Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 05.06.2019 - PS 47/19 Detaljregulering for Nordgata 9, 11 og 13 - 5038/19/75 m.fl.

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2018/5146 - /L13

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 05.06.2019 47/19

 

Rådmannens forslag til vedtak: 
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene for alternativ 2:

  • § 2.9 Parkering: «innenfor planområdet» tas ut som unødvendig.
  • § 3.1.3: Første setning, om «næring» i første etasje, suppleres med mot kulturaksen.
  • § 3.1.8 endres mht.: Svalganger tillates ikke å ha en sammenhengende lengde på mer enn 30 meter.
  • § 3.1.8, tilføyelse: Fasader som er lengre enn 30 meter, skal brytes opp i felter med variert fasadeutforming.
  • 3.1.8 og 3.2.2 endres mht.: Det tillates ikke søyler under utkragede bygningsdeler på offentlig fortau.
  • § 6.2.2 Lekeplass: «eller andre nærliggende områder» strykes.
  • § 3.1.9 omskrives slik at det går fram at det for hvert av de to feltene BKB1/BKB3 og BKB2/BKB4 kreves at småbarnslekeplassen på min. 150 m2 økes med 5 m2 per boenhet utover boenhet nr. 30.
  • Variasjon i leilighetsstørrelse endres som for alternativ 1.
     

Vedlagte planforslag alternativ 2, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:  

  1. Planbeskrivelse_Nordgata_210519_alternativ 1 og 2
  2. Alternativ1_Vertikalnivå2 - Plan-A3-L
  3. Alternativ2_Vertikalnivå2 - Plan-A3-L (1)
  4. reguleringsplanbestemmelse_Nordgata_210519_alternativ 1 (Forslagsstillers alternativ med breddeutvidelse av Nordgata)
  5. reguleringsplanbestemmelser_Nordgata_210519_alternativ 2 (Alternativ med eksisterende utforming av Nordgata)
  6. F001__SNITT_ALTERNATIV 1_ 2019-05-23
  7. F101_SNITT_ALTERNATIV 2_2019-05-23
  8. L10-00-01
  9. L10-00-02
  10. L10-00-010
  11. L10-00-011
  12. L10-00-020
  13. L10-00-022
  14. Arkitektfaglig notat (Norconsult, 23.04.2019)
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Dokumenter som er en del av planforslaget:

Andre dokumenter:

Saksopplysninger:  
Bakgrunn
Komité plan og samfunn behandlet et tidligere planforslag i møte den 15.01.19, under sak 6/19.

Komité plan og samfunn fattet følgende enstemmige vedtak den 15.01.2019, sak 6/19:
«Vedlagte planforslag avvises med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-11, da det er ønskelig med et planforslag, som med tanke på parkeringsløsninger spesielt, er mer i samsvar med gjeldende kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 29.05.2017, og gatebruksplan tatt til orientering i kommunestyret 31.10.2016.»

Det er nå mottatt et nytt planforslag i to alternativer. Planforslaget er utarbeidet av Norconsult AS på vegne av Stiklestad Eiendom AS. Planforslaget legger til rette for riving av «Domuskvartalet» inkludert VEFA-bygget og oppføring av bebyggelse i inntil 5 eller 6 etasjer pluss parkeringskjeller. Forut for planprosessen har Pir II AS utarbeidet en mulighetsstudie for Domuskvartalet, datert 04.10.2017, på oppdrag fra Stiklestad Eiendom AS og Coop Midt-Norge SA.

Planområdet
Planområdet ligger i Verdal sentrum og omfatter Nordgata 9, 11 og 13, offentlig areal i Nordgata og Sørgata, parkareal ved jernbanen samt del av Minsaas plass. I nord grenser planområdet til bebyggelse nord for Nordgata og i øst til jernbanen (Trønderbanen). I sør grenser planområdet til Turnéteateret i Trøndelag, Minsaas plass og bebygde eiendommer («Håndverkeren», Betel). I vest grenser planområdet til eksisterende rundkjøring.

Området er i dag bebygd med forretning-/kontorbebyggelse i 2-4 etasjer, som har flere tomme lokaler. Området er en del av handelssentrumet, som er delt i to av jernbanen. Stasjonen ligger på motsatt side av jernbanen. Det er en undergang til stasjonsområdet sørøst for teaterhuset.

Terrenget i planområdet er flatt og ligger på ca. 6-7 meter over havet.
Området har gode solforhold men er tidvis noe utsatt for østavind.

Naturverdier: Det er ikke registrert verneverdig natur innenfor planområdet. Langs jernbanen er det i dag søyleasper og hekk. Ved jernbaneovergangen er det et stort lindetre. Verdalselva er et varig verna vassdrag som skal forvaltes etter Rikspolitiske retningslinjer for varig verna vassdrag, jf. rundskriv T-1235.

Rekreasjonsverdi og lek: Planområdet ligger i nærheten av flere rekreasjonsområder og i mulighetsstudien for Domuskvartalet er det anbefalt en sammenhengende grønnstruktur fra Kvislaparken via skateparken, jernbaneparken, Minsaas plass og ned mot Moeparken og elva. Lekemuligheter i «nærmiljøet» omfatter Ørmelen skole, Moeparken, Minsaas plass samt jernbaneparken. Ørmelen skole ligger på motsatt side av Verdalselva.

Trafikkforhold: Nordgata er en etablert sentrumsgata med gatetunløsning. Gata er opphøyd til fortausnivå og fungerer som «shared space» for alle trafikanter. Både Nordgata og Sørgata har fortau. Trafikktellinger i Nordgata, rett øst for jernbanelinja fra 2014 viser at det daglig passerer ca. 3000 kjøretøy og ca. 1000 gående/syklende over planovergangen i Nordgata. Deler av Sørgata (utenfor planområdet) er nylig oppgradert. Jernbaneovergangen i Nordgata kan på sikt bli stengt.

Skoleveg og trafikksikkerhet: Gatebruksplan for Verdal sentrum viser forbindelseslinjer og hvilke strekninger som har behov for ny opparbeidelse for å bedre gang- og sykkelløsningene. Skoleveg vil bli langs Håkon den VII gate langs Moeparken, over bru og snarvei over til Fredrik Nilssens veg som har fortau frem til Ørmelen skole. Skoleveien er ca. 650 meter lang. I Temaplan trafikksikkerhet 2017-2020 er ikke denne skoleveien nevnt som utfordrende og det er ikke foreslått tiltak langs veien. Det er liten trafikk og lav fart i sentrum. Det er registrert 4-5 trafikkulykker i Nordgata og 7 ulykker omkring rundkjøring i Håkon den VII gate.

Kollektivtilbud: Verdal stasjon ligger ca. 300 meter unna dersom jernbaneundergangen benyttes. Trønderbanen har hyppige avganger både sørover og nordover. Det er busstopp ved jernbanen og ved Håkon den VII gate (ca. 40 m unna).

Parkeringsmuligheter:
Innenfor planområdet er det i dag ca. 20 parkeringsplasser i Nordgata og Sørgata.

Utdrag fra Gatebruksplan, tatt til orientering i kommunestyret 31.10.2016, sak 88/16:
«Det er etter en opptelling sommeren 2014 anslått å være i overkant av 1200 disponible parkeringsplasser i sentrum. Antall plasser er ca. det samme i 2016, trolig noen flere. Av de 1200 plassene er anslagsvis 500 offentlige plasser og 700 private plasser i tilknytning til forretninger og servicetilbud. Ca. 15 – 20 av parkeringsplassene er forbeholdt HC.»

Nevnte Gatebruksplan viser på side 34 parkeringsplasser i sentrum, samt framtidig mulighet for parkering under bl.a. Minsaas plass. De offentlige parkeringsplassene er foran Rema 1000 og Sprek på Suuljordet, og på motsatt side av jernbanen, ved Rådhuset og jernbanen.

Parkeringssituasjonen er noe endret siden 2016. I desember 2017 overtok Coop Inntrøndelag SA kommunens eiendom 19/872 som i gatebruksplan er opplyst å ha 44 p-plasser. Rådhusparkeringa er utvidet mot Kvisla. Parkeringsplassen ved Framgården ble i 2017 avsatt til utbygging (sentrumsformål).

Universell utforming: Verdal kommune var i perioden 2005-2008 pilotkommune innen universell utforming. I perioden 2009-2013 har Verdal kommune hatt status som ressurskommune innen universell utforming - tiltak K1, i regjeringens handlingsplan «Norge universelt utformet 2025». Nordgata, Johannes Bruns gate og Minsaas plass er en terskelfri sone i sentrum. Jernbaneparken er også bygd under utsagnet Verdal - en by for alle.

Grunnforhold: NGUs løsmassekart viser at området består av tykk elveavsetning.

Flom/rasfare: NVEs aktsomhetskart for jord- og flomskred viser at det ikke er potensielle utløpsområder for jord- og flomskred i nærheten av planområdet. Området er ikke utsatt for 200-årsflom.

Forurensning: Planområdet ligger inntil offentlig veg og jernbane, noe som vil innebære noe støy- og luftforurensning. Det er ikke registrert forurensning i grunnen. En oljetank ved gamle Domus er fjernet.

Planområdet ligger nær både skole, barnehager, idrettsanlegg, kulturanlegg, kollektivknutepunkt og et godt utvalg av butikker i sentrum. Planområdet tilhører Ørmelen skolekrets, som i fremtiden vil få kapasitetsutfordringer. Ifølge kommunestyrevedtak fra juni 2017 skal Ørmelen skole totalrenoveres. I planbeskrivelsen beskrives barnehagedekningen i nærområdet som god, men ved intern høring har det kommet fram at den ikke er så god i sentrum.

Se planbeskrivelsen for nærmere informasjon om eksisterende situasjon.

Planstatus
Planområdet overlapper detaljregulering for teaterbygg, vedtatt 14.12.2015.

I kommunedelplan (KDP) for Verdal by 2017-2030, vedtatt 29.05.2018, er planområdet avsatt til sentrumsformål, uteoppholdsareal og vegformål (se illustrasjon i planbeskrivelse). Sentrumsformål omfatter forretninger, tjenesteyting, boligbebyggelse, kontor, hotell/overnatting og bevertning, herunder nødvendig grøntareal til bebyggelsen. Krav i KDP § 1.6.3 til utbyggingsvolum av bygg med både bolig og annen arealbruk innenfor sentrumsformål er høy. Krav til minimum uteoppholdsareal pr. boenhet i sentrumsområder er 10 m2 pr. boenhet, hvorav minst 50 % på bakken, samt nærliggende områdelekeplass. Maksimal byggehøyde skal fastsettes gjennom detaljreguleringsplaner, men skal som hovedregel ikke overstige 15 meter. Dersom virkningene er akseptable, kan maksimal mønehøyde på inntil 21 meter tillates. Maksimal gesimshøyde for bebyggelse med flatt tak eller pulttak vurderes ca. 3 meter lavere.
Området ligger innenfor bestemmelsesområde #4 for lokalisering av forretning og tjenesteyting, og kjøpesenter kan tillates innenfor planområdet. Det er krav om publikumsrettet formål i første etasje mot offentlig veg. Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau. Minsaas plass er avsatt til uteopphold, rekreasjon og torghandel.

I planbeskrivelsen er det orientert om overordna nasjonale retningslinjer og bestemmelser, Fylkesplan for Trøndelag, Regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag samt kommunale føringer (samfunnsdel, kommunedelplan Verdal by, temaplaner osv.).

Forholdet til KU-forskriften
Kommunen har vurdert at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning (KU) etter forskriftens bestemmelser. Det konkrete tiltaket er ikke konsekvensutredet på tiltaksnivå i en tidligere plan, men planen vil stort sett være i samsvar med overordna plan og konsekvenser vil bli omtalt i planbeskrivelsen.

Kommunen har bedt om at planens forhold til Statlig planretningslinje for samordnet bolig, areal og transportplanlegging (SPRBAT) vurderes spesielt. For utfyllende informasjon om vurderinger rundt krav om KU vises til planbeskrivelsen.

Planarbeid i nærområdet (nord for Nordgata)
I april 2019 varslet Selberg Arkitekter AS planoppstart for detaljregulering av Coop Midt-Norge sine eiendommer nord for Nordgata. Planområdet omfatter Coop Mega samt omtrent alt parkeringsareal i nærområdet, mellom Haakon den VII allé og Asbjørnsens gate.

Intensjonen med planarbeidet er å legge til rette for videre utvikling av Coop Mega innenfor området, samt øvrig forretning-/næring-/servicevirksomhet i 1. etasje. Boliger (i hovedsak) over 1. etasje. Det tenkes en trinnvis utvikling i et 15-20 års perspektiv. Foreløpig planbeskrivelse antyder bebyggelse i 3-4 etasjer, 105-120 boenheter og 4270-6140 m2 BTA næringsareal.

Nevnte mulighetsstudie viser omfattende utbygging også i dette området, se skissen under:

Illystrasjon  
Illustrasjon fra «DOMUSKVARTALET – revidert mulighetsstudie 04.10.2017» (Pir II).

Planforslaget
Generelt
Planforslaget er forklart i planbeskrivelsen på side 21-37 og konsekvensene på side 38-50.

Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (energianlegg, renovasjonsanlegg samt kombinert formål for bolig, forretning, kontor, bevertning og tjenesteyting), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (veg, fortau, torg, parkeringsplasser, parkeringshus-/anlegg), grønnstruktur (park) og hensynssone (trafo). Bestemmelsesområder angir maks kotehøyder for bebyggelsen.

I alternativ 1 foreslås bebyggelse i inntil 1-6 etasjer med 70-88 boenheter og maks 2900 m2 forretning. I alternativ 2 foreslås bebyggelse i inntil 1-5 etasjer med 50-70 boenheter og maks 1300 m2 forretning. I begge alternativene er det lagt til rette for høy første etasje (ca. 5 meter).
Bebyggelsens første etasje mot Nordgata, Sørgata og Minsaas plass skal benyttes til utadrettet virksomhet som kontor, forretning, tjenesteyting, bevertning. Andre etasje kan også nyttes til dette og/eller boliger. Areal i første etasje som ikke vender ut mot gate, fortau eller Minsaas plass kan nyttes til lager, boder, varemottak og sykkelparkering. Tredje etasje og oppover blir boliger. Bygg i 2 etasjer mot Minsaas plass (BKB5/BKB6) planlegges til bevertning, tjenesteyting.

Krav til uteoppholdsareal for boligene foreslås sikret med bestemmelse (ikke eget formål). Dette foreslås dekt i gårdsrom på bakken eller på tak over første etasje. Parkering foreslås i kjeller, med innkjøring fra Sørgata, og som bakkeparkering i Nordgata.

Alternativ 1 er forslagsstillers alternativ med breddeutvidelse og økt parkeringskapasitet i Nordgata. Alternativ 2 er planforslag med eksisterende utforming av Nordgata.

Alternativ 1 er tilnærmet likt forslaget som ble behandlet i Komité plan og samfunn 15.01.2019 med noen tilpasninger i forhold til konklusjon i saksfremlegg behandlet 15.01.19.

Alternativ 2 med eksisterende utforming av Nordgata er et forslag som er i tråd med vedtak i Komité plan og samfunn 15.01.2019 som sa at det er ønskelig med et planforslag, som med tanke på parkeringsløsninger spesielt, er mer i samsvar med gjeldende kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 29.05.2017, og gatebruksplan tatt til orientering i kommunestyret 31.10.2016.

I alternativ 1 er det 39 parkeringsplasser (4 plasser er HC-parkeringsplasser) og 48 sykkelparkeringsplasser i Nordgata. I alternativ 2 med eksisterende utforming av Nordgata er det 9 parkeringsplasser, ingen HC-parkeringsplasser og ingen sykkelparkeringsplasser i Nordgata. I alternativ 1 er gatebredden dessuten utvidet fra 5,5 m til 6,3 m for å imøtekomme anbefalinger både i Statens vegvesen sin håndbok N100 og Byggforsk.

I alternativ 2 er næringsarealet redusert for å tilpasse seg redusert parkeringsdekning i planområdet, og mulighet for offentlig tjenesteyting (bibliotek) er derfor tatt ut.

I alternativ 2 er i tillegg byggevolumet endret i forhold til eksisterende utforming av Nordgata, byggehøyder på de ulike volumene er justert og maksimaltallet for leiligheter er redusert fra 88 leiligheter til 70 leiligheter for å tilpasse seg de ca. 119 parkeringsplassene det er rom for i parkeringskjeller. Det går også fram at ca. 20 % av disse plassene kan gå bort pga. søyler og bærekonstruksjoner. Kommunen finner følgelig at ca. 95 p-plasser i kjeller synes mer realistisk Utkraging i Nordgata er redusert fra maksimalt 4,9 meter til maksimalt 2,2 meter.

Skjematisk oppstilling  
Tabell fra planbeskrivelsen.

Blant annet byggehøyde langs Sørgata, min./maks boligantall, maks BRA forretning, utkraging mot Nordgata og parkeringsløsning i Nordgata er ulikt i de to alternativene.

Endringer siden forrige behandling er listet opp i planbeskrivelsen, og dette gjelder bl.a. gateløsningen i Nordgata, områder for nedgravd renovasjon, støy og vibrasjoner, anleggsperioden, kafébygg eget formål BKB5/BKB6, parkeringskrav inkl. HC-parkering og lademulighet el-bil, utomhusplan, variasjon i leilighetsstørrelse, juridisk henvisning til mulighetsstudie og støyrapport, om tiltak på/over tak, søyler på offentlig fortau/parkering, utkraging, svalganger, balkonger/uteplass, lekeplass, skillet mellom offentlig torg og halvprivat uteoppholdsareal/gårdsrom, adkomst til ev. p-kjeller under Minsaas plass, hensynssone høyspenningsanlegg (trafo), utbyggingsrekefølge og rekkefølgebestemmelser.

Avvik fra gjeldende kommunedelplan (KDP) for Verdal by
Dette gjelder stort sett byggehøyde, løsning i Nordgata og uteoppholdsareal på tak.

Bebyggelsen - struktur og plassering
Den foreslåtte utbyggingen er bykvartaler som er lokalisert med veggliv/fasade inntil fortau for å oppnå og forsterke bymessige gaterom i tråd med kommunedelplan for Verdal by. Fotavtrykket til ny bebyggelse er omtrent likt som eksisterende bebyggelse. Eiendom gnr. 19/49 som i dag er ubebygd foreslås bebygd, slik at det blir en del av et større bykvartal. Det vil være med på å stramme opp gateløpet i Nordgata i større grad enn i dag. Gangareal som i dag er overbygd mellom Nordgata og Minsaas plass foreslås nå holdt åpent. Det vil styrke aksen langs Johannes Bruns gate. Fortetting langs denne gata er presentert som det viktigste byplangrepet for Verdal sentrum i Mulighetsstudien fra Pir II, der gata er lansert som «Kulturaksen».
Bebyggelsen foreslås plassert i nabogrense mot bedehustomta i vest.

Byggehøyder og takform
Ny bebyggelse planlegges oppført i 1-6 etasjer (inntil kote +26,9) i alternativ 1 og 1-5 etasjer (inntil kote +24,3) i alternativ 2. Det planlegges høy første etasje for næringsareal. Bebyggelsen mot Nordgata har tre ulike byggehøyder, lavest (fire etasjer / kote +21,7) midt på. Det foreslås høyest bebyggelse mot Sørgata, teaterbygget og bedehuset. Det foreslås flatt tak.
Planlagte byggehøyder er vist i snitt av Nordgata.

Det foreslås uteareal i gårdsrom til bebyggelsen både i BKB1/BKB3 og BKB2/BKB4. Gårdsrommene kan etableres på bakkeplan eller på tak over en førsteetasje. Det kan også etableres felles uteareal på tak. Det foreslås «kafébygg» i to etasjer mot Minsaas plass.
Heis, trapphus og rekkverk over maksimal gesimshøyde foreslås på inntil 10 % av takflaten.

Langs Nordgata legges det til rette for to bygningsvolum, hvorav den korteste fasaden i vest kan være på inntil 5 etasjer og den lengste fasaden i øst kan være på inntil 4 etasjer og med 5 eller 6 etasjer på enden mot Sørgata (høyest i alternativ 1).

Langs Sørgata planlegges fasade på inntil 5 eller 6 etasjer, høyest i alternativ 1. Langs «kulturaksen» planlegges inntil 4 etasjer på østsiden og inntil 3 etasjer på vestsiden, og med en etasje mer på hjørnene mot Nordgata. Fasadene inntil Minsaas plass planlegges fra vest til øst på maks 1, 4, 3 og 1-2 etasjer. «Kafébygget» mot Minsaas plass er tenkt i to etasjer.

Fasadelengder:

  • Fasadene mot Nordgata måles til hhv. ca. 37 og ca. 65 meter.
  • Fasaden mot Sørgata måles til ca. 53 meter. 
     

Grad av utnytting
Planområdet er avsatt som sentrumsformål i kommunedelplanen for Verdal by og ved planlegging av bygg med både boliger og annen arealbruk er kravet til minimum %-BYA høy.

Alternativ 1: Maks BRA 13.504 m2, hvorav 9484 m2 i BKB1/BKB3 og 3620 i BKB2/BKB4.
Alternativ 2: Maks BRA 12.698 m2, hvorav 8678 m2 i BKB1/BKB3 og 3620 BKB2/BKB4.
I felt BKB5/6 tillates det oppført tilsammen maks 400 m2 BRA.

Størrelsen på områder med ulik byggehøyde er vist på figur i planbeskrivelsen (side 26) for alternativ 1, men ikke for alternativ 2.

Utforming av bebyggelsen
Det er gitt bestemmelser om estetikk og noe er konkretisert nærmere.
For skilt og reklameinnretninger vises det til føringer i KDP.

Foreslått bruk av første etasje mot offentlige formål er iht. KDP, selv om indre deler av bygget foreslås med annen bruk (lager, boder, varemottak, sykkelparkering).
Illustrasjon viser et x m2 stort lokal til sykkelparkering.

Utkraging og søyler:
Foreslått utkraging (på 4,9 eller 2,2 meter) fra 2. etasje og opp, over offentlig fortau i Nordgata, er illustrert i snitt. Alternativ 2 krager også utover offentlig parkering. Antall søyler under utkraging er ikke avklart. Det foreslås minimum høyde under overbygget på 4 meter.

Svalganger:
Det foreslås mulighet for svalganger ut mot Nordgata og Sørgata for å kunne plassere private balkonger ut mot gårdsrommet og den stille siden av bebyggelsen. Svalgangene vil ikke være i full lengde (kun omtalt, ikke sikret i bestemmelse) og vil være integrert i bebyggelsen.

Balkonger:
Det foreslås at balkonger i bebyggelse som vender mot offentlig gate, fortau og Minsaas plass skal være inntrukket fra fasadelivet. Balkonger som vender mot gårdsrom kan krages ut inntil 3,5 meter over byggegrensene på plankartet.

Leilighetsstørrelser: Det foreslås varierte leilighetsstørrelser, men formuleringen er ulik i de to alternativene. Alternativ 1 er mest iht. siste dialog med utbygger.

Sol- og skyggeforhold
Sol- og skyggestudier ved vårjevndøgn og midtsommer viser at boligene vil få gode solforhold, særlig på sommeren. Eventuelle takterrasser vil ha sol hele året. Sol- og skyggestudiene viser at det er ubetydelig forskjell på solforholdene for uterommet for boligene i alternativ 1 og alternativ 2. Solforhold for naboeiendommer er vurdert på side 40 i planbeskrivelsen.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Bebyggelsen vil få kjøreadkomst fra Sørgata med innkjøring til parkeringskjeller.

Fremtidig kjøremønster og trafikk
I planforslaget er det tatt utgangspunkt i at jernbaneovergang på sikt vil bli stengt og at kjøremønsteret da vil endres. Sørgata foreslås beholdt som enveiskjørt.
Planforslaget ivaretar toveis kjøreretning i Nordgata.

Kjøreveg
Sørgata foreslås enveiskjørt og Nordgata foreslås toveiskjørt.
I alternativ 1 foreslås gatetverrsnittet i Nordgata utvidet til 19,55 meter. Dette for å tilrettelegge for mest mulig parkering for publikum i sentrum. I alternativ 2 foreslås det å beholde dagens gatebredde på 15 meter. Se målsatte bredder i plankart samt illustrasjonsplaner.

Fortau
Det foreslås at fortau langs kjøreveg får bredde 3 meter i planforslagets alternativ 1. I planforslaget er det lagt inn tosidig fortau i Nordgata og Sørgata. I Sørgata har fortausarealet varierende bredder. Forbi varelevering for lastebil i Sørgata er fortausbredden 2,5 meter. Med hensyn til trafikksikkerhet og tilrettelegging for myke trafikanter er det fordelaktig at det etableres et fotgjengerfelt over gata mellom Turnteateret og ny bygningsmasse. Forslag til plassering av fotgjengerfelt er vist på illustrasjonsplan.

Strekningen sørover fra Johannes Bruns gate mot Minsaas plass (kulturaksen) foreslås regulert som fortau med bredde 8 meter. Denne er i dag overbygd.

Parkering
I Nordgata i alternativ 1 foreslås det langsgående parkering nord for kjørevegen, og 90 graders parkering sør for kjørevegen. Det siste er ikke ideelt med hensyn til trafikksikkerhet, men det blir flere plasser i gata for publikum, og fremtidig stenging av jernbaneovergangen vil gi mindre trafikk i Nordgata. I alternativ 2 foreslås parkering i Nordgata som i dag.
I Sørgata er det ikke foreslått gateparkering, men sone for varelevering.

Parkering for bil og sykkel for forretning
I kommunedelplanen for Verdal by er det minimumskrav om 1 bilplass pr. 50 m2 BRA
forretning/kontor/kultur, 2 sykkelplasser pr. 50 m2 BRA forretning og 0,5 sykkelplasser pr. 50 m2 BRA kontor. Dette er hensyntatt i planforslaget.

I alternativ 1 kan det etableres maks 2900 m2 forretning, og det krever 58 bilplasser og 116 sykkelplasser. Illustrasjonsplan viser 39 parkeringsplasser (3 HC-plasser) i Nordgata.

I alternativ 2 kan det etableres maks 1300 m2 forretning, og det krever 26 bilplasser og 52 sykkelplasser. Illustrasjonsplan viser 9 parkeringsplasser i Nordgata.

Parkering for bil og sykkel for boliger
For boligene foreslås bilparkering i parkeringskjeller, med innkjøring fra Sørgata. Kommunedelplanens minimumskrav (1 bilplass pr. boenhet og 2 sykkelplasser pr. boenhet) er hensyntatt i bestemmelsene (punkt 2.9) i begge alternativene.

Alternativ 1 fordrer opptil 88 bilplasser og 176 sykkelplasser for boligene.
Alternativ 2 fordrer opptil 70 bilparkeringsplasser og 140 sykkelplasser for boligene.

Trafikksikkerhet
Det er liten trafikk og lav fart (sone 30 km/t) i kjøregatene i sentrum. Det er bredt fortau i Sørgata og i Nordgata er det blandet trafikk. Det er registrert 4-5 trafikkulykker i Nordgata og 7 ulykker omkring rundkjøring i Håkon den VII gate.

Verdal kommune er også Trafikksikker kommune. I det hviler en forpliktelse til å søke å prioritere trafikksikkerhet. 90 graders parkering sør for kjørevegen i Nordgata ansees også som en mindre trafikksikker løsning enn langsgående parkering.

Lek og uteopphold
På side 29 og 30 i planbeskrivelsen er det grundig redegjort for lek og uteopphold, sett i forhold til krav i overordna plan (KDP). I bestemmelse 3.1.9 foreslås det minst 10 m2 lek per boenhet (jf. KDP), men de ønsker at minst 50 % skal kunne løses på tak. KDP sier minst 50 % på bakken, så dersom bakgård over første etasje ikke kan regnes som «bakkenivå» vil krav til uteareal for boliger i detaljreguleringen avvike fra krav til uteareal i kommunedelplan for Verdal by. Utearealregnskap i tabell viser at de har tilstrekkelig samlet minimumsareal i gårdsrom (på bakken eller over første etasje), men planen viser ikke områdelekeplass på minimum 1,5 dekar. I umiddelbar nærhet ligger Minsaas plass på ca. 1,9 daa, som i KDP er avsatt til nåværende uteoppholdsareal.

Overordna føring: I KDP innenfor sentrumssonen/bestemmelsesområde #1 er minstekravet 10 m2 per boenhet, hvorav minst 50 % på bakken. Uteoppholdsareal på terrasse/veranda/balkong eksklusivt for den enkelte boenhet medregnes ikke. I sentrumssonen kan felles takterrasse på minst 150 m2 medregnes. Boliger med 25 eller flere boenheter skal innenfor en avstand på 250 meter fra boligbebyggelsen, sikre sammenhengende areal til områdelekeplass på minimum 1,5 dekar. Gjennom reguleringsplan for fortettingsprosjekt i sentrumssonen kan inntil 50 % av påkrevd minimum uteoppholdsareal dekkes innenfor eksisterende offentlig tilgjengelig friområde. Leke- og uteoppholdsareal skal ikke være nordvendt, overbygd og skyggelagt større deler av dagen. Utearealet skal ha sol ved jevndøgn kl. 15 på minst 50 % av arealet.

Det er i planens bestemmelser § 3.1.9 også åpnet for at det kan etableres takterrasser, men disse er ikke påkrevd etablert da de ikke er nødvendige for å oppfylle arealkravet.

Umiddelbart inntil og delvis som en del av planområdet ligger også Minsaas plass som er et offentlig oppholdsareal. Kommunen har ved planoppstart signalisert at bidrag til eventuell utbedring av Minsaas plass kan bli vurdert i utbyggingsavtale. Kun en mindre del av Minsaas plass er foreslått tatt med i planforslaget. Del av Minsaas plass foreslås tilrettelagt for uteservering og noe sykkelparkering. For øvrige deler av Minsaas plass er det i planbeskrivelsen vurdert at utformingen av plassen og eventuell brukermedvirkning for utformingen bør styres av kommunen når et konkret prosjekt for plassen foreligger. I mulighetsstudien for Domuskvartalet, utarbeidet av Pir II i forkant av detaljreguleringen, er det vist en mulig ny utforming av den viktige offentlige plassen i Verdal sentrum. En god utforming av Minsaas plass vil styrke bokvaliteten for de som bosetter seg i planområdet.

Torg: Del av Minsaas plass samt et areal i Nordgata, ved jernbaneovergangen, foreslås som offentlig torg. Torgene foreslås brukt til opphold, uteservering, sykkelparkeringsplasser.

Grønnstruktur: Eksisterende park ved jernbaneovergang er i planforslaget foreslås beholdt som i dag, bortsett fra at det kan etableres en trafo på deler av arealet.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Universell utforming av bygninger og anlegg er sikret i § 2.8. I nye reguleringsplaner krever gjeldende kommunedelplan at minimum 30 % av boligene er tilgjengelige boenheter, dvs. at de har alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom og bad) på inngangsplanet. Dette er sikret i samme bestemmelse, men byggteknisk forskrift er strengere.

Støy
Planområdet berøres av gul og rød støysone i støyvarselkart fra Bane Nor, dvs. fra togtrafikk.
Kommunen har ikke utarbeidet støyvarselkart for kommunale veger.

Ifølge Sweco sin støyutredning ligger tomten i gul støysone for bane og rød støysone for veg.
I støyutredningen er det konkludert med følgende:
«Alle boenhetene har stille side og bør være gjennomgående jf. T-1442. Støynivå på balkonger og felles uteareal er under grenseverdi da de er sørvendt (stille side). Boligene tilfredsstiller da kommunebestemmelser for Verdal kommune.
Da bygget ligger nærme jernbane anbefales det å utføre vibrasjonsmålinger i neste
prosjekteringsfase, da det er risiko for overskridelser av grenseverdi. Det bør også utføres innendørs støyberegning for å dimensjonere fasadelementer i neste fase.»

I bestemmelse § 2.7 er det sikret at alle boenheter innenfor planområdet får tilfredsstillende støyforhold. Hovedkilden til støy i planområdet er støy fra jernbanen, samt noe biltrafikkstøy fra Nordgata og Sørgata. Boenhetene vil få tilfredsstillende støyforhold fordi det er sikret at boliger som ligger mot støykilde skal være gjennomgående og ha stille side. Minst et soverom skal ha vindu mot stille side. Boligene skal ha tilgang til egnet uteplass med tilfredsstillende støynivå.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er gjennomført en ROS-analyse som identifiserer potensiell fare, konsekvens og risiko knyttet til utbygging i området. Ved påvist risiko vurderes også eventuelle tiltak. Metoden er basert på veilederen fra DSB - Samfunnssikkerhet i arealplanlegging, Kartlegging av risiko og sårbarhet - 2011 (dsb.no). Vurderingene av de ulike hendelsene er satt opp en risikomatrise.
Fareidentifisering er gjennomført med sjekkliste basert på veileder fra DSB og fra NVE. Sjekklisten lister opp alle tenkelige hendelser og farer som innenfor en viss sannsynlighet kan gi negative konsekvenser. Potensielle hendelser er definert i to hovedgrupper, «naturfarer» og «menneske- og virksomhetsbaserte farer». ROS-analysen konkluderer med at det er ingen behov for særskilte tiltak for naturfarer eller menneske- og virksomhetsbaserte farer.

Kulturminner og kulturmiljø
Bebyggelse med verneverdi er ikke registrert innenfor planområdet, men i nærområdet finnes bebyggelse som har status bevaringsverdig i gjeldende kommunedelplan. Dette gjelder bebyggelse i Veita samt stasjonsbygningen ved Verdal stasjon.
I planbeskrivelsen nevnes også mølla (dvs. Tindved), det gamle meieriet (dvs. del av AMFI-senteret) og det gamle rådhuset (dvs. Herredshuset).
Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor området.

Naturmangfold
Det er ikke registrert spesielle verdier, bortsett fra et lindetre som foreslås bevart.

Vann- og avløp
Tilknytning til offentlige vann- og avløpsledninger vil avklares i utbyggingsavtale med kommunen. I planbeskrivelsen er det opplyst at kapasitet for eksisterende kommunale vann- og avløpsledninger inntil planområdet ifølge kommunen er tilfredsstillende.

Energiforsyning og -løsninger
NTEs ledningskart viser både høyspent- og lavspentledninger i Johannes Bruns gate og over Minsaas plass, samt lavspentlinjer i Nordgata. Eksisterende bebyggelse har strømforsyning fra innvendig trafo. I Sørgata er det etablert en relativt ny trafo ved undergang under jernbanen.
Energibruk skal løses i tråd med TEK17 og andre gjeldende regler. Det er behov for ny trafo, og det er derfor avsatt eget område til formålet i område BE på plankartet.

Renovasjon
Avfallsløsning for boliger
Det foreslås nedgravd avfallsløsning med plassering som vist i område f_BRE1-2 på plankartet. I bestemmelsene stilles det krav om at avfallsløsningen med adkomst skal være universelt utformet. Plassering av avfallsløsning tilfredsstiller teknisk forskrift der det er avstandskrav at boenhetens inngangsdør til et felles avfallssystem kan være maksimum 100 meter.

Avfallsløsning for forretning/kontor/kultur
Det foreslås områder for nedgravde containere i Sørgata og Nordgata. Det kan plasseres inntil 4 fraksjoner i Nordgata og 4 fraksjoner i Sørgata. Andre fraksjoner slik som for eksempel papp etableres i avfallsrom i bebyggelsen.

Varelevering
Det foreslås parkeringslomme for varelevering i Sørgata. Parkeringslommen er 15 meter lang og er beregnet for lastebil. For BKB2 antas det etablert mindre forretninger der varer bringes med mindre biler som kan benytte vanlig parkeringslomme i Nordgata.

Utbyggingsavtale
Planforslaget omfatter flere offentlige anlegg (kjøreveg, parkering, fortau, torg). Kommunen har signalisert behov for utbyggingsavtale samt bidrag til oppgradering av Minsaas plass. Det er foreløpig ikke mottatt noen avtale for behandling.

Belysning
Det foreslås ensidig belysning i Nordgata, med belysningsmaster i kombinert møblerings- og parkeringssone nord for kjørevegen. I tillegg belyses fortau langs ny bygningsmasse sør for gata med tak- eller vegghengt belysning. Sørgata foreslås belyst med ensidig mastarmatur mellom fortau og kjøreveg. Ifølge planbeskrivelsen vil belysning avklares ifb. utomhusplan.

Kollektivanlegg
Det er ikke foreslått noen kollektivanlegg innenfor planområdet.

Konsekvenser/virkninger av planforslaget
Se redegjørelse i planbeskrivelsen på side 38-50.

Planprosess
Medvirkning
Oppstartsmøte i plansaken med Verdal kommune ble gjennomført 20.02.2018.
Varsel om igangsatt detaljregulering for Nordgata 9, 11 og 13 ble kunngjort i avisa Innherred 10.03.2018 og på Verdal kommunes nettsider. Det kom inn 8 uttalelser: Statens vegvesen, Bane NOR, NVE, NTE Nett AS, St. Johanneslogen Olavslyset, Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Trøndelag samt Verdal kommune ved arealforvaltninga. Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Intern høring i kommuneadministrasjonen
Under gjengis innspill fra intern høring av tidligere planforslag før behandling i januar 2019, da innspillene også omfatter generelle forhold.

Følgende var gitt anledning til uttalelse: Barn og unges representant i plansaker, Teknisk drift, Kulturtjenesten, folkehelsekoordinator/samfunnsplanlegger, kommuneoverlege, oppvekst, helse, økonomisjef, integrering og mangfold, skole, barnehage samt SLT-koordinator.
Det er mottatt tre uttalelser til planforslag mottatt 02.10.2018.
(Plankart og bestemmelser behandlet i januar 2019 var datert 22. og 26. november 2018).

I februar/mars 2019 ble det gjennomført en intern høring av planforslag i to alternativer.
Det er mottatt to uttalelser.

  1. Barn og unges representant i plansaker, 10.10.2018 

    Det vises til side 6 i planbeskrivelsen (om forholdet til Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging). Barnerepresentanten ser ikke noe areal til leke og oppholdsareal for barn/unge i plankartet og konkluderer med: «Så lenge det ikke er avklart hvordan Minsaas plass skal opparbeides/legges til rette for barn, så er kravene til uteoppholdsareal tilrettelagt for barn ikke oppfylt – det er først når det er vedtatt hvordan Minsaas plass skal se ut i årene som kommer at det er mulig å si om kravene til uteoppholdsareal tilrettelagt for barn er oppfylt eller ikke.»

    Kommentar:  
     På side 6 i planbeskrivelsen er det kun orientert om forholdet til overordna føringer. På side 22 og 23 (nå side 29-30) i planbeskrivelsen er det redegjort nærmere for uteareal. Krav til uteoppholdsareal er sikret gjennom juridisk bindende reguleringsbestemmelse (3.1.9). Planen åpner for to mulige løsninger (på bakkenivå og/eller over første etasje), følgelig er bestemmelse mer hensiktsmessig/ fleksibelt enn avklaring med reguleringsformål. 
     
  2. Samfunnsplanlegger/folkehelsekoordinator, 22.11.2018
     
    «Innledning   
    En god steds- og samfunnsutvikling bedrer innbyggernes levekår og bidrar til å fremme folkehelsa. Det styrker også innbyggernes evne og vilje til å bry seg om og ta vare på hverandre og samfunnet de er en del av. Kommunen har et hovedansvar for å bidra til en steds- og samfunnsutvikling som fremmer folkehelsa. Ansvaret er blant annet definert i Plan og bygningsloven og Folkehelseloven og må ivaretas gjennom planprosesser knyttet til utbygginger i kommunen.
    Gjennom utforming av det fysiske miljøet kan kommunen legge til rette for gode opplevelser, fysisk aktivitet og sosial kontakt mellom mennesker, noe som bidrar til å styrke helse og livskvalitet for innbyggerne. Det er viktig at kommunen i planprosesser også ivaretar sikker ferdsel i trafikken. Dette er av avgjørende betydning for å fremme bolyst og attraktivitet i kommunen og for å skape et levende og bærekraftig sentrum.   

    Innspill til Nordgata 9, 11 og 13   

       - Utbyggingen av Nordgata 9,11 og 13 medfører mellom 70 og 88 nye boenheter midt i Verdal sentrum. Det er viktig at utbygger legger til rette for at boenhetene kan være attraktive for ulike grupper av befolkningen og utbyggingen er i tråd med an bærekraftig sentrumsutvikling.  

    - Det bør være en variasjon i størrelse på boenhetene for å legge til rette for ulike demografiske grupper. Dette er viktig for å sikre et mangfoldig liv i sentrum.   

    - Parkeringsplasser på tvers i Nordgata kan medføre større risiko for ulykker grunnet uoversiktlig trafikkbilde. De fleste parkerer med fronten mot fortau og vil dermed være nødt til å rygge ut på trafikkert vei. Gatebredden i planforslaget er målsatt til 5,5 meter og dette er mindre enn minimumskravet på 6 meter (iflg. Statens vegvesens håndbok N100).    

    - I den gjeldende delen av sentrumsområdet er minstekravet til uteoppholdsareal pr. boenhet 10 m2, hvor minst 50 % på bakken. I planforslaget oppnås arealstørrelse og krav til kvalitet, men det foreslås at det ikke stilles som krav at arealet er på bakken men at det kan etableres i et gårdsrom på tak over første etasje som vil være den nederste boligetasjen. Som lekeområde vil dette gi trygghet og overvåkning, men samtidig vil det være et veldig privatisert område, som i liten grad gir barn mulighet til å komme i kontakt med andre barn uten å gjøre avtaler. Det bør i større grad legges til rette for lekeområder som kan fungere i et samspill med omgivelsene og gi mulighet for sosial inkludering. 

     - Minsaas plass har vært, og har potensiale til å være, en viktig sosial møteplass i sentrum. Plassen vil også være viktig for beboerne i Nordgata 9, 11 og 13, da dette nærmest blir beboernes «bakgård». Det er dermed viktig at utviklingen av Minsaas plass koordineres med utbyggingen av Nordgata 9, 11 og 13.  

      - En utbygging av denne størrelsen kan potensielt føre til større press på skoler og barnehager i sentrumsområdet. Det bør gjøres en vurdering av eksisterende kapasitet i omkringliggende skoler og barnehager.»  

    Kommentar:  

    - I revidert planforslag er krav om variert leilighetsstørrelse dels mer nyansert enn tidligere.  

    - Innspillet anbefales fulgt opp gjennom bidrag til oppgradering av Minsaas plass. Planavdelingen er positiv til at mer enn 50 % av areal til småbarnslekeplass kan dekkes på tak, men minner om at boligområder med 25 eller flere boenheter skal innenfor en avstand på 250 meter fra boligbebyggelsen sikres sammenhengende areal til områdelekelass på minimum 1,5 daa. Det nærmeste arealet er Minsaas plass, men kommunen må nå ta stilling til hvordan dette arealet skal brukes. Torghandel og/eller rekreasjon?    

    - Planavdelingen stiller seg bak uttalelsen om Minsaas plass. Avvik fra overordna plan i forhold til uteoppholdsareal tilsier at det kan kreves tilrettelegging av områdelekeplass. Dette er nå sikret med rekkefølgebestemmelse (§ 6.2.2), men den avklarer ikke hvilket område det skal gjøres tiltak i. Utbyggingsavtale skal være frivillig.  

      - Skolekapasitet og barnehagedekning er omtalt på side 19 i planbeskrivelsen. Virksomhetsområdene skole og barnehage har hatt planen på intern høring. Teknisk drift samt Oppvekst ved skole og barnehage fikk i april 2018 også anledning til å komme med innspill ift. bl.a. skolekrets/skolekapasitet, barnehagekapasitet, trafikktall for Nordgata og Sørgata samt vann- og avløp. Planavdelingen kjenner til at både Teknisk drift og virksomhetsleder skole bidro med fakta. I uttalelse fra virksomhetsleder barnehage går det fram at barnehagekapasiteten i sentrum ikke er god, så her er planbeskrivelsen misvisende. 
        
  3. Teknisk drift, 23.11.2018

    «Om bestemmelsenes § 3.1.4: Utkraging mot Nordgata i 4 meters høyde over fortau/parkering, som vist på figur 23 i planbeskrivelsen, er uproblematisk for Teknisk drift».  

    Kommentar: 
    Dette er hensyntatt i revidert planforslag i to alternativer.
     
  4. Virksomhetsleder barnehage, 14.12.2018

    På spørsmål om virksomhetsleder har noe å tilføye ift. det som står på side 19 i planbeskrivelsen om barnehagedekning, samt om de 7 barnehagene fortsatt er i drift, har vi fått følgende svar:  

    Den ene barnehagen har lagt ned drift. Det er Askeladden barnehage som hadde tilhold på Ørmelen (ved postkontor). 

    Kapasitet på barnehageplasser i sentrum er ikke god. Det er stor søknad i dette området og veldig lite ledig kapasitet. 
    Jeg viser til forberedende sak om barnehageutredning. Kommunestyret PS 76/18. 
    Der står blant annet dette (klipt fra flere deler av utredningen): 
    «11: Kapasitet i sentrum. 
    Med forestående nybygging av boenheter, samt en tendens til fortetting i sentrum er det behov for å skissere en framtidig barnehagestruktur for å imøtekomme behov for barnehageplasser. 
    Boligområdet på Reinsholm er under utvidelse, og det planlegges flere boenheter i området i årene framover. Det er også planlagt utbygging på Nestvoldjordet.  

    I tillegg er det markedet som styrer hvor det er lønnsomt å drive barnehage. Med fortetting i sentrum vil det være et større kundepotensiale her enn i mindre tettbefolkede strøk. 80 % av befolkningen i Verdal kommune bor innenfor en 4 km radius fra sentrum, og befolkningsveksten ser ut til å bli sentralisert.  

    En viktig målsetning med planlegging av barnehagestruktur er dermed å planlegge for at kommunen skal ha rett bygg, på rett sted til rett tid.»  

    Det skal etter vedtak i kommunestyret legges fram en sak angående barnehagestruktur til politisk behandling våren 2019. 
    Det er stor sannsynlighet for at det da vil påpekes behov for flere barnehageplasser i sentrum.  

    Flere av barnehagene i sentrum er privateid. Vi har ingen garanti for hvor lenge de vil eksistere.  
    Det er Verdal kommune som til enhver tid er ansvarlig for at det til enhver tid er nok barnehageplasser. Barnehageplass er forenklet sagt en rettighet for alle barn over 1 år.  

    Kommentar: 
    Uttalelsen tas til orientering.  
     
  5. Teknisk drift, 16.05.2019  

    Planavdelingen ba spesielt om innspill på:  

    - Forslag om søyler på offentlig fortau (bestemmelse 3.1.8 og 3.2.2).  
     Svar: «Etter mitt syn er søyler på offentlig fortau er uheldig av hensyn til både drift/vedlikehold, men også med tanke på ferdsel på fortauet (gående og syklende).»  

    - Utstrekning av p-kjeller under offentlig fortau, parkering, torg.  
    Svar: «Uproblematisk etter mitt skjønn så lenge P-kjeller dimensjoneres for aktivitet på torg og parkering/ferdsel v. fortau.»  

    Kommentar: 
    Alternativ 1 åpner også for søyler i offentlig parkeringsformål. Se vurdering senere i saken.  
     
  6. Kommuneoverlege, rådgiver miljørettet helsevern, SLT-koordinator, samfunnsplanlegger/folkehelsekoordinator, 21.05.2019

    «Innspillene under gjelder nytt planforslag med alternativ 1 og alternativ 2. Da alternativ 1 i stor grad er likt første planforslag, opprettholdes innspillene til det første planforslaget.  

    Det er positivt for trafikksikkerheten at det legges opp til parkering på langs i Nordgata slik det beskrives i alternativ 2. For å sikre enklere tilgang for personer med nedsatt funksjonsevne bør det vurderes om noen av parkeringsplassene på gateplan skal være HC-parkering.  

    Ved en eventuell stenging av jernbaneovergangen i Nordgata, bør det vurderes å endre Nordgata til enveiskjørt gate. Med smal gatebredde vil dette være positivt både for trafikksikkerheten og for kvaliteten på området.  

    Alternativ 2 medfører mindre næringsareal i første etasje. Det er da viktig at adkomst til butikker ikke kun legges til Nordgata, men at det også blir butikker med inngang fra Johannes Bruns gate og Minsass plass. Dette vil være viktig for å skape aktivitet på plassen, slik at det blir en sosial møteplass i sentrum.  

    Selv om alternativ 2 løser utfordringene med parkering på bakkeplan, er det ønskelig å få så mye næringsaktivitet som mulig i sentrum. Parkeringskjeller under Minsaas plass, også for næringsparkering, er derfor et godt alternativ til å skalere ned næringsarealet fra alternativ 1 til alternativ 2. En slik løsning er i tråd med Gatebruksplan Verdal by. En etablering av parkeringskjeller under Minsaas plass bør sees i sammenheng med utbyggingen av Nordgata 14,16 og 18 og øvrig behov for offentlig parkering.  

    Kriminalitetsforebyggende hensyn må tas, jf. Plan- og bygningslover §3.1f. Dette gjelder i denne sammenhengen særlig i forhold til beplantning og belysning på området.»  

    Kommentar:  
    Både HC-parkering og envegskjøring kan skiltes, med dagens parkeringsplasser i Nordgata tilfredsstiller vel ikke arealkrav til HC-plass. Dersom envegskjøring (smal vegbane med kun ett kjørefelt) avklares i plan kan dette gi rom for bredere fortau. Gaten bør oppgraderes ifb. utbyggingen, og tidspunkt for stenging av planovergangen er foreløpig ikke avklart. Det er likevel mulig å endre kjøremønsteret i Nordgata før planovergangen stenges. 
    Øvrige innspill tas til orientering. Beplantning og belysning avklares ikke i reguleringsplanen, men kan bli tema i utbyggingsavtale og utomhusplan.
     

Vurdering: 
Forholdet til gjeldende kommunedelplan Verdal by
Det er viktig at dette området vitaliseres. Det er positivt for sentrumsutviklingen at dette prosjektet i et sentralt byrom realiseres. Samtidig er det viktig at kvaliteter i prosjektet sikres gjennom planarbeidet.

Begge alternativene er stort sett i samsvar med kommunedelplan (KDP) for Verdal by, men noen avvik blir her vurdert nærmere.

Avvik fra KDP i plankart: Se vurdering av gatebredde i Nordgata under «Gater, fortau og torg».

Avvik fra jernbanelovens byggegrense forventes vurdert av Bane NOR. Her er det også en veg imellom, og planlagt bebyggelse ser ut til å ligge på linje med teaterhuset.

Avvik ift. uteoppholdsareal (mer på tak), byggehøyde og parkeringsløsning vurderes under relevante overskrifter.

Forholdet til gjeldende reguleringsplan for teaterbygg
Planforslaget overlapper gjeldende reguleringsplan for teaterbygg. Dette berører grunn eid av Stiklestad Eiendom AS og Verdal kommune. Regulert «byggeområde» nord for teaterhuset foreslås omregulert til fortau. Plangrensen sammenfaller trolig med en av byggegrensene i reguleringsplanen for teaterbygget. Teaterhuset er bygd og det synes hensiktsmessig med en gangpassasje/snarvei mellom bygningene, men her er det både varelevering og nedkjøring til p-kjeller i enden av veita mot Sørgata. Jernbaneundergangen ligger sørøst for teaterbygget.

Forholdet til SPRBAT (Statlig planretningslinje for samordnet bolig- og transportplanlegging)
Planforslaget er vurdert å være i samsvar med denne overordna føringen.

Forholdet til mulighetsstudien
Framtidig stenging av planovergangen i Nordgata vil begrense kontakten mellom øst og vest.

Utdrag fra mulighetsstudien om hovedgrep:
«Eiendomsutvikling i sentrum vest bør derfor fokusere på hvordan området kan utvikle en selvstendig identitet og kvaliteter. Det bør samtidig være et mål at best mulig kontakt opprettholdes på tvers, via undergangen i Sørgata og eventuelt med nye tiltak i Nordgata.
Mulighetsstudien presenterer noen grep som kan bidra til en revitalisering av sentrum vest med attraktive gater, plasser, butikker, boliger o.a. som vil trekke til seg en betydelig større brukermasse enn dagens situasjon.
Viktigste byplangrep er fortettingen langs Johannes Bruns gate som vi i denne presentasjonen lanserer som «Kulturaksen» gjennom bydelen, fra Tindved i sør via Minsaas plass med teatret, til kinoen (med dagens bibliotek) i nord. Aksen bør forsterkes med et utvidet forretnings- og tjenestetilbud. Alle eiendommer i sentrum bør ha forretnings-/ næringslokaler på gateplan inn mot Kulturaksen og Nordgata. Johannes Bruns gate blir slik en handlegate som over tid kan omformes til et kontinuerlig - og hyggelig! - gatetun.»

Kjøremønster er som i mulighetsstudien, bortsett fra at «kulturaksen» mellom byggene i planforslaget foreslås kun for gående. Mulighetsstudien viste kjøreareal og langsgående gateparkering her, men det var også gjort følgende vurdering:

Utdrag fra mulighetsstudien om kulturaksen:
«Kulturaksen blir hovedsaklig tilpasset gående, men kan i en overgangsfase være kjørbar og ha korttids p-plasser samt varelevering. I et lengre tidsperspektiv mener vi imidlertid andre kvaliteter (dvs. summen av tilbud, opplevelser og bymiljø) vil være et like stort konkurransefortrinn for bydelen som volumet av bakkeparkering. Bruken av kollektiv, sykkel, gange og andre transportformer vil stige, og toleransen for å parkere i kjeller vil sannsynligvis øke.»

Gatebruksplanen om kulturaksen: En av de viktigste fotgjengeraksene for handel/kultur.
Det planlegges p-kjeller under dette gangarealet, slik at dimensjonering av kjelleren kan påvirke framtidige muligheter for ev. endring til kjøreareal her. Det er varslet planoppstart også nord for Nordgata, og mulighet for gågate mellom kinoen og Minsaas plass / teaterhuset kan vurderes.

Krav om «næring» i første etasje mot Nordgata, Sørgata og Minsaas plass bør suppleres med mot kulturaksen.

Grønnstruktur i sentrum: Fremtidig «kulturakse» nord-sør ivaretas, men Minsaas plass inngår ikke i planforslaget. Vegetasjon/beplantning er ikke tema i planforslaget.
Planforslaget avviker noe fra mulighetsstudien mht. bl.a. omfang av 6 etasjer.

Mulighetsstudien er i bestemmelsene delvis gitt juridisk bindende virkning.
Studien viser f.eks. ikke balkonger på fasader inntil Minsaas plass.
Mot «kulturaksen» er private uteplasser inntrukket i fasaden.

Bebyggelsen
Plassering av bebyggelsen
Kommunen er opptatt av at bebyggelsen gis en bymessig lokalisering av fasader/veggliv. Det vil si at hovedfasader mot offentlig fortau bør følge byggegrense/formålsgrense. Planen har ikke synlige byggegrenser, men plassering av bygninger er gitt i forslag til bestemmelse 3.1.4. Bestemmelsen er noenlunde i samsvar med nevnte tankegang.

Det er foreslått at bebyggelsen kan plasseres i nabogrenser, dvs. nær bedehuset og annen nabobebyggelse, men dette er ikke uvanlig i by. Da må vedlikehold av bygning skje fra naboeiendom. Hvordan fasaden mot bedehuset utformes kan få betydning for eventuell videre byutvikling/transformasjon langs Nordgata. Avstanden til nabobygget i øst (bedehuset) er ca. 3 meter i begge alternativene.

Bebyggelsens avstand til eksisterende VA-anlegg er ikke kommentert av Teknisk drift.

Areal til «næringsvirksomhet»
Arealformålenes feltareal på bakken (størrelsen på første etasje) er interessant med tanke på omfang av «næringsvirksomhet», selv om det også er gitt mulighet for dette i andre etasje. Vi kan ikke se at BRA i første etasje er oppgitt. Dette kan ev. sjekkes nærmere. Det samme gjelder størrelse på parkeringskjellere, hvorav den i alternativ 2 synes noe bredere. Trolig har alternativ 2 mer areal i første etasje fordi alternativ 1 har en mer arealkrevende parkeringsløsning i Nordgata. Maks BRA forretning er dobbelt så stor i alternativ 1, men minimumsløsning kan bli forholdsvis lik i begge alternativene. Noe areal i første etasje vil gå bort til bl.a. nedkjøringsrampe til p-kjeller, sykkelplasser og boder. Dersom en hadde lagt mer parkering under Minsaas plass kunne alternativ 2 også gitt mer næringsareal.

Lite bakkeparkering, eller nisjebutikker med spesielle kundeparkeringsbehov synes forøvrig ikke å være noe godt argument for mindre næringsareal. Godt utformede p-kjellere blir brukt.
Ingen av alternativene ser ut til å løse parkeringsbehovet for «næring» fullt ut på eget område.
Det er ønskelig med så mye næringsaktivitet som mulig i sentrum, og med utvidet parkeringskjeller under Minsaas plass trenger en ikke skalere ned maks næringsareal (her begrenset til forretning, ikke kontor eller tjenesteyting). Parkering under Minsaas plass er i tråd med Gatebruksplan Verdal by, og kan sees i sammenheng med annen utbygging i sentrum og kommunens frikjøpsordning.

Byggehøyder og utforming av bebyggelsen
Det foreslås bebyggelse på inntil kote +24,3 m (5 etasjer) eller +26,9 meter (6 etasjer), og da med høy første etasje. Terrenget i planområdet ligger på ca. kote +7 meter over havet.
Dvs. at det planlegges bebyggelse på inntil ca. 17,3 eller 19,9 meter over bakkenivå.

Bebyggelsen bør ikke være høyere enn at den er tilpasset bredden på gateløpene.
Snittene i Nordgata viser smalere gatebredde enn byggehøyde.

Kommunen har ikke praktisert å kreve minimum antall etasjer. I aktuelt planforslag vil minimum antall boenheter styre noe.

Avvik fra § 2.5.5 Byggehøyde:
Maksimal mønehøyde skal fastsettes i de enkelte detaljreguleringsplaner, men skal som hovedregel ikke overstige 15 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Dersom virkningene er akseptable, kan maksimal mønehøyde på inntil 21 meter tillates. Maksimal gesimshøyde for bebyggelse med flatt tak eller pulttak vurderes ca. 3 meter lavere (til ca. 18 meter). Virkningene er i planbeskrivelsen vurdert som akseptable og det foreslås at deler av bebyggelsen har maksimale byggehøyder på kote +24,3 m (5 etasjer i alternativ 2) eller +26,9 m (6 etasjer i alternativ 1) og flate tak. Dvs. ca. 17,3 meter eller ca. 19,9 meter (forutsatt terrengnivå på ca. kote +7) og et avvik på ca. 1-2 meter.

Foreslåtte maks kotehøyder for bebyggelsen er delvis høyere og mindre variert enn i mulighetsstudien. Foreslått byggevolum i vest har f.eks. større andel fem etasjer enn i mulighetsstudien. Det blir følgelig ikke helt samsvar mellom siste planbestemmelse (som gir mulighetsstudiens bygningsvolum juridisk bindende virkning) og annen bestemmelse om byggehøyder. Det går imidlertid fram i bestemmelsene at det skal være variasjon i byggehøyden mot bl.a. Sørgata. Videre tilrår vi at fasader som er lengre enn 30 meter bør brytes opp i felter med variert fasadeutforming.

Før sluttbehandling bør det vurderes å eventuelt gi bestemmelser om hvor det skal / ikke skal være (innslag av) balkonger og svalganger. Dette for å oppnå mer folkeliv i spesielt Nordgata, og sørge for at flere leiligheter får sol på balkong på ettermiddag. Eventuelt om deler av bebyggelsen bør være lavere mot Nordgata og kulturaksen/Minsaas plass, for bedre tilpassing til gaterom/-bredde, men variasjon i byggehøyde er også positivt. Eventuelt trekke fasaden mot Nordgata litt sørover.

Utkraging av bygningsvolum / inntrukket første etasje: I alternativ 1 foreslås det utkraging på inntil 4,9 m og i alternativ 2 på 2,2 m. Utkragingen i mulighetsstudien måles til 3 ca. meter.
Utkragingen i alternativ 2 synes følgelig mer likt mulighetsstudien.

Søyler: Det foreslås søyler på bl.a. offentlig fortau. Teknisk drift påpeker dette som uheldig av hensyn til både drift/vedlikehold, men også med tanke på ferdsel på fortauet (gående og syklende). Alternativ 1 åpner også for søyler i offentlig parkeringsformål. Fortau under tak er positivt, noe vi også har i både Nordgata og Sørgata i dag. Brøyting er mindre aktuelt under tak, men strøing og kosting kan være aktuelt, med mindre det anlegges varmekabler i fortauet. Søyler i fortausareal gir dårligere framkommelighet for alle, spesielt for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Rådmannen frarår søyler på offentlig fortau.

Bestemmelsene er noe vage mht. estetisk utforming av bebyggelsen. Dette gir stort rom for skjønn, og her anses det som spesielt viktig å sikre gode løsninger/detaljer.

Svalganger: Dette blir «halvprivate» inngangssoner som blir godt synlige fra offentlige gater.
Utforming, bruk av arealet og grad av innsyn, har betydning for hvordan gata oppleves. Svalganger bør ikke ha sammenhengende lengde på mer enn 30 meter.

Balkonger (påhengte, inntrukne eller franske) og (tak)terrasser: Dette blir private arealer, med utsikt til omliggende offentlige arealer. Utforming av disse har betydning for opplevelsen av det offentlige byrommet. Privat uteplass er også en bokvalitet.

Utkraging av balkonger m.m.: 3,5 meter synes mye, men dette blir mot privat gårdsrom.

Forholdet til bygg omliggende bebyggelse, inkl. sammenligning med dagens
Vefa-bygget på 4 etasjer med flatt tak foreslås erstattet med et bygg på inntil 5 etasjer.
Vefa-bygget som foreslås fjernet, har flatt tak, fire næringsetasjer pluss et teknisk rom på toppen som ligger noe inne på takflaten. Andre etasje er utkraget mot Nordgata, Domus (i øst) og Minsaas plass. Hovedvolumet har kotehøyde på ca. kote +20,6 m (tak over 4. etasje). Teknisk rom har takflate på ca. kote +23,6 m.

Til sammenligning foreslås nå maks kote +21,7 for fjerde etasje og kote +24,3 for femte etasje.

Lokale eksempler på utkraging fra 2. etasje og oppover (inntrukket første etasje):

  • Andre etasje i VEFA-bygget er utkraget mot både Nordgata, mot øst og mot Minsaas plass.
  • Vektargata 3 og 5: Balkonger er utkraget over fortau i Vektargata.
  • Domus-bygget har delvis utkraget fasade og delvis utkraget tak over fortauet.
     

Forholdet til teaterhuset (nabobygg i sør):
Foreslått 6. etasje i alternativ 1 har ca. samme byggehøyde som teaterhuset, muligens litt høyere.
(Minsaas plass ligger på ca. kote +6,8 meter over havet, men terrengnivå i planområdet kan variere noe selv om det ser flatt ut).
I godkjent rammesøknad for teaterhuset går det fram at det i søknaden er prosjektert maksimal byggehøyde er 19,9 meter over gjennomsnittlig ferdig bearbeidet terreng i nordøstre hjørnet innenfor BIN 1. Maksimal byggehøyde innenfor BIN 2 er planlagt til 12,3 meter. Det er planlagt at tiltaket skal ha en utkraging på sørøstlig hjørne mot Sørgata. I detaljregulering for teaterbygget, vedtatt 14.12.2015, er det i BIN 1 og BIN2 tillatt gesims-/mønehøyde på maks hhv. 20 og 14 meter over gjennomsnittlig planert terreng.

Teaterhuset har vunnet WAN-Awards: Wood in Architecture 2018. Det omtales som et funksjonelt signalbygg bygd i tre, som aktiviserer Verdal sentrum.
I byggesøknad var teaterhuset plassert i tiltaksklasse 3 (høyeste tiltaksklasse) for temaet arkitektur, jf. SAK10 § 9.4 Oppdeling i tiltaksklasser.

I Snøhetta sin høydestudie for Verdal nevnes «fyrtårn». Dvs. områder med spesifikk betydning i bybildet og funksjoner som bidrar til et levende bymiljø, som belønnes med bonus i form av ekstra tillatt byggehøyde. I denne sammenheng nevnes også krav til høy arkitektonisk kvalitet.

Nabobebyggelse til teaterhuset bør ha høy arkitektonisk kvalitet. Vedlagte arkitektfaglig notat for planforslaget er holdt på et konkret nivå, og det er krevende å gi bestemmelser som sikrer god arkitektur.

Planlagt bebyggelse i vest kommer nært lavere nabobebyggelse.

Byggetrinn og rekkefølge
Det foreslås rekkefølge for to byggetrinn, men ikke for BKB5/BKB6 («kafébygget»).
I mulighetsstudien (side 19) er området delt i tre byggetrinn, hvor «kafébygget» mot Minsaas plass, bebyggelse mot Sørgata og næring i første etasje i øst inngår i første byggetrinn. Selv om det er ønskelig synes det krevende å gi rekkefølge for tidlig utbygging av kafébygg, da utbygger ikke synes å ha intensjoner om å bygge dette med mindre de kontaktes av interesserte aktører.
Uten dette bygget eller næringsetasje i gårdsrom kan nedkjøringsrampen til p-kjeller bli synlig fra Minsaas plass. Forslag om skjerming av ev. lekeplass i gårdsrom og nedkjøringsrampen, mot offentlig torg/fortau er nevnt i bestemmelse 3.1.9. Det bør vurderes om skillet mellom ev. privat gårdsrom på bakken og offentlig torg bør gis en mer bymessig inndeling av gaterommene (med f.eks. trerekke).

Gater, fortau og torg
På side 27 i kommunens gatebruksplan er Nordgata foreslått nedklassifisert til bydelsfunksjon, da planovergangen forutsettes stengt. Sørgata er gitt en høyere status som lokal funksjon. I vegvesenet håndbok brukes begrepet «hovednett for personbiltrafikk», slik at anbefalingene der ikke er direkte overførbare.

En attraktiv gate burde hatt plass til møbleringssone mellom kjørebane og fortau.

Nordgata med fortau
Avvik fra KDP: At kjørevegen i Nordgata i alternativ 1 foreslås bredere enn i kommunedelplanen anses ikke som et problematisk avvik, da veger i overordna plan stort sett er tegnet iht. eksisterende situasjon. Statens vegvesens håndbok N100 anbefaler også større bredde.

Nordgata er i alternativ 2 beholdt som den er, og det savnes HC-plass. Dette kan skiltes.
Administrativt er det gitt innspill om envegskjøring. Dette kan ev. løses med skilting, men det kunne gitt grunnlag for bredere fortau. Det synes krevende å ta stilling til ev. envegskjøring i Nordgata nå, da dette heller ikke er forutsatt i gatebruksplan.

Med bakgrunn i gatebruksplan, som forutsetter stenging av planovergangen, og Statens vegvesen sin håndbok N100 finner vi følgende anbefalinger:

Utdrag fra Statens vegvesen sin håndbok N100, kapittel B.1.5 Nett for personbiltrafikk:
«B.1.5 Nett for personbiltrafikk:
De fleste gater i sentrale byområder er dimensjonert for personbiler med god framkommelighet. Utrykningskjøretøyer, renovasjonsbiler og flyttebiler kan komme fram i slike gater ved å kjøre langsomt og bruke motgående kjørefelt.»

«Bredde mellom kantstein i envegsregulerte gater bør være minst 3,5 m. Krav til bredder i envegsregulerte gater med tillatt sykling mot kjøreretningen er gitt i kapittel D.2.4.»

«Hovednett for personbiltrafikk bør ha kjørefeltbredde 3 m ved fartsgrense ≤ 40 km/t og 3,25 m ved 50 km/t og 3,5 m ved 60 km/t

Sørgata har noe smalere feltbredde i planforslaget og Nordgata grenser til en fylkesveg. Det synes følgelig hensiktsmessig å åpne for synspunkter/råd fra Statens vegvesen.

Torget ved jernbaneovergangen
Stenging av jernbaneovergangen er iht. gatebruksplan og KDP. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har nylig avgjort innsigelsene til kommunedelplanen, og følgende går fram av vedtaket:
... «Planovergangen i Nordgata skal vises som stengt for alle trafikantgrupper. Arealene mellom Sørgata og Jernbanegata avsettes til jernbaneformål og grønnstruktur (friområde), i samsvar med plankart ved første gangs høring datert 01.02.2016.

Planbestemmelsen i punkt 1.2.3 gis følgende ordlyd: Planen forutsetter stenging av planovergangen i Nordgata for alle trafikantgrupper. Det skal utarbeides en reguleringsplan som viser løsninger for ulike trafikantgrupper, utforming av jernbanens sidearealer og frigitte gatearealer, sikring mot ulovlig kryssing, og ivaretakelse av etablert ferdselsmønster i Verdal sentrum.»

Det synes ikke nødvendig med rekkefølgebestemmelse om stenging av jernbaneovergangen i denne planen, men dette bør også ses i sammenheng med forutsetninger i støyutredning.

Sørgata med fortau
Forhåpentligvis gir planforslaget en naturlig videreføring av nylig opparbeidet gate. Dette er ikke detaljert sjekket ut ift. arbeidstegning for den delen av Sørgata som er opparbeidet, men Teknisk drift i kommunen er hørt.

Kulturaksen (fortau mellom Nordgata og Minsaas plass, samt torg på del av Minsaas plass)
Bredden på deler av kulturaksen (sørover fra Johannes Bruns gate) foreslås redusert ift. dagens bredde, men «overbygg» videreføres ikke. Dette anses å være i samsvar med gatebruksplanen som poengterer at Johannes Bruns gate bør forbeholdes myke trafikanter for å styrke aksen nord-sør og knytte kulturtilbud og handel bedre sammen. I mulighetsstudiens snitt måles avstanden til ca. 8,5 meter. I begge alternativene foreslås bredde på 8 meter.
Planen sier ikke noe om hvordan arealet skal opparbeides, beplantes, utstyres, men i planforslagets illustrasjoner er det illustrert trær og sykkelparkering langsetter midten.

Veita mellom teaterbygget og planlagt ny bebyggelse (foreslått gangareal)
Veita foreslås 4 m bred i begge alternativene. Dette er tilstrekkelig for gangtrafikk, men kan oppleves trangt og mørkt med høy bebyggelse på begge sider, men på deler av strekningen vil den grense til nedkjøringsrampen til p-kjelleren. I mulighetsstudiens snitt (på side 11) måles avstanden til under 3 meter. Med liten avstand kan brannkrav påvirke utforming av fasaden, og det er ønskelig med god arkitektonisk kvalitet på alle fasader, også på ev. «brannvegger» uten vinduer som kan åpnes. Fasademessig behandling på alle frittstående sider er sikret i bestemmelsene.

Rekkefølgebestemmelser:
Det bør vurderes nærmere hva som skal ferdigstilles for hvert byggetrinn før sluttbehandling.

Adkomst, parkering og trafikksikkerhet
Adkomst til parkeringskjeller foreslås fra Sørgata, i nærheten av vareleveringen til teaterhuset. Adkomst til teaterhusets varelevering kan synes noe utfordrende.
Adkomsten til teaterhusets varelevering blir via foreslått fortausareal mellom byggene.
Frisikt ved utkjøring fra p-kjeller bør hensyntas ved utforming av bygget.

Foreslått parkeringsløsning i alternativ 1 er tilnærmet likt det planforslaget som ble avvist i januar 2019, selv om det nå er foreslått parkeringsdekning iht. minstekrav i kommunedelplanen. Rådmannen frarår fortsatt 90 grader parkering i Nordgata av hensyn til trafikksikkerhet. Dette er heller ikke iht. føringer i kommunedelplan og gatebruksplan om parkering under bakken.
I gatebruksplanen fra 2016 er det til sammenligning foreslått å fjerne parkering vinkelrett på gata i Jernbanegata (foran Amfi) og å etablere en ny forplass foran Amfi. Det synes følgelig ikke hensiktsmessig å legge til rette for nye slike parkeringsløsninger.

I alternativ 1 er det ikke synliggjort nok bilparkering på eget område eller fellesareal, som forutsatt i KDP, se vurdering under.
Alternativ 1:

  • Maks 2900 m2 forretning krever 58 bilplasser og 116 sykkelplasser.
  • Maks 88 boenheter fordrer 88 bilplasser og 176 sykkelplasser.
  • Samlet behov blir da: 146 bilplasser og 292 sykkelplasser.
  • Vi antar at det blir mellom 95 og 119 i parkeringskjeller, avrundet til ca. 100.
  • (Illustrasjonsplan viser 39 parkeringsplasser (3 HC-plasser) i Nordgata).  
     

Dvs. underskudd på ca. 46 bilplasser når kun de i parkeringskjeller medregnes.
Det er ikke nok parkering i Nordgata til å dekke underskuddet med ev. frikjøp.
Det foreligger ikke minimumstall for næring, men antall boenheter kan også reduseres til 70.
Det er forøvrig litt uklart om det kan oppnås maks forretning og maks antall boliger samtidig, da det i andre etasjer er mulighet for flere formål.

Alternativ 2:

  • Maks 1300 m2 forretning krever 26 bilplasser og 52 sykkelplasser.
  • Maks 70 boenheter fordrer 70 bilplasser og 140 sykkelplasser.
  • Samlet behov blir da: 96 bilplasser og 192 sykkelplasser.
  • Illustrasjonsplan viser 9 parkeringsplasser i Nordgata.
  • Vi antar at det blir mellom 95 og 119 i parkeringskjeller, avrundet til ca. 100.  
     

Dvs. trolig tilstrekkelig antall bilplasser i parkeringskjeller.

Alternativ 2 har mindre bakkeparkering og smalere kjørebane, og dette framstilles som at Nordgata beholdes som i dag. Dette vurderes som en bedre løsning trafikksikkerhetsmessig.

Kommunen har en frikjøpsordning som kan benyttes for manglende parkeringsdekning på egen grunn, og prisen på 100.000,- per plass er ikke endret siden 2013. Kommunen har ikke praktisert å regne med offentlig gateparkering i private prosjekter. I KDP-bestemmelse 1.6.9 går det innledningsvis fram at parkeringen skal være på eget område eller fellesområde.
Frikjøp av manglende parkeringsplasser kan skje uten at det gis bestemmelser for dette.

Det foreslås p-kjeller delvis innenfor kommunal grunn og foreslått offentlig fortau, torg og parkeringsplasser. Dette har Teknisk drift ikke innvendinger mot, forutsatt at tiltakene dimensjoneres med tilstrekkelig bæreevne. Dette forutsettes fulgt opp i utbyggingsavtale.

Eier av Konsul Moes gate 8 har spilt inn at de har hatt adkomst til bakgård hvor det er vareinntak og avfallscontainere via planområdet (eiendom 19/49, nå del av foreslått utbyggingsområde BKB2). De tar også opp adkomst til Konsul Moes gt. 6. De spør om adkomst fra Nordgata, Minsaas plass eller fra Konsul Moes gate vest for Konsul Moes gt. 6 (over eiendommene 19/297, 19/321 og 19/33). I planbeskrivelsen er det svart at planforslaget ikke er til hinder for at nabobebyggelsen kan få adkomst for varelevering og renovasjon over Minsaas plass. Samt at dersom Minsaas plass i fremtiden skal endres og eventuelt gjøres bilfritt, må ny adkomst for bebyggelse i Konsul Moes gate vurderes nærmere. Kommunen vil påpeke at dette ikke er løst i planforslaget, og bør vurderes nærmere før videre behandling. Eventuell mulighet for sambruk av renovasjonsløsning bør vurderes, men varelevering må også løses.

Uteoppholdsareal og Minsaas plass
Planavdelingen har gitt forhåndsuttalelse om Minsaas plass. Samfunnsplanlegger/
folkehelsekoordinator samt barn og unges representant har også uttalt seg om dette.
Krav til uteoppholdsareal er ikke vist med eget formål på plankartet, men sikret gjennom juridisk bindende reguleringsbestemmelse (§ 3.1.9).

Avvik fra KDP § 1.6.6. nr. 1:
Det er orientert om følgende avvik fra kommunedelplanens § 1.6.6 Leke- og oppholdsareal:
«I sentrumsområder #1 på plankartet er minstekravet til uteoppholdsareal pr. boenhet 10 m2, hvor minst 50 % på bakken. I planforslaget oppnås arealstørrelse og krav til kvalitet, men det foreslås at det ikke stilles som krav at arealet er på bakken men at det kan etableres i et gårdsrom på tak over første etasje som vil være den nederste boligetasjen.»

Samfunnsplanlegger/folkehelsekoordinator nevner fordeler/ulemper med uteareal på tak.

KDP-bestemmelse § 1.6.6 nr. 2:
«Boligområder med 5 eller flere nye boenheter skal innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til småbarnslekeplass på minimum 150 m2, som kan være felles for inntil 30 boenheter.»

Overnevnte er nå sikret med bestemmelse, men bestemmelsene er noe uklare (motstridende).
Det foreligger ikke arealregnskap per gårdsrom i tabellen på side 29. Bestemmelse 3.1.9 bør omskrives slik at det går fram at det for hvert av de to feltene BKB1/BKB3 og BKB2/BKB4 kreves at småbarnslekeplassen på min. 150 m2 økes med 5 m2 per boenhet utover boenhet nr. 30. Alternativt kan det etableres flere, men sammenhengende større areal er å foretrekke.

KDP-bestemmelse § 1.6.6. nr. 3:
«Boligområder med 25 eller flere boenheter skal innenfor en avstand på 250 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til områdelekeplass på minimum 1,5 dekar.»

Overnevnte er ikke oppfylt i planområdet, men kan vurderes oppfylt i nærområder, se under.
Det er gitt rekkefølgebestemmelse om områdelekeplass utenfor planområdet.

KDP-bestemmelse § 1.6.6. nr. 5:
«Gjennom reguleringsplan for fortettingsprosjekt i sentrumssonen kan inntil 50 % av påkrevd minimum uteoppholdsareal dekkes innenfor eksisterende offentlig tilgjengelig friområde med god standard, kapasitet og tilgjengelighet dersom avstanden er maksimalt 250 m langs trygg gangforbindelse. Eventuelt behov for opprusting for å tåle økt bruk eller oppnå trafikksikker atkomst må sikres som vilkår for å frafalle kravet til uteoppholdsareal på eget område eller fellesområde. Småbarnslekeplass på minimum 150 m2 skal imidlertid ligge maks 100 meter fra boligbebyggelsen. Krav til uteopphold sikres i reguleringsbestemmelse.»

Planforslaget omfatter ikke områdelekeplass på minimum 1,5 daa, men området ligger inntil Minsaas plass (kommunalt eid) og ca. 200-250 m unna Moeparken (delvis kommunalt eid) og jernbaneparken. Plassering av inngangsdører fastsettes ikke i planen, så vi kjenner ikke eksakt gangavstand. KDP åpner for at 50 % av påkrevd minimum uteoppholdsareal kan dekkes i nærliggende offentlige friområder.

Rekkefølgebestemmelse 5.2.1 omhandler småbarnslekeplasser i planområdet og områdelekeplass («Minsaas plass eller andre nærliggende offentlige friområder») utenfor planområdet. Planen bør om mulig være tydeligere på hvilket område det skal satses på, og Minsaas plass ligger nærmest. Den bør kunne brukes til flere aktiviteter. Dette er kommunens torg i sentrum, det er forplassen til teaterhuset og ligger midt i kulturaksen. Torget bør gis en bymessig utforming, som legger til rette for ulike type aktiviteter, slik at den igjen blir et attraktivt møtested i sentrum for alle. Moparken er allerede under oppgradering.

Kommunen kan være positiv til at mer enn 50 % av areal til småbarnslekeplass dekkes på tak over første etasje, da det også er gitt rekkefølgebestemmelse ift. områdelekeplass utenfor planområdet. Utbyggingsavtale skal være frivillig. Det pågår planarbeid nord for Nordgata også, og det bør jobbes med utbyggingsavtaler som innebærer samfinansiering av offentlige utearealer i sentrum.

Fordeler og ulemper med de to alternativene
Her er en oppsummering av fordeler og ulemper med de to alternativene, med bakgrunn i nasjonale, regionale og kommunale føringer for arealbruk. Med utgangspunkt i f.eks. «næringsinteresser» og mulig ønske om lett tilgjengelig korttidsparkering nært inngang kan resultatet bli annerledes, men for virksomheter i sentrum bør det være positivt at kunder tilbringer tid her, og tar seg tid til å parkere under bakken i et moderne og forhåpentligvis velfungerende parkeringsanlegg.

Alternativ 1 (forslagsstillers alt. med breddeutvidelse i Nordgata)
Fordeler:

  • mer maks «forretningsareal», men dette er også noe markedsavhengig
  • muligens flere boenheter, men min. 70 her = maks 70 i alternativ 2
  • mer lys og luft i Nordgata pga. større avstand mellom fasader i alle etasjer
  • HC-parkering i Nordgata
  • fortau under tak i Nordgata
  • eventuelt uteareal med gressdekke kan fungere som fordrøyning av overvann  
     

Ulemper:

  • dårligere trafikksikkerhet med 90 grader parkering i Nordgata
  • ikke tilstrekkelig parkering for maksalternativ bolig/forretning
  • søyler på offentlig fortau og på offentlig parkeringsplasser
  • mest bakkeparkering (dårlig utnyttelse av areal på bakken)  
     

Alternativ 2 (eksisterende utforming av Nordgata)
Fordeler:

  • muligens tilstrekkelig parkering i kjeller for maksalternativ
  • bedre trafikksikkerhet med langsgående parkering i Nordgata
  • mindre bakkeparkering (bedre utnyttelse av areal på bakken)
  • bredere fortau nord for Nordgata, og delvis bredere fortau sør for samme gate
  • fortau under tak i Nordgata
  • eventuelt uteareal med gressdekke kan fungere som fordrøyning av overvann  
     

Ulemper:

  • mindre maks «forretningsareal»
  • færre boenheter
  • mangler HC-plass i Nordgata, men dette kan skiltes
  • minst lys og luft i Nordgata pga. større avstand mellom fasader i alle etasjer
     

Befolkningsframskriving og boligbehov
Da kommunedelplanen for Verdal by ble utarbeidet var det ifølge SSB forventet at Verdal kommune ville ha ca. 17000 innbyggere i 2030. Sett i forhold til eksisterende boligtall og boligdekning på 2,3 personer per boenheter tilsa dette et behov for ca. 67 nye boenheter per år. Nye befolkningsframskrivinger fra SSB viser 15777 innbyggere i 2030 og 16126 innbyggere i 2040. Dvs. at boligbehovet per år blir noe lavere, selv om trenden går mot ca. 2 personer per boenhet i år 2040.

Naturmangfold
Området er bebygd i dag, og med delvis steinlagte uteareal, og området er derfor vurdert til å ha liten verdi for naturmangfoldet både før og etter omsøkte tiltak. Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2018 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

ROS, samfunnssikkerhet, støy m.m.
Det synes å foreligge tilfredsstillende vurderinger ift. relevante problemstillinger.

Konklusjon
På bakgrunn av en helhetsvurdering, hvor også fordeler/ulemper i de to alternativene er vurdert, tilrår Rådmannen at alternativ 2 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn med de forslag til justering som framkommer i saken og oppsummeres i innstilling

  
 
     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 31.05.2019 08:31
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS