Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 04.12.2018- PS 107/18 Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - 5038/74/11 Nordvikvegen 64

Saksbehandler : Mariann Hovin

Arkivref : 2018/4820 - /5038/74/11

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 04.12.2018 107/18


 
Rådmannens forsalg til vedtak:
Med hjemmel i konsesjonsloven § 1 og 9a av 28.11.2003, Landbruksdepartementets rundskriv M-5/2003 og delegasjonsreglementet i Verdal kommune avslås søknad fra Trygve Natvig Ystad om konsesjon fra for erverv av eiendommen gnr. 74 bnr. 11 i Verdal kommune.

Kjøpesummen kan ikke aksepteres da den ligger over det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling.

Vedtaket kan påklages i hht til Forvaltningsloven. Klagen fremsettes til Verdal kommune innen tre uker etter at vedtaket er gjort kjent for partene i saken. Klageinstans er Fylkesmannen i Trøndelag.. 

Vedlegg:

  1. Kjøpekontrakt
  2. Gårdskart Nordvikvegen 64
  3. Landbrukstakst Nordvikvegen 64
  4. Fylkesmannen i Trøndelag sin behandling av klage i konsesjonssak - eiendommen 5038/74/11 - Kommunens vedtak oppheves
  5. Aktiv Innherred AS sin verdivurdering, foretatt 1. mars 2018
  6. Avslag på søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - 5038/74/11 Nordvikvegen 64 - selger Inge Indgjerd og Mali Ottermo Indgjerd kjøper Trygve N. Ystad
  7. Klage på vedtak
  8. Klage på vedtak - Begrunnelse for klage
  9. Samlet saksframstilling sak 48/18 i Komité plan og samfunn. Klage på avslag på søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - 5038/74/11 Nordvikvegen 64
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Ingen. 

Saksopplysninger:
Trygve Natvig Ystad søker om konsesjon på eiendommen gnr. 74, bnr. 11 i Verdal kommune. Eiendommen ligger ca. 10 km fra Verdalsøra. Selgere er Inge og Mali Ottermo Indgjerd.

Historikk i saken
Søknaden er behandlet administrativt, 8.3.2018, påklaget og behandlet i komite plan og samfunn den 22.5.2018, som ikke tok klagen til følge. Saken ble sendt videre til Fylkesmannen i Trøndelag for avgjørelse. Fylkesmannen i Trøndelag opphevet kommunens vedtak, da de fant at kommunen ikke hadde gjort en tilstrekkelig god nok teknisk vurdering og dermed prisvurdering av de to driftsbygningene. Fylkesmannen vil ikke på dette grunnlag behandle klagesaken, og opphever Verdal kommune sitt konsesjonsvedtak i medhold av § 34 i forvaltningsloven.

Fylkesmannen i Trøndelag anbefalte Verdal kommune å kjøpe en takst fra en nøytral takstmann for å kunne støtte seg på den under denne konsesjonsbehandlingen. Verdal kommune kjøpte en teknisk takst fra Norconsult A/S, som Verdal kommune har støttet seg på i sin konsesjonsbehandling.

Siden Komité plan og samfunn fattet vedtak i saken 22.05.18 legges saken fram for komitéen for ny behandling.

Om habilitet
Virksomhetsleder landbruk, areal og miljø vurderes å være inhabil i saken. Virksomhetsleder har på denne bakgrunn ikke hatt noen befatning med utarbeidelsen av denne saken.

Om eiendommen
Eiendommen har to driftsbygninger på hhv 310 og 150 m2 med delvis to etasjer. I tillegg er det et stabbur på eiendommen. Bolighuset på ca. 85 m2 i to etasjer, med tre soverom, to stuer, vaskerom, bad, to wc. I tillegg er det trimrom og badstue i kjelleren. Videre er det et naust ved Leksdalvannet. Selger oppgir muntlig at det er allmenningsrett knyttet til eiendommen. Selger oppgir at det er vedskog på eiendommen med tilvekst på ca. 1 års ved forbruk. Driftsbygningen inneholder husdyrrom og snekkerverksted. Den andre driftsbygningen inneholder redskapsbu og korntørke, som har en kapasitet på 20 tonn.

Verdivurderingen utført ibm med salget 3.400.000 kr
Kjøpesummen er på 4.100.000 kr.
Konsesjonsprisen ved administrativ behandling 3.741.200,-
Landbrukstaksten viser en teknisk verdi på 3.262.000 kr.

Kart over eiendommen
Fig. 1 Kart over eiendommen

Kilde: Nibio sine gårdskart 15.10.2018

Søknaden er vurdert etter konsesjonsloven

Vurdering:
Avkastningsverdi
Det skal legges særlig vekt på hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Rundskrivene M-3/2002 og M-3/2017 gir retningslinjer for hvordan pris skal vurderes. Kommunen har plikt til å vise hvordan prisvurderinga er foretatt for de enkelte delene av eiendommen, jf. forskrift om saksbehandling i saker etter blant annet konsesjonsloven.

Av rundskriv M-3/2002 går det fram at «For landbrukseiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris forstås som en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. Det gjelder bl.a. mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre er det et mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Skal landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital».

I rundskriv M-3/2002 er det gitt rammer for hvilke priser på fulldyrka areal som kan godkjennes i konsesjonssammenheng ut fra en bruksverdibetraktning. Det er foretatt en inndeling i svake, middels og gode jordbruksområder, landet sett under ett. Rammene er per dekar:

  • Svake jordbruksområder: kr 700/1000 - kr 1500
  • Middels jordbruksområder: kr 1500 - kr 3000
  • Gode jordbruksområder: kr 3000 - kr 5000
     

Siden dette rundskrivet ble utgitt, er kapitaliseringsrentefoten endret fra 7 til 4 prosent (rundskriv M-3/2017). Dette innebærer at det til de nevnte prisrammene må legges til 75 prosent. Jordbruksarealene er svært godt arrondert, flat og god jord. Den klimatiske beliggenheten vurderes å være god, slik at det kan påregnes av de gode avlinger. Arealene er best egnet for grasproduksjon, men også korn kan gi gode avlinger.

Beregnet avkastningsverdi på dyrka jorda på eiendommen:
Avkastning jord:
Fôrenhet melk (FEm) pr dekar: 520
Grovfôrpris: 2,25,-
Areal og kulturlandskapstilskudd laveste sats: 172,- + 105,-
Variable kostnader: 345,-
Fastekostnader: 350,-
Arbeid: 400,-
Kapitaliseringsrentefor 4 %
(2,25x520)+277 -(345+350+400)*4 = 8.800,-

Beregnet avkastningsverdi av skogen på eiendommen:
kapitaliseringsrentefot 4 %.
Årlig avkastning 5.000 i vedverdi: 125.000,-

Tabeller

Om elementene i prisvurderingen.
Verdal kommune fikk utarbeidet en teknisk verdi på eiendommen av en autorisert takstmann. Denne taksten viste en verdi på bygninger på tilsammen 1.994.230-. Se vedlegg for mer detaljert beskrivelse. Øvrige komponenter ble verdifastsatt til 1.268.700,-. Takstmannen har benyttet et boverditillegg på 800.000,-.

Sammendrag verdikompnonenter
Fig. 2 Sammendrag verdikomponenter fra teknisk takst

Kilde: Fra takst utarbeidet av Norconsult 17.10.2018

Boverditillegget som Verdal kommune benytter i denne saken er tilnærmet lik i tilsvarende konsesjonssaker som er avgjort i samme avstand fra Verdalsøra sentrum, men tillagt et tillegge på100.000,- for nærhet til Leksdalsvannet og egen strandlinje. Hensikten med boverdien er justere pris på landbrukseiendommer, som ligger nært et sentrum med høye priser, slik at ikke prisen på boenheten på landbrukseiendommen skal være lavere enn omkringliggende eneboliger i samme område. Det er ikke ønskelig å høyne denne vesentlig.

Selger oppgir at skogen gir avvirkning til et ved forbruk for ett år. Verdal kommune beregner denne verdien til 5000,- år. Denne verdien er kapitalisert.

Allmenningsrettigheten er på en måte allerede kapitalisert. Den er fastsatt ut fra et skjønn. Det er vanlig å kunne ta ut verdier fra allmenningen, men ikke hvert år. Det er derfor den antatt samla verdien pr år, som oppgis i konsesjonsprisfastsettelsen. Noen år er den vesentlig større, andre år tas det ikke ut verdier fra den i det hele tatt.

Verdal kommune finner å kunne avvike den tekniske taksten vesentlig på to punkt. Det er på verdien på redskapshus med korntørke. Denne bygningen kan representere en verdi for eier, da den kan leies ut til kornprodusenter i området. Der kan det regnes 40 øre i inntekt pr kg korn tørka har kapasitet for jamfør beregninger fra LNR Østlandet. Verdal kommune vet at det er mangel på tørkekapasitet i nærområdet av eiendommen. Påregnelige leieinntekter skal tas med i konsesjonsverdifastsettingen. Våningshuset er gitt en høyere verdi enn i den tekniske taksten, da det var gjort en del kosmetiske påkostninger, som gjorde at våningshuset fremsto som godt beboelig.

Når det gjelder verdien på dyrka jorda har Verdal kommune opplysninger fra Effektivitetskontrollen i Tine SA om at antall fôrenheter (FEM)som er mulig å dyrke i området ligger på 520 FEM per dekar pr år. Kommunen velger å benytte slike opplysninger i sine konsesjonsprisberegninger. Opplysninger om faste, variable kostnader, samt arbeidsvederlag er også hentet fra norsk landbruksrådgivning sine hjemmesider, og sammenstilt fra flere undersøkelser.

Konklusjon på konsesjonsprisvurdering: 3.787.279,-

Hensynet til bosetting
Verdal kommune vurdere det slik at bosettingen i området ikke vil bli endret med denne overdragelsen, siden søkeren vil bebo og drive eiendommen. Det settes 5 år lang personlig boplikt på eiendommen.

Driftsmessig løsning
Når det gjelder driftsmessige, vurderes det som en god løsning. Søker skriver i sin konsesjonssøknad at han vil drive eiendommen sammen med sin bror og sin fars eiendom, som er naboeiendommer til denne. Verdal kommune gjør oppmerksom på at det er regler for hvor tett et samarbeid mellom to eller flere foretak kan være, uten at det kalles driftssamarbeid jamfør bestemmelsene i Forskrift om produksjonstilskudd. Det vurderes som positivt for landbruksmiljøet i kommunen at yngre folk får kjøpt landbrukseiendommer og kan starte med selvstendig drift, for å bygge seg opp.

Erververs skikkethet
Etter rundskriv M-3/2017 er det ikke noe krav om formell landbruksutdanning, og «en skal vise varsomhet når en vurderer spørsmålet» om skikkethet. Søker er oppvokst på gård og ut i fra dette anses erververen skikket til å drive eiendommen.

Konkusjon
Rådmannen finner etter dette at den avtalte prisen ikke kan aksepteres og at det på dette grunnlag ikke kan gis konsesjon, selv om søkeren er godt egnet til å drive eiendommen, han vurderes å inneha god nok landbruksfaglig kompetanse og ervervet vil medføre driftsmessig god løsning. Differensen mellom konsesjonsverdi og kjøpesum er på kroner 312.000 kroner og representer en betydelig høyere pris enn det konsesjonsverdien er beregnet til.

Forholdet til Naturmangfoldloven
I saker som berører naturmangfoldet skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven §§ 8 til 12, jf. naturmangfoldloven § 7. Vurderingene skal gå fram av vedtaket. Ut fra det som er opplyst er det ikke noe som tyder på at eierskifte vil påvirke naturmangfoldet. Eiendommen ligger i kommuneplanens arealdel i landbruks-, natur- og friluftsområde.

Andre opplysninger
Det påløper et saksbehandlingsgebyr på kroner 5.000,-.

 

  Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 10.12.2018 13:25
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS