Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 20.08.2019 - PS 54/19 Detaljregulering for næringsareal Bredingsberg - Vuku - del av 5038/139/10 og del av 5038/139/1

Saksbehandler : Anders Nordgård-Larsen

Arkivref : 2018/6687- /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 20.08.2019 54/19

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for næringsareal Bredingsberg - Vuku - del av 5038/139/10 og del av 5038/139/1 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan og bygningslovens §§ 12- 10 og 12-14. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må følgende innarbeides i planen.

  • Plankart må ikke komme i konflikt med tilgrensende planer
  • Utarbeidelse av en bestemmelse som sikrer overvannsnotat/vurdering i forbindelse med søknad om byggetillatelse. 
     

Vedlegg:  

  1. Planbeskrivelse Reguleringsplan - Bil- og maskinservice Vuku AS - Bredingsberg - 5038/139/10
  2. Detaljplankart
  3. Reguleringsbestemmelser
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Ingen.

Saksopplysninger:
Bakgrunn:
Planarbeidet har kommet i stand etter henvendelse fra Bil- og maskinservice Vuku AS v Bjørnar Holmsberg og Premieskapet AS v Odd Helge Roksvåg. Det aktuelle området skal disponeres av virksomhetene. Bil- og Maskinservice Vuku skal utvide verkstedet, kundemottak og etablere salgshall. Videre vil bilfirmaet ha behov for et forholdsvis stort antall oppstillingsplasser for biler for salg, kundebiler knyttet til bilverkstedet

Premieskapet har vokst ut av sine lokaler i Vuku hvor de er etablert i dag og ønsker å flytte i nye tilpassede lokaler i sentrum Vuku.

Området er regulert til boligformål. Drift av nærliggende grustak gjør det uaktuelt å nytte arealet til boligformål. Så lenge grustaket driftes er det ikke mulig å bygge boliger. Det foreligger ingen planer om å legge ned driften av grustaket. Det er heller ikke noen tidsbegrensing knyttet til driften av grusuttaket

Planområde:
Det samlede planareal som er regulert er 5110 m2. Med evt tillegg for avkjørsel fra fv 757 (Vegvesenet)

Planområdet er beliggende nord for Coop Marked og foran BMS Vuku. Arealet nyttes delvis til biloppstilling i dag. Begrenses i nord av skogkledt, ganske bratt åsside. Avgrensning mot vest er mot gjenstående boligformål i underkant av 2,5daa.

Planstatus:
Planområdet berøres av følgende planer:
Planident: 2008008 Kommuneplanens arealdel, vedtatt 24.04.2011
Planident: 1996004 Reguleringsplan Vuku sentrum, vedtatt 28.09.1998

Ny plan vil erstatte delvis følgende plan:
Planident: 1996004 Reguleringsplan Vuku sentrum, vedtatt 28.09.1998, planformål bolig og lekeplass.

Planlagt bygningsmasse:
Planlagt utbygging er bilforretning/kontor for Bil- og maskinservice Vuku ca 400m2 og Premieskapet ca. 800m2.

Premieskapet AS er en virksomhet etablert i 1993 og har pt 5-6 ansatte. Virksomheten har kontor og produksjon i Vuku. De leverer premier, firmagaver og profileringsartikler. Salg foregår hovedsakelig vi netthandel. De har en stigende salgskurve og vil i nær framtid ha behov for nye og større lokaler. De ønsker primært å være lokalisert i Vuku.

Bil- og maskinservice Vuku (BMS):
De har planer om å utvide verkstedarealer og bygge en salgshall.
Verkstedet vil bli et tilbygg i vinkel til eksisterende verkstedbygg. Dette bygget vil bli tilbaketrukket helt inn mot skogkledt åsside. Foran verksted er det behov for kjørearealer for adkomst til porter.

Videre har BMS behov for en salghall for utstilling av personbiler og bobiler. Bygningen er tenkt plassert med en avstand til verksteder. Bygget vil få glassfasader for god presentasjon av bilene innenfor. Rommet mellom BMS sine bygninger og mot adkomstvei skal nyttes til parkering av biler for salg, men også verkstedbiler. BMS har behov for parkeringsarealer, dette er knyttet til at de både driver bilverksted og salg av biler. Biler for salg også ute på parkering. Parkeringsarealet må framstå som ryddig og oversiktlig.

Premieskapet (PS):
PS ønsker nye og mer hensiktsmessige lokaler. De driver mest salg på nett, men de har også behov for utstilling av vareutvalget. Nye lokaler må derfor framstå åpne med vesentlig glassflater.
Virksomheten har også behov for vesentlige lagerarealer og tilgang til disse for større biler. Lager bør fortrinnsvis plasseres i bakkant av bygningen

Felles for begge bygninger:
Bygninger med innhold som er kunderettet må framstå som åpne og kundevennlige. Begge virksomhetene er avhengige av at bygningsmassen framstår som positiv og åpne på en måte som vekker positiv interesse. Virksomhetene har behov for relativt store bygg. Slik vi ser det vil ikke dette være en utfordring; virksomhetene er tilbaketrukket fra hovedvei og ligger inn mot en høy og skogkledt åsside. Relativt store avstander mellom bygningene vil medføre at mellomrom ikke blir mørke.

Det tillates bebyggelse med mønehøyde på 9 meter, og et bebygd areal på 90% inkl. parkering.

Adkomst:
Det er to mulige adkomster til eiendommen. Hovedadkomst fra fv 757 Bredningsberg via avkjørsel øst for Coop marked. Alternativ adkomst er vest for Coop marked. Denne er hovedsakelig etablert for varetransport til Coop og adkomst enebolig.

Parkering/biloppstilling:
Det vil være relativt stort behov for parkeringsplasser for virksomhetene i område. Her beskrives også situasjonen utenfor denne reguleringsplanen.

Byggehøyder
Nye bygg vil bli plassert ihht retningslinjer: laveste golv/1.et: kote 21,5
Lavbrekk mellom bygninger og Coop Marked: kote 20,9. Lavbrekk med fall vestover.

Det er vedlagt kart som viser 200-årsflom ihht NN2000. En 200-årsflom i nærområdet viser en vannstand til kote 20,7m. Dette er lavere enn kotehøyder innenfor planens begrensning.

Ros-analyse:
Det er gjennomført ros-analyse som er referert i sin helhet i planbeskrivelsen.

Planprosess:
Oppstartsmøte:
Skisser til løsning ble presentert for planavdelingen i møte på Rådhuset 06.september 2018.
I oppstartsmøte ble det avklart at det ikke vil bli krav om planprogram og konsekvensutredning.

Oppstart av planarbeid ble kunngjort i avisa innherred lørdag 15 september. Arbeidet med reguleringsplan ble stanset, og igangsatt igjen våren 2019. Det ble foretatt ny kunngjøring grunnet utvidelse av arealet på ca.700m2. Aktuelle naboer ble tilskrevet om denne endringen.

Det har kommet inn følgende uttalelser i forbindelse med varsel om planoppstart. Det er kun utdrag fra de to varslene som samlet fremkommer her. Innspillene er delvis besvart gjennom planbeskrivelse og i saksvurderingen.

Statens vegvesen
Vi viser til deres oversendelse datert 23. april 2019 samt vårt brev av 1. oktober 2018.

Planarbeidet gjelder tilrettelegging for utbygging av eksisterende næringsareal samt utvidelse for flere næringsaktører. Opprinnelig planområde kunngjort høsten 2018 viser seg for lite for ønsket utbygging, og planområdet foreslås nå derfor utvidet.

Som anført i vår forrige uttalelse anbefaler vi at atkomst til området fra fv. 757 inngår i planområdet for mer definerte og strammere trafikkområder, inkl. bedret separering av de ulike trafikantgrupper i området. Ut over dette har vi ingen merknader til varsel om oppstart.

Fylkesmannen i Trøndelag
Fylkesmannen har som sektormyndighet mottatt melding om igangsatt arbeid med ovennevnte reguleringsplan, og har følgende foreløpige vurdering av planen:

Landbruk
Det opprinnelige planområdet på 4,4 dekar blir nå utvidet med 700 kvm. Nytt planområde er 5,11 dekar. Arealet som nå blir inkludert i planen består av fulldyrka jord av svært god og god jordkvalitet. Tidligere er området regulert til boligformål, og foreslås nå regulert til næring.

Vår uttalelse til første oppstartsvarsel vil gjelde for hele planområdet. Ved slik omregulering legger Fylkesmannen som landbruksmyndighet til grunn at det foretas en vurdering av behovet for arealer regulert til bolig i nærområdet, og mener det er uheldig dersom omreguleringen medfører behov for nytt areal til boligformål andre steder. Videre at det sikres en arealeffektiv planløsning. Ved omdisponering av dyrka mark må det komme fram av planen hvordan den berørte matjorda skal håndteres. All beslaglagt matjord skal fjernes og brukes til jordbruksformål i nærområdet. Disse avbøtende tiltakene må stilles som krav i bestemmelsene. Jordmasser som skal flyttes forutsettes å være fri for smittsomme sykdommer eller uønskete arter.

Klima og miljø
Vi viser til vår uttalelse i brev av 15.10.2018, der Fylkesmannen som miljømyndighet legger vekt på en effektiv arealutnyttelse. En utvidelse av området med 700 m2 forsterker behovet for å dokumentere en høy og effektiv utnyttelse av arealene. Vi har ingen øvrige merknader til utvidelsen av området.

Samfunnssikkerhet
Vi viser til tidligere uttalelse for området og vil oppfordre kommunen til å peke på spesielle tema som bør utredes og være med. Fylkesmannen som samfunnssikkerhetsmyndighet har tidligere påpekt at en ren sjekkliste uten videre beskrivelser og analyser ikke er å anse som en ROS-analyse. Analysen bør selvstendig vurdere hvilke tema den skal ta opp for området og tilstøtende områder og hvordan tiltaket vil påvirke disse. Det er viktig at analysen skal vurdere hvordan tiltaket påvirker området som helhet og ikke bare innenfor det aktuelle avgrensningen av planen.

Fylkesmannen vil også peke på at det må tas hensyn til vurdering og tema innen et endret klima.
ROS-analysen skal vurdere risiko og sårbarhet som kan oppstå ved endret arealbruk med dagens forutsetninger, samt vurdere hvordan fremtidige klimaendringer kan påvirke tiltaket. Se mer informasjon på klimatilpasning.no og i Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) sine veiledere.

Vi viser samtidig til utarbeidede klimaprofiler for alle fylker som kan benyttes i arbeidet med ROS analysen. Dette kan brukes i analysen for klimapåslag eller hvordan et endret klima kan påvirke tiltaket og området, så som mye vind og styrtregn med påfølgende kortvarig flom pga. vansker med overvannshåndtering. Dette er et eksempel. I sentrumsområder og områder med mange harde flater er dette særlig aktuelt. Analysen bør også vise til kildegrunnlag som kommunens helhetlige ROS eller vurderinger til ROS-analyser i tilstøtende områder eller ROS for kommunens arealplan, og kommunens beredskapsplanverk.

Videre arbeid
Fylkesmannen gjør oppmerksom på at dette er en veiledende uttalelse basert på de opplysningene som fremkommer av oppstartsvarselet. Fylkesmannen vil komme tilbake med en endelig uttalelse når planen sendes på høring.

Direktoratet for mineralforvaltning datert 09.05.2019:
Direktoratet for mineralforvaltning med Bergmesteren for Svalbard (DMF) viser til ovennevnte sak, datert 23. april 2019.

DMF viser til våre uttalelser datert 30. april 2018 og 19. september 2018.
Planområdet slik det nå foreligger berører, etter det DMF kan se, areal regulert for landbruk og masseuttak. Dette tilsvarer også konsesjonsområdet for Breding grustak.
Etter DMFs oppfatning bør det ikke gjøres arealbruksmessige endringer for område regulert for masseuttak. Arealbruken er, slik DMF forstår det, ikke i tråd med intensjonene i opprinnelig plan, og vi mener derfor at plangrensen bør endres for å ikke komme i konflikt med etablert masseuttak og muligheten for drift av dette.

Dersom det planlegges for ny arealbruk innenfor område regulert for masseuttak kan dette få konsekvenser for etablert drift i masseuttaket. På grunn av at det også er gitt konsesjon for uttaket vil DMF sterkt fraråde planendringen, slik den foreligger, på grunn av at det kan medføre behov for å endre driftsopplegget for uttaket og dermed også grunnlaget for konsesjonen som er gitt.

DMF kan ikke anbefale at det arbeides videre med planforslaget slik det nå foreligger.
Vi forventer at plangrensen endres til ikke å omfatte areal avsatt til masseuttak og areal med gitt driftskonsesjon etter mineralloven.

NVEs uttalelse datert 08.10.2018
Ifølge tiltakshaver er det foretatt grunnboringer/geologiske undersøkelser og det vises til at tomta vil bli plassert høyere enn kravet til kotenivå for dimensjonerende flomhendelse (som er 200-års flom).

Dersom sikkerheten mot naturfare kan dokumenteres i planforslaget i tråd med kravene i PBLs §§4-3, 28-1 og TEK 17 kap. 7, ser vi ingen grunn til å fraråde tiltakshaver å gå videre med prosjektet.

Flomfare
Vuku er et område som har en rekke utfordringer knyttet opp mot naturfare. Som kommunen er godt kjent med har NVE derfor under planlegging et større sikringsprosjekt som vil bedre flomsikkerheten i sentrum. Vi håper å kunne starte opp prosjektet i 2020.

Skredfare
Det er registrert en rekke kvikkleiresoner i umiddelbar nærhet til området og et skred fra en eller flere av disse vil kunne ha potensiale for å treffe det planlagte arealet. Registreringene i disse sonene er imidlertid av varierende kvalitet og NVE har derfor, med bistand fra Rambøll, valgt å gjennomføre supplerende boringer for bedre å kunne avklare sikkerheten i området. Arbeidet vil starte opp umiddelbart og de foreløpige resultatene vil foreligge innen utgangen av året. Vi håper at disse grunnboringene også vil avklare sikkerheten for næringsarealet, evt. behov for videre utredninger.

Som nevnt i vårt brev til tidligere planoppstart av 14.09.f.å. er det registrert en rekke kvikkleiresoner i umiddelbar nærhet til området og NVE har derfor, med bistand fra Rambøll, valgt å gjennomføre supplerende boringer i området for bedre å kunne avklare sikkerheten.
Grunnboringene er nå avsluttet, men vi har dessverre ikke kommet så langt i vurderingene at vi p.t. har tilstrekkelig grunnlag for å foreta evt. endringer av sonene, herunder utløpsområdene for disse. Vi har imidlertid lagt inn utløpsområdet fra kvikkleiresone «582 Ekran» i «NVE Atlas» basert på de tidligere boringene og så langt ser det ikke ut som om planområdet vil bli truffet av et kvikkleireskred fra denne sona.

Saken er sendt på intern høring til landbruk, teknisk, barnetalsperson og samfunnsplanlegger. Det er ikke mottatt innspill.

Vurdering:
Vurdering av tomtesituasjon og befolkningsutvikling
Utkast til boligplan viser en boligreserve på 22 regulerte boenheter i Vuku samt mulighet for 6 spredte boenheter innenfor felt SB06 i kommuneplanens arealdel.
Regulert boligreserve i Vuku utgjør ca. 4 % av kommunens samlede boligreserve på ca. 600 regulerte boenheter, hvorav ca. 85 % i Verdal sentrum.
Fram mot 2030 er det antatt et samlet nybyggingsbehov hvert år på 73 boenheter i Verdal kommune ved middels befolkningsvekst.

Antall fullførte nye boliger i Verdal har variert kraftig de siste årene, pga. ferdigstilling av forholdsvis store blokker/leilighetsbygg enkelte år. Den største andelen nye boenhet er i leilighetsbygg på Verdalsøra.

De regulerte boligtomtene som nå reguleres bort kan ikke bebygges før grustaket er avsluttet. Det at det i stedet etableres arbeidsplasser lokalt i et område hvor det allerede er butikk og næringsvirksomhet vurderes som positivt både med tanke på lokale arbeidsplasser, og at det kan redusere behovet for transport til og fra arbeidsplassen, og lokal næringsetablering vurderes dermed generelt som svært positivt.

Kommunen vurderer at boliger som mest sannsynlig ikke kan bebygges før etter 2040 ikke bør legges inn som en reserve for dekke boligbehov i nær fremtid. Således vektlegges det mer at arealene benyttes til næringsvirksomhet. Det at regulerte arealer ikke benyttes til nærings eller boligformål vil kunne gi press på andre arealer til slike formål. Derfor mener kommunen at det bør vektlegges at planen dekker et behov for næringsareal.

Friområde:
Når boligtomtene nå omreguleres til industri faller behovet for friarealer/lekeplass bort. I Kommunedelplan Verdal by er det ikke krav til egen lekeplass på prosjekter under 5 boenheter.

Geoteknikk:
Det er foretatt grunnboringer, men resultatene er ikke ferdig vurdert, og derfor er det enda ikke tilstrekkelig grunnlag for å endre sonene. Det er derfor tatt inn bestemmelse om geoteknikk som skal sikre at geoteknikk ivaretas videre i prosessen, selv om en foreløpig vurdering fra NVE selv om det ikke ser ut som planområdet vil blir truffet av kvikkleireskred.

Bygningsmasse.
Selv om det her skal bygges realtativt store bygningsvolumer gjør terreng, beliggenhet og nabobygg at det ikke er problem med skygge som følge av relativt høye bygg.

Planforslaget
Plankartet er i konflikt med reguleringsplan for Breding grustak. Dette må rettes opp før planen legges ut til offentlig ettersyn. Dette er også påpekt av direktoratet for mineralforvaltning i forbindelse med varsel om oppstart.

Naturmangfold:
Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2018 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Overvannshåndtering:
Det må utarbeides et overvannsnotat i forbindelse med byggesaken. Forslagstiller har lagt byggene på kote over 200 årsflom. Det er prosjektert et lavbrekk mellom byggene med fall vestover for å håndtere store nedbørsmengder.

Konklusjon:
Planforslaget tilrås sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn. 
 
 
     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 13.08.2019 11:00
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS