Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 12.02.2019 - PS 15/19 Detaljregulering Heimtun - Sissel Collins gate 9 - 5038/20/43

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2018/9180 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 12.02.2019 15/19

 

Rådmannens forslag til vedtak: 
Det gjøres følgende endringer i planforslaget:

  • Byggehøyde for garasje og eventuell felles carport angis i bestemmelsene.
  • Plassering av eventuell carport angis i planen.
     

Vedlagte planforslag, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens § 12-10 

Vedlegg:  

  1. Planbeskrivelse_Detaljregulering for Heimtun
  2. Plankart datert 22.01.2019
  3. Reguleringsbestemmelser 22.01.2019
  4. Situasjonskart datert 22.01.2019
  5. Sjekkliste ROS-analyse_ Detaljregulering for Heimtun
  6. 3D illustrasjoner_Detaljregulering for Heimtun.
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Kommunedelplan Verdal by, vedtatt 29.05.2017.
 
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget legger til rette for 6 boenheter på en boligtomt på Garpa/Prærien som i dag er bebygd med en enebolig, uthus og garasje. Det planlegges utbygging av et leilighetsbygg med inntil 4 leiligheter, deling av eksisterende bolighus til to boenheter og fjerning av eldre uthus og garasje. Planen omfatter også tilhørende adkomst, parkering med mulighet for felles carport, boder, garasje og felles uteareal. Arkitekt Karl Moen i Tverrsnitt AS har utarbeidet planforslaget på oppdrag fra grunneieren av bnr. 20, gnr. 43 (Moen og Reitan) samt Heimtun AS.

Planområdet
Planområdet er på ca. 1,3 daa, og ligger ca. 0,5 km fra Verdal sentrum, i østre del av boligområdet Garpa/Prærien. Planområdet grenser til Sissel Collins gate i vest, Kvislabekken i øst og boligbebyggelse i nord og sør. Verdal bo- og helsetun ligger på motsatt side av Kvislabekken. Området er flatt, bortsett fra ca. 2 m høy skråning ned mot flatt areal ved bekken.

Planstatus
Planområdet omfattes av Kommunedelplan Verdal by 2017-2030, vedtatt 29.05.2017.
I denne planen er området avsatt som B1 nåværende boligbebyggelse. Ved detaljregulering er det krav om minimum 3 boenheter per dekar og retningslinje om min. 30 %-BYA. Maksimum gesims- og mønehøyde i område B1 er på hhv. 6,5 m og 9,5 meter for skrått tak (ikke pulttak) og gesims 8 m for flatt tak / pulttak. For planlagte boliger (leiligheter og tomannsbolig utenfor sentrum) er det krav om hhv. 1,2 og 2 p-plasser for biler per boenhet og 2 sykkelplasser per boenhet. Kommunedelplanen viser 10 m byggegrense langs offentlig veg. Kommunedelplanen har estetiske føringer i § 1.7.4 (generelle bestemmelser) og i § 2.3.4 (for boligformål).

Forholdet til KU-forskriften
Det er ikke behov for konsekvensutredning etter «Forskrift om konsekvensutredninger».

Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse B1 og B2, renovasjonsanlegg (felles areal for søppeldunker/skur for B1 og B2), to områder med felles uteopphold for hhv. B1 og B1/B2, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (felles parkeringsplass, annen veggrunn – grøntareal), grønnstruktur vegetasjonsskjerm mot Kvislabekken, hensynssone fareområde 200-årsflom samt sikringssone frisikt. To bygninger (med kryss over) forutsettes fjernet.

Bebyggelsen – plassering og utforming
Det planlegges et leilighetsbygg i 2 etasjer med 4 leiligheter og tilhørende boder, deling av eksisterende hus til 2 leiligheter samt utbygging av tilhørende garasje. Bestemmelse 6.2 gir mulighet for felles carport i parkeringsformålet. Bygningene er planlagt bygget med delvis skrå tak og flatt tak med mulighet for takterrasse, se vedlagte 3D-illustrasjon.

Omriss av planlagte bebyggelse er vist på plankartet med en nøyaktighet på +/- 2 meter.
Minste avstand til naboeiendom er satt til 1 meter.
Øvrige føringer om plassering av bygninger går fram av § 3.1 i forslag til bestemmelser.

Byggegrense mot kommunal veg er planlagt 4,8 m fra vegkanten, dvs. ca. 2,2 m nærmere vegen enn eksisterende byggegrense. Noen nabohus har tilbygg i noenlunde samme avstand fra vegen.

Garasjens plassering lengst øst på kartet er ca. 14 meter fra Kvislabekken. I kommunedelplanens bestemmelse 6.5 kan mindre avstand enn 20 m vurderes av hensyn til eksisterende bebyggelse.

Grad av utnytting
Det foreslås maks 90 %-BYA (prosent bebygd areal) innenfor hvert boligformål B1 og B2.
Det planlegges 6 boenheter på ca. 1,3 daa, noe som gir ca. 4,6 boenheter/daa.
Minimum antall boenheter er satt til 5 (§ 3.3), noe som gir ca. 3,8 boenheter/daa.

Det er opplyst at planlagt bebyggelse gir en utnyttelsesgrad på ca. 37 %-BYA i planområdet.
Teoretisk sett gir mulighet for 90 %-BYA innenfor tilsammen ca. 0,5 daa «byggeområde» mulighet for 450 m2 BYA. 7 p-plasser på bakken á 18 m2 gir 126 m2 BYA. Av tomta på 1334 m2 utgjør 576 m2 ca. 43,2 %-BYA. Øvre grense uten detaljregulering er 45 %-BYA.

Utomhusplan: Ved søknad om tiltak skal det vedlegges utomhusplan (§ 2.4).

Biladkomst, gang-/sykkelveg, trafikksikkerhet
Adkomst blir fra eksisterende avkjørsel fra kommunal veg Sissel Collins gate.
Vegen har ikke fortau eller gang- og sykkelveg, men det er lav fartsgrense på 30 km/t.
Det er kort avstand til offentlige transportmidler, buss og tog som går både sørover og nordover fra Verdal. Gangadkomst til uteoppholdsarealet ved bekken for beboere i planlagt leilighetsbygg blir via internt parkerings-/kjøreareal, og forbi planlagt garasje i felt B1.

Parkering
Etter kommunedelplanen er det krav om minst 9 biloppstillingsplasser, hvorav 4 til tomannsboligen og fem til leilighetsbygget med fire boenheter.
Planen viser 7 biloppstillingsplasser samt garasje. Situasjonskartet viser 12 sykkelplasser.
Foreslått antall parkeringsplasser inkl. plasser i garasje er iht. kommunedelplanens minstekrav.

Lek og uteopphold
Det er foreslått to områder for uteoppholdsareal på hhv. 0,1 og 0,3 daa, hvorav det minste er felles for to boenheter i felt B1 og det største er felles for alle 6 boligene i B1 og B2.
Det er ca. 450 meter til friområdet «Mekken».
Det er kort avstand til Maritvold barnehage, ca. 375 m, og Reinsholm barnehage, ca. 450 m. Gangavstand til Verdalsøra barneskole er på ca. 800 m, og til Verdal vgs. ca. 300 m.

Forslaget er i samsvar med kravet i kommunedelplanen om min. 50 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet, samt følgende bestemmelse:
«Boligområder med 5 eller flere nye boenheter skal innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til småbarnslekeplass på minimum 150 m2, som kan være felles for inntil 30 boenheter.»

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Under utformingen av felles uteareal for boligene skal det tas hensyn til at de skal kunne brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Minst 50 % av boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenheter. Dette er sikret i bestemmelse § 2.2.

Risiko- og sårbarhetsanalyse inkludert støy
Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i DSBs retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.
Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. Farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk er vurdert.

Grunnforhold:
Det er ikke registrert kvikkleire i området eller nærområdet. Løsmassekart fra NGU viser elve- og bekkeavsetning i området og nærområdet.

Flom:
NVEs flomsonekart viser at området ved Kvislabekken er utsatt for 200-års flom. Byggeområdene ligger høyere i terrenget og utenfor flomutsatt område.

Støyforhold:
Området er ikke utsatt for vegtrafikkstøy eller annen støy. Det ligger i et rolig boligstrøk med sone 30 km/t fartsgrense.

Brann:
Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.
Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer.

Radon og forurensing:
Sikring mot eventuell radongass løses iht. byggteknisk forskrift TEK17.
Det er ikke registrert forurenset grunn. Grenseverdier for luftkvalitet skal tilfredsstille forurensningsforskriften.

Terreng:
Arealet f_U2 grenser mot Kvislabekken. Terrenget faller bratt ned til bekken og det kreves sikring mot fall før utearealet tas i bruk. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. Gjerde er vist på situasjonskartet.

Kulturminner
Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner i eller i nærheten av planområdet.
Det er ikke registrert nyere tids kulturminner eller SEFRAK-registrerte bygninger i planområdet. Uthus og garasje forutsettes fjernet. Eksisterende bolig skal ombygges.

Naturmangfold
Planområdet grenser til Kvisla, som er et sjøørretvassdrag og registrert som naturtype viktig bekkedrag. Planområdet ligger videre i nedslagsfeltet til Verdalsvassdraget, som er et vernet vassdrag. Ifølge vannressursloven § 11 første ledd skal det langs bredden av vassdrag med årssikker vannføring opprettholdes et begrenset naturlig vegetasjonsbelte som motvirker avrenning og gir levested for planter og dyr. Arealet nærmest Kvislabekken er følgelig foreslått beholdt som et belte med naturlig kantvegetasjon.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2018 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Området blir tilknyttet offentlig ledningsnett for vann og avløp i området.

Utbyggingsavtale
Det er trolig ikke behov for utbyggingsavtale.

Planprosess
Medvirkning
Oppstartsmøte 02.10.2018. Varsel om planoppstart ble kunngjort den 09.10.2018 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 05.10.2018. Kunngjøring om igangsatt regulering ble lagt ut på kommunens hjemmeside den 07.10.2018. Høringsfristen var 06.11.18.
Det er mottatt 5 forhåndsuttalelser (NVE, NTE, Fylkesmannen i Trøndelag, Sametinget og nabo i nord (Acta Eiendom Levanger AS). Forhåndsuttalelsene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Kommunen har delvis mottatt kopi av e-postdialog mellom nabo og utbygger underveis i planprosessen. I planbeskrivelsen vises det til konsulentens svarbrev til nabo. Dette følger ikke vedlagt, men der er naboens bekymringer i syv punkter søkt besvart. Nabo har delvis gjentatt sine spørsmål senere og har etterlyst grenseoppgang. Naboen er bl.a. bekymret for at planlagt utbygging hindrer adkomst og utvikling av deres eiendommer. Deres adkomstveg er smal, hekk (og bygninger som skal fjernes) går innpå deres eiendom, etter fjerning av hekk ønskes arealet etablert for å tåle biltrafikk, eiendomsgrense ønskes påvist før utbygging, de spør hvordan kostnader for fysisk skille mellom eiendommene samt for ev. påkrevd brannmur skal fordeles.
De påpeker liten avstand mellom nabogrense og planlagt garasje og etterlyser fasadetegninger for leilighetsbygget. Mye av dette er privatrettslig.

Intern høring i kommuneadministrasjonen før politisk behandling:
Følgende er gitt anledning til uttalelse: Plan- og byggesak, miljørådgiver, Teknisk drift, barn og unges representant i plansaker, Samfunnsplanlegger/folkehelsekoordinator, samt kommuneoverlege.

  • Miljørådgiver, 09.01.2019:
    Innspill som er belyst av fylkesmannen også:
    Eventuelle miljøkvaliteter i området må hensyntas. Planområdet omfatter deler av Kvisla, som er et sjøørretvassdrag og registrert som naturtype Viktig bekkedrag. Naturmangfoldloven må vurderes.
    Vannressursloven § 11 stiller krav om at det langs bredden av vassdrag skal opprettholdes et naturlig vegetasjonsbelte som motvirker avrenning og gir levested for planter og dyr. Dette må synliggjøres i reguleringsplanen. Planområdet ligger videre i nedslagsfeltet til Verdalsvassdraget, som er et vernet vassdrag.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen er fulgt opp ved at det er lagt inn en vegetasjonsskjerm langs bekken, hvor naturlig kantvegetasjon skal beholdes.
      
  • Kommuneoverlege, rådgiver miljørettet helsevern, samfunnsplanlegger/ folkehelsekoordinator, 29.01.2019
    Trygge og helsefremmende bomiljø er viktig for folkehelsa og dette må blant annet ivaretas gjennom planprosesser knyttet til utbygginger i kommunen.
    Gjennom utforming av det fysiske miljøet kan kommunen legge til rette for gode opplevelser, fysisk aktivitet og sosial kontakt mellom mennesker, noe som bidrar til å styrke helse og livskvalitet for innbyggerne. Sikker ferdsel i trafikken er viktig for trygge og helsefremmende bomiljø og dette må kommunen ivareta gjennom planprosesser.
     
    Utbyggingen av Heimtun medfører 6 nye boenheter nært Verdal sentrum.
    - Planbeskrivelsen viser til at arealet f_U2 som grenser mot Kvislabekken har bratt terreng ned til bekken og at det kreves sikring mot fall før utearealet tas i bruk. Slik sikring bør sees i sammenheng med sikring på naboeiendommer dersom dette skal fungere som sikring for barn. Dermed bør man se feltet/nabolaget i sammenheng.
    - Trafikksikkerheten må ivaretas inne på området. Dette er særlig viktig rundt ute-/lekeplasser. Plankartet viser parkeringsplasser mellom bebyggelse B1 og B2 og adkomst til garasje for B1 via parkeringsplassen. Samtidig er adkomst til ute/lekeareal for B2 via parkeringsplass og innkjøring til garasje for B1. Dette er ikke heldig ift. trafikksikkerheten.
     
    Kommentar:
    I § 5.1 er det gitt bestemmelse om gjerde ovenfor bekken. Det er anledning til å gi rekkefølgebestemmelser om forhold utenfor planområdet, men dette synes ikke rimelig. Gjerdet bør avsluttes på en slik måte at en ikke fristes til å gå utenfor (via naboeiendom).
     
    Trafikksikkerhet: Se vurdering nedenfor.19. 
     

Vurdering:
Forholdet til overordnet plan (kommunedelplan Verdal by, vedtatt 29.05.2017)
Planforslaget er stort sett i samsvar med gjeldende kommunedelplan. Både boligformål, byggehøyder, grad av utnytting, minimum antall boenheter/daa, og krav til uteopphold og parkering er i samsvar med overordna plan. Det er også tatt hensyn til flom samt vegetasjon langs Kvislabekken.

Garasjen er plassert nærmere bekken enn 20 meter, jf. mulighet for dette i KDP-bestemmelse 6.5 av hensyn til eksisterende bebyggelse.

Det foreslås avvik fra kommunedelplanens byggegrense mot offentlig veg, og det er ikke mottatt innvendinger fra Teknisk drift, som har hatt anledning til å uttale seg.

Bebyggelsen
I kommunedelplanbestemmelse 2.3.4 for boligområde B1 går det fram at:
«Bygninger skal ha takform (møneretning, takvinkel, takfallretning) som er tilpasset naboskapets bygninger. Ny bebyggelse, herunder mindre tilbygg, skal ikke plasseres nærmere veg enn øvrig bebyggelse i nærområdet, med mindre byggegrense, veglov eller fylkestingsvedtak åpner for dette. I områder med frittliggende bebyggelse skal bebyggelsen plasseres slik at strøkets karakter med frittliggende bygninger opprettholdes.»

Kommunedelplanens generelle bestemmelser om estetikk (§ 1.7.4):
«Ved nybygging innen eksisterende utbyggingsområder skal det legges vekt på at ny bebyggelse tilpasser seg strøkets karakter mht. plassering i forhold til veg, gate, plass, og i forhold til bygningsvolum, proporsjonering, høyde, takform, materialbruk, farger m.v.»

Det foreslås mulighet for skråtak, pulttak og flatt tak. Omkringliggende bebyggelse har stort sett saltak, men i boligfeltet forøvrig finnes bygg med tilnærmet flatt tak. Bl.a. i Volhaugvegen 8, hvor detaljregulering for Veslefrikk bofellesskap tillater tilnærmet flatt tak (10 grader) og gesimshøyde 6,5 meter.

Omgjøring av enebolig til tomannsbolig er ikke kontroversielt. Leilighetsbyggets bygningsvolum og plassering avviker heller ikke mye fra omliggende bebyggelse. I nærområdet er det stort sett eneboliger i en og to etasjer, men langs Volhaugvegen, et stykke unna, finnes også blokkbebyggelse. Bebyggelsens plassering, volum og takform anses akseptabel, men seks boenheter krever mye uteareal i form av både parkering og uteopphold.

Trafikksikkerhet på internt uteareal
Planen oppfyller de fleste krav i kommunedelplanen, men parkering og manøvreringsareal har knappe marginer, og disse arealene er også gangadkomst til lekeplassen. I intern høring i kommuneadministrasjonen er bl.a. trafikksikkerhet påpekt som en utfordring.
Gangadkomst til lekeplass, over parkering/kjøreareal og forbi garasje, er ikke heldig, men det blir lite trafikk. Det kan imidlertid bli vanskelig å snu personbil foran garasjen.
Manøvreringskurver er delvis vist i situasjonskart. Det er knappe marginer.

Å beholde eksisterende bygg gjør det vanskelig å finne gode interne løsninger, selv om det å unngå riving er gunstig miljømessig. Vi er kjent med at forslagsstiller har vurdert og forkastet flere alternativer, samt søkt samarbeid med hjemmelshaver i nord om felles adkomst.

Garasje og carport
Planforslaget burde angitt byggehøyder for garasje og eventuell felles carport.
For eventuell felles carport nevnt i § 6-2 burde plassering og størrelse vært avklart i planen.
Bredden på parkeringsarealet er målsatt til 11 meter, og dette er minimumsmål for bakkeparkering. Dette er vel knapt for innbygging av p-plassene, men takoverbygg kan være mulig. HC-plassen burde vært lengre.

Konklusjon
Planforslaget inneholder en del knappe løsninger og noe krevende adkomst til lekeplass, men Rådmannen finner etter en nærmere vurdering at planforslaget, med et par tilføyelser, kan legges ut til offentlig ettersyn slik at flere får mulighet til å uttale seg.
 
 
     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 05.02.2019 13:44
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS