhold til KU-forskriften
I forbindelse med oppstartsmøtet ble det avklart at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning, da det stort sett skal være i samsvar med nylig vedtatt kommunedelplan. Boligformål her er konsekvensutredet i kommunedelplanen.

Planforslaget
Generelt
Planforslaget er en detaljregulering som viser bebyggelsens plassering, internt veisystem og tilhørende fellesområder med parkering og lekeområder. Planforslaget legger til rette for tett boligbebyggelse på et sentrumsnært område.

Kartskisse

Bebyggelsen
Området er flatt og bebyggelsen er plassert i flere tun, og i en rekke med boligblokker mot vest.

De laveste byggene på to etasjer ligger vest på området mot Kvislabekken og Fv757. Disse vil skjerme de bakenforliggende boligene og uteoppholdsarealene mot støy fra Fv757.

Midt på området er det bygninger i 3 og 4 etasjer, mens det lengst øst på området er punkthus på 5 etasjer. Volumoppbyggingen med lavest hus i vest sikrer at flest mulig får gode forhold for kvelds- og ettermiddagssol.

Området med 2, 3 og 4-etasjes bygninger er planlagt med en tydelig kvartalsstruktur der det indre av kvartalene er bilfritt og satt av til uteoppholdsareal/lekeplass.

Fra området er det vidt utsyn over tilliggende jorder i sør og øst til fjellområdene i Verdal og Levanger. Punkthusene mot øst er utformet slik at de skal åpne for denne utsikten, også for de andre beboerne i området.

Sju av de høyeste byggene vil ha parkering i første etasje, og boliger i øvrige etasjer. Disse er vist på plankartet med piler som viser inn- og utkjøring til parkeringsetasje.

På de høyeste byggene er møne- og gesimshøyde satt til hhv. maksimalt 18 og 16 meter, mens på de laveste byggene er møne- og gesimshøyde satt til hhv. 10 og 8 meter. Høyden på bygg er angitt med høyde over gjennomsnittlig planert terreng.

I alt tilrettelegger planforslaget for opptil 249 boligenheter. Dette gir en tetthet på ca. 6 boliger pr. daa.

Bebyggelse skal plasseres på kote +4,5 meter av hensyn til flom.

Avvik fra overordnet plan
Ifølge planbeskrivelsen foreslås det følgende avvik fra overordnet plan:

  • Minimum uteopphold per boenhet i planforslaget vil bli 15 m2. Kommunedelplanen legger opp til 50 m2 i områder utenfor sentrumssonen.
  • Planlagte avkjørsel fra Kvislavegen er flyttet lenger sør enn inntegnet i kommunedelplanen.
  • I forbindelse med avkjørsel inntegnet i kommunedelplanen er det også lagt inn framtidig gang- og sykkelvei. Gang- og sykkelveien over mot sentrum er i planen foreslått flyttet til nord for rundkjøringen på Fv757.
     

Biladkomst og gang-/sykkelvei
Det etableres en ny adkomstvei fra Kvislavegen. Dagens adkomst via Kassefabrikkvegen stenges med bom som kan åpnes etter behov i form av renovasjon eller utrykning.

Planlagt adkomstvei avviker fra plassering av adkomstvei til område i kommunedelplanen, og ny adkomstvei er plassert helt sør i planområdet. Bakgrunnen for dette er ønsket om å skape uteoppholdsarealer som er skjermet for biltrafikk og støy, og som har en viss størrelse. Med eksisterende hovedvannledning til Verdal plassert rett nord for den eksisterende bebyggelsen på Reinsvold søndre, var det nødvendig å flytte innkjøring til området lengst sør for å få tilstrekkelig plass til uteoppholdsarealene.

Gangvei går gjennom friområdet langs kvislabekken og i retning Verdal sentrum. Denne gangvegen bindes sammen med eksisterende gangveg på motsatt side av Stiklestad allé med fotgjengerovergang.

Innenfor planområdet er det planlagt flere gangforbindelser, som knytter det nye området til eksisterende infrastruktur i Verdal sentrum. Internt på området vil det også være sammenhengende gangveger som knytter de forskjellige kvartalene og lekeplassene sammen.

Parkering
Parkering for beboerne er løst med garasjer/carporter, parkeringskjeller og p-plasser. I tillegg er det gjesteparkering. Størrelsen på parkeringsplassene er i hht. anbefalinger i vegnormal 017. Adkomst fra gjesteparkering til boligene er universelt utformet.

Det er regulert for 1,2 parkeringsplasser per boenhet. Dette er i hht. Verdals kommunes parkeringsnorm. 5 % av parkeringsplassene skal være HC-parkering, HC-parkeringsplassene er vist på plankartet.

Det er i tillegg planlagt for 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet.

Lek og uteopphold
Minimum uteopphold per boenhet i planforslaget vil bli 15 m2. Kommunedelplanen legger opp til 50 m2 i områder utenfor sentrumssonen.

I tråd med kommunedelplanen skal lekeplassen ha tre typer utstyr, som for eksempel benker, husker og sandkasse.

Renovasjon
Nedgravde søppelcontainere skal benyttes.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av uteområdene. Alle bygningene med krav om heis vil ha adkomst som er universelt utformet.

Minimum 50 % av boenhetene skal være tilgjengelig utformet.

Rekkefølgebestemmelser
Planen inneholder rekkefølgebestemmelser som setter vilkår for gjennomføring av visse tiltak, blant annet at det skal opparbeides veier, gangveier, lekeplasser og parkering før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest kan gis.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Vedlagte ROS-analyse er basert på sjekklisten til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Utgangspunktet for analysen er å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. ROS-analysen viser at det er noen risikoområder knyttet til planområdet og gjennomføring av tiltaket, men alle vurderes å ha liten sannsynlighet.

Behov for tiltak:
Ingen hendelser er vurdert å komme i rød sone (høy risiko, der tiltak må iverksettes). Følgende tema har havnet i gul sone:

Flomfare
Deler av det sørlige området opp til kote 4m (NN2000) er utsatt ved 200-årsflom. Område vil fylles opp slik at gulvhøyde på første etasje blir på minimum kote +4,5m (NN2000).

Skole og barnehage
Tiltaket kan påvirke skole og barnehage ved at det blir behov for flere skole- og barnehageplasser.

Kraftforsyning
Det må i tråd med NTEs anbefalinger etableres to nye trafostasjoner for bebyggelsen innenfor planområdet. Høyspentkabel som krysser området i vest vil bli lagt i kabel i egen trasé.

Støv og støy; trafikk
Støykart for området, utarbeidet av Sweco AS, viser at et område nord-vest på tomta ligger innenfor gul støysone fra Fv757. Støynivå vurderes mot generelle anbefalinger i T-1442 og kommunebestemmelser for Verdal kommune.

Det er tatt inn i planbestemmelsene at ekvivalent støynivå i boliger og for utendørs oppholdsarealer ikke skal overstige Klima- og miljødepartementets retningslinjer.

Bygningsmasse innenfor gul støysone etableres med en stille side vendt bort fra Fv757 hvor soverom etableres. Bygningsmasse oppføres slik at felles uteoppholdsareal bli skjermet for støy. Balkonger mot vei må prosjekteres med tanke på støy.

Avfallshåndtering
Det er vist plass til avfallsstasjoner for nedgravde søppel-løsninger på plankartet. Veinettet på området er regulert slik at søppelbil har mulighet til gjennomkjøring til Kassefabrikkvegen og slipper å snu inne på området.

Kulturminner
Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner på tomta etter Kulturminneloven § 3. Rapport fra nærmere arkeologiske undersøkelser vil ettersendes Verdal kommune i løpet av høsten 2018.

Biologisk mangfold
I Miljødirektoratets naturbase er Kvislabekken klassifisert som naturtype viktig bekkedrag. Kvislabekken er et viktig gyteområde for sjøørret.

Åpne vannveier i bynære områder tjener også et formål i landskapet som flomveier, område for bynært friluftsliv og levested for planter og dyr i området.

Planområdet ligger i nedslagsfeltet til Verdalsvassdraget. Verdalsvassdraget er et vernet vassdrag hvor størrelsen på vassdraget bidrar til stor diversitet knyttet til biologisk og geologisk mangfold. Flere lokaliteter og områder langs Verdalsvassdraget har store verdier av både nasjonal og delvis internasjonal karakter.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12

Støy
Området er utsatt for støy fra Fv757 mot vest. Dette må hensyntas ved etablering av boliger i tråd med retningslinjer for støy, T-1442/16.

Utbyggingsavtale
Det er behov for utbyggingsavtale.

Planprosess
Medvirkning
Oppstartsmøte ble avholdt med Verdal kommune den 12.02.2018. Igangsatt planarbeid for området ble annonsert i Innherred den 22.02.2018 og på kommunens hjemmeside. Brev til berørte naboer og offentlig myndighet ble sendt 21.02.2018. Varslingsrunden resulterte i 5 innspill som ankom innen fristen. Disse er kommentert av forslagsstiller i vedlagte planbeskrivelse.

Intern høring i kommuneadministrasjonen før første gangs behandling
Følgende er gitt anledning til å uttale seg til en tidligere versjon av planforslaget, mottatt i oktober 2018:

  • SLT-koordinator
  • representant for barns interesser i plansaker
  • kommuneoverlege Verdal
  • teknisk drift
  • samfunnsplanlegger/folkehelsekoordinator
  • fagansvarlig barnehage
  • fagansvarlig skole og SFO
  • virksomhetsleder integrering og mangfold
  • kommunalsjef oppvekst
  • kommunalsjef velferd
  • kommunalsjef samfunnsutvikling
  • rådgiver skog og utmark.
     

Teknisk drift:
Teknisk drift ønsker ikke bygging nærmere vannledningen enn 4 meter. Dette er hovedvannledningen til Verdal sentrum, og det er derfor svært viktig at vi er sikret god tilkomst dersom det oppstår behov for reparasjon/vedlikehold.

Kommentar:
Dette må avklares før planen sluttbehandles.
 

Kommuneoverlege, SLT-koordinator, rådgiver miljørettet helsevern, samfunnsplanlegger/folkehelsekoordinator:
Innledning
God folkehelse er samfunnets viktigste ressurs, og kommunen har et hovedansvar for å bidra til en samfunnsutvikling som fremmer folkehelsa. Ansvaret er blant annet definert i Plan og bygningsloven og Folkehelseloven.

Trygge og helsefremmende bomiljø er viktig for folkehelsa og dette må blant annet ivaretas gjennom planprosesser knyttet til utbygginger i kommunen.

Gjennom utforming av det fysiske miljøet kan kommunen legge til rette for gode opplevelser, fysisk aktivitet og sosial kontakt mellom mennesker, noe som bidrar til å styrke helse og livskvalitet for innbyggerne. Det er viktig at kommunen i planprosesser også ivaretar sikker ferdsel i trafikken og støynivå i nye utbyggingsprosjekter. Dette er av avgjørende betydning for å fremme bolyst og attraktivitet i kommunen.

Innspill til Kvislaparken
Utbyggingen av Kvislaparken medfører ca 250 nye boenheter nært Verdal sentrum. Det er viktig at utbygger legger til rette for at boenhetene kan være attraktive for ulike grupper av befolkningen og har fokus på tiltak som ivaretar bo- og livskvalitet for beboere i alle aldre.

- Uteoppholdsarealet for Kvislaparken er i planforslaget 15 kvm per boenhet. Dette fraviker kommunedelplanens krav om 50 kvm per boenhet utenfor sentrumssonen. Det er en utfordring å skulle balansere kravet om fortetting og kravet om uteareal i dette planforslaget, men det er likevel grunn til å påpeke at tilfredsstillende utearealer er viktig for å ivareta bo- og livskvaliteten hos beboerne.

- Utbygger peker på at det er offentlige friområder i Kvislaparken og at elvepromenaden ikke ligger langt unna, og at uteoppholdsarealet på 15 kvm per boenhet derfor kan sees i en større sammenheng. Det vil da være avgjørende at det legges til rette for enkel og universell adkomst til disse friområdene.

- Det må legges til rette for sosiale møteplasser. Til tross for at leilighetskompleks samler mange beboere på ett sted, kan flere kjenne på større ensomhet i denne type boformer. Sosiale møteplasser som innbyr til aktiviteter og samvær er derfor nødvendig.

- Trafikksikkerheten må ivaretas inne på området. Dette er særlig viktig rundt ute-/lekeplasser, men også der området bindes sammen med sentrum og omkringliggende bebyggelse og friområder.

- En utbygging av denne størrelsen kan potensielt føre til større press på skoler og barnehager i sentrumsområdet. Det bør gjøres en vurdering av eksisterende kapasitet i omkringliggende skoler og barnehager.

- Deler av uteområdet er innenfor gul støysone og vil dermed være mindre attraktivt som oppholdsareal.

Kommentar:
Tas til orientering.
 

Vurdering:
Hovedformålet i reguleringsforslaget er i samsvar med formålet i kommunedelplan Verdal by. Planområdet ligger sentrumsnært, og det er positivt at slike områder får en høy utnytting.

Planforslaget legger opp til en utbygging av blokkbebyggelse som varierer i etasjeantall. Reinsholm sør, som grenser mot planområdet, har høy utnyttelse og består av kjedede eneboliger og blokkbebyggelse. I aktuelle område er det planlagt blokker med fem etasjer, inkludert en etasje for parkering. Den høyeste bebyggelsen plasseres i utkanten av området, mot dyrkamarka i øst. De laveste blir plassert nærmest fylkesveien mot vest. Ved å bygge de laveste husene i vest sikres flest mulig gode solforhold for kvelds- og ettermiddagssol. Det er her utfordrende å oppnå krav om antall boenheter per dekar uten å gå i høyden. Det anses derfor som en god løsning at de høyeste byggene blir en slags markering av grensen mot dyrkamarka, og det unngår svært høy bebyggelse mot sentrum.

Eksisterende høyspentledning skal legges i grunnen før visse deler av området kan bebygges. Dette fører til at utbygging av deler av boligprosjektet må vente til dette er utført.

Når det gjelder uteoppholdsarealet er det lagt opp til 15 m2 uteoppholdsareal per boenhet, noe som er vesentlig mindre enn det er satt krav til i kommunedelplanen (50 m2 per boenhet). Vi ser utfordringen med å oppnå balanse mellom kravet til ønsket boligtetthet, krav om uteoppholdsareal og størrelsen på selve området. Kvislaparken vil få en utnyttelse som tilsvarer noe mer enn kravet til uteopphold i sentrumsområdet. Utbygger argumenterer blant annet med at det er vanskelig å oppnå ønsket boligtetthet. I tillegg ligger området nært sentrumsområdet og mener at det på sikt vil bli sett på som en del av Verdal sentrum. Det pekes også på at det er offentlige friområder i Kvislaparken og at elvepromenaden ikke ligger langt unna. En løsning på at kravet om uteopphold ikke blir møtt kan være å opparbeidelse det tilgrensende offentlige friområdet med parkmessig grønt preg og utstyr for rekreasjon, lek og offentlige møteplasser. Dette vil føre til at offentlige arealer i nær tilknytning til boligutbyggingen fremstår som mer attraktiv for rekreasjon og fritidsaktiviteter. Ved planlegging av framtidige boliger må en ofte finne en avveining mellom tradisjonelle bokvaliteter og mer moderne krav om blant annet nærhet til sentrum. Kravet om bærekraftig utvikling vil blant annet føre til økt tetthet i sentrumsnære områder. I tilfeller hvor det blir mindre uteareal er det viktig at området har en god bebyggelsesstruktur som innfrir krav til bl.a. sol- og støyforhold, og som skaper uterom som innbyr til sosial kontakt. Solstudien vedlagt denne planen viser at uteområdene i hovedsak blir skyggefri i april og juni. I bestemmelsene er det tatt inn bestemmelse om at utomhusplan skal sendes inn sammen med byggesøknad. Uteområdene skal være lett tilgjengelige, godt opparbeidet med behandling av overflater, sitteplasser, lekeplasser med utstyr, osv. Det er videre lagt opp til et tydelig skille mellom lek og opphold og trafikk. Uteområdene skal være skjermet mot støy, og ved søknad om rammetillatelse skal det gjøres rede for nødvendige tiltak for skjerming av støy for utearealer. De laveste byggene på to etasjer mot vest på området mot Kvislabekken og Fv757 vil også skjerme de bakenforliggende boligene og uteoppholdsarealene mot støy fra Fv757. For å få tilfredsstilt kravet om uteoppholdsarealer, vil utbygger bli nødt til å bygge mer i høyden enn det som er planlagt i dag. Dette skaper spørsmål om bokvalitet i områder med høyere blokkbebyggelse.

I kommunedelplan Verdal by er det et rekkefølgekrav om at det skal foreligge to kjøreadkomster til Fv757 før utbygging av område B8 Reinsvang. Området for gjeldende detaljregulering kunne ha vært den andre adkomsten inn til området, og dermed oppfylt rekkefølgekravet. I planforslaget er det ønske om å stenge veien mellom planområdet og Kassefabrikkvegen med bom. Området Kvislaparken vil derfor gå tapt som alternativ for å få oppfylt rekkefølgekravet i kommunedelplanen.

Parkering vil ikke løses under bakken i parkeringskjeller, da området vil ha en blanding mellom parkering på bakken og parkering i første etasje i de høyeste byggene. Fraværet av parkeringskjellere begrunnes med at det ikke er plass til nedkjøringsrampe på området når kravet om antall boenheter per daa er så høyt. Det kunne vært vurdert å generelt ha høyere bygninger på hele området for å heller få plass til nedkjøringsrampe. Igjen må bokvalitet vurderes i et boligområde dersom det skal bestå av blokkbebyggelse på fire-fem etasjer. Dette er i tillegg et område som ikke regnes som sentrumsområde, hvor det må påregnes slike byggehøyder. Parkering under bakken er ikke et krav etter kommunedelplanen, da slik type parkering kun er krevd i sentrumsområdet. En fordel med å plassere noe parkering i en etasje i tilknytning til et boligbygg er at parkeringen ikke vil oppta areal som kan benyttes til uteoppholdsareal, og som nevnt tidligere i saken er det lagt opp til mindre enn kravet som er satt i kommunedelplanen. I tilfeller hvor parkering ønskes i første etasje på blokkbebyggelse er det ofte fasaden som er en utfordring, da man kan få en såkalt «død» fasade når det ikke blir beboelse i første etasje. Samtidig kan det vurderes om det er så attraktivt å bo i første etasje som peker mot vei. Slik vil etasjene med leiligheter ha bedre bokvalitet for leilighetene ut mot vei. Det er i tillegg slik at dette området ikke omfattes av sentrum, hvor man ofte ønsker næringsliv i første etasje og hvor det anses viktigere med såkalte «levende» fasader ut mot gaten. Kvislaparken skal være et boligområde, hvor dette ikke vektlegges like mye.

Vi oppfordrer utbygger til å vurdere ladestasjon for elbil og oppstillingsplass for rullestoler, rullatorer og permobiler, som er tatt inn som retningslinje i kommunedelplanen.

Etter en samlet vurdering anbefaler Rådmannen at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik at berørte får uttale seg til plansaken. 
 
 
     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 15.11.2018 08:22
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS